Décision 4e chambre a

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE 4e Chambre A ARRÊT AU FOND DU 14 JUIN 2018 jlp N° 2018/ 527 Rôle N° RG 16/23481 N° Portalis DBVB-V-B7A-7ZV5 Syndicat des copropriétaires LE WAGNER C/ Syndicat des Copropriétaires VILLA DU GUIL SCP PASQUALINI-MARCH Grosse délivrée le : à : Me Marie-Christine X... SCP Y... / WATTECAMPS ET ASSOCIES SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 mai 2015, enregistré au répertoire général sous le n°12/04359. APPELANT Syndicat des copropriétaires LE WAGNER, [...] , représenté par son Syndic en exercice, la SARL PHILIPPE PEYRIN, dont le siège est [...] représenté par Me Marie-Christine X..., avocat au barreau de NICE INTIMES Syndicat des Copropriétaires VILLA DU GUIL, dont le siège social est [...] représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA MASSENA lui même pris en la personne de son représentant légal sis [...] représenté par Me Jean-François Y... de la SCP Y... / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE SCP PASQUALINI-MARCH, Notaires Associés, dont le siège social est [...] , poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié représentée par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 10 Avril 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de: Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller Monsieur Luc BRIAND, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2018 ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2018, Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES : Anna Z..., qui était propriétaire d'une parcelle de terrain situé [...] , a vendu, par acte notarié du 5 octobre 1909, à Yolande A... et Jeanne J...divorcée A... une parcelle de 149,60 m² située à Nice au quartier [...] suite à un terrain déjà acquis (le 6 mai 1909) par les consorts A... ayant sa façade sur la rue [...], ainsi qu'une bande de terrain d'une superficie totale de 42 m² environ formant la moitié du sol d'un chemin privé desservant tant la propriété A... que d'autres propriétés voisines, cette bande de terrain (bordant) du nord sur une longueur de 21 m l'autre moitié du chemin privé dont le sol appartient à Mme Z... venderesse ; un plan annexé à l'acte matérialise ce chemin formé de deux bandes de deux mètres de large chacune. Par un second acte notarié du 4 juillet 1911, Mme Z... a vendu à M. et Mme B... le surplus de sa propriété, soit un terrain de 417,80 m² situé derrière le fonds A..., l'acte de vente stipulant que le passage se fait à hauteur du [...] par un passage privé de quatre mètres de large ; M. et Mme B... ont fait édifier sur le terrain une maison, qu'ils ont revendu, par acte du 16 septembre 1912, à M. C..., l'acte énonçant en particulier que «dans la surface ci-dessus indiquée et vendue, est compris la moitié du chemin d'accès de quatre mètres de largeur qui part de la rue [...] et aboutit à la propriété présentement vendue», que « l'autre moitié de la surface de ce chemin appartient à Mme Yolande A... '» et que « ce chemin d'un commun accord avec la dame Yolande A... pourra être clos sur la rue [...] et M. C... pourra maintenir close l'entrée de la propriété présentement vendue»; sur un plan annexé à cet acte, figure un passage privé, matérialisé par deux bandes de terrain de deux mètres chacune et d'une longueur de 21,15 mètres. Sur le terrain initialement acquis par les consorts A..., un immeuble collectif « Le Wagner », depuis soumis au statut de la copropriété, a été édifié, qui est régi par un cahier des charges-règlement de copropriété du 26 mai 1970, lequel indique « au nord, un passage indivis avec D... et K...». Le terrain avec sa maison, acheté en 1912 par M. C..., a été revendue par la société Hôtelière Immobilière de Nice, qui l'avait acquis des consorts E... venant aux droits de Raymond E..., propriétaire du bien par suite de la vente lui ayant été consentie, le 5 janvier 1971 par Martine D..., à la société Markheath, en vertu d'un acte établi par Me F..., notaire à Nice, le 30 janvier 1985 ; l'immeuble vendu est ainsi décrit dans l'acte : « une propriété sise à Nice quartier de [...], avec accès sur la rue [...] au numéro 12, par un passage privé de 4 m de largeur consistant en une construction très vétuste à usage d'habitation élevée d'un sous-sol sur rez-de-chaussée d'un étage avec un petit garage et jardin » ; un immeuble collectif dénommé « Villa du Guil » y a été construit, dont le règlement de copropriété a également été établi par acte de Me F... du 19 juillet 1985. Par exploit du 3 août 2012, le syndicat des copropriétaires Le Wagner a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice le syndicat des copropriétaires Villa du Guil en vue d'obtenir la rectification de l'acte reçu le 19 juillet 1985 par Me F... contenant état descriptif de division et règlement de copropriété afin qu'il soit mentionné au chapitre «désignation» que le passage privé lui profitant est de deux mètres de largeur ; le demandeur soutenait, en effet, que la bande de terrain permettant, à partir de la rue [...], d'accéder aux deux immeubles appartenait pour moitié à chaque copropriété, mais que le syndicat des copropriétaires Villa du Guil avait créé sur la bande des deux mètres lui appartenant des parkings de sorte que les copropriétaires utilisaient les deux mètres de la partie du chemin, dépendant de la copropriété « Le Wagner », et deux mètres appartenant également à celle-ci. Le syndicat des copropriétaires Villa du Guil a, par acte du 15 octobre 2012, appelé en garantie la SCP de notaires Pasqualini-March, ainsi que Me F.... Le tribunal, par jugement du 26 mai 2015, a notamment : -déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires Le Wagner à l'encontre de Me F..., -débouté le syndicat des copropriétaires Le Wagner de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires Villa du Guil, -dit sans objet l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires Villa du Guil à l'encontre de la SCP Pasqualini-March, -condamné le syndicat des copropriétaires Le Wagner à payer la somme de 2000 € au syndicat des copropriétaires Villa du Guil et la somme de 2000 € à la SCP Pasqualini-March sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires Le Wagner a régulièrement relevé appel, le 6 juillet 2015, de ce jugement en vue de sa réformation. L'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle à la demande conjointe des parties en raison de l'indisponibilité de Me X... (avocat de l'appelant) par un arrêt de cette cour en date du 22 septembre 2016 et a été rétablie au rôle, le 30 décembre 2016, à l'initiative du syndicat des copropriétaires Le Wagner.

MOTIFS de la DECISION: Il est constant que les parcelles aujourd'hui cadastrées [...] et [...] sont issues d'une même propriété d'origine, celle de Mme Z... divisée en 1909; il résulte des pièces du dossier que les consorts A... ont acquis successivement, par acte des 6 mai et 5 octobre 1909, deux terrains de 315 m² et de 149,60 m², ainsi qu'une bande de terrain de 42 m² de 21 m sur 2 m, formant la moitié du sol d'un chemin de 4 m de large selon le plan annexé à l'acte du 6 octobre 1909, dont l'autre moitié restait alors appartenir à Mme Z...; lorsque celle-ci a vendu, par acte du 4 juillet 1911, à M. et Mme B... le surplus de sa propriété, soit un terrain de 417,80 m², elle leur a nécessairement vendu l'autre moitié du sol du chemin de 4 m de large permettant l'accès à la rue [...] et il est clairement indiqué dans l'acte du 16 septembre 1912 par lequel M. et Mme B... ont vendu à M. C..., qui y a ensuite fait édifier une villa avec un petit garage, que dans la surface de 417,80 m² se trouve incluse la moitié du chemin d'accès, le plan annexé à l'acte faisant apparaître les deux parties du chemin, chacune de 2 m de large, dont celle incluse dans la parcelle de terrain acquise de 417,80 m² et formant la limite nord de la propriété B.... Le cahier des charges-règlement de copropriété du 26 mai 1970, qu'a fait établir la SCI Le Wagner en vue de l'édification d'un immeuble de huit étages sur un terrain de 615 m² environ alors cadastré section [...], correspondant (du moins en partie) à l'ancienne propriété A..., mentionne que le terrain confronte au nord un passage privé indivis avec D... et J... ; la société Markheath a, de son côté, acheté le terrain ayant appartenu à M. C... auprès de la société Hotelière Immobilière de Nice laquelle en avait fait l'acquisition des consorts E..., sachant que Raymond E... en était lui-même devenu propriétaire pour l'avoir acquis de Martine D... par acte du 5 janvier 1971, l'acte du 30 janvier 1985 aux termes duquel la société Markheath est devenue propriétaire du terrain indiquant que la propriété, destinée à la construction d'un immeuble d'habitation, comporte un accès au niveau du n° 12 de la rue [...] par un chemin privé de 4 m de largeur. Il résulte de ce qui précède que l'axe médian du chemin de 4 m de large, dont la moitié appartenait à l'origine aux consorts A... (aujourd'hui les copropriétaires de l'immeuble Le Wagner), l'autre moitié à M. et Mme B... (aujourd'hui les copropriétaires de l'immeuble Villa du Guil), correspond à la limite nord des propriétés respectives des parties et d'après les plans annexés aux actes de 1909 et 1912, la bordure nord de la partie du chemin de 2 m de large appartenant à l'époque à M. et Mme B... constituait la limite de propriété du terrain de 417,80 m², soit la parcelle aujourd'hui cadastrée [...] pour 414 m²; cette situation correspond d'ailleurs à la configuration des lieux, telle qu'elle découle du cadastre, le plan topographique à l'échelle de 1/200 établi le 1er juillet 2016 par le cabinet de géomètres-experts «Pensa Géotopo», que le syndicat des copropriétaires Le Wagner produit aux débats, montrant que la bande de terrain de 2 m de large, soit la partie du chemin d'accès à la rue [...] dépendant de l'ancienne propriété B..., est comprise entre la limite des parcelles [...] et [...], d'une part, et la limite des parcelles [...] et [...], d'autre part; certes, le plan topographique du cabinet « Pensa Géotopo » fait application de limites dites «fiscales non garanties» en l'absence de bornage, mais il est évident, si l'on considère que la limite Est du terrain A..., donnée sur le plan annexé à l'acte du 5 octobre 1909, est de 17,40 m, soit 19,40 m en tenant compte de la largeur de 2 m de la partie du chemin, que ce plan topographique est suffisant à établir que la limite cadastrale est conforme à ce qui avait été convenu lors de la division de la propriété d'origine, puisque la largeur de la limite Est de la parcelle ressort à 19,80 m (9,9 cm x 200 cm). Il apparaît clairement, au vu des énonciations du procès-verbal de constat dressé le 11 juillet 2012 par Me I..., huissier de justice, que les copropriétaires de l'immeuble Villa du Guil utilisent la bande de 2 m dépendant de leur parcelle [...] comme lieu de stationnement de véhicules (quatre véhicules sont stationnés à cet endroit qui correspondent à des lots privatifs en nature d'emplacement de parking créés sur l'assiette du passage privé) et qu'ils utilisent, sur la parcelle [...] de la copropriété Le Wagner, un passage de plus de 2 m, puisque la barrière automatique permettant l'accès aux véhicules s'ouvre sur un passage occupant la totalité de l'espace restant, entre 3,67 m et 3,74 m de large. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa du Guil, qui a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant au nom de la collectivité des copropriétaires, en vertu de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, n'est pas fondé à soutenir qu'il n'a pas vocation à défendre sur l'action exercée contre lui, qui tend à faire cesser l'utilisation par les copropriétaires d'un passage au-delà de l'assiette prévue dans les titres; il est, en revanche, fondé à prétendre que le syndicat des copropriétaires Le Wagner, qui est un tiers, n'est pas recevable à demander la rectification du règlement de copropriété contenant l'état descriptif de division reçu par acte de Me F... du 19 juillet 1985 afin que soit supprimé la mention d'un passage privé de 4 m de largeur. La seule mesure réparatrice que le syndicat des copropriétaires Le Wagner peut obtenir, afin de faire cesser les passages sur la parcelle [...] , est qu'il soit fait défense aux copropriétaires de l'immeuble Villa du Guil de passer, en accédant à l'immeuble au niveau du n° 12, rue [...], sur ladite parcelle hors la bande de 2 m décomptée à partir de la limite nord des parcelles [...] et [...], par référence au plan topographique du cabinet de géomètres-experts « Pensa Géotopo » en date du 1er juillet 2016; le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa du Guil ne fournit strictement aucun élément permettant d'établir, comme il le prétend, qu'il est devenu propriétaire par usucapion de la bande de terrain, que les copropriétaires utilisent au-delà du passage de 4 m prévu initialement, sachant que cet espace contre la façade nord de l'immeuble est également utilisé comme lieu de passage par les copropriétaires de l'immeuble Le Wagner. Il est de principe que les obligations du notaire, qui tendent à assurer l'efficacité de l'acte qu'il est chargé d'instrumenter, relèvent de sa responsabilité délictuelle; la SCP Pasqualini-March, qui ne peut être tenue de répondre personnellement des manquements reprochés à Me F..., ancien membre de la SCP, lors de l'établissement du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division du 19 juillet 1985, alors que celui-ci est décédé depuis [...] et que ses héritiers n'ont pas été appelés en cause, apparaît, dans ces conditions, bien fondée à demander à être mise purement et simplement hors de cause. Au regard de la solution apportée au règlement du litige, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa du Guil doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires Le Wagner la somme de 3000 euros au titre des frais non taxables, qu'ils a dus exposer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; il n'y a pas lieu, par contre, de faire application de ce texte au profit de la SCP Pasqualini-March.

PAR CES MOTIFS: La cour, Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, Fait défense aux copropriétaires de l'immeuble Villa du Guil, passé le délai de six mois suivant la signification du présent arrêt, de passer, en accédant à l'immeuble au niveau du [...] , sur la parcelle cadastrée à Nice, quartier de la [...], section [...] hors la bande de 2 m décomptée à partir de la limite nord des parcelles [...] et [...] par référence au plan topographique du cabinet de géomètres-experts « Pensa Géotopo » en date du 1er juillet 2016, et ce sous peine d'une astreinte de 500 euros par infraction constatée, Déboute le syndicat des copropriétaires Le Wagner du surplus de ses demandes, Met hors de cause la SCP Pasqualini-March, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Villa du Guil aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires Le Wagner la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte au profit de la SCP Pasqualini-March, Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Le greffier Le président