Décision 1re chambre a

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

1re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 22 NOVEMBRE 2016

A.V

N° 2016/

Rôle N° 15/00560

[Z] [C]

[P] [D]

SARL HOTELS ET COMMERCES DU SUD (HECS)

C/

[T] [A]

[F] [A]

[I] [A]

[B] [V] épouse [A]

SARL [A]'S HOTEL

Grosse délivrée

le :

à :Me Ladouce

Me Latil

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 04 Décembre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/06707.

APPELANTS

Madame [Z] [C]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur [P] [D]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

SARL HOTELS ET COMMERCES DU SUD (HECS), dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Eléonore DARTOIS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

plaidant

INTIMES

Monsieur [T] [A]

né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté par Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Mademoiselle [F] [A]

née le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 10], demeurant chez Madame [B] [A] - [Adresse 5]

représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur [I] [A]

né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 9], demeurant Chez Madame [A] [B] - [Adresse 5]

représenté par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté par Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Madame [B] [V] épouse [A]

née le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

SARL [A]'S HOTEL,

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 18 Octobre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme VIDAL, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2016,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Suivant acte sous seing privé du 19 avril 2010, les 2500 parts sociales de la SARL SHME (société des Hôtels et Motels Européens) exploitant un hôtel sous l'enseigne « Hôtel Bon Repos » à Sainte Maxime dans le cadre d'un bail commercial renouvelé le 1er octobre 2006 par la SCI Hôtel Bon Repos, ont été vendues par les associés (la SARL [A]'S HOTEL, Mme [B] [A], M. [T] [A], Mme [F] [A] et M. [I] [A]) à la SARL HECS (société Hôtels et commerce du Sud) et à M. [P] [D] et Mme [Z] [C], moyennant le prix de 615.000 euros.

Se plaignant de nombreux désordres nécessitant la réalisation de travaux de rénovation et de mise aux normes, la SARL HECS, M. [P] [D] et Mme [Z] [C] ont fait assigner, suivant acte d'huissier du 30 mai 2011, devant le tribunal de commerce de Draguignan, leurs cédants, à savoir la SARL [A]'S HOTEL et les consorts [A] pour obtenir leur condamnation, sur le fondement du dol, à leur verser divers dommages et intérêts et subsidiairement voir appliquer la garantie de passif. Le litige a été renvoyé devant le tribunal de grande instance de Draguignan et les requérants ont porté leurs demandes à un total de 950.627,34 euros correspondant au coût des travaux de réhabilitation. Les défendeurs ont réclamé, à titre reconventionnel, la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 300.000 euros au titre du solde du prix avec intérêts au taux légal capitalisés, outre 50.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement en date du 4 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté la SARL HECS, M. [P] [D] et Mme [Z] [C] de toutes leurs demandes. Il a condamné la SARL HECS à payer à la SARL [A]'S HOTEL la somme de 300.000 euros correspondant au solde du prix avec intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2011, capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil. Il a condamné solidairement la SARL HECS, M. [P] [D] et Mme [Z] [C] à payer à la SARL [A]'S HOTEL et à Mme [B] [A], Mme [F] [A] et M. [I] [A] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Il a assorti sa décision de l'exécution provisoire.    

Il a rejeté la demande fondée sur le dol en considérant que les cessionnaires n'ont été victimes d'aucune réticence dolosive, puisqu'ils ont reçu copie du rapport du 23 mars 2010 indiquant la non-conformité de l'établissement avec les normes incendie, que le rapport de la société Sud Contrôle sur l'installation électrique du 5 mars 2007 ne relève aucune violation aux normes de sécurité en vigueur, que le rapport de diagnostic du 10 mars 2011 est bon quant à la solidité de l'immeuble, que l'absence d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite constitue un élément apparent et que la présence de nuisibles dans la literie cinq mois après la cession révèle un manque d'entretien du nouvel exploitant, enfin que la présence d'amiante et de plomb ne peut constituer une surprise dans un établissement de construction ancienne.

Il a rejeté la demande fondée sur la garantie de passif en considérant que les demandeurs ne justifiaient pas avoir réalisé les travaux dont ils sollicitent le remboursement et qui apparaissent avoir été dictés par le souci de changer de classification postérieure à la cession.

Il a retenu enfin que la SARL HECS s'était engagée à régler le solde du prix suivant un échéancier qui n'a pas été respecté et dont il convient de constater la déchéance du terme.

La SARL HECS, M. [P] [D] et Mme [Z] [C] ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration en date du 16 janvier 2015.

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MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que suivant acte sous seing privé du 19 avril 2010, la Sarl [A]'S HOTEL, titulaire de 2496 parts de la Société des Hôtels et Motels Européens (SHME), et Mme [B] [A], M. [T] [A], Mlle [F] [A] et M. [I] [A], titulaires chacun d'une part sociale, ont cédé la totalité de leurs parts à la Société Hôtels et Commerces du Sud HECS (2496 parts) et à Mme [Z] [C] (2 parts) et M. [P] [D] (2 parts), moyennant le prix de 607.500 euros payable, pour les 2496 parts acquises par la société HECS, partie comptant et le solde de 300.000 euros selon un échéancier prévoyant un versement de 200.000 euros au 31 décembre 2010, un versement de 20.000 euros le 1er juillet 2011 et 16 échéances de 5.000 euros à compter du 1er octobre 2011, Mme [Z] [C] et M. [P] [D] s'engageant en qualité de cautions personnelles et solidaires pour le paiement à terme de cette somme de 300.000 euros  ;

Qu'il est rappelé à l'acte que la Société SHME exploite dans des locaux sis à Sainte Maxime, objet d'un bail commercial consenti par la SCI Hôtel Bon Repos les 30 août et 7 septembre1989 et renouvelé par jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 4 septembre 2009 à compter du 1er octobre 2006 pour un loyer annuel de 40.159 euros HT, un hôtel de tourisme 2 étoiles pour 23 chambres « en conformité avec les normes actuelles de sécurité » ;

Que l'acte fixe le montant de l'actif de la Société HECS et celui du passif social et prévoit une garantie d'actif, pour le cas où certains éléments des actifs au bilan au 31 décembre 2009 ne se retrouveraient pas effectivement, et de passif dans le cas où un passif non comptabilisé sur la situation comptable viendrait à se révéler ;

Attendu que les cessionnaires, la Société HECS ainsi que Mme [Z] [C] et M. [P] [D], agissent en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de leurs cédants, la Sarl [A]'S HOTEL et les consorts [A], en invoquant à titre principal le dol et à titre subsidiaire la garantie de passif ;

Attendu, sur le dol, que les intimés font justement observer que l'objet du contrat n'est pas une cession de fonds de commerce mais une cession de parts sociales et qu'il appartient en conséquence aux demandeurs d'établir qu'ils ont été trompés sur la valeur ou la consistance des parts sociales ;

Que le cessionnaire doit avoir la possibilité d'exercer une activité économique, conformément à l'objet social, au moyen des actifs que possède la société, dans le but d'en tirer un bénéfice ou de réaliser une économie, à défaut de quoi il peut invoquer une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue ou un dol du cédant ; que tel serait le cas ici si l'exploitation de l'hôtel constituant l'activité de la société dont les parts sociales ont été cédées était rendue impossible, soit à raison de l'absence de droit au bail, soit à raison d'une interdiction administrative ;

Que force est de constater, en l'espèce, que la Société HECS et les consorts [C] [D] n'établissent pas qu'ils auraient été dans l'impossibilité d'exploiter l'hôtel en raison des non-conformités qu'ils invoquent ;

Qu'en effet, il doit être observé, au vu des griefs formulés par les appelants :

S'agissant de l'installation électrique : le rapport de l'APAVE du 3 août 2010 fait état d'observations sur l'installation, mais ne relève de non-conformité que pour l'appareil d'éclairage du rangement dans le hall et dans la chambre 15, ainsi que pour l'alimentation par prise de courant de la chambre 27 ; il n'a donné lieu à aucune injonction de travaux de la part de la commission de sécurité qui avait, au contraire, au regard du rapport de vérification de la société Sud Contrôle du 5 mars 2007 et de l'attestation de levée des observations en date du 11 juin 2007, émis, le 4 juillet 2007, un avis favorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement ;

S'agissant de la sécurité incendie : le diagnostic de sécurité incendie de l'APAVE relève un certain nombre d'observations, notamment la non-conformité du système de détection incendie et l'absence d'avis de la commission de sécurité sur l'absence d'encloisonnement de l'escalier au rez-de-chaussée ; mais le tribunal a justement relevé que l'intervention de l'APAVE sur les lieux avait été réalisée le 23 mars 2010, soit avant la cession, sous la direction de Mme [Z] [C], de sorte que les cessionnaires ne méconnaissaient pas, à la date de la signature de l'acte de cession, le 19 avril 2010, les problèmes de sécurité incendie auxquels il leur faudrait remédier ;

S'agissant du diagnostic d'accessibilité : il est rappelé par l'APAVE dans son rapport que les solutions d'accessibilité présentées pour que l'établissement soit conforme aux normes en matière d'accessibilité aux handicapés doivent être satisfaites au 1er janvier 2015, de sorte qu'il ne peut être soutenu que l'hôtel n'était pas conforme aux prescriptions à la date de la cession des parts sociales, le 19 avril 2010 ;

S'agissant des rapports D Consult sur la présence d'amiante et de plomb : il a été repéré la présence de plomb dans les peintures, mais le rapport note qu'aucun revêtement n'est dégradé ; il a également été repéré des matériaux et produits contenant de l'amiante mais le rapport a été réalisé uniquement afin d'informer les entreprises avant leur intervention dans le cadre des travaux de rénovation de l'hôtel et n'a pas pour vocation de déceler un quelconque risque pour les occupants de l'hôtel ;

S'agissant du rapport de l'AEDES : cet organisme a procédé à une visite des lieux le 21 septembre 2010, soit cinq mois après la cession, et a relevé la présence de punaises des lits dans plusieurs chambres ; il indique cependant : « Il est difficile de dater, même approximativement, le début de l'infestation dans cet hôtel. Mais au vu du cycle de développement de la punaise, on estime que l'arrivée des punaises est, probablement, au minimum de deux mois avant la première observation de punaises dans l'hôtel .» ; les premiers traitements contre les punaises ayant été entrepris à la fin du mois d'août 2010, l'infestation ne peut être imputée à l'exploitation de l'hôtel par les anciens porteurs de parts ;

S'agissant de la solidité de l'immeuble : les cessionnaires font état d'un rapport de diagnostic visuel établi le 10 mars 2011 par l'APAVE concluant à l'existence de divers désordres nécessitant des travaux de renforcement de la structure et de deux constats d'huissier des 23 novembre 2010 et 9 septembre 2011, ainsi que d'un rapport établi par M. [M] le 25 mars 2011 ; mais, le rapport de diagnostic visuel de l'APAVE est en contradiction avec l'avis donné par ce même organisme le 6 septembre 2010 concluant que l'état général de la structure est bon et que seules quelques recommandations seront à respecter dans le cadre des travaux de rénovation envisagés par les repreneurs ; les constats d'huissier font état de désordres apparents que les cessionnaires ne peuvent prétendre leur avoir été cachés ; quant au rapport de M. [M], s'il fait état de désordres apparents, de désordres masqués et de vices cachés, il n'est que la synthèse des différents rapports et constats déjà effectués ; l'ensemble des observations faites par M. [M] permet de retenir que l'immeuble dans lequel est exploité l'hôtel était, à la date de la cession, en état de vétusté apparent nécessitant d'importants travaux de rafraichissement que ne pouvaient ignorer les cessionnaires ;

Que dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté les demandes de la Société HECS et des consorts [C] [D] fondées sur le dol ;

Attendu, sur la garantie de passif, que l'acte de cession prévoit de manière précise les conditions de l'action en garantie de passif :

« Dans le cas où un passif non comptabilisé sur la situation comptable établie à la date d'entrée en jouissance du cessionnaire ou un passif supplémentaire (notamment un passif fiscal) ayant une cause ou une origine antérieure à la date d'entrée en jouissance du cessionnaire, viendrait à se révéler, comme dans le cas où la société serait appelée à exécuter des engagements de caution, garantie ou aval contractés par elle antérieurement, le cédant serait tenu dans les mêmes conditions que ci-dessus à reverser la somme correspondant audit passif non comptabilisé ou supplémentaire ou aux versements effectués par la société à raison des engagements de garantie, caution ou aval dont il s'agit. » ;

Qu'il s'agit de garantir les dettes souscrites par les cédants avant la cession et non révélées dans le passif social déclaré lors de la cession ; que tel n'est pas le cas des travaux de réhabilitation de l'hôtel engagés par les cessionnaires après la cession ;

Que le jugement qui a rejeté la demande sur ce fondement sera confirmé ;

Attendu que la Sarl [A]'S HOTEL réclame le paiement du solde du prix, soit la somme de 300.000 euros qui devait être réglée par la Société HECS selon l'échéancier fixé dans l'acte de cession, soit 200.000 euros au plus tard le 31 décembre 2010 et les 100.000 euros restant dûs à compter du 1er juillet 2011 ;

Qu'il est constant que, malgré la sommation de payer délivrée à la Société HECS le 13 avril 2011, celle-ci n'a pas réglé la somme de 200.000 euros arrivée à échéance le 31 décembre 2010 ; que de même, sont restées sans effet les sommations de payer adressées les 26 avril et 3 mai 2011 à Mme [Z] [C] et M. [P] [D] en leur qualité de cautions ;

Que le tribunal a justement constaté que l'acte de cession comportait une clause de déchéance du terme, de sorte qu'à défaut de paiement du premier versement de 200.000 euros au terme prévu, la totalité du solde du prix, soit la somme de 300.000 euros, devenait immédiatement exigible ;

Que les premiers juges ont à juste titre prononcé condamnation contre la Société HECS à hauteur de la somme de 300.000 euros en l'assortissant des intérêts au taux légal à compter du 13 avril 2011, avec la capitalisation sollicitée ; qu'il convient d'y ajouter la condamnation réclamée par la Sarl [A]'S HOTEL, à titre d'appel incident, de Mme [Z] [C] et M. [P] [D] en leur qualité de cautions personnelles et solidaires, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2011 pour Mme [Z] [C] et du 3 mai 2011 pour M. [P] [D]  ;

Attendu qu'il n'est pas établi qu'en introduisant la présente demande, la Société HECS et les consorts [C] [D] étaient animés d'une intention de nuire et auraient commis une faute équipollente au dol justifiant leur condamnation au paiement de dommages et intérêts, en sus des sommes dues assorties des intérêts au taux légal ; que le jugement ayant rejeté la demande en dommages et intérêts de la Sarl [A]'S HOTEL et des consorts [A] sera donc confirmé ;

Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Vu l'article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS,

la cour statuant publiquement, contradictoirement,

et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan déféré en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter la condamnation de Mme [Z] [C] et M. [P] [D] solidairement avec la Société Hôtels et Commerces du Sud HECS à payer à la Sarl [A]'S HOTEL la somme de 300.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2011 pour Mme [Z] [C] et du 3 mai 2011 pour M. [P] [D], capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la Société Hôtels et Commerces du Sud HECS, Mme [Z] [C] et M. [P] [D] à payer à la Sarl [A]'S HOTEL et à Mme [B] [A], M. [T] [A], Mme [F] [A] et M. [I] [A], ensemble, une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Les condamne aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIERLE PRESIDENT