Décision 1ère chambre c

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

1ère Chambre C

ARRET DU 31 OCTOBRE 2017

Numéro d'inscription au répertoire général : 15/03929

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 MAI 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/07564

APPELANTE :

SA BPIFRANCE FINANCEMENT, anciennement dénommée OSEO Financement, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Adresse 2]

représentée par Me Franck DENEL de la SCP DENEL, GUILLEMAIN, RIEU, DE CROZALS, TREZEGUET, SURVILLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Jacques TORIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [Z] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

représentée par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de par Me Marie Camille PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Philippe TERRIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 28 Août 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 18 SEPTEMBRE 2017, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

[Z] [X] est propriétaire depuis 1977 du lot n° 4 dans l'immeuble en copropriété situé à [Adresse 5].

En février 1991 [Z] [X] faisait constater que divers travaux effectués par la SCI FLORENCE propriétaire des lots 3 et 8 depuis avril 1989 bouleversaient les parties communes de l'immeuble et perturbaient gravement la jouissance des lieux.

Le 6 juin 1996 une expertise judiciaire était ordonnée en référé et l'expert déposait son rapport le 7 mars 2003.

A partir du 12 juin 2003 [Z] [X] intentait en justice en première instance comme en appel des actions contre les propriétaires successifs des lots 3 et 8 de la copropriété et en particulier contre la société MISTRAL 7.

Intervenait ainsi le 12 juin 2008 un jugement du tribunal de grande instance de MONTPELLIER, condamnant notamment la SCI MISTRAL à la suppression sous astreinte de chambres obstruant la cage d'escalier et à supprimer des installations construites dans la cour commune, jugement confirmé dans toutes ses dispositions par la cour d'appel par un arrêt en date du 10 juin 2014.

Par ailleurs la société BPIFRANCE FINANCEMENT, anciennement dénommée OSEO NOPEM a consenti le 12 juillet 2006 à la société MISTRAL 7 une contrat de crédit bail immobilier d'une durée de 15 ans portant sur le financement des lots 3 et 8 anciennement propriété de la SCI FLORENCE, puis de la SARL ED FINANCE.

Après la mise en liquidation judiciaire de la société MISTRAL 7 et en raison de la résiliation du contrat de crédit bail qui s'en est suivie, la société BPIFRANCE FINANCEMENT a, suite à l'expulsion des occupants recouvrée le 10 mai 2012 la parfaite jouissance de son immeuble.

Par acte d'huissier en date du 1er décembre 2014, [Z] [X] décidait de poursuivre son action contre la société BPIFRANCE FINANCEMENT en l'assignant devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER aux fins notamment d'obtenir la remise en état des lots 3 et 8 et l'indemnisation de ses préjudices.

Le jugement rendu le 4 mai 2015 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER énonce :

Vu le règlement de copropriété, les articles 9 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1134 et 1382 du code civil,

Déclare [Z] [X] recevable en ses demandes à l'exception de celle concernant le conduit de cheminée.

Condamne la société BPIFRANCE FINANCEMENT à supprimer dans un délai de trois mois à compter de ce jour et au-delà sous astreinte de 80 € par jour de retard, les chambres construites, et à rétablir la verrière située derrière la cage de l'escalier privatif du lot 4 de [Z] [X] et obstruant le jour des deux ouvertures de cette cage.

Condamne la société BPIFRANCE FINANCEMENT à rétablir dans le même délai et au-delà sous la même astreinte distincte supplémentaire l'accès à la cour commune et à supprimer toutes les installations construites dans la dite cour.

Dit que pour faire cesser le cours des astreintes, la société BPIFRANCE FINANCEMENT devra justifier de l'exécution de ses obligations de faire par la production d'un certificat d'exécution conforme établi à sa demande et à ses frais par l'expert Monsieur [N].

Condamne la société BPIFRANCE FINANCEMENT à payer à [Z] [X] la somme de 6 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre celle de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Rejette les autres demandes.

Ordonne l'exécution provisoire.

Le tribunal de grande instance de MONTPELLIER considère tout d'abord que s'agissant d'une action visant à obtenir la réparation d'un trouble causé au lot d'un copropriétaire du fait de travaux effectués par un autre copropriétaire la prescription applicable est celle de dix ans résultant de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que cette action ayant trait au lot de copropriété lui-même et non pas à un ou plusieurs de ses copropriétaires successifs, les causes d'interruption de la prescription à l'égard de l'un des copropriétaires, bénéficient aux suivants.

Le tribunal considère donc qu'en l'espèce l'assignation du 12 juin 2003 ayant abouti à l'arrêt du 2 mai 2007 à l'encontre de la SCI FLORENCE, de même que le jugement du 12 juin 2008 et l'arrêt confirmatif du 10 juin 2014 auquel la société BPIFRANCE FINANCEMENT était partie sous son ancienne dénomination OSEO ont interrompu la prescription et que [Z] [X] est donc recevable.

Le premier juge en revanche considère que [Z] [X] ne saurait prétendre à l'indemnisation par la société BPIFRANCE FINANCEMENT des préjudices survenus pendant des périodes antérieures à son acquisition des lots en cause intervenue le 2 juillet 2006.

Sur les travaux réalisés par les propriétaires successifs des lots 3 et 8, le tribunal retient qu'il ressort des constats d'huissier et du rapport d'expertise judiciaire, qu'il y a eu suppression d'une véranda située derrière la cage d'escalier et remplacée par des chambres d'hôtel obstruant deux points de jour de l'escalier privatif conduisant à l'appartement de [Z] [X] comme retenu déjà par le jugement du 12 juin 2008, et que cette obturation constitue une atteinte aux droit du propriétaire du lot 4.

Le tribunal considère également que la fermeture d'accès à la cour commune et la construction de divers locaux dans cette cour occasionnent un préjudice personnel à [Z] [X] qui se trouve privée du droit d'accéder à la dite cour.

En revanche le premier juge considère que le lot 4 ne disposant ni de titre ni de servitude de passage sur la cage d'escalier privatif de l'hôtel, [Z] [X] ne peut solliciter la destruction du mur de brique fermant l'accès au passage par l'escalier de service privatif du lot 3.

De même le premier juge retient que l'installation dans la cour commune d'une cheminée avec conduit ne cause aucun préjudice direct à [Z] [X] dans la jouissance privative de son lot qui ne dispose d'aucune vue sur le dite cour.

Le tribunal retient que [Z] [X] qui n'a jamais habité dans l'immeuble ne démontre pas l'existence d'un préjudice de jouissance pas plus qu'elle ne démontre celle d'un préjudice locatif.

En revanche il retient qu'il est incontestable que la résistance depuis 2006 de la société BPIFRANCE FINANCEMENT, qui a refusé de tenir compte des condamnations prononcées contre les précédents propriétaires a causé de nombreuses tracasseries à [Z] [X] qui est bien fondée à solliciter réparation.

La société BPIFRANCE FINANCEMENT a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 mai 2015.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 août 2017.

MOTIFS :

Sur la prescription de l'action de [Z] [X]:

La cour observe qu'en appel les parties ne s'opposent plus sur le fondement de l'action de [Z] [X] qui repose sur l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, et par conséquent ne s'opposent plus sur la prescription décennale applicable à cette action.

Cette prescription peut être interrompue selon le droit commun par l'un des événements prévus aux articles 2242 et suivants du code civil et en particulier par une action en justice.

En revanche la société BPIFRANCE FINANCEMENT soutient que l'action intentée à son encontre par [Z] [X] serait prescrite à son égard, considérant que le point de départ du délai de prescription est la réalisation des travaux qui causent un préjudice à [Z] [X], que ces travaux datent au plus tard du début des années 1990 à une période où la société BPIFRANCE FINANCEMENT n'était pas propriétaire des lots en cause, et que s'il est envisageable que le propriétaire actuel puisse être tenu pour responsable des troubles commis par les propriétaires antérieurs c'est sous réserve que l'action diligentée à son égard ne soit pas prescrite ce qui ne serait pas le cas en l'espèce, les actions diligentées à l'encontre des précédents propriétaires ne pouvant avoir eu pour effet d'interrompre la prescription à l'égard de la société BPIFRANCE FINANCEMENT en l'absence de solidarité entre les propriétaires successifs.

Toutefois il ressort de l'ensemble des éléments du débat que l'action de [Z] [X] vise à la réparation du trouble causé à son lot de copropriété par un autre lot, que sa demande ne vise pas des débiteurs solidaires ou in solidum successifs mais un lot de copropriété, et que par conséquent relativement à cette action les causes d'interruption de la prescription à l'égard de l'un propriétaire du lot concerné produisent effet à l'égard des suivants.

En l'espèce il apparaît que le point de départ du délai de prescription doit se situer au 11 février 1991 date à laquelle [Z] [X] a eu incontestablement connaissance des constructions et modifications apportées au lot n°3 par le constat d'huissier qu'elle a fait réalisé. Cette prescription a été interrompue une première fois par l'assignation en référé en date du 5 février 1996 jusqu'à l'ordonnance en désignation d'expert du 6 juin 1996.

Elle a été à nouveau interrompue par l'assignation au fond en date du 12 juin 2003 contre la SCI FLORENCE alors propriétaire du lot 3, et la prescription ne s'est jamais accomplie depuis en raison des procédures diligentées par [Z] [X] et en particulier par l'assignation en date du 8 décembre 2004 contre la société ED FINANCE propriétaire du lot 3 depuis le 20 décembre 2002, et par les assignations en date des 5 avril et 3 juillet 2007 par lesquelles [Z] [X] a appelé en la cause la SARL HOTEL VERTIGE DES ARTS et la SCI MISTRAL 7, assignations ayant abouti en particulier au jugement du 2 mars 2006, à l'arrêt du 2 mai 2007, au jugement du 12 juin 2008 et à l'arrêt du 10 juin 2014.

Par conséquent l'action de [Z] [X] ne se trouvait pas prescrite lorsqu'elle a assigné le 1er décembre 2014 devant le tribunal de grande instance de MONTPELLIER la société BPIFRANCE FINANCEMENT anciennement dénommée SA OSEO qui a acquis les lots de copropriété 3 et 8 de la SARL ED FINANCE suivant acte authentique du 12 juillet 2006 et acte de crédit-bail immobilier du même jour en qualité de crédit-bailleur, la SCI MISTRAL étant pour sa part crédit-preneur.

Par conséquent la décision de première instance sera confirmée sur la recevabilité de l'action de [Z] [X].

Sur les travaux :

-Sur le rétablissement de la verrière située derrière la cage d'escalier du lot n° 4 de [Z] [X] ordonnée par le premier juge, la société BPIFRANCE FINANCEMENT ne s'y oppose pas sur le principe, mais considère que la suppression des chambres d'hôtel construites à la place de cette verrière ne peut concerner que les deux chambres situées au 2ième étage (anciennement appelé 1er étage).

Il ressort de l'ensemble des pièces produites que les deux points de jours de l'escalier privatif conduisant à l'appartement de [Z] [X] ont été bouchés du fait de la création sans autorisation de chambres d'hôtel dans le lot 3.

Il apparaît en outre que si la verrière est bien située au niveau anciennement appelé 1er étage, il existe également un autre point de jour sans verrière situé au niveau entresol également obstrué par une chambre.

Par conséquent le dispositif de la décision de première instance mentionnant « Condamne la société BPIFRANCE FINANCEMENT à supprimer les chambres construites et à rétablir la verrière située derrière la cage de l'escalier privatif du lot 4 de [Z] [X] et obstruant le jour des deux ouvertures de cette cage. » est parfaitement exact par rapport à la modification des lieux par des constructions irrégulières et ne laisse place à aucune ambiguïté.

Concernant la condamnation à réaliser ces travaux sous astreinte c'est à juste titre que le premier juge en raison de l'ancienneté du litige et de la volonté manifeste des propriétaires successifs du lot 3 de ne pas remettre les lieux en l'état a fixé une astreinte de 80 € par jour de retard.

Il s'agit là d'une astreinte provisoire et non d'une astreinte définitive comme soutenu à tort par la société BPIFRANCE FINANCEMENT, et le fait que le juge ait prévu qu'il appartiendrait à la société BPIFRANCE FINANCEMENT de justifier de la réalisation des travaux par la production d'un certificat d'exécution conforme établi par l'expert judiciaire n'est qu'une modalité d'exécution de l'astreinte provisoire et un moyen de preuve pour éviter tout nouveau contentieux lors de la liquidation de ladite l'astreinte.

-Sur l'accès à la cour commune et la suppression des installations dans ladite cour :

L'appelant soutient tout d'abord que la nature commune ou privative de la cour n'est pas établie.

Il ressort cependant de la lecture du règlement de copropriété de 16 janvier 1975 et en particulier de l'État descriptif de division des lots que le lot 3 à usage d'hôtel ne comprend aucune cour. De même dans l'acte d'acquisition en date du 12 juillet 2006 des biens par la société OSEO devenue la société BPIFRANCE FINANCEMENT il n'est pas fait mention dans la description du lot 3 d'une cour.

La cour observe que d'ailleurs la société BPIFRANCE FINANCEMENT n'affirme pas que cette cour serait une privative et qu'elle ne produit aucune pièce en ce sens.

En outre pour admettre que cette cour comme le sous-entend la société BPIFRANCE FINANCEMENT serait alors une partie commune à usage exclusif d'un lot en l'occurrence le lot n° 3 encore faut-il en rapporter la preuve.

Or il ressort de la lecture du règlement de copropriété de 1975 qu'il n'est fait référence à aucune partie commune affectée à la jouissance exclusive d'un lot et en particulier du lot 3, l'acte d'acquisition de juillet 2006 ne contenant lui non plus aucune référence à un usage exclusif pour le lot 3 d'une partie commune.

Par conséquent il ressort de l'ensemble de ces éléments que la cour en litige doit être qualifiée de partie commune et qu'il n'est pas justifié de ce que cette cour commune soit affectée à l'usage exclusif d'un lot de copropriété en occurrence le lot 3.

La société BPIFRANCE FINANCEMENT soutient également que le rapport de l'expert judiciaire n'établirait pas que des constructions ont été érigées dans cette cour commune par les propriétaires du lot 3.

Toutefois il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'expert a constaté la création de locaux dans la cour de la copropriété.

Par ailleurs il ressort d'un rapport de visite des lieux réalisé par [W] [D], ingénieur en date du 10 juin 2015 à la demande de [Y] [J] représentant la société BPIFRANCE FINANCEMENT, que celui-ci constate l'existence de dépendance dans la cour et que cette dépendance semble exister depuis 1989 et plus précisément au moment de l'acquisition des locaux le 8 avril 1989 par la SCI FLORENCE.

Par conséquent au vu de l'ensemble de ces éléments l'appelante est mal fondée à soutenir que la preuve de l'existence de constructions dans la cour commune n'est pas démontrée. Enfin elle ne démontre nullement que lesdites constructions ont été érigées en respect des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété.

C'est donc à juste titre que le juge de première instance a condamné la société BPIFRANCE FINANCEMENT à rétablir l'accès à la cour commune et à supprimer les constructions construites dans la dite cour.

-Sur l'accès à l'escalier privatif du lot 3

[Z] [X] reproche au jugement dont appel de l'avoir débouté de sa demande de destruction du mur barrant l'accès à l'escalier privatif de l'hôtel arguant que la configuration de l'immeuble fait de cet escalier une issue naturelle des locaux lui appartenant, et qu'en construisant un mur en brique les propriétaires du lot 3 ont barré l'accès à cet escalier.

Il est constant que l'escalier en litige appartient au lot 3 et il ressort du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division que le lot 4 propriété de [Z] [X] ne dispose d'aucune entrée donnant sur cette cage d'escalier privative.

[Z] [X] ne rapporte pas la preuve que le lot 4 a acquis par titre une servitude de passage dans ledit escalier.

Il n'est pas non plus suffisamment démontré que cette servitude ait été acquise par la possession de trente ans en application de l'article 690 du code civil, la seule existence d'une porte à présent obturée par un brique ne suffisant pas à établir la preuve de la possession d'un passage depuis le lot 4 vers l'escalier privatif du lot 3.

Il n'est pas plus démontré en quoi la configuration des lieux ferait de cet escalier une issue naturelle au lot 4 et ce d'autant que [Z] [X] ne démontre pas ni ne soutient qu'elle ne peut plus accéder à son lot et qu'en réalité ce dont elle se plaint c'est de ne plus pouvoir bénéficier d'un deuxième accès.

C'est donc à juste titre que le tribunal de grande instance a débouté [Z] [X] des demandes à ce titre et la décision sera confirmée sur ce point.

-Sur la restauration de cheminées à l'identique:

[Z] [X] reproche également au jugement de première instance de l'avoir déboutée de sa demande de destruction d'une cheminée en inox édifiée dans la cour commune alors qu'elle serait située juste en face des fenêtres du lot 4 et que les travaux seraient dégradants pour l'aspect de l'immeuble.

Il sera toutefois rappelé que l'action d'un copropriétaire contre un autre copropriétaire pour les atteintes portées à son lot suppose de démontrer l'existence d'un préjudice.

En l'espèce [Z] [X] ne rapporte pas la preuve que des fenêtres de son appartement lot 4 auraient une vue sur la cour commune et qu'elle subirait dès lors un préjudice en raison du caractère inesthétique des modifications.

Elle ne rapporte pas plus la preuve que son lot 4 aurait vu sa valeur déprécier en raison des dits travaux.

Enfin comme relevé pertinemment par le premier juge [Z] [X] n'a pas qualité pour agir en lieu et place du syndicat des copropriétaires pour une atteinte porté à l'esthétisme de l'immeuble, cette action appartenant au seul syndicat des copropriétaires.

Par conséquent la décision de première instance sera également confirmée sur ce point.

Sur la réparation des préjudices :

[Z] [X] sur son appel incident sollicite que lui soit octroyé à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

100 000 € en réparation du préjudice subi par l'obturation de la verrière,

10 000 € en réparation du préjudice subi pour les constructions érigées dans la cour et la privation de l'accès à la cour commune,

210 000 € en réparation du préjudice de perte de loyers subi par l'impossibilité pour le lot 4 d'accéder à l'escalier privatif du lot 3.

Devant le tribunal de grande instance elle avait sollicité la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts et le premier juge avait fixé l'indemnisation du préjudice subi en raison des nombreuses tracasseries auxquelles elle avait dû faire face à la somme de 6 000 € considérant l'absence de préjudice personnel de jouissance pour non occupation personnelle des lieux et le défaut de préjudice locatif.

La cour relève tout d'abord que la demande en réparation du préjudice subi en raison d'une perte de loyers du fait de l'impossibilité d'accès à l'escalier privatif du lot 3 sera rejetée puisqu'il a été précédemment jugé qu'il n'était nullement démontré que le lot 4 soit titulaire d'un droit d'accès à l'escalier privatif du lot 3.

Concernant les préjudices liés à l'obturation du jour dans l'escalier privatif du lot 4 et aux constructions érigées dans la cour commune c'est à juste titre que le premier juge a retenu que ces modifications constituent une atteinte aux droits du propriétaire du lot 4 dans la jouissance de son lot mais qu'il a refusé de prendre en compte l'existence d'un préjudice personnel de perte de jouissance de [Z] [X] puisqu'il n'est pas contesté qu'elle n'a jamais habité dans les lieux.

C'est également à juste titre que le premier juge a dit qu'il n'existe aucun préjudice locatif démontré dans la mesure où [Z] [X] ne produit aucun élément permettant de considérer que suite aux modifications irrégulières opérées par les propriétaires du lot 3, son bien a subi une perte de valeur locative et/ou elle-même une perte de loyers puisque seul figure au débat un courrier en date 1er août 1989 de l'École [Établissement 1] alors locataire des lieux et faisant exclusivement référence à l'escalier privatif du lot 3.

En revanche il est constant que [Z] [X] a dû faire face à de nombreuses démarches et procédures pour parvenir à la remise en état des lieux ce qui constituent un préjudice à tout le moins moral qu'il convient de réparer par l'allocation de dommages et intérêts de 6 000 € comme fixé par le premier juge.

Par conséquent la décision de première instance sera confirmée.

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société BPIFRANCE FINANCEMENT aux entiers dépens et l'a condamnée à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant en outre en son appel principal la société BPIFRANCE FINANCEMENT sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à [Z] [X] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.

Confirme le jugement rendu le 4 mai 2015 par le tribunal de grande instance de MONTPELLIER en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la société BPIFRANCE FINANCEMENT à payer à [Z] [X] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société BPIFRANCE FINANCEMENT la société BPIFRANCE FINANCEMENT aux dépens de la procédure d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

NA