Décision pôle 5 - chambre 3

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 17 JANVIER 2018

(n° , 21 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 16/11248

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Avril 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/11905

APPELANTE :

SAS UNIVU prise en la personne de ses représentants légaux

exploitant un fonds de commerce à l'enseigne 'CARREFOUR MARKET', [Adresse 1] et [Adresse 2]

Immatriculée au RCS de Caen sous le numéro 351 914 460

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Jacques GUILLEMIN de la SELAS SAUTIER -GUILLEMIN- MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R022

Représentée par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

INTIMÉE :

SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant

Représentée par Me Guillaume LECLERCQ de l'AARPI IN IUS CABINET LECLERCQ - LENGLEN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1129, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

SAS CSF prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Caen sous le numéro 440 283 752

[Adresse 3]

[Localité 1]

Intervenante volontaire

Représentée par Me [S] [O], avocat au barreau de PARIS, toque : D1998, avocat postulant

Représentée par Me Michel BARON, avocat au barreau d'EURE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 22 Novembre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues à l'article 785 du Code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 1994, la SCI des [Adresse 1] a donné à bail à la SARL UNIVU un local commercial situé [Adresse 1].

Par acte sous seing privé du 23 mars 2000, ce bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2001.

Les lieux loués consistent en un local d'une superficie d'environ 1.115m² en rez-de-chaussée de l'entrée de l'immeuble du 17-25 [Adresse 1], le local ayant une façade sur la [Adresse 1] et, à l'arrière, une sortie sur la galerie marchande lui permettant d'avoir accès au passage situé [Adresse 2]. Est également loué un local à usage de dépôt situé au premier sous-sol et desservi par la rampe de garage sise [Adresse 2].

La société y exploite un magasin Carrefour Market.

La SCI des [Adresse 1] a procédé à d'importants travaux dans l'immeuble, supprimant la galerie commerciale à droite de l'entrée.

Par acte sous seing privé du 30 mars 2007, la SCI des [Adresse 1] a donné à bail à la SARL UNIVU un local, incluant celui loué précédemment, d'une superficie de 2.614 m² soit 2.049 m² au rez-de-chaussée et 555m² au 1er sous-sol.

Le local a une façade sur la [Adresse 1] et donne, à l'arrière, sur la [Adresse 2]. Le bail précise que le local du rez-de-chaussée correspond aux emplacements A, B et C du plan annexé, les locaux A et C étant mis à disposition du preneur brut de béton avec les arrivées des fluides en attente et celui-ci devant procéder aux travaux d'aménagement pour réaliser un seul et même local.

Il stipule que le preneur s'oblige d'ores et déjà, dans le cadre des travaux d'aménagement, à entreprendre les travaux indispensables soit, notamment, la démolition des cloisons dans l'actuelle galerie marchande, zone A, et la création d'un mur séparatif en pointillé rouge sur le plan entre la zone C donnée à bail et le couloir, partie commune. Ces travaux devront être réalisés sous la supervision du conseil technique du bailleur.

Aux termes de l'article 6.4, ces travaux devront être achevés dans un délai de 5 mois et faire l'objet d'un constat d'état des lieux contradictoire par huissier de justice.

Le bail indique que le preneur devra produire les plans tant au bailleur qu'à l'architecte de l'immeuble.

Le bail a, comme le précédent, une destination alimentaire et non alimentaire: "le preneur ne pourra utiliser les lieux loués à usage commercial qu'à usage de SUPERMARCHE comprenant cours des halles, boucherie, crémerie, alimentation générale, dépôt de pain, terminal de cuisson et rôtissoire, produits d'entretien, quincaillerie, verrerie, bazar, papeterie, mercerie, bonneterie, prêt-à-porter, sous-vêtements, parfumerie, jouets, cadeaux, lunettes, montres et gadgets, et plus généralement, tous produits habituellement vendus par ce type de magasin, sans production sur place ni consommation sur place, à l'exclusion de tout autre commerce, activité, ou industrie".

Par acte du 5 mars 2009, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la SARL UNIVU un commandement visant la clause résolutoire, d'avoir': «'à restituer sans délai le local dénommé D des plans du rez-de-chaussée de l'immeuble'», «'ce local n'ayant pas été donné à bail'; à vous mettre sans délai en conformité avec le plan du permis de construire notifié le présent acte'», «'l'état des locaux constatés par Maître [U] étant différent du plan du permis'». Il se conclut ainsi': «'Faute par vous de respecter sans délai ledit commandement la requérante entendra se prévaloir de la clause résolutoire ci-après reproduite'». L'acte précise que le constat dressé par Maître [U] est annexé.

Par acte du 3 avril 2009, la SARL UNIVU a fait assigner la SCI [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris en opposition de ce commandement.

Par jugement du 25 septembre 2014, le tribunal de grande instance de PARIS a :

- annulé le commandement délivré le 5 mars 2009,

- sursis à statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail fondée sur le passage non autorisé de canalisations dans le local privatif et sur la destruction du degré coupe-feu,

- enjoint à la société UNIVU de procéder à la remise en état du local et au rétablissement du degré coupe-feu rendus nécessaires par ce passage dans un délai de 4 mois après la signification du présent jugement,

- sursis à statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail fondée sur les désordres constatés par Me [T] le 21 mars 2013,

- enjoint à la société UNIVU de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer ces désordres dans le délai de 4 mois après la signification du jugement,

- dit que le conseil technique de la SCI devra vérifier, aux frais de la société UNIVU, la réalisation de tous les travaux ordonnés dans le présent jugement,

- déclaré irrecevable la demande de résiliation judiciaire fondée sur les autres manquements invoqués,

- déclaré irrecevable la demande de la société UNIVU tendant à la démolition du mur édifié par la SCI,

- rejeté la demande de la société UNIVU en paiement du coût des pompes de relevage,

- ordonné l'exécution provisoire,

- sursis à statuer sur les autres demandes,

- renvoyé à l'audience du juge de la mise en état du 13 mars 2015 à 11heures pour conclusions de la SCI,

- réservé les dépens.

Par jugement en date du 15 avril 2016, le tribunal de grande instance de Paris'a :

- Déclaré irrecevables les demandes de la SCI des [Adresse 1] formulées, de nouveau, aux termes de ses dernières conclusions du 18/09/2015 et tendant à voir :

- dire et juger que le commandement visant la clause résolutoire du 04/03/2009 est régulier en la forme et sur le fond et qu'il doit produire tous ses effets,

- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée à solliciter que soit donné effet à ce commandement et que soit donc constatée l'acquisition de la clause résolutoire du bail et sa résolution subséquente à compter du 04/04/2009,

- ordonner la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de tous les manquements initialement invoqués, autres que le passage non autorisé de canalisations dans un local privatif, que la destruction du degré coupe-feu en étant résultée et que les désordres constatés par Maître [T], le 21/03/2013, ces autres manquements consistant dans l'empiétement reproché à la SARL UNIVU au travers d'une 'annexion' du local D; dans la violation du permis de construire et de l'assiette du bail ; dans l'existence de déchets dans une rampe d'accès commune ; dans la présence de glaneurs ; dans le dégât des eaux imputable à la SARL UNIVU ; dans les nuisances olfactives ; dans la durée des travaux; dans l'absence de constat contradictoire ; dans l'absence de communication de l'intégralité des documents réclamés par la bailleresse,

- Débouté la SARL UNIVU de sa demande tendant à voir 'dire que le nouveau grief invoqué par la SCI des [Adresse 1] dans ses conclusions du 25/06/2015 concernant l'absence de coffrage du tuyau du groupe froid n'a pas de lien suffisant avec la présente instance et le jugement précité (du 25/09/2014)",

- Dit que la SARL UNIVU n'a pas réalisé l'ensemble des travaux prescrits par le jugement du tribunal de grande instance de PARIS en date du 25/09/2014 et débouté, en conséquence, la SARL UNIVU de sa demande tendant à voir constater qu'elle a réalisé lesdits travaux,

- Prononcé, à compter du présent jugement et aux torts exclusifs de la SARL UNIVU, la résiliation du bail du 30/03/2007 portant sur les lieux sis [Adresse 1] et [Adresse 2],

- Ordonné l'expulsion des locaux sis [Adresse 1] et [Adresse 2] de la SARL UNIVU et de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et ce, au besoin, le cas échéant, avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier,

- Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant dans les lieux loués seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution et ce, conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- Débouté la SARL UNIVU de ses demandes tendant à voir 'dire que les nouveaux griefs invoqués par la SCI des [Adresse 1] concernant les percements effectués en décembre 2014, les infiltrations en sous-sol et l'obstruction partielle des gaines d'aération n'ont pas de lien suffisants avec la présente instance et le jugement du 25/09/2014' et à voir 'débouter en conséquence, la SCI des [Adresse 1] de sa demande de résiliation ayant trait à ces questions".

- Dit n'y avoir lieu à examiner les nouveaux griefs allégués à l'encontre de la SARL UNIVU par la SCI des [Adresse 1], dans ses dernières conclusions du 18/09/2015,

- Débouté la SCI des [Adresse 1] de sa demande tendant à voir 'constater que l'issue de secours irrégulière et constatée dans le local n'empêche pas l'exploitation des locaux pris à bail ainsi que l'a décidé la Commission de Sécurité",

- Dit que le dépôt de garantie de 130 000 euros sera conservé par la SCI des [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts,

- Débouté la SARL UNIVU et la SCI des [Adresse 1] du surplus de leurs demandes,

- Condamné la SARL UNIVU à verser à la SCI des [Adresse 1] la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté la SARL UNIVU de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement,

- Condamné la SARL UNIVU aux dépens.

La SARL UNIVU a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 19 mai 2016.

Par acte d'huissier de justice en date du 2 mai 2016, la SCI des [Adresse 1] a mis en demeure, la société UNIVU, preneur et la société CSF, locataire-gérant de :

- procéder aux travaux de remise en état du local privatif, à savoir, l'entrepôt en sous-sol de l'immeuble (local B') et de rétablissement du degré coupe-feu rendu nécessaire par le passage non-autorisée de canalisations;

- procéder aux travaux de coffrage destiné à habiller les tuyaux du groupe froid en façade du R+1 de l'immeuble jusqu'en toiture ;

- procéder aux travaux pour mettre fin à l'obstruction des gaines d'amenée d'air des circulations, laquelle obstruction rend inopérant le système de désenfumage ;

- maintenir ouverte l'issue de secours du magasin située à droite de l'immeuble, pendant les heures d'ouverture au public ;

- procéder aux travaux nécessaires à la remise en état des embrasements de l'issue de secours l'issue (sic) située à droite de l'immeuble ainsi que des embrasements de l'accès au magasin ;

- procéder conformément aux préconisations de M. l'expert judiciaire, M. [U] [X] dans son rapport du 30 janvier 2012, après étude d'un bureau d'études acoustiques réputé, aux travaux d'insonorisation qui soient de nature à permettre une exploitation des locaux normale et adaptée à leur usage et garantir une réduction du bruit de choc Alw au moins égale à 30dB, avec un AL au moins égal à 10dB dans a bande d'octave 63Hz, à savoir la solution pérenne "tendant à mettre en oeuvre sur toute la surface de vente du rez-de-chaussée une chape béton épaisse (120mn mini) flottante sur une sous-couche résiliente épaisse de type Sylomar et un revêtement de sol thermoplastique épais de type industriel dans les réserves".

Ces travaux, validés préalablement par la bailleresse et ses conseils techniques, devront mettre définitivement fin aux nuisances et assurer de façon pérenne la tranquillité de l'immeuble et de l'ensemble de ses occupants et ce conformément au bail, aux dispositions légales, réglementaires et aux règles de l'art.

Et ce dans un délai d'un mois."

Par acte d'huissier de justice en date du 27 juin 2016, la SCI des 19,21, 23 et 25 [Adresse 1] a délivré à la société UNIVU, à la société CSF, locataire-gérant, et à la société GE CAPITAL EQUIPEMENT FINANCE un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des procédures :

Les deux procédures enregistrées sous les numéros RG 16/11248 et RG 16/11257, tendent toutes les deux au prononcé de la résiliation du même bail liant les parties.

Contrairement à ce que soutient la SCI, la société CSF est bien intervenue dans les deux procédures pendantes devant la cour.

Dans ces conditions, il apparaît conforme à l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner leur jonction.

Sur la demande de rejet de conclusions et de pièces formée par la société bailleresse :

L'intimée demande le rejet des débats des conclusions et pièces des sociétés UNIVU et CSF, à tout le moins rejeter les pièces n°33 à n°40 UNIVU et la pièce n°19 CSF, en raison de la production d'au moins une fausse attestation de Mme [G], ancienne gardienne de l'immeuble (Pièce n°39 UNIVU et Pièce n°19 CSF). Selon à une sommation interpellative en date du 25 octobre 2016, Mme [G] a reconnu que cette attestation était fausse.

Selon le bordereau de la société UNIVU, la pièce 33 correspond à l'attestation de Mme [V], la pièce 34 à l'attestation de M. [S], la pièce 35 à l'attestation de Mme [Q], la pièce 36 à l'attestation de Mme [N], la pièce 37 à l'attestation de Mme [A], la pièce 38 à l'attestation de Mme [L], la pièce 39 à l'attestation de Mme [G], la pièce 40A correspond à l'attestation de M. [R], la pièce 40B à l'attestation de M. [A] [G], et la pièce 40C au jugement du juge de l'exécution du 4 janvier 2007.

Seule la pièce 39 étant litigieuse, il convient d'en ordonner le rejet, aucun élément sérieux ne permettant d'écarter les autres pièces, ou les conclusions prises par les sociétés UNIVU et CSF.

Sur la demande de rejet des jurisprudences non communiquées :

La société bailleresse demande le rejet des débats de jurisprudences évoquées en pages 16 et 17 des conclusions récapitulatives n°4 de l'appelante qui seraient introuvables.

La cour relève que les conclusions n°5 de la société UNIVU dans la procédure RG 16/11257 font références aux jurisprudences litigieuses. Il est constant que les jurisprudences non publiées doivent être communiquées. Dans ces conditions, ces jurisprudences n'étant pas publiées et n'ayant pas été communiquées doivent être écartées des débats.

Sur la résiliation du bail :

La société UNIVU demande à la cour d'infirmer les jugements entrepris sur la résiliation et statuant à nouveau de déclarer irrecevable et mal fondée la demande de résiliation du bail sur le fondement de l'absence de remise en état de la paroi coupe-feu et de la réfection d'un coffrage destiné à masquer les canalisations apparentes sur la façade intérieure de l'immeuble.

Le jugement mixte du 25 septembre 2014 a, dans ses motifs, indiqué que Me [T], huissier de justice mandaté par la SCI a constaté le 21 mars 2013, diverses dégradations des parties communes imputables à la société UNIVU ; que ces dégradations sont constituées par le passage de tuyaux et conduites, par la détérioration de pierres et de dalles à la suite de la création d'un volet roulant ; qu'elles sont, de par leur importance et leur persistance, susceptibles de justifier la résiliation du bail ; qu'il convient toutefois d'accorder un délai à la société pour y mettre fin ; qu'il sera donc sursis à statuer sur la demande de la SCI à ce titre.

Le dispositif dudit jugement qui ordonne un sursis à statuer sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail fondée sur les désordres constatés par [T] le 21 mars 2013 ; enjoint à la société UNIVU de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer ces désordres dans un délai de quatre mois après la signification du jugement.

Le constat dressé par Me [T] le 21 mars 2013, indique : 'M. [B] m'expose que le magasin Carrefour Market a fait cheminer les tuyaux d'alimentation des condenseurs situés sur le toit de l'immeuble, le long de la façade sur cour sans procéder à l'encadrement de ces installations. A l'extrémité droite de la façade, côté gauche, des tuyaux longent les portes-fenêtres sur toute la hauteur du bâtiment et courent jusqu'au toit. Je dénombre six conduites et un passe-câbles. L'ensemble est à nu. Au niveau du rez-de-jardin, les tuyaux sont coudés et passent par le sol de la terrasse.' A ces constatations, l'huissier a joint trois photographies.

La société UNIVU soutient que si malgré l'injonction qui lui a été faite par le jugement du 25 septembre 2014, elle n'a pas procédé à l'exécution de tous les travaux qu'il lui était enjoint d'exécuter, la responsabilité en incombe à la bailleresse. Elle indique, tout comme la société CSF, son locataire gérant, que cette dernière société a fait établir un devis pour l'habillage de ce réseau froid de la façade par la société JPB le 2 mai 2016, pour un montant total de 11.186 € et que la société CSF a transmis ce devis et une photo montage correspondante à la gérante de la SCI par un courrier recommandée du 17 mai 2016 afin d'obtenir son accord en vue de l'exécution des travaux et que par courrier du 26 mai 2016, la gérante de la SCI aurait opposé une fin de non-recevoir. La société UNIVU indique avoir réitéré sa demande par courrier recommandée du 30 juin 2017, sans obtenir de réponse.

La bailleresse soutient qu'à ce jour les travaux n'ont toujours pas été réalisés ainsi qu'elle l'a fait constater par huissier le 16 octobre 2017, que le devis communiqué en 2016 ne correspondait pas aux travaux prescrits ainsi qu'elle l'avait indiqué par courrier du 26 mai 2016 à la société locataire et à la société locataire gérante ; que par courrier du 12 juillet 2017 elle avait donné son accord pour la réalisation des travaux, à condition cependant que M. [K], architecte soit préalablement informé de la méthodologie des travaux envisagés, d'être informée des coordonnées des entreprises choisies par la locataire, d'être informée de la date de réalisation au moins deux jours ouvrés avant le début des travaux.

En l'espèce, la société locataire a été mise en demeure officiellement par le tribunal dans sa décision de 2014 de procéder aux travaux nécessaires pour supprimer les désordres relevés dans le constat d'huissier de Me [T], dans un délai de quatre mois.

Elle n'a visiblement pas obtempéré, puisqu'elle ne se prévaut que d'une demande de réalisation des travaux en mai 2016, soit près de deux ans plus tard. Le courrier du 26 mai 2016 de la gérante de la SCI, indiquait notamment que le 'devis annexé ne correspondait pas aux travaux que vous devriez envisager pour le coffrage' et s'achevait de la manière suivante : 'nous vous remercions donc de nous communiquer un devis conforme aux travaux envisagés pour le coffrage'. Dans ces conditions, il ne peut être soutenu que la SCI s'est opposée à la réalisation des travaux de coffrage. En revanche, la société locataire n'a fait procéder à aucun autre devis. Ce n'est qu'un an plus tard, qu'elle a sollicité une nouvelle autorisation de la bailleresse et malgré l'autorisation accordée n'a toujours fait procéder à aucuns travaux.

En l'espèce, la société locataire a commis une faute en laissant sans coffrage l'alimentation de ses réseaux froids, alors qu'il lui avait été enjoint de faire procéder à ces travaux.

En ce qui concerne la reconstitution du degré coupe feu, un constat d'huissier a été établi le 28 novembre 2014 en présence de l'ensemble des parties. Ce constat décrit les percements du plancher séparant le rez-de-chaussée occupé par le commerce et un sous-sol privatif ayant endommagé le degré coupe-feu. Dans le local n°7 du sous-sol, il note en outre une fuite d'eau provenant d'un des percements.

Le 20 février 2015, un nouveau constat d'huissier a été dressé par Me [T], en présence de l'ensemble des parties. L'huissier a constaté que les divers trous et percements avaient été rebouchés, que cependant dans le local n°7 du sous-sol une fuite d'eau était visible aux droits d'un trou rebouché et qu'une partie du flocage se désagrégeait, le degré coupe-feu n'étant plus assuré, l'humidité s'étendant sur environ un mètre cinquante de long. M. [Y], directeur technique du magasin Carrefour Market a indiqué à l'huissier que cette fuite serait occasionnée par une pompe de relevage hors service et qu'elle devrait être remplacée la semaine suivante par une nouvelle pompe qui aurait été commandée par le magasin.

La société UNIVU a fait établir unilatéralement un nouveau constat d'huissier le 23 février 2015, pour faire constater qu'en salle 7, le plafond et le flocage était reconstitué et qu'il n'existait plus de fuite apparente.

Le bureau d'études BTP Consultant, pour le bailleur a, dans son rapport du 2 mars 2015, constaté qu'en l'absence de procès verbal complet de Promasplay et d'indication sur la nature de la structure béton existante, il ne lui était pas possible de vérifier si l'épaisseur du flocage mise en oeuvre permet le degré coupe-feu requis réglementairement. Il a attiré en outre l'attention sur le fait qu'une reprise du flocage a été réalisée sous une fuite d'eau non réparée dans le local 7 et que de ce fait, le flocage existant et le neuf sont gorgés d'eau et ne pourront jouer leur rôle de protection au feu, qu'il convenait de traiter cette infiltration, de retirer toutes les parties du flocage ayant été impactées par cette humidité excessive, puis de sécher toute la zone avant toute nouvelle mise en oeuvre de flocage.

La bailleresse verse aux débats un procès verbal d'huissier dressé le 12 mai 2015, constant dans la salle 7 la persistance d'écoulement et la dégradation du flocage, un courrier du 27 mai 2015 du bureau de contrôle BTP Consultants, qui constate la dégradation de la reprise du flocage réalisée sous la fuite d'eau toujours en cours et préconise après la fin de la fuite, l'application d'un nouveau flocage après séchage de la zone.

Devant les premiers juges, la société UNIVU se prévalait d'une attestation de la société SANTAMPRO du 19 février 2015, sur l'application de Promaspray sur le béton dans les règles de l'art.

Ainsi que l'ont constaté les premiers juges, il n'est produit aucune attestation quant à la réalisation de la reprise du flocage intervenue entre le 20 et le 23 février 2015. La preuve de la réparation de la pompe de relevage, alléguée lors du procès verbal du 20 février 2015, n'est pas d'avantage rapportée.

Le bureau d'étude BTP Consultants a constaté le 29 avril 2016, le 15 juin 2016, le 5 septembre 2016, le 4 avril 2017 et le 15 octobre 2017 l'absence de reprise du flocage défectueux et donc une isolation défaillante. La dégradation du flocage a également été constatée par huissier de justice les 3 juin 2016, 31 mars 2017 et 16 octobre 2017.

La société UNIVU soutient qu'elle a réalisé les travaux suivant l'injonction qui lui en avait été faite par le tribunal; que de nouvelles fuites sont apparues dues aux pannes de ses pompes de relevage qu'elle a dû installer pour évacuer les condensats, qu'elle a été empêchée d'intervenir dans le sous-sol faute d'autorisation de la bailleresse ; qu'en tout état de cause la dégradation du flocage est minime.

Ainsi que l'ont décidé les premiers juges la société UNIVU n'apporte pas la preuve, qu'il lui incombe d'apporter, de ce qu'elle a, dans le délai imparti par le jugement du 25 septembre 2014, voire même postérieurement à l'expiration de ce délai, déféré à l'injonction à elle faite de procéder au rétablissement du degré coupe-feu rendu nécessaire par le passage non autorisé de canalisations dans un local privatif.

Dans ces conditions, il importe peu qu'elle n'ait pas obtenu de réponse du bailleur à sa demande formulée dans son courrier du 17 mai 2016, demandant à avoir accès au sous-sol pour établir un devis pour la réparation du degré coupe-feu.

Dès lors, en ne procédant pas au coffrage des six conduites et du câble, qu'elle a posés en façade, et ne réparant pas complètement le degré coupe-feu, malgré l'injonction qui lui avait été faite par le jugement mixte du 25 septembre 2014, la société UNIVU a commis un manquement à ses obligations.

Ces manquements mettent en jeu la sécurité des personnes et des lieux en ce qu'ils portent tant sur le rétablissement du degré coupe-feu, que sur le défaut de coffrage des conduites et câbles, les exposant tant aux aléas climatiques qu'à des actes de malveillance, alors qu'ils sont à proximité immédiate des fenêtres des logements de l'immeuble.

En conséquence, ces manquements sont d'une gravité telle qu'elle justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société UNIVU en application de l'article 1184 du code civil et il convient de confirmer le jugement entrepris.

La résiliation du bail étant prononcée, il convient également de confirmer le jugement rendu le même jour qui fait l'objet d'un appel et d'une procédure devant la cour d'appel enregistrée sous le numéro RG 16/11257 et qui a également prononcé la résiliation du bail.

La SCI sollicite la condamnation de la société UNIVU à lui payer une somme de 692.040 € correspondant au prix des travaux d'insonorisation prévus contractuellement, à exécuter par la SCI pour pallier à la carence de la société UNIVU.

Elle justifie cette demande par une estimation des travaux établie par M. [K] qui correspond à la mise en place d'une dalle de béton de 8cms + 'acoustique Regupol 4cms'. Elle soutient qu'elle doit être indemnisée du montant des travaux que Carrefour aurait dû réaliser, qu'en effet le bail prévoit que le prix du loyer est diminué du montant des travaux mis à la charge du locataire et qu'il est établi que les locataires n'ont pas réalisé les travaux.

Il résulte des pièces produites aux débats que suite à l'expertise de M. [X], la société UNIVU a conformément aux préconisations du rapport de M. [X] procédé à la mise en oeuvre d'un revêtement lisse sur toutes les surfaces du rez-de-chaussée. La société CSF, son locataire gérant, a fait procéder à la pose d'un revêtement de sol souple dans l'intégralité de la réserve et à l'intérieur du monte-charge, ainsi que l'établit un constat d'huissier dressé le 5 septembre 2016. Par ailleurs, les roues des transpalettes ont été équipées de gommes.

Une étude réalisée pour le compte du locataire par LCV Ingénierie le 15 juin 2016, auquel il avait été demandé de vérifier le plancher actuel pouvait supporter la mise en place d'une chape flottante acoustique constituée de la façon suivante : 2 résiliants de 17mm, une chape flottante de 8cms et des charges de revêtement de 20kg/m² a conclu que l'ajout d'une chape flottante de 220kg/m² n'est pas envisageable sans faire de renfort de plancher.

Une étude réalisée pour le compte du bailleur, par la société AP Ingérerie le 14 septembre 2016, conclut pour sa part que la 'dalle peut donc reprendre la dalle acoustique + une chape de 6cms et une charge d'exploitation de 500kg/m² sans renforts sauf au droit de la poutre située au-dessus de la rampe entre les files F et G au PH R-1".

La SCI n'a pas fait établir de mesure acoustique dans les appartements après le dernier rapport établi le 10 juin 2016 par la société General Acoustics, qui relevait l'apparition de pics sonores dans les appartements lors des périodes de livraison à partir de 5h30, alors même que la société CSF a fait procéder depuis lors à la pose d'un revêtement souple dans les réserves de nature à atténuer les bruits perceptibles dans les logements.

Dès lors, il n'est pas établi que la société UNIVU, qui a fait procéder à la réalisation d'une des deux solutions préconisées par l'expert a failli à l'obligation d'effectuer les travaux nécessaires à l'insonorisation des locaux loués, mise à sa charge par l'article 6-1 2° du bail.

Dans ces conditions, la SCI ne peut obtenir sa condamnation à lui régler le coût des travaux nécessaires à la réalisation d'une chape flottante, préconisée par l'expert [X], comme étant une solution pérenne, mais non privilégiée par rapport à l'autre solution, d'autant que les parties s'opposent sur les modalités de réalisation de cette chape, l'organisme consulté par le bailleur ne préconisant pas une chape de 8cms, mais une chape de 6cms et le bailleur s'opposant à toute nouvelle expertise.

Le bail étant résilié, il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de validation du congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction.

Conformément à l'article 5 du bail, le dépôt de garantie pourra être conservé par le bailleur et il convient de confirmer le premier jugement de ce chef.

Le bail étant résilié, le preneur sera tenu à compter de la résiliation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qui sera indexé conformément aux stipulations du bail résilié.

Le bail étant résilié, la société UNIVU ne peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.

La bailleresse sollicite la condamnation de la société locataire à lui payer la somme de 30.632,64 € au titre de la taxe foncière 2017.

Selon le bail, la taxe foncière est à la charge du preneur.

Le preneur soutient qu'il a réglé cette somme le 3 novembre 2017, entre les mains de la SCP B. CHAPLAIS-A. BRIEDJ. Il ne verse cependant aux débats, qu'un courrier qu'il a adressé à l'huissier à cette date évoquant un chèque joint, mais ne justifie pas de l'encaissement dudit chèque. Dès lors, il n'établit pas s'être libéré de la dette. Il convient dès lors, à le condamner à payer ladite somme en deniers ou quittances.

La SCI sollicite la condamnation de la société UNIVU à lui payer une somme de 45.525 € à titre d'indemnité correspondant aux prix des travaux de reprise des graves manquements au bail suite à l'empiétement imputable à la société UNIVU à exécuter par la SCI pour pallier à la carence de la société UNIVU.

L'obligation en nature étant devenue impossible en raison de la résiliation du bail, la bailleresse est bien fondée à solliciter la condamnation de la société preneuse à lui verser une indemnisation en application de l'article 1142 du code civil.

Selon une estimation de M. [K], la reprise du flocage est estimée à la somme de 4200 € HT, celle de l'échafaudage à 11.040 € HT, celle de l'habillage tôle de 13.110 € HT et celle de la maîtrise d'oeuvre, maîtrise d'ouvrage, assurances à la somme de 7.087,50 € HT soit un total TTC de 42.525 €. Ce coût correspondant aux travaux restant à effectuer par le preneur, il convient de le condamner à payer à la bailleresse cette somme à titre indemnitaire.

L'exercice d'une action en justice, n'ouvre droit à dommages-intérêts qu'autant qu'elle procède d'une légèreté blâmable. La société UNIVU en interjetant appel n'a fait qu'user de ses droits, sans aucune faute de sa part. Dans ces conditions, il y a lieu de débouter la société bailleresse de sa condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive formée dans les deux procédures.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 16/11248 et RG16/11257 ;

Reçoit la société CSF en son intervention volontaire;

Dit que la pièce n°39 de la procédure RG 1611257 sera écartée des débats,

Déboute la SCI des 19-21-23 et 25 [Adresse 1] de ses demandes de rejet des autres pièces et des conclusions de la société UNIVU et de la société CSF,

Dit que les jurisprudences citées dans les conclusions récapitulatives de la société UNIVU dans la procédure 16/11257, en page 16,17 et 18 doivent être écartées des débats dans la mesure où elles n'ont pas été publiées et ne sont pas communiquées à la SCI bailleresse,

Confirme les jugements en date du 15 avril 2016 (RG 09/11905 et RG 10/06612)

Y ajoutant,

Dit que la résiliation du bail est opposable à la société CSF, locataire-gérant,

Rappelle que le bail étant résilié, la société UNIVU ne peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction,

Condamne la société UNIVU à payer à la SCI des 19-21-23 et 25 [Adresse 1] à compter de la résiliation du bail liant les parties, une indemnité d'occupation irrégulière égale au montant des loyers, augmenté des charges et indexée selon les stipulations du bail,

Condamne en deniers ou quittances la société UNIVU à payer à la SCI des 19-21-23 et 25 [Adresse 1] une somme de 30.632,64 € au titre de la taxe foncière 2017,

Condamne la société UNIVU à payer à la SCI des 19-21-23 et 25 [Adresse 1] une somme de 42.525 € à titre d'indemnité sur les travaux de coffrage et de reprise du flocage ;

Déboute la SCI des 19-21-23 et 25 [Adresse 1] de sa demande d'indemnité au titre des travaux d'insonorisation ;

Déboute la SCI des 19-21-23 et 25 [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée dans les deux procédures,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société UNIVU aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE