Décision chambre 1-3

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-3 (anciennement dénommée 3e Chambre A) ARRÊT AU FOND DU 17 JANVIER 2019 N° 2019/027 N° RG 18/05454 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCF74 U... X... H... Y... épouse X... I... Z... J... A... épouse Z... C/ Christian B... T... C... épouse B... Jean-Pierre D... Stéphanie E... épouse D... René F... Société LE PARC VALMONT Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF - Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roselyne K... L... Me Serge G... Me Laurence NARDINI Me Joseph MAGNAN Me Jean-François JOURDAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN en date du 17 Septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02911. APPELANTS Monsieur U... X..., de nationalité Française, demeurant [...] représentée par Me Roselyne K... L... de la SCP BADIE K...-L... V..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ayant pour avocat plaidant Me Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame H... Y... épouse X..., de nationalité Française, demeurant [...] représentée par Me Roselyne K... L... de la SCP BADIE K...-L... V..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ayant pour avocat plaidant Me Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur I... Z... de nationalité Française, demeurant [...] représentée par Me Roselyne K... L... de la SCP BADIE K...-L... V..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ayant pour avocat plaidant Me Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame J... A... épouse Z... de nationalité Française, demeurant [...] représentée par Me Roselyne K... L... de la SCP BADIE K...-L... V..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE ayant pour avocat plaidant Me Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES-THOMANN THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES Monsieur Christian B..., demeurant [...] [...] représenté et plaidant par Me Serge G... YY... G..., avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me N... G... DE TRETAIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame T... C... épouse B..., demeurant [...] [...] représentée et plaidant par Me Serge G... YY... G..., avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me N... G... DE TRETAIGNE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Monsieur Jean-Pierre D..., demeurant [...] représenté par Me Laurence NARDINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame Stéphanie E... épouse D..., demeurant [...] représentée par Me Laurence NARDINI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur René F..., demeurant [...] représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN U... MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Gérard O..., avocat au barreau de TOULON substitué par Me Grégory P..., avocat au barreau de TOULON S.C.I. LE PARC VALMONT, demeurant [...] [...] représentée par Me Jean-François JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean Philippe Q..., avocat au barreau de DRAGUIGNAN Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS - MAF, demeurant [...] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN U... MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Gérard O..., avocat au barreau de TOULON substitué par Me Grégory P..., avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Florence TANGUY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de: Mme Marie-Brigitte FREMONT, Présidente Mme Béatrice MARS, Conseiller Mme Florence TANGUY, Conseiller rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2019. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2019, Signé par Mme Marie-Brigitte FREMONT, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*** La SCI Parc de Valmont a fait construire un ensemble immobilier constitué de cinq villas et dénommé Le Parc de Valmont à Fréjus, sous la maîtrise d'oeuvre de M. F.... Les travaux ont fait l'objet d'une réception. Les époux X..., B..., Z... et D... ont acquis chacun une villa avec parking en l'état futur d'achèvement dans cet ensemble immobilier, les actes notariés prévoyant que le solde du prix serait exigible à la condition que le bien vendu ait été mis à la disposition de l'acquéreur et qu'il soit achevé au sens des dispositions de l'article R.261-1 du code la construction et de l'habitation. Faisant valoir que les villas avaient été livrées en janvier 2008, et que les acquéreurs n'avaient pas réglé le solde du prix, la SCI Parc de Valmont a assigné ceux-ci en paiement à titre provisionnel devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan. Les acquéreurs contestant l'achèvement des travaux et ayant soulevé que la procédure de constatation de l'achèvement de l'immeuble contractuellement prévue et qui renvoyait aux dispositions de l'article R 261-1 du code de construction et de l'habitation, n'avait pas été respectée par le promoteur, le juge des référés a désigné M. R... en qualité de personne qualifiée conformément aux dispositions de l'article R.261-2 du code de la construction et de l'habitation avec notamment pour mission de dire s'il y avait achèvement ou non de l'immeuble. En lecture du constat de M. R..., les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Parc de Valmont ont assigné la SCI Parc de Valmont en paiement des travaux de reprise et de pénalités de retard, en faisant valoir que les immeubles vendus étaient inachevés et affectés de désordres. La SCI Parc de Valmont a également assigné les copropriétaires en paiement du solde des prix de vente avec pénalités de retard, et M. F... et l'assureur de celui-ci, la MAF, afin qu'ils soient condamnés à la relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées contre elle au profit des copropriétaires et du syndicat des copropriétaires. Le juge de la mise en état a constaté le désistement d'instance entre M. et Mme B... et la SCI Parc de Valmont dans le cadre de l'instance initiée par eux le 24 mars 2010. Les deux affaires ayant fait l'objet d'une jonction, le tribunal de grande instance de Draguignan, par jugement du 17 septembre 2013, a notamment : -constaté l'intervention volontaire de M. et Mme B... ; -dit et jugé recevable leur intervention volontaire ; -dit et jugé que l'ensemble des biens immobiliers vendus par la SCI Parc de Valmont sont achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008 ; -condamné chacun des copropriétaires au paiement du solde du prix de vente avec intérêt égal à 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, -rejeté la demande de dommages et intérêts de 50 000 euros formée par la SCI en réparation du préjudice subi du fait du non-paiement du solde du prix, -dit et jugé irrecevables les demandes au titre des travaux de parachèvement et de non-conformité pour forclusion, -rejeté 1a demande des copropriétaires de condamnation de la SCI Parc de Valmont au paiement de la somme de 48 600 euros chacun de pénalités de retard. Par arrêt du 21 janvier 2016, cette cour a infirmé partiellement ce jugement et statuant à nouveau a : -déclaré irrecevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D..., et M. et Mme B... en jugeant que, eu égard au cadre spécifique de la désignation de la personne qualifiée et aux conséquences attachées par les actes de vente à l'avis émis par celle-ci, le juge ne pouvait se substituer à cette dernière ; -déclaré irrecevables les demandes de M. et Mme B... à l'encontre de la SCI Parc de Valmont en raison du désistement de M. et Mme B... ; -déclaré recevables mais non fondées les demandes de M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D... au titre des malfaçons et non-conformités en jugeant qu'en l'absence de constat d'achèvement des travaux, du caractère substantiel des malfaçons affectant les parties communes et de l'absence de prise de possession, le délai de forclusion n'avait pu courir ; -condamné la SCI Parc de Valmont à payer à M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D... la somme de 54 840 euros chacun, au titre des pénalités de retard ; -condamné la SCI Parc de Valmont à payer à M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D..., M. et Mme B... la somme de 1500 euros chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par arrêt du 30 novembre 2017, la Cour de cassation, en retenant que cette cour avait considéré que l'avis de la personne qualifiée de l'article R.262-2 du code de la construction s'imposait à elle alors qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée, à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne faisait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R 261-1, a donc cassé et annulé l'arrêt du 21 janvier 2016 mais seulement : -en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de M. et Mme X..., M. et Mme Z..., de M. et Mme D... et de M. et Mme B..., -condamné la SCI Parc de Valmont à payer la somme de 54 840 euros à chacun des copropriétaires au titre des pénalités de retard, -et condamné M. F... et la MAF in solidum à relever la SCI Parc de Valmont de ces condamnations.

MOTIFS : La saisine de la cour étant limitée aux demandes relatives au paiement du solde du prix de vente par les acquéreurs, aux pénalités de retard au profit des acquéreurs pour le retard dans la mise à disposition des biens, et au recours exercé par la SCI Parc de Valmont contre M. F... et l'assureur de celui-ci, les demandes formées par M. et Mme X... et M. et Mme Z..., en dommages et intérêts au titre des malfaçons et des non-conformités, et a fortiori au profit de M. et Mme D..., de M. et Mme B... et du syndicat des copropriétaires, sont irrecevables. La cour de cassation ayant cassé l'arrêt de cette cour en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes de la SCI Parc de Valmont en paiement du solde du prix de vente à l'encontre de M. et Mme X..., M. et Mme Z..., de M. et Mme D... et de M. et Mme B..., et la cour de renvoi ayant été saisie dans les délais impartis par M. et Mme X... et M. et Mme Z..., le jugement du tribunal de grande instance n'est pas définitif en ce qui concerne la condamnation de M. et Mme B... au paiement du solde du prix de vente et M. et Mme B... sont donc parfaitement recevables à conclure en réponse sur la demande formée à ce titre par la SCI Parc de Valmont. Les acquéreurs des villas concluent à l'irrecevabilité de la SCI Parc de Valmont en sa demande en paiement du solde du prix en ce que celle-ci n'aurait pas respecté la procédure de double convocation, d'établissement et de signification du procès-verbal d'état des lieux et de constatation de l'état d'achèvement contractuellement prévue. Cependant le contrat de vente prévoit que, en cas de désaccord des parties, la partie la plus diligente fera constater par une personne qualifiée à cet effet, par autorité de justice, l'état d'achèvement de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, en demandant à cette fin, par requête au Président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble, de désigner cette personne qualifiée. Or c'est bien cette procédure que les acquéreurs ont mis en oeuvre puisque M. R... a été désigné en cette qualité de personne qualifiée, par ordonnance de référé du 25 février 2009. La demande d'irrecevabilité pour défaut d'exécution par la SCI de ses obligations contractuelles en ce qui concerne le procédure de constatation de l'achèvement des travaux doit donc être rejetée. Les époux Z... et les époux X... continuent à tort de prétendre que la constatation de l'achèvement ou du non-achèvement de l'immeuble s'impose aux parties et au juge en vertu des stipulations contractuelles, alors que la cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de cette cour au motif qu'en matière de vente en l'état futur d'achèvement, la clause prévoyant le recours à l'avis d'une personne qualifiée à défaut d'accord des parties sur l'achèvement, ne faisait pas obstacle à ce que le juge vérifie la conformité de cet avis aux critères d'achèvement définis par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation. Il y a donc lieu de rechercher si l'immeuble était achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation compte tenu du désaccord sur cette notion d'achèvement. Il ressort du rapport de M. R..., qui a été désigné pour procéder au constat d'achèvement, que les villas elles-mêmes ne sont pas atteintes de non-conformités ou malfaçons substantielles, les observations de M. R... ne portant que sur des désordres mineurs (réglages de portes et fenêtres, éclats de carrelage, rayures, dysfonctionnement d'interphone, quelques tuiles cassées...) et des non-finitions (placard, peinture, seuil de porte, couvre-joint...), chaque acquéreur ayant d'ailleurs pris possession de sa villa entre janvier et février 2008. En ce qui concerne les parties communes, M. R... a noté : -instabilité du talus aval -absence de place handicapé -3 places de parking au lieu de 4 -clôture en grillage souple et non en panneaux soudés, en retrait de 2 mètres de la limite de propriété -mur antibruit en panneaux bois insuffisamment fixés et enlevés par la suite -coffret EDF peu esthétique -regard dépourvu de tampon d'étanchéité -stagnation d'eau de pluie devant le local poubelle -espaces verts non réalisés. L'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé (...) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. Seule l'instabilité du talus aurait pu constituer une malfaçon substantielle, les autres non-conformités ou désordres n'empêchant pas une utilisation des parties communes conformément à leur destination. Or M. R... ne précise pas que le talus est soumis à un risque d'effondrement. Il apparaît au contraire qu'il s'agit d'un problème de délitement en surface qui a disparu du fait de la végétalisation. C'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que l'immeuble était achevé au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008, conformément à l'attestation de livraison de M. F... en date du 18 mars 2018, et qu'il a condamné les acquéreurs à payer le solde du prix de vente assorti des intérêts contractuels. M. et Mme X... et M. et Mme Z... réclament des pénalités contractuelles en raison du retard dans la livraison de janvier 2008 à janvier 2014, en contestant l'achèvement des immeubles ainsi que la remise des clés. Les actes de vente prévoient une livraison au plus tard le 31 décembre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison. Or M. F... a établi une attestation aux termes de laquelle les villas ont été livrées courant janvier 2008 et M. R... a constaté l'occupation des villas par leurs propriétaires, lors de ses opérations le 26 juin 2009, et il a indiqué que les acquéreurs avaient pris possession de leurs villas à partir de janvier 2008 jusqu'au 9 février 2009. Dès lors les acquéreurs ne sont donc pas fondés à soutenir une absence de livraison et de remise des clés jusqu'en janvier 2014. En l'absence d'éléments d'information sur la date exacte de livraison de chacune des villas, et par conséquent sur le retard de livraison subi par chacun des acquéreurs entre le 31 décembre 2007 et au plus tard le 9 février 2008, les demandes formées au titre des pénalités de retard de livraison seront rejetées. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. F... et de la MAF les frais irrépétibles qu'ils ont exposés. Et la SCI Parc de Valmont sera donc condamnée à leur payer la somme de 2 500 euros à ce titre. Par contre aucune considération d'équité ne commande qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties.

PAR CES MOTIFS : La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré, Statuant dans les limites de la cassation ; Déclare irrecevables les demandes de dommages et intérêts au titre des malfaçons et des non-conformités ; Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : - dit et jugé que l'ensemble des biens immobiliers vendus par la SCI Parc de Valmont sont achevés au sens de l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation depuis le mois de janvier 2008 ; - condamné solidairement les parties au paiement du solde du prix de vente à savoir : * M. et Mme Z... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 15 835,70 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêt sur cette somme égal à 1 % par mois de retard et ce à compter du mois de janvier 2008, * M. et Mme X... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 19 806,75 euros en principal, outre intérêts au taux de 1 % par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, * M. et Mme D... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 19 570 euros correspondant au solde du prix de vente outre intérêts au taux de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, * M. et Mme B... à payer à la SCI Parc de Valmont la somme de 20 250 euros outre intérêts de 1% par mois de retard à compter du mois de janvier 2008, - rejeté la demande des copropriétaires de condamnation de la SCI Parc de Valmont au paiement de pénalités de retard, - déclaré sans objet la demande formée par la SCI Parc de Valmont contre M. F... et de la MAF aux fins que ceux-ci la relèvent et garantissent de toutes condamnations prononcées contre elle ; Condamne la SCI Parc de Valmont à payer à M. F... et la MAF la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ; Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne M. et Mme X..., M. et Mme Z..., M. et Mme D... et M. et Mme B... aux dépens y compris ceux afférents à la décision cassée, et dit qu'ils pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE