Décision civ3

CIV.3

MF

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 11 avril 2019

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10138 F

Pourvoi n° P 18-11.446

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. K... S..., domicilié [...] ,

contre l'arrêt rendu le 6 décembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son syndic la société Gestion et transactions de France, dont le siège est [...] ,

défendeur à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. S..., de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] ;

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. S... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. S... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [...] ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour M. S....

Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif D'AVOIR débouté M. K... S... de l'action qu'il formait contre le syndicat des copropriétaires [...] pour voir annuler les décisions que l'assemblée générale de la copropriété [...] a prises, le 20 décembre 2012, sur les résolutions nos 22 et 25 de son ordre du jour ;

AUX MOTIFS QU'« en appel M. S... soutient que les résolutions contestées sont contraires à l'intérêt collectif et que leur adoption est constitutive d'un abus de majorité de la part de l'assemblée générale » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 2e alinéa) ; qu'« il est constant qu'une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 3e alinéa) ; qu'« ainsi, une décision non contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ne constitue pas un abus de droit ; [que], de même, une résolution votée sans intention de nuire n'est pas une décision abusive » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 4e alinéa) ; qu'« il incombe à celui qui allègue l'abus de majorité de la décision de l'assemblée générale de rapporter la preuve du caractère abusif de celle-ci » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 5e alinéa) ; qu'« il est constant que les juridictions peuvent ainsi annuler pour abus de majorité les résolutions décidant la cession d'une partie commune sans qu'aucune contrepartie financière ait été demandée ou moyennant un prix dérisoire versé au syndicat ; [que] cependant, tel n'est pas le cas lorsque l'assemblée générale, qui dispose de la liberté d'arrêter les conditions du contrat conclu, décide d'autoriser la cession d'une partie commune à un copropriétaire moyennant un "prix raisonnable", de sorte que l'absence de recherche d'un gain supérieur ne caractérise pas l'abus de majorité » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 6e alinéa) ; qu'« en l'espèce, il ressort des termes de la résolution n° 25 (p. 14) que l'assemblée générale a autorisé la cession de l'ancienne loge de la gardienne au profit de M. F..., consistant dans la vente d'un nouveau lot n° 16 d'une superficie de 15 m² 60 pour la somme de 60 000 €, tandis que la résolution n° 22, qu'elle a rejetée, prévoyait un prix de 124 800 € » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 7e alinéa) ; que, « cependant le prix offert par M. F..., qui représente 4 000 € du m² et qui n'est nullement dérisoire ou inexistant, apparaît raisonnable au regard de son offre qui est d'ailleurs plus précise que celle présentée par M. S..., en ce qu'elle prévoit, outre le prix de vente, la création d'un lot n° 6 et l'établissement d'un projet modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble « (cf. arrêt attaqué, p. 8, 8e alinéa) ; qu'« il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. S... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les décisions querellées ont été adoptées à la suite d'un abus de majorité commis par l'assemblée générale dans l'intérêt personnel de M. F..., fût-il président du conseil syndical, à son détriment comme à celui de l'intérêt collectif de la copropriété » (cf. arrêt attaqué, p. 8, 9e alinéa) ;

1. ALORS QUE, si chacun est libre de contracter et de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi, les contrats doivent être négociés et formés de bonne foi ; qu'il s'ensuit que, si l'assemblée générale de la copropriété, saisie de la question de la vente de la loge du gardien, est libre de choisir avec qui elle traitera et de retenir la proposition qui lui paraît la mieux assortie aux intérêts collectifs de la copropriété, sans être obligée de choisir celle qui est la mieux-disante, elle doit être mise à même de faire son choix de façon éclairée et en pleine connaissance de cause ; qu'en s'abstenant de justifier que l'assemblée générale du 20 décembre 2012 a été mise à même, au terme des deux résolutions nos 22 et 25, de faire son choix en pleine connaissance de cause comme cela aurait été le cas par exemple si elle avait délibéré à l'issue d'une procédure loyale d'appel d'offres, la cour d'appel a violé les articles 1102 et 1104 du code civil, ensemble l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2. ALORS QUE M. K... S... faisait valoir, dans ses écritures d'appel, que sa « proposition était expressément fondée sur une évaluation de la valeur de ce local [la loge de la gardienne] devant être affecté à un usage d'habitation, sur la base d'un prix au m² correspondant au plus bas de la fourchette des prix pratiqués dans le cinquième arrondissement, soit 8 000 €, appliqué à la superficie cédée de 15 m² 60 (superficie identique à la proposition de M. F...) » (p. 7, 3e alinéa), que l'assemblée générale a décidé de retenir la proposition la moins-disante de plus de la moitié du prix, la collectivité perdant ainsi la modique somme de 64 800 € » (p. 7, 6e alinéa), qu'« il est manifeste que les intérêts de la collectivité sont bafoués par cette décision » (p. 7, alinéa 8), que « le sens de la résolution proposée par M. K... S... est dénué de toute ambiguïté : il proposait à l'assemblée de décider la cession de la loge soit à tout candidat acquéreur pour un prix supérieur à 124 800 €, soit à lui-même pour ce prix de 124 800 € » (p. 8,9e alinéa), et que « le fait de laisser une option possible à l'assemblée n'empêche pas que la question soit débattue et une décision adoptée en toute validité » (p. 8, 10e alinéa) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.