Décision 1ère chambre civile b

R.G : 15/09509

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 20 novembre 2015

RG : 14/01418

ch n°10

SAS CENTRAL AUTOS

C/

[R]

[B]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 06 Juin 2017

APPELANTE :

La société CENTRAL AUTOS, SAS, représentée par son gérant en exercice, M. [R] [U]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Maître Jean-marc HOURSE, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

M. [M] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par la SELARL DREZET- PELET, avocats au barreau de LYON

Mme [I] [B] épouse [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par la SELARL DREZET- PELET, avocat au barreau de LYON

******

Date de clôture de l'instruction : 03 Novembre 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Avril 2017

Date de mise à disposition : 06 Juin 2017

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Françoise CARRIER, président

- Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

- Michel FICAGNA, conseiller

assistés pendant les débats de Leïla KASMI, greffier placé

A l'audience, Marie-Pierre GUIGUE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Leïla KASMI, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DE L'AFFAIRE

Suivant contrat de bail à effet au 1er janvier 1998, M. et Mme [R] ont donné en location à la société Central Autos pour une durée de 9 ans un local à usage commercial situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel s'élevant à 243 440 francs outre charges révisables, gestion 15 000 francs + TVA vigueur et surprime d'assurance.

Le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2008 pour une durée de neuf ans et le loyer annuel a été fixé pour la première période triennale à 65 000 euros, pour la deuxième à 75 000 euros et la troisième à 85 000 euros, outres charges et taxes selon les termes du bail.

Les bailleurs ont donné mandat à la régie Saint Louis de gérer cette location.

Un différend a vu le jour concernant les charges que le bailleur entend récupérer auprès du preneur.

Au titre des charges, les bailleurs facturent :

- un acompte trimestriel de 1 697 euros,

- la taxe annuelle d'ordures ménagères pour 1 097 euros,

- des honoraires de gestion et de rédaction.

Au titre de ce dernier poste (honoraires de gestion et de rédaction), le preneur s'est refusé à régler à la régie Saint Louis un arriéré de 16 780,23 euros correspondant à la période 2009 à 2012.

Par acte du 19 décembre 2013, le bailleur a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire.

Contestant ce commandement, la société Central Autos a, par acte d'huissier du 16 janvier 2014, assigné M. et Mme [R] devant le tribunal de grande instance de Lyon en restitution d'un trop perçu de charges et taxes d'ordures ménagères, suspension des effets du commandement et délai de paiement de trois mois.

Par jugement du 20 novembre 2015, le tribunal a :

- condamné la société Central Autos a payer à Mme et M. [R] une somme de 11 737,57 euros, outre une clause pénale de 1 173,75 euros, au titre de son arriéré locatif arrêté au 14 avril 2014, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 décembre 2013,

- accordé des délais de paiement et dit que la société Central Autos devra se libérer de sa dette par le règlement de 2 échéances de 4 303 euros chacune et d'une troisième échéance représentant le solde de la dette, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification la présente décision,

- dit que les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus,

- rejeté la demande en paiement présentée par la société Central Autos,

- rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. et Mme [R],

- condamné la société Central Autos à payer à M. et Mme [R] une somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, non compris le coût du commandement de payer.

MOTIFS

Le bail commercial initial stipule : «Le preneur paiera en outre sa quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toute nature afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges, à l'exclusion des travaux liés à l'article 606 du Code civil qui seuls resteront à la charge du bailleur, et ce, suivant les règles de répartition en vigueur».

Par ailleurs, le bail initial prévoit que le loyer annuel s'élève à 243 440 francs, «plus charges révisables, gestion : 15 000 francs + TVA taux en vigueur actuellement 20,60 % et surprime d'assurance».

L'acte de renouvellement du bail commercial, également signé par la société Central Autos, prévoit une augmentation du loyer commercial et stipule que toutes les autres clauses et conditions du bail initial sont inchangées.

L'avenant de révision du prix n'a pas été signé par la société Central Autos ainsi qu'elle l'exprimait dans son courrier du 29 septembre 2010 et ne lui est pas opposable. Il prévoit cependant la fixation d'un loyer annuel sans référence à des frais de gestion.

Dans ce courrier du 29 septembre 2010, la société Central Autos contestait, en effet, la nécessité d'un avenant au bail ainsi que la facturation des honoraires de gestion et reconnaissait devoir rembourser l'assurance de l'immeuble, rappelant que l'immeuble loué n'a aucune partie commune de sorte que les bailleurs devraient indiquer le détail de facturation des charges attachées au bâtiment.

S'agissant des honoraires de gestion, hormis les frais de renouvellement du bail faisant l'objet d'une clause expresse approuvée par les parties dont la mention «par la suite» ne se rapporte qu'à un ordre chronologique du mode de calcul de ces frais et non à un engagement de régler les honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles, le bail initial, auquel renvoie l'acte de renouvellement, comporte dans sa formulation une ambiguïté :

- la société Central Auto accepte de régler «sa quote-part du total des charges, taxes et dépenses de toute nature afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges» sans que les honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles soient visés, alors que les charges afférentes à l'immeuble ne peuvent comprendre que les honoraires du syndic, et non les honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles mandaté par les bailleurs,

- le loyer initial est fixé avec mention de la prise en charge par le locataire notamment de «gestion : 15 000 francs + TVA taux en vigueur actuellement 20,60 %», par une formulation imprécise et incomplète sans référence expresse aux honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles.

Les autres clauses du bail, auquel l'article 1161 du code civil impose de se référer, ne contiennent aucune disposition de nature à éclairer l'engagement des parties.

Il en résulte un doute sur la commune intention des parties concernant la récupération auprès de la société Central Autos des honoraires de gestion de l'administrateur d'immeubles, doute qui doit profiter au locataire en application de l'article 1162 du code civil.

En outre, il appartient aux bailleurs de justifier que les charges d'honoraires de gestion imputés au locataire constituent effectivement des dépenses engagées pour les besoins de l'administration des locaux pris à bail, ce qu'ils ne font pas par la seule mention d'une ligne honoraires de gestion sur les relevés du compte locataire.

Il convient donc de dire que les honoraires de gestion ne sont pas dûs par la société Central Autos.

La taxe d'ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire qu'en vertu d'une stipulation expresse et ne constitue pas une charge afférente à l'immeuble. M. et Mme [R] ne peuvent donc récupérer cette taxe auprès de la société Central Autos.

Le montant des honoraires de gestion facturés indûment s'élève à la somme de 27 432,55 euros.

La régie facture par trimestre au titre des charges la somme de 1 697 euros hors taxes soit 6 788 euros hors taxes. La société Central Autos ne conteste pas devoir la somme de 2 700 euros par an au titre de la prime d'assurance. M. et Mme [R] incluent dans leur compte récapitulatif des montant plus importants mais ne produisent pas les justificatifs des primes d'assurance effectivement payées. Le montant des taxes foncières n'est pas justifié par la production d'avis de taxes foncières concernant trois immeubles et en l'absence de justification de la clé de répartition concernant les locaux [Adresse 1] en proportion de la superficie louée.

Dans ces conditions, au vu des pièces produites, le montant des charges non justifiées s'établit, pour cinq ans, à la somme de 10 000 euros à laquelle la société Central Autos limite sa demande.

Sur la période d'octobre à décembre 2010, les bailleurs ont facturé la somme de 1 197 euros, non assortie de justificatifs.

Le montant de la taxe d'ordures ménagères perçue à tort s'élève pour la période non prescrite à la somme de 6 092 euros.

La créance de restitution de la société Central Autos s'établit ainsi à la somme de 44 721,55 euros. Le solde de loyers et charges impayés à la date du décompte du 4 août 2016 incluant le troisième trimestre 2016 s'établit à la somme de 18 052,32 euros.

Après compensation des créances réciproques des parties, M et Mme [R] doivent être condamnés à payer à la société Central Autos la somme de 26 669, 23 euros.

M. et Mme [R] ne peuvent se prévaloir d'un abus de procédure à l'égard de la société Central Autos reconnue fondée en sa demande.

M. et Mme [R], qui succombent, supportent les dépens incluant le coût du commandement de payer devant rester à leur charge ainsi qu'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [R] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

Condamne M. et Mme [R] à payer à la société Centrale Autos la somme de 26 669,23 euros en restitution de l'indû,

Déboute M. et Mme [R] de leur demande,

Condamne M. et Mme [R] à payer à la société Centrale Autos la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et en appel,

Condamne M. et Mme [R] aux dépens de première instance incluant le coût du commandement de payer et aux dépens d'appel avec pour ces derniers, droit de recouvrement direct par Me Hourse, avocat.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE