Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Octobre 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [V] 10 rue Michel Delalande 44800 SAINT-HERBLAIN

Représenté par Me Arthur VELTRI, avocat au barreau de NANTES D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [C] [J] [U] épouse [O] 47 rue des Sables d’Olonne 44100 NANTES

Comparante

Monsieur [G] [O] 47 rue des Sables d’Olonne 44100 NANTES

Non comparant

Monsieur [P] [H] 6 rue du Rhône 44100 NANTES

Non comparant D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Séverine FONTAINE GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 Mai 2026 date des débats : 25 Juin 2026 délibéré au : 08 Octobre 2026

RG N° 26/00716 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OM7N

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Me VELTRI CCC à Mme [U] + Monsieur [O] + Monsieur [H] + Préfecture Copie dossier

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 09 décembre 2024, Monsieur [F] [V] a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [J] [O] et Monsieur [G] [O] avec effet au 15 décembre 2024 portant sur une maison sise 13 Boulevard Jean Moulin – 44100 Nantes moyennant un loyer de 1300 euros et un dépôt de garantie de deux mois de loyer à la signature du contrat. Il a été conclu que monsieur [V] perçoive les aides personnelles au logement pour le compte des locataires.

Par acte séparé du 13 décembre 2024, monsieur [P] [H] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 17 décembre 2024.

Suite à plusieurs loyers impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le 16 octobre 2025.

Le 30 mai 2026, les époux [O] ont quitté le logement.

En l’absence des locataires, l’état des lieux de sortie n’a pu être réalisé. Un procès-verbal de constat par un commissaire de justice a été établi le 08 juin 2026, les époux [O] ayant été régulièrement informés de la tenue de l’état des lieux.

Par acte introductif d’instance en date du 11 février 2026, Monsieur [F] [V], a fait citer Madame [C] [J] [O] née [U], Monsieur [G] [O] et Monsieur [P] [H] en sa qualité de caution aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de faire procéder à l’expulsion des locataires et d’obtenir le paiement de la dette de loyer outre des dommages et intérêts pour préjudice moral.

A l’audience du 26 juin 2026, monsieur [F] [V] représenté par son avocat Maître VELTRI, sollicite, conformément à ses conclusions signifiées aux défendeurs le 24 juin 2026 de : Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location signé entre monsieur [V] et les époux [O] à compter du 16 décembre 2025 ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location signé entre monsieur [V] et les époux [O] ; Déclarer les époux [O] occupants sans droit ni titre de la maison sise 13 Boulevard Jean Moulin 44100 Nantes à compter du 16 décembre 2025 ; Condamner solidairement les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution à la somme de 9003, 73 euros au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation ; Condamner solidairement les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution au règlement d’une somme de 35 403,69 euros au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie, par compensation ; Condamner solidairement les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution au règlement d’une indemnité de 1000 euros envers le demandeur en vertu du préjudice moral subi ; Condamner solidairement les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution au règlement d’une indemnité de 415,83 euros envers le demandeur en vertu du préjudice économique subi ; Juger que des intérêts au taux légal s’appliqueront sur le montant des condamnations à compter du jugement avec capitalisation des intérêts ; Condamner solidairement les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens Madame [C] [J] [O] née [U], comparante, n’a pas contesté la dette de loyer envers le propriétaire. En revanche, elle fait état de l’état d’insalubrité du logement et sollicite le rejet de la condamnation à 38 003, 69 euros au titre des travaux de réfection du logement, certaines dépenses étant injustifiées et le dépôt de garantie devant être déduit de la somme demandée.

Monsieur [G] [O] et Monsieur [P] [H], bien que régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 08 octobre 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

MOTIFS

Sur les loyers impayés

Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Monsieur [F] [V] réclame une somme de 9003,73 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 juin 2026 comprenant les loyers et charges jusqu'au 31 mai 2026.

Il est produit un décompte conforme au bail en ce qui concerne les loyers et les charges.

Par voie de conséquence, il convient de tenir solidairement les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 9003,73 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus, le bail sera résilié de plein-droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 724 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur le 17 décembre 2025.

L'indemnité d'occupation, due par les locataires jusqu'à leur sortie effective des lieux le 30 mai 2026, sera fixée au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 1300 euros.

Sur les réparations locatives

Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l'espèce, Monsieur [F] [V] réclame une somme de 38 003,69 euros en application de plusieurs devis et notamment 2250 euros au titre du désencombrement et du nettoyage complet de la maison, 17 603,30 euros au titre de la réfection des peintures intérieures, 3 781,37 euros au titre du remplacement du système d’alarme, 13 925,42 euros au titre des travaux de réfection et de remplacement de la cuisine et de ses équipements, 443,60 euros pour le remplacement de quatre chaises IKEA et deux poignées de porte.

S’agissant du désencombrement et du nettoyage de la maison, il résulte du procès-verbal de constat un état de saleté du logement global du logement (insectes morts, projections sur les murs, poussières…) alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait un logement propre. En revanche, le procès-verbal de constat ne fait pas mention d’un logement encombré, si bien que la mise à la charge des locataires des frais d’évacuation du mobilier à hauteur de 900 euros n’est pas justifiée. Les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution seront tenus au paiement des frais de nettoyage selon le devis produit à hauteur de 1350 euros.

Concernant les travaux de réfection des peintures intérieures, le procès-verbal de constat mentionne une dégradation de la peinture sur les murs des trois chambres, dans la pièce de vie, sur les murs du couloir du rez-de-chaussée et dans la salle de bain avec la présence de moisissures, ce qui n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée qui constate des murs propres dans l’ensemble des pièces précitées. Il convient de retenir ce poste.

En revanche, s’agissant des plafonds, le commissaire de justice relève que ceux-ci sont sales et tachés mais que la peinture est en état d’usage dans la salle de bain, les chambres n°2 et 3, la pièce de vie et dans le couloir du rez-de chaussée. Seul le plafond de la chambre n°1 nécessite une réfection du fait de sa dégradation. Les locataires ne sauraient être tenus de prendre à charge l’entièreté des travaux de réfection de la peinture des murs et plafonds du logement comme le prévoit le devis produit par le demandeur à hauteur de 17 603, 30 euros. De ce fait, la somme accordée au titre des travaux de peinture intérieure sera de 4000 euros.

S’agissant du système d’alarme, celui-ci n’a pas été mentionné dans l’état des lieux d’entrée et est dégradé à la sortie selon le propriétaire. A l’audience, madame [C] [J] [O] expose que le système d’alarme n’a jamais fonctionné et que seul monsieur [V] y avait accès à partir de son téléphone portable. De ce fait, la dégradation du système d’alarme ne peut être imputée aux locataires. Ce poste sera écarté.

S’agissant de la cuisine, l’état des lieux d’entrée des murs et un plafond propres mais fait état d’un sol abîmé. Aucune indication concernant l’état des équipements de la cuisine n’est mentionné. Le commissaire de justice constate un mauvais entretien de la cuisine avec un plan de travail dégradé (chocs visibles nécessitant une reprise intégrale) et un réfrigérateur en mauvais état. Le devis produit par le demandeur d’un montant de 13 925,42 euros prévoit une réfection et un remplacement de la cuisine en totalité, ce qui n’est aucunement justifié par les constatations du commissaire de justice Or, le demandeur échoue à apporter la preuve que la dégradation des équipements de la cuisine, outre la saleté, est imputable aux locataires, l’état des lieux ne mentionnant pas l’état de ladite cuisine avant l’entrée dans les lieux. Sa demande au titre de la réfection et du remplacement de la cuisine sera rejetée.

Concernant le remplacement des quatre chaises et des deux poignées de porte, l’état des lieux de sortie ne fait état que de la poignée d’une chambre hors-service et mentionne que plusieurs chaises présentes dans la courette extérieure sont dégradées sans que leur état initial n’ait été mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Ainsi, les locataires ne seront tenus qu’à la prise en charge d’une poignée de porte à hauteur de 10 euros.

En conséquence, les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution seront solidairement tenus au paiement de la somme de 5 360 euros au titre des travaux de réfection.

Sur les dommages et intérêts

Monsieur [F] [V] sollicite la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral en indemnisation du temps passé à la gestion du litige lui ayant causé un trouble manifeste.

Celui n’apporte aucune preuve au soutien de sa demande, celle-ci sera rejetée.

Sur le préjudice économique allégué à hauteur de 415,83 euros correspondant aux frais d’huissier, ceux-ci seront indemnisés au titre des dépens.

Sur l’apurement des comptes et les autres demandes

Compte tenu de la somme due au titre du loyer, des réparations locatives et après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 2600 euros, il convient de tenir solidairement les époux [O] et Monsieur [H] en sa qualité de caution au paiement de la somme de 11 763,73 euros.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile dont les époux [O] seront tenus in solidum.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [O] au paiement des dépens, ce compris le coût du procès- verbal de constat dressé par le commissaire de justice le 08 juin 2026.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Constate la résiliation du bail conclu le 09 décembre 2024 entre Monsieur [F] [V], Madame [C] [J] [O] née [U] et Monsieur [G] [O] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé 13 Boulevard Jean Moulin – 44100 Nantes, conformément à la clause résolutoire acquise le 17 décembre 2025 ;

Condamne solidairement Madame [C] [J] [O] née [U], Monsieur [G] [O] et monsieur [P] [H] en sa qualité de caution à payer à Monsieur [F] [V] la somme de 11 763,73 euros au titre des loyers impayés et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Monsieur [F] [V] de sa demande en dommages et intérêts supplémentaires ;

Condamne in solidum Madame [C] [J] [O] née [U] et Monsieur [G] [O] à payer à Monsieur [F] [V] la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

Condamne in solidum Madame [C] [J] [O] née [U] et Monsieur [G] [O] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection