Décision pôle 5 - chambre 3

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 12 JUIN 2019

(n° , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/10516 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3MZ5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 14/00036

APPELANTE

SCI JONATHAN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 340 315 753

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090, avocat postulant

Assistée de Me Philippe STUCKER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0547, avocat plaidant

INTIMÉE

SARL CEDRIC BAZAR agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 435 232 665

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant

Assistée de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant substitué par Me Vanessa VILAS BOAS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Cyrielle BURBAN

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à qui la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 mai 2004 la SCI JONATHAN a consenti à la société CEDRIC BAZAR un bail portant sur des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 3], pour neuf années entières et consécutives à compter du 1er juin 2004 pour se terminer le 30 mai 2013.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel hors-taxes et hors-charges de 48 000 euros, payable d'avance, loyer auquel s'ajoutent la TVA et les charges locatives, à l'exception de la taxe foncière.

Le dernier loyer contractuel selon quittance de septembre 2014 s'élève à 82.512 euros par an, en principal.

Par acte d'huissier en date du 30 novembre 2012, la SCI JONATHAN a donné congé à la société CEDRIC BAZAR des locaux loués pour le 30 mai 2013, offrant le renouvellement du bail à compter du 1er juin 2013 pour une nouvelle durée de 9 années, moyennant un loyer annuel de 120.000 euros par mois, charges comprises.

Par jugement avant dire droit en date du 12 novembre 2014, Mme [O] [N] a été désignée en qualité d'expert avec pour mission notamment de donner son avis sur l'existence d'une modification des facteurs locaux de commercialité et sur la valeur locative, en toutes hypothèses, même en l'absence d'un motif de déplafonnement.

Aux termes d'un rapport en date du 18 novembre 2015, l'expert a conclu à une absence de modification des facteurs locaux de commercialité pour l'activité de stockage exercée dans les locaux et a estimé la valeur locative au 1er juin 2013 à la somme de 74.250 euros et le loyer plafonné à 64.803,95 euros.

Par jugement du 29 mars 2017, le juge des loyers commerciaux siégeant au tribunal de grande instance de Bobigny a :

- dit que le contrat de bail est renouvelé à compter du 1er juin 2013 ;

- fixé à la somme de 64.803,95 euros hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer renouvelé ;

- condamné la société CEDRIC BAZAR à verser à la SCI JONATHAN la somme représentant la différence entre l'ancien loyer et celui du bail renouvelé ;

- dit que la somme représentant la différence entre les deux loyers est due à compter du 1er juin 2013 ;

- dit que la somme représentant la différence entre les deux loyers portera intérêt au taux légal à compter du 1er juin 2013 ;

- ordonné la capitalisation des intérêts ;

- dit n`y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société CEDRIC BAZAR et la SCI JONATHAN au paiement chacun de la moitié des dépens et ce y compris les frais d'expertise qui seront partagés par moitié ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- débouté la SCI JONATHAN de ses autres demandes ;

- débouté la société CEDRIC BAZAR de ses autres demandes.

Par déclaration du 24 mai 2017, la SCI Jonathan a interjeté appel de ce jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI JONATHAN sollicite le déplafonnement du loyer en invoquant :

- une variation positive et notable des facteurs locaux de commercialité pour l'activité exercée,

-en raison de l'accroissement des surfaces réalisées par le locataire, à ses frais et sans accord du bailleur.

Sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité

La SCI JONATHAN fait valoir que les locaux peuvent recevoir de la clientèle et constituer un lieu de vente, ce qui rend applicable l'évolution des facteurs locaux de commercialité durant la période du bail à renouveler, cette évolution profitant nécessairement à l'activité exercée par le preneur, que le quartier est devenu un pôle national, voire international, de vente de textiles et accessoires en gros, que la ligne 12 du métro a été prolongée.

La société CEDRIC BAZAR répond que la modification des facteurs locaux de commercialité est sans incidence sur les locaux situés en étage et utilisés exclusivement à des fins de stockage, qu'il convient de tenir compte non de la destination contractuelle des locaux mais du commerce exercé par le locataire.

La cour rappelle que selon l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l'article L145-34 du dit code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l'indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu'il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 permettant de déterminer la valeur locative.

Selon l'article R145-2 du code de commerce les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33 dudit code s'apprécient dans les conditions fixées aux articles R145-3 à R 145-11.

La modification notable des éléments mentionnés à l'article L145-33 alinéa 1 à 4 et visés aux articles R145-3 et suivants du code de commerce, susceptible d'entraîner le déplafonnement, doit s'apprécier sur la période du bail expiré, soit du 1er juin 2004 au 30 mai 2013.

L'article R.145-6 du code de commerce énonce que : ' les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.'

Les lieux loués, sont désignés comme il suit dans le bail :

« [Adresse 1], étage, charge utile 250 kg au m2 »

'Les biens loués sont destinés exclusivement aux activités de « local bazar ».'

Dans le rapport d'expertise, l'expert décrit ainsi les locaux :

- au deuxième étage, une aire de stockage de configuration régulière sous une hauteur sous retombée de poutres de 3,00 m, présentant une bonne valeur d'utilisation.

- au troisième étage-qui est un véritable niveau et non une mezzanine-une zone de stockage sous une hauteur utile sous une retombée de poutre limitée à 2,24 m.

L'expert ajoute que les deux derniers niveaux du bâtiment sont reliés entre eux par un escalier et un monte-charge privatifs.

L'expert ajoute que les locaux sont entièrement utilisés pour les besoins de l'activité de la locataire ; ce sont des locaux de stockage auxquels la clientèle n'a pas accès.

Il résulte de l'expertise que le local est à usage de stockage de marchandises, vendues en gros ou demi- gros à une clientèle de professionnels dans la boutique exploitée par la société CEDRIC BAZAR au n° 10 de la rue (autre bailleur).

Il a été relevé :

- l'ouverture en 2004 du centre LEM 888 soit environ 1000 m2 de bureaux et commerces et un parking de 500 places regroupant 70 grossistes rue du Pilier, dans l'enceinte des EMGP (Etablissements et magasins Généraux de [Localité 2]),

- l'ouverture en 2006 du marché CIFA ' environ 27 633 m² accueillant 170 grossistes spécialisés dans l'équipement de la personne au [Adresse 5], sur un ancien site de sidérurgie,

- le développement de la [Adresse 6] (logements, bureaux, commerces, création de nouvelles voies etc...)

- l'ouverture d'une nouvelle station de métro Front Populaire (ligne n° 12) en décembre 2012,

Si la destination du bail est celle de 'local bazar', la situation du local au deuxième étage le voue à une activité de stockage incluse dans la destination contractuelle, l'étage inférieur et le rez-de chaussée étant sans lien avec le commerce exercé. Le locataire dispose d'un magasin situé à proximité destiné à recevoir la clientèle.

Contrairement à ce que la bailleresse allègue, l'activité à prendre en compte est celle exercée par la preneuse.

S'il peut être constaté une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ceux- ci n'ont pas d'incidence sur l'activité de stockage exercée par la locataire dans le local loué alors que cette activité doit être spécifiquement prise en compte.

En conséquence, ces éléments ne peuvent entraîner le déplafonnement du loyer.

Sur la modification des caractéristiques des locaux

En appel, la SCI JONATHAN invoque un nouveau moyen de déplafonnement du loyer en ce que la preneuse aurait construit un niveau supplémentaire sans l'autorisation de la bailleresse et à ses propres frais, qu'elle aurait également installé sans autorisation un monte-charge reliant le niveau créé au niveau existant, que le monte-charge relie exclusivement le 2 ème et le 3 ème étage, qu'il en résulte un doublement de la surface exploitée par le preneur.

La société CEDRIC BAZAR réplique que la SCI JONATHAN ne rapporte pas la preuve de la modification des caractéristiques des locaux imputable à la preneuse.

Le bail mentionne les éléments suivants relatifs au local loué :[Adresse 1], étage, charge utile 250 kg au m2 »,

Dans le rapport d'expertise, l'expert décrit ainsi les locaux :

- au deuxième étage, une aire de stockage de configuration régulière sous une hauteur sous retombée de poutres de 3,00 m, présentant une bonne valeur d'utilisation.

- au troisième étage-qui est un véritable niveau et non une mezzanine -une zone de stockage sous une hauteur utile sous une retombée de poutre limitée à 2,24 m.

L'expert ajoute que les deux derniers niveaux du bâtiment sont reliés entre eux par un escalier et un monte-charge privatifs.

La charge utile précisée dans le bail peut s'entendre par étage et le monte-charge n'est pas un élément que l'on mentionne ordinairement dans le bail.

La SCI JONATHAN verse aux débats les plans de l'immeuble élaborés en vue d'une demande de permis de construire pour la restructuration du bâtiment en avril 2001 avec la construction d'un étage. Un permis de construire modificatif a été accordé le 10 mai 2001 par la mairie d'[Établissement 1].

En mai 2002, une nouvelle demande de permis de construire modificatif a été déposée ; il y est mentionné qu'un plancher sera créé et constituera le niveau 2 du bâtiment ; il est également prévu une modification des ouvertures de la façade sur rue sans autre précision. Le permis de construire accordé n'est pas communiqué.

Un rapport SOCOTEC datant du 19 septembre 2003 qui avait notamment une mission relative à la solidité des ouvrages et des éléments d'équipement indissociables pour la construction d'un entrepôt en R+2 sur 400 m² environ au sol est produit mais ne donne aucun élément probant sur la distribution des locaux à la suite de la visite effectuée.

Il résulte de ces plans la construction de deux étages ; cependant, l'immeuble comme l'attestent les plans et l'expertise présente une hauteur sous plafond permettant l'aménagement d'un troisième étage ce qui est corroboré par la présence d'ouvertures permettant d'éclairer ce troisième étage.

M. [F], qui a visité l'immeuble en 2006 aux côtés de M.[R], dans le cadre d'une expertise judiciaire, atteste le 21 juillet 2016 qu'il n'existait ni mezzanine ni structure dans le bâtiment.

M.[R], expert qui a réalisé la mission d'expertise dans ce bâtiment en 2006 mais n'en a pas conservé de rapport, ne peut certifier s'il existait ou non une mezzanine. Il n'est pas précisé dans quel cadre cette expertise a été réalisée. Il est communiqué une convocation pour le 28 novembre 2006 de l'expert M. [R], architecte, adressée à la SCI JONATHAN et à la société EPC, autre partie. L'expert envoie aux parties son prérapport qui n'est pas versé aux débats.

La cour relève qu'alors que ce troisième étage est parfaitement visible et distinct, le bailleur n'a formulé aucune observation sur son existence au cours de l'expertise et l'expert a pris en compte l'intégralité de la surface utile pour évaluer la valeur locative ; que si le bailleur n'était pas présent lors des opérations d'expertise, il était représenté et a eu connaissance des conclusions de l'expert. Ce moyen n'a été développé qu'au cours de la procédure d'appel et tardivement.

Le conseil de la SCI JONATHAN a adressé un dire à l'expert le 24 février 2015 pour confirmer son accord sur les surfaces retenues, en les reprenant tel que l'expert les avait distinguées :

- 2ème étage : 297m²

- 3ème étage : 324 m²

total : 621 m²

La SCI JONATHAN n'a formulé aucune observation sur ce troisième étage qualifié ainsi par l'expert et non de mezzanine.

Les mentions figurant au bail, en l'absence d'état des lieux, de même que l'attestation de M. [F], qui n'est pas corroborée par d'autres éléments probants sont insuffisantes pour déterminer la configuration exacte des locaux, lors de la conclusion du bail.

Les éléments versés aux débats laissent subsister un doute sur la date à laquelle cet étage a été édifié. Si la bailleresse produit des éléments établissant qu'en 2002, le troisième étage n'existait pas, la SCI JONATHAN ne produit aucun élément démontrant que cet étage a été édifié par la preneuse postérieurement au bail ayant débuté en juin 2004.

En conséquence, cet étage a été pris en compte par l'expert pour calculer la surface du local loué mais ne peut être analysé comme une modification par la preneuse des caractéristiques des locaux susceptible de justifier le déplafonnement du loyer.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme 64.803,95 € par an, en principal, en application des règles du plafonnement prévues à l'article L.145-34 du code de commerce, soit :

48.000 € x 1639 (indice ICC 4 ème T 2012) = 64.803,95 €

1214 (indice ICC 4 ème T 2003)

La société CEDRIC BAZAR produit une quittance de loyer de septembre 2014 établissant qu'elle paie un loyer de 6876 € soit de 82 512 € par an, soit une somme supérieure au loyer plafonné.

Le loyer plafonné étant inférieur au loyer versé par la société CEDRIC BAZAR, le jugement sera infirmé en ce que le juge des loyers commerciaux a condamné la société CEDRIC BAZAR à verser à la SCI JONATHAN la somme représentant la différence entre l'ancien loyer et celui du bail renouvelé avec intérêt au taux légal à compter du 1er juin 2013.

Le loyer plafonné étant inférieur au loyer fixé, la SCI JONATHAN devra restituer à la société CEDRIC BAZAR le trop-perçu des loyers depuis le 1er juin 2013, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 2 juillet 2015 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a partagé les dépens comprenant le coût de l'expertise qui a été utile pour la procédure en cours dans l'intérêt des deux parties.

La SCI JONATHAN versera à la société CEDRIC BAZAR la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI JONATHAN, succombant, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par décision contradictoire,

Confirme le jugement sauf en ce que le tribunal a condamné la société CEDRIC BAZAR à verser à la SCI JONATHAN la somme représentant la différence entre l'ancien loyer et celui du bail renouvelé avec capitalisation ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la SCI JONATHAN à payer à la société CEDRIC BAZAR le trop-perçu des loyers depuis le 1er juin 2013, outre les intérêts au taux légal, à compter de l'assignation en date du 2 juillet 2015 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Condamne la SCI JONATHAN à payer à la société CEDRIC BAZAR la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne la SCI JONATHAN aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELAFA INGOLD & THOMAS, avocats.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE