Décision 4e chambre 2e section

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2017

R.G. N° 15/05820

AFFAIRE :

SDC DU [Adresse 1]

C/

Mme [L] [I] épouse [N]

Décision déférée à la cour : Décision rendu le 26 Mars 2015 par le Tribunal d'Instance de VERSAILLES

N° RG : 11-11-000067

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Emmanuelle LEFEVRE

Me Bertrand ROL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1]) représenté par son syndic bénévole Monsieur [H]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Maître Carine TARLET substituant Maître Emmanuelle LEFEVRE, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 15.2404

APPELANTE

****************

Madame [L] [I] épouse [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : Maître Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20150644 vestiaire : 617

Représentant : Maître Vincent CANU, avocat plaidant du barreau de PARIS, vestiaire : E 0869

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Février 2017 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Isabelle BROGLY, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie MULOT,

FAITS ET PROCEDURE,

Mme [L] [I] épouse [N] est propriétaire depuis le 18 janvier 2003 des lots 39 (soit un atelier dans le bâtiment III, escalier B, au rez-de-chaussée), 37 (soit une cave dans le bâtiment III, escalier C, R - 1) et 53 (parking extérieur) d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d'huissier de justice en date du 13 octobre 2010, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble l'a fait assigner devant le tribunal d'instance de Versailles aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes au titre, en particulier, de charges de copropriété impayées, de frais nécessaires au recouvrement et de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2015, le tribunal d'instance de Versailles a, au visa, en particulier, d'un jugement du même tribunal en date du 30 janvier 2014 :

- Dit n'y avoir lieu d'étudier la demande de nullité présentée par Mme [N].

- Rejeté l'ensemble des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires.

- Rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [N].

- Dit n'y avoir lieu à faire injonction au syndicat des copropriétaires de produire les documents sollicités par Mme [N].

- Rejeté les demandes respectives des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Mis les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires y compris les frais de constat.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision le 31 juillet 2015.

'''''

SUR CE,

Sur la nullité du jugement sollicitée par Mme [N]

Mme [N] soutient que le jugement est entaché de nullité car l'action en recouvrement de charges litigieuses n'a pas été introduite le 13 octobre 2010 par le syndic régulièrement désigné par la copropriété.

Cette irrégularité dans la désignation constitue, selon elle, une irrégularité de fond régie par les articles 117 et suivants du code de procédure civile et entraîne la nullité de l'ensemble de la procédure.

Contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires, le jugement avant dire droit du 30 janvier 2014 rendu par le tribunal d'instance de Versailles n'a pas tranché, dans son dispositif, la question de la nullité de la procédure de sorte que Mme [N] était recevable devant les premiers juges, statuant à l'occasion de la procédure au fond, de soumettre cette question à leur appréciation.

Le jugement déféré qui dit n'y avoir lieu à étudier de nouveau la demande de nullité présentée par Mme [N] doit dès lors être infirmé.

Mme [N] soutient que M. [H] ne justifierait pas représenter valablement le syndicat des copropriétaires car il n'aurait pas été désigné en qualité de syndic bénévole par l'assemblée générale de 2009.

Il n'en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires démontre par ses productions (procès-verbaux d'assemblées générales de 2009 à 2016, attestations des copropriétaires, règlement de copropriété) que les assemblées générales successives ont reconduit le syndic bénévole en exercice et que M. [H] est le syndic bénévole, régulièrement réélu par les assemblées générales de copropriétaires.

Il résulte en outre des propres productions de Mme [N] qu'elle avait connaissance de ce fait puisqu'elle lui a adressé divers courriers, en cette qualité, (pièces 2 et 3), en particulier la lettre du 11 octobre 2010 libellée avant la date à laquelle l'assignation litigieuse lui a été délivrée.

Il découle de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires démontre que M. [H], en sa qualité de syndic bénévole de la copropriété, justifie du pouvoir de le représenter en justice.

S'agissant de la capacité pour agir en justice, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, l'habilitation du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, ce qui est le cas de l'action en recouvrement de charges.

Il découle de l'ensemble des développements qui précède que le moyen soulevé par Mme [N] tiré de la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée le 13 octobre 2010 n'est pas fondée.

La demande de nullité du jugement ne saurait dès lors prospérer.

Sur le fond : la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires

Mme [N] soutient que les comptes de cette copropriété sont illisibles, opaques et manquent de rigueur, qu'elle n'a reçu aucun appel de charges, aucun décompte individuel de charges lui permettant de vérifier que les sommes qui lui sont réclamées sont justifiées, en particulier si celles-ci ont été appelées conformément aux clés de répartition prévues au règlement de copropriété. Elle rappelle qu'il revient au syndicat des copropriétaires de produire non seulement les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes, mais également les documents comptables, tels que les décomptes individuels, les décomptes de répartition de charges de la copropriété et les appels de charges qui lui ont été adressés.

Elle souligne, en particulier, que les documents remis au tribunal en novembre 2013 (pièce 24, note en délibéré du 8 novembre 2013 et annexes) ne correspondent pas aux documents qui sont produits aujourd'hui devant cette cour qui, aux dires du syndicat des copropriétaires, auraient été adressés aux copropriétaires chaque année, que ces tableaux ont été modifiés à de nombreuses reprises, que les dépenses de ménage des bâtiments 1 et 2 ne sont pas justifiées, qu'en tout état de cause, elle n'est pas concernée par ces dépenses puisque ses lots, situés dans le bâtiment 3, n'en bénéficient pas et qu'en tout état de cause le règlement de copropriété ne prévoit pas que ses lots puissent se voir imputer de telles charges.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales successives et qu'ils sont désormais définitifs de sorte que Mme [N] ne peut plus les remettre en cause. Il rappelle qu'à l'occasion de l'assemblée générale de 2015, les comptes des exercices 2006 à 2014 qui comportaient en effet des erreurs, ont été rectifiés et que ces comptes rectifiés ont été soumis au vote et approuvés. Il relève que Mme [N] n'a pas contesté cette assemblée générale de sorte qu'elle ne peut pas, là encore, remettre en cause les décisions ainsi adoptées. Il ajoute qu'en cours de procédure, il a acquis un logiciel de comptabilité spécial et a ainsi pu, grâce à celui-ci, éditer année après année, la fiche de copropriétaire de Mme [N]. Il soutient qu'elle n'a versé que 2.000 euros et reste débitrice de 10.259,30 euros.

Il affirme que la production de l'ensemble des procès-verbaux d'assemblées générales portant approbation des comptes des exercices depuis 2006, des rectificatifs des comptes, des éléments comptables et décomptes justifiant la quote part due par Mme [N] rend la créance liquide, certaine et exigible.

Il soutient que Mme [N] est mal fondée à critiquer les travaux entrepris qui ont été votés et qu'il lui revenait de solliciter l'annulation des assemblées générales en leur temps.

Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.

L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose cependant que 'L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte

individuel de chacun des copropriétaires.'

Il résulte de cette disposition qu'un copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est toujours en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel, en particulier lorsqu'il soutient que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété.

Il convient enfin de rappeler qu'il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien fondé de ses prétentions.

Le règlement de copropriété de copropriété est versé aux débats. Il enseigne que cette copropriété ne prévoit aucune charge commune générale, mais uniquement des charges communes spéciales afférentes aux différents lots (pages 23 à 28).

Il est incontestable que Mme [N] est propriétaire des seuls lots 37, 39 et 53.

Elle n'est dès lors concernée que par les charges communes spéciales réservées à ces lots soit :

* les charges communes spéciales aux lots 34 à 42 (bâtiment III), page 22 du règlement de copropriété,

* l'entretien du palier du rez-de-chaussée de la cage d'escalier B du bâtiment III ainsi que la porte d'accès à ce bâtiment soit 200/10000, page 25 du règlement de copropriété,

* l'entretien de la cage de l'escalier C, pour sa partie située à l'extérieur du bâtiment III soit 133/1000, page 25 du règlement de copropriété,

* l'entretien du dégagement situé au sous-sol du bâtiment II donnant accès aux caves soit 222/1000, page 26 du règlement de copropriété.

En l'espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires, qui réclame la somme de 10.259,30 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 2ème trimestre 2016 inclus, ne justifie par avoir adressé à Mme [N] les appels de fonds couvrant les périodes litigieuses, ni les décomptes individuels de charges régulièrement adressés à l'intéressée. A cet égard, parmi les 38 pièces produites par le syndicat des copropriétaires, seules les pièces 22, 23 et 36b font état d' 'appels de fonds' pour les exercices 2014, 2015 et 2016.

Or, la pièce 22 ne représente nullement un appel de charges de copropriété adressée à Mme [N]. Il s'agit tout au plus d'un document interne au syndicat des copropriétaires qui récapitule de manière globale, indifférenciée et non explicitée le montant des charges à appeler à l'encontre de l'ensemble des copropriétaires. Un tel document est insuffisant pour justifier la régularité et le bien fondé des demandes du syndicat des copropriétaires à l'égard de Mme [N].

Les pièces 23 et 36b ne sont guère plus probantes puisqu'elles présentent les mêmes caractéristiques.

Il est en outre patent que les procès-verbaux des assemblées générales ne permettent pas de vérifier que les travaux votés étaient destinés au bâtiment 3, dans lequel les lots de Mme [N] sont situés.

Ainsi, en particulier, les procès-verbaux des assemblées générales de :

* 2009 indique que :

- les travaux de 'peinture extérieure', pour un coût de 5.275 euros, concerne exclusivement un 'bâtiment' mais ne précise pas lequel,

- le rehaussement du regard existant devant 'la porte d'entrée' ne précise pas le bâtiment concerné,

- le remplacement des gouttières concerne 'le bâtiment principal', ce bâtiment n'étant visiblement pas celui dans lesquels les lots de Mme [N] sont situés,

* 2010 enseigne que :

- les travaux de 'peinture extérieure', pour un coût de 5.275 euros, concerne encore un 'bâtiment' mais ne précise pas lequel,

* 2014, sous une résolution n° 8, est noté ce qui suit 'annulation des travaux et remboursement des provisions (demande de Mme et M. [Q]) rejet. Adopté.' ; il est ainsi difficile de comprendre de quels travaux il est question et si cette résolution a été adoptée ou rejetée ;

* 2015, sous une résolution 6, précise que des travaux de toiture ont été adoptés ; toutefois, il est impossible de comprendre de quelle toiture il s'agit et, de plus fort, si ce sont des travaux ou le principe de ces travaux qui ont été adoptés.

Les documents versés aux débats ne permettent pas plus de comprendre comment ont été réparties les différentes dépenses ainsi votées et conformément à quelle clé de répartition.

Il est en outre patent que le syndicat des copropriétaires ne produit pas le récapitulatif des charges réclamées, les appels de charges, les extraits de compte, les relevés de compte de copropriétaire de Mme [N] ainsi que l'historique du décompte individuel de charge de cette dernière.

La carence du syndicat à apporter des données susceptibles de permettre l'établissement des comptes des exercices 2006 à 2016, conformément aux règles édictées par le règlement de copropriété, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, prive ainsi la cour de la possibilité d'apprécier le bien-fondé de ses demandes et de procéder à l'évaluation de sa créance.

Le jugement en ce qu'il rejette les demandes du syndicat des copropriétaires sera dès lors confirmé.

Sur les dommages et intérêts

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires.

Mme [N] ne démontre pas plus que le syndicat des copropriétaires a exercé une action en justice de manière abusive.

Sur les autres demandes

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il n'apparaît pas équitable d'accueillir les demandes des parties au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu'il dit n'y avoir lieu d'étudier la demande de nullité présentée par Mme [N].

Le confirme pour le surplus.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande en nullité du jugement formée par Mme [N].

Dit que Mme [N] sera dispensée de la participation aux charges afférentes à la présente procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes autres demandes.

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel.

Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,