Décision 11e chambre b

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE 11e Chambre B ARRÊT AU FOND DU 24 MAI 2018 N° 2018/ 142 Rôle N° N° RG 13/10555 - N° Portalis DBVB-V-B65-ZDHC Raphaël X... Renée Y... épouse X... C/ SARL SAMA Grosse délivrée le : à : Me Joseph Z... Me Roselyne B... C... Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 10 Mai 2010 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 09/11048. APPELANTS Monsieur Raphaël X... né le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...] représenté par Me Joseph Z... de la SCP Z... G... Z... JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Marie Dominique A..., avocat au barreau de MARSEILLE Madame Renée Y... épouse X... née le [...] à MARSEILLE (13000), demeurant [...] représentée par Me Joseph Z... de la SCP Z... G... Z... JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Marie Dominique A..., avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE SARL SAMA, prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est au [...] représentée par Me Roselyne B... C... de la SCP BADIE B...-C... F..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté et plaidant par Me Guillaume D..., avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 785,786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de: Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente Mme Brigitte PELTIER, Conseiller Madame Frédérique BRUEL, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Agnès SOULIER. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mai 2018 ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mai 2018 Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Agnès SOULIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous-seing privé du 1er mars 1999, M.Raphaël X... et son épouse née Renée Y... donnaient à bail , à la SARL Sama pour une durée de neuf ans, à compter du 1er avril 1999 des locaux situés [...] pour les activités de ' vente et réparation de tous véhicules neufs et d'occasion, pièces détachées, location de véhicules et activités connexes ou accessoires" moyennant un loyer indexé de 23.782,05 €. Le contrat indiquait que les locaux loués sont ' un local commercial de 420 m² environ édifié sur une parcelle de terrain d'une superficie d'environ 1.632 m² ' et stipulait au titre des clauses particulières : * travaux entretien réparations: ' Le preneur prend à sa charge et à ses frais exclusifs pendant la durée du bail, tous travaux d'entretien, de réfection et de remplacement de toute nature qui seront nécessaires, ainsi que les grosses réparations prévues à l'article 606 du Code Civil. Le preneur fera également exécuter à ses frais les travaux de mise en conformité, tous les aménagements qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une réglementation quelconque eu égard à l'activité exercée par le preneur dans les lieux loués..' * accession des travaux : ' Tous travaux, embellissements et améliorations des lieux loués effectuées par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnités à moins que ce dernier ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, ce qu'il aura toujours le droit de faire, même s'il a autorisé les travaux'. * impôts et taxes : ' le preneur acquittera en particulier les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et notamment la totalité de l'impôt foncier' * sous-location - location gérance': ' le bail interdit toute sous location ou mise en location gérance' Le 17 septembre 2007, les bailleurs notifiaient à la SARL Sama un congé avec offre de renouvellement pour une durée de neuf ans moyennant un loyer de 67.000 €. La locataire acceptait le principe du renouvellement mais s'opposait au déplafonnement du loyer. Les bailleurs notifiaient un mémoire le 1er juillet 2009 en fixation du loyer à la somme de 67.000 € à raison de la monovalence des locaux et de la modification des facteurs locaux de commercialité . Ils assignaient par acte du 25 septembre 2009, la SARL Sama devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille aux fins d'obtenir la fixation du loyer à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 65.000 € à compter du 1er avril 2008, à titre subsidiaire de voir ordonner une expertise avec fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 50.000 € et condamner la locataire au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par mémoire en défense en date du 31 décembre 2009, la locataire contestait la monovalence des locaux et toute modification notable de facteurs de commercialité et demandait à titre reconventionnel la condamnation des bailleurs à lui restituer un trop-perçu de loyer en raison de la délivrance d'un bien non conforme en superficie au bail, en application de la règle du prorata, outre les intérêts prévus par l'article L145 '10 du code de commerce et la somme de 5669,62€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 10 mai 2010, le juge des loyers commerciaux : déclarait que le bail renouvelé avait pris effet le 1er avril 2008 déboutait les bailleurs de leur demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative effective par exception à la règle du plafonnement déclarait que le loyer sera révisé par application de l'indice trimestriel du coût de la construction rejetait tout autre demande Le premier juge écartait la monovalence des locaux les bailleurs ne justifiant pas d'aménagement coûteux et importants pour permettre l'activité de garage, écartait le déplafonnement les bailleurs ne rapportant pas la preuve d'une évolution favorable des facteurs de commercialité ayant une incidence sur le commerce exploité, l'ouverture de la ligne du tram 2 mois avant la prise d'effet du nouveau bail, alors que la station la plus proche est situé à 1 km et que la clientèle de proximité n'est pas intéressée par les transport en commun, étant inopérante et se déclarait incompétent pour statuer sur la répétition d'une partie du prix du bail qui ne relève pas du juge des loyers commerciaux. Les époux X... relevaient appel de la décision le 14 juin 2010. Par arrêt avant dire droit en date du 22 janvier 2015 notre cour ordonnait une expertise aux fins d'être éclairée sur la superficie des locaux, leur éventuelle monovalence, l'évolution des facteurs locaux de commercialité nécessaire pour statuer sur un éventuel déplafonnement. L'expert concluait: * sur la surface': il existe bien une différence quant à la surface de l'assiette louée, mais celle ci ne semble pas concerner la surface bâtie. En effet le bail mentionne une surface approximative de 420 m², surface qui correspond peu ou prou à la surface relevée lors de l'expertise avec l'impact plus ou moins important de la mezzanine ( 457,52m²) Le delta des surfaces ne concerne qu'essentiellement le terrain d'assiette'; nous avons tenu compte dans notre évaluation de la surface effectivement louée * sur la monovalence': le local en cause se situe dans la catégorie des locaux abritant des concessions automobiles et/ou des ateliers mécaniques qui pourraient sans transformation coûteuses, être affectés à d'autres activités commerciales ou industrielles . La monovalence est donc écartée, la détermination de la valeur locative s'établira selon par une méthode métrique des surfaces louées. Le garage n'est équipé que de pont élévateurs démontables et non d'équipements spécifiques ne nécessitant pas d'importants travaux de suppression * évolution des facteurs locaux de commercialité': elle est caractérisée au regard du secteur dont la population a augmenté de 10'% , les logements de 34'% alors que le nombre de garage (9) est resté stable et que l'ouverture du tramway en 2007 a favorisé les déplacements * sur le prix au m²': eu égard aux caractéristiques intrinsèques du bien en cause ( bâtiment avec aire de stationnement) il proposait deux calculs soit 80€/m²/an pour tenir compte des aménagements et 60€/m²/an en n'en tenant pas compte. * sur les minorations': il appliquait un abattement de 10'% pour les grosses réparations de l'article 606 du code civil , indiquait que deux choix étaient possible s'agissant de l'impôt foncier Au final il proposait d'arrêter la valeur locative annuelle hors taxe et hors charge à la somme de 43.560€ sans déduction de la taxe foncière de 32.670€ avec déduction de la taxe foncière ** Les dernières écritures des appelants ont été déposées le 12 février 2018 et celles de la SARL Sama le 31 janvier février 2018. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 février 2018.

SUR QUOI LA COUR Le bail initial qui a été conclu le 1er mars 1999 , avec prise d'effet au 1er avril 1999, les parties s'accordent sur le renouvellement du bail au 1er avril 2008 aux mêmes clauses et conditions. Il y a donc lieu de faire application de l'article L145-34 du code de commerce, sauf à démontrer le caractère monovalent des locaux * sur la monovalence des locaux Les locaux dits monovalents bénéficient d'un régime dérogatoire par application des articles L.'145-36 et R.'145-10 du Code de commerce, aux termes desquels ' 'Le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.'145-33 et R.'145-3 suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.'. Comme justement retenu par le premier juge sont assimilés aux locaux construits en vue d'une seule utilisation ceux qui après leur construction ont été aménagés en vue d'une seule utilisation. Le critère opérant est donc l'affectation des locaux à une autre destination sans réalisation de travaux très importants et des transformations profondes et coûteuses qui doivent s'entendre d'aménagements structurels inhérents à un commerce particulier, portant notamment sur le gros 'uvre des volumes, la distribution interne ou les aménagements intérieurs et excédant la simple ornementation, le financement des dits travaux par le bailleur ou le preneur étant indifférent . Il convient donc de s'attacher à des critères objectifs liés aux caractéristiques des locaux donnés à bail, la destination contractuelle du bail et l'affectation prévue au permis de construire sont insuffisantes à caractériser la monovalente comme le soutient à tort le bailleur. Le bailleur se prévaut de l'acte d'achat du terrain qui prévoit la destination de l'immeuble à construire en ces termes ' local devant servir de magasin d'exposition, vente, bureau de réception et d'atelier de mécanique pour service après-vente' mais l'expert a précisé que l'atelier est seulement équipé de ponts élévateurs démontables, sans aucun équipement spécifiques qui nécessiteraient d'importants travaux de transformation. Le preneur a fait chiffrer le coût des travaux qui s'élève à 120.000€, ils concernent la totalité des lieux , en ce compris les locaux affectés à la vente, la réception et les bureaux et pas seulement l'atelier, ces travaux de ' remise à neuf ' ne peuvent être assimilés à des travaux de transformation comme tente de le soutenir le bailleur et le coût en reste modérés eu égard à la surface louée et la durée d'occupation. Le bailleur sur lequel repose la charge de la preuve du caractère monovalent des locaux, ne le démontre pas, en conséquence de quoi le premier juge qui l'a écarté sera donc confirmé * sur le prix du loyer du bail renouvelé Par application de l'article L 145-34 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé, si sa durée n'excède pas 9 ans, est en principe plafonné en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer du bail, sauf modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité Les articles R 1453 à R 145-6 et R145-8 du même code définissent les quatre éléments ci dessus mentionnées dont la modification emporte déplafonnement à la condition d'être notable , d'avoir eu une incidence favorable sur le commerce considéré et d'être intervenue au cours du bail expiré. Le juge doit se livrer à une appréciation in concreto des facteurs commerciaux et vérifier, au besoin d'office, leur importance et leurs incidences effectives et non pas simplement virtuelles sur le commerce objet du bail. En l'espèce la période à prendre en compte est celle du bail expiré soit du 1er avril 1999 au 31 mars 2008. La charge de la preuve incombe au bailleur, qui en l'espèce ne la rapporte pas. En effet la destination des lieux et les obligations respectives des parties n'ont pas varié. S'agissant des caractéristiques du local le preneur a réalisé des travaux de rénovation à l'entrée dans les lieux dont le bail stipule qu'ils feront accession au bailleur en fin de bail, en conséquence de quoi, outre qu'il s'agit du premier renouvellement, il n'y a pas lieu à les prendre en compte pour la fixation du loyer renouvelé. Le bailleur a réalisé, à la demande de la SERAM des travaux de raccordement aux réseaux public conformément à l'obligation de délivrance qui lui incombe et postérieurement au bail échu, ils sont donc sans conséquence sur le prix du loyer du bail renouvelé. S'agissant des facteurs locaux de commercialité: si la mise en service progressive de la ligne de tramway survenue au cours du bail échu et achevé seulement 2 mois avant le terme, l'ouverture d'un collège la dernière année du bail échu, la croissance limitée de la population à supposer qu'elle soit aisée ( +4,2'% pour le 12ème arrondissement +1,16'% à + 4,72'% pour quartiers avoisinants) ou des logements (+7,52'%), ne sont pas contestés , ni le bailleur, ni l'expertise ne démontrent que ces évolutions aient eu une influence sur l'activité du preneur. En conséquence de quoi c'est par une juste appréciation des faits et de la cause que le premier juge a débouté les bailleurs de leur demande de déplafonnement et de fixation du loyer à la valeur locative effective. Au soutien de sa demande de fixation du prix du bail renouvelé à valeur locative, à un prix moindre que le loyer initial, la SARL fait valoir une évolution défavorable des facteurs locaux de commercialité, qu'elle né démontre pas. En effet elle admet que le nombre des garages est resté stable, mais ne démontre pas que l'installation d'un pôle commercial d'accès aisé dans un quartier voisin et le plan de circulation qui limite l'accès aux lieux loués, la rue étant désormais sens unique, aient eu une influence directe et négative sur son activité, car si elle justifie d'une baisse de son chiffre d'affaires l'ordre de 26,6'% durant la période considérée, qui peut être examiné à titre informatif, celle ci peut dépendre d'autres facteurs que la modification des facteurs locaux, tel le dynamisme commercial du locataire ou une politique commerciale plus efficace. En conséquence de quoi , la SARL Sama sera également déboutée de sa demande de fixation à la valeur locative faute de démonter l'incidence négative sur son activité des facteurs de commercialité. Le bail échu étant de 9 ans il convient de faire application des dispositions de l'article 145-34 du code de commerce et de dire que le prix du loyer renouvelé doit être plafonné en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer du bail. * sur le calcul du prix du loyer renouvelé': Le loyer avant éventuels abattements et pondérations s'élève à 32.466,81€ selon le calcul suivant: 23.782 x 1443 ( ICC 3ème trimestre 2007) 1057 (ICC 3ème trimestre 1998) * abattements: Le preneur est tenu par le bail des travaux et mise en conformité et de ceux visés à l'article 606 du code civil ce qui justifie un abattement de 10'% La taxe foncière est en totalité à la charge du preneur , elle s'élevait à la somme de 4.630€ en 2008. L'article R 145-8 du Code de commerce prévoit que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. L'impôt foncier pèse en principe sur le bailleur en conséquence de quoi il sera déduit du prix du loyer * pondérations Le bien donné à bail est constitué selon les termes du contrat: ' d'un local commercial bâti de 420m² environ édifié sur une parcelle d'une superficie environ de 1.632 m² ' Le preneur souligne que l'expert géomètre qu'il a mandaté dans un rapport en date du 9 avril 2008 a mesuré la parcelle à 1388m², que le bâti tel qu'il résulte des plans a une emprise au sol de 417 m² , en conséquence de quoi le terrain résiduel est de 971m² , ces chiffres qui ne sont pas contestés par la bailleresse, seront retenues avant pondération. Eu égard à l'activité spécifique exercée il y a lieu de faire application des pondérations retenues par la charte de l'expertise pour les locaux d'activités soit 0,10 pour le terrain et la mezzanine, 1 pour l'atelier, les sanitaire et le vestiaire du personnel , 1,20 pour le hall d'exposition et 1,50 pour les bureaux. Le loyer hors charges du bail renouvelé s'établit donc pour une surface pondérée de 541,92m² à 32.470€ -10'% = 29.223€ duquel la taxe foncière doit venir en déduction. * Sur le dépôt de garantie La SARL Sama fait valoir sans être contredite avoir versé à titre de dépôt de garantie trois mois de loyers et forme à ce titre , pour le montant excédentaire équivalent à un mois de loyer, une demande de paiement d'intérêts avec anatocisme. L'article L145-40 du code de commerce dispose que les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. Le bail stipulait un loyer annuel de 156.000 francs, soit 13.000frs/mois ( 1.981,84€) et le versement à la signature d'un dépôt de garantie de 39.000 frs , soit trois mois de loyer. En conséquence de quoi la demande sera accueillie et les époux X... seront tenus de payer à la SARL Sama les intérêts au taux légal sur la somme de 1.981,84€, avec anatocisme par année entière par application de l'article 1154 du code civil. * intérêts sur différentiel loyer Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge. En l'espèce l'acte introductif de l'instance initiée par les bailleurs est en date du 25 septembre 2009. En conséquence de quoi la SARL Sama ne pourra être tenue des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer qu'à compter du 25 septembre 2009. * sur les frais et dépens Les bailleurs qui succombent seront condamnés aux entiers dépens d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, outre que l'équité commande de les condamner à payer à la SARL Sama la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, laquelle conservera la charge des frais géomètre expert et de PCM Consultant

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire, mis à la dispositions des parties conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a déclaré que le bail renouvelé avait pris effet le 1er avril 2008 débouté les bailleurs de leur demande tendant à voir fixer le loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative effective par exception à la règle du plafonnement déclaré que le loyer sera révisé par application de l'indice trimestriel du coût de la construction Y AJOUTANT dit que le prix du bail renouvelé par application de l'indice trimestriel du coût de la construction s'élève à la somme de 23.223€ hors charge pour une surface pondérée de 541,92m² dit que la taxe foncière doit venir en déduction de ce montant dit que les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer courent à compter du 25 septembre 2009 condamne les bailleurs à payer à la SARL Sama les intérêts au taux légal sur la somme de 1.981,84 € , ce à compter du 1er mars 1999, et avec anatocisme par année entière ( au titre du dépôt de garantie supérieur à 2 mois de loyer) condamne les époux X... à payer à la SARL Sama la somme de 5.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile rejette la demande formée par la SARL Sama au titre des frais géomètre expert et de PCM Consultant condamne les époux X... aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise ceux d'appels distraits au profit de la SCP Badie- B...-C...-F... LE GREFFIER LE PRESIDENT