Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 26/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Octobre 2026 __________________________________________

DEMANDEUR :

S.C.I. DE LA FOLIE 7 Imopasse de la Folie 44120 VERTOU

représentée par Me Emmanuelle BLOND, avocat au barreau de NANTES D'une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [I] épouse [V] 7 Impasse de la Folie 44120 VERTOU

Non comparante D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Séverine FONTAINE GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 Juin 2026 date des débats : 25 Juin 2026 délibéré au : 08 Octobre 2026

RG N° N° RG 26/01266 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OQBI

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Me [W] CCC à Mme [V] + préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, la SCI A LA FOLIE enregistrée au RCS de Nantes sous le numéro 805 052 909 dont le siège social se situe 7 impasse de la Folie 44 120 VERTOU a donné à bail à Madame [E] [I] épouse [V] pour une durée de trois ans une maison à usage d'habitation sise 7 impasse de la Folie à VERTOU, moyennant un loyer de 1450 euros, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 5 800 euros, en visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de son assurance.

Le 14 mai 2025, un congé pour motifs sérieux et légitimes a été délivré à Madame [E] [I] épouse [V] par acte de commissaire de justice, celle-ci devant libérer les lieux au 15 novembre 2025.

Par acte du 7 janvier 2026, La SCI A LA FOLIE a fait citer Madame [E] [I] épouse [V], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes aux fins de : Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation conclu entre la SCI A LA FOLIE et Madame [E] [I] épouse [V] ont été réunies au 04 juillet 2024 ; Prononcer en conséquence la résiliation du contrat de bail à la date du 4 juillet 2024 ; A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail intervenue le 15 novembre 2025 du fait de la délivrance d’un congé pour motifs sérieux et légitimes le 14 mai 2025 ; En toutes hypothèses : Ordonner la libération des lieux par la locataire et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; Ordonner l’expulsion de madame [E] [I] épouse [V] et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’aide d’un serrurier et l’assistance de la force publique et, en tout état de cause, sous astreinte de 350 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision d’expulsion ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls de Madame [E] [I] épouse [V] ; Ordonner la remise en état de l’immeuble permettant de satisfaire à l’état des lieux rédigé au moment de l’entrée dans les lieux de Madame [E] [I] épouse [V] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à venir ; Condamner Madame [E] [I] épouse [V] à verser jusqu’à son départ effectif des lieux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel fixé dans le bail, soit la somme de 1450 euros par mois ; Condamner Madame [E] [I] épouse [V] à payer à la SCI A LA FOLIE la somme de 37 700 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation impayés, sauf à parfaire, outre les intérêts de retard à compter du 3 mai 2024 ; Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; Condamner Madame [E] [I] épouse [V] au versement d’une indemnité de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;La condamner aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et les frais de la dénonce du présent acte à la Préfecture et ceux à venir pour aboutir à l’expulsion du locataire. A l'audience du 25 juin 2026, la SCI A LA FOLIE actualise sa créance à la somme de 42 050 euros.

Madame [E] [I] épouse [V], bien que régulièrement citée à étude, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé de la décision aura lieu le 08 octobre 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

MOTIFS

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 31 mars 2026, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Conformément aux dispositions de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur réclame une somme de 42 050 euros au titre des loyers impayés actualisée au jour de l’audience.

Il est produit un décompte conforme au bail en ce qui concerne les loyers et les charges.

Madame [E] [I] épouse [V] sera condamnée à payer à la SCI A LA FOLIE la somme de 42 050 euros au titre des loyers impayés et indemnité d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La demande de capitalisation des intérêts sera rejetée, celle-ci n’étant pas prévue par le contrat de bail.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties le 16 novembre 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement de tout ou partie des loyers, charges et accessoires à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 03 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5 800 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour la locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois suivant sa signification. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur à la date du 04 juillet 2024.

Sur l’expulsion du locataire et l’indemnité d’occupation

L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux. » En l’absence de paiement intervenu dans les deux mois suivant le commandement de payer délivré à la locataire le 03 mai 2024, l’expulsion de madame [E] [I] épouse [V] ou de tout occupant sera ordonnée avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux matérialisée par une remise effective des clés.

La demande d’astreinte à hauteur de 350 euros par jour de retard sera rejetée, le propriétaire ayant obtenu que l’expulsion soit assortie de la possibilité de recourir à l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier, mesure suffisamment comminatoire.

L’indemnité d'occupation due par la locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu'elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 1450 euros.

En outre, madame [E] [I] épouse [V] devra restituer l’immeuble dans un état conforme à l’état des lieux d’entrée dans le logement. La demande d’astreinte à hauteur de 100 euros sera rejetée, l’indemnité d’occupation à laquelle madame [I] sera condamnée revêtant déjà un caractère comminatoire et indemnitaire.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes annexes

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, comprenant le coût du commandement en date du 03 mai 2024, les frais de dénonciation à la préfecture n’étant pas justifiés par le demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2022 entre la SCI A LA FOLIE et Madame [E] [I] épouse [V] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 7 impasse de la Folie 44 120 VERTOU, conformément à la clause résolutoire acquise le 04 juillet 2024 ;

Condamne Madame [E] [I] épouse [V] à payer à la SCI A LA FOLIE la somme de 42 050 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Rejette la demande de capitalisation des intérêts ;

Condamne Madame [E] [I] épouse [V] à payer à la SCI A LA FOLIE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1450 euros due à compter du 01 juillet 2026 et jusqu'à sortie des lieux ;

Ordonne à Madame [E] [I] épouse [V] de restituer les lieux loués dans un état conforme à l’état des lieux d’entrée et de les laisser libres de toute personne et de tout bien après établissement d’un état des lieux de sortie, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ;

Rejette la demande d’astreinte de 100 euros ;

Dit n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ; Dit qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Rejette la demande d’astreinte à hauteur de 350 euros par jour ;

Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

Condamne Madame [E] [I] épouse [V] à payer à la SCI A LA FOLIE la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Madame [E] [I] épouse [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection