Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00886 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJUZ

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 05 OCTOBRE 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. YA ALI MADADE [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substituée par Me Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [I] [G] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] comparante en personne aux audiences du 1er décembre 2025 et 2 mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Mai 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

La SCI YA ALI MADADE a donné à bail à Madame [G] [N] [I], selon contrat de location du 11 novembre 2020, un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 510 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [G] [N] [I], pour la somme en principal de 3.125 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 23 septembre 2025, la SCI YA ALI MADADE a fait citer Madame [G] [N] [I], devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Denis (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion de Madame [G] [N] [I], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, - condamner Madame [G] [N] [I] au paiement des loyers et charges impayés soit la somme de 6.602,24 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamner Madame [G] [N] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération complète des lieux, - condamner Madame [G] [N] [I] au paiement des taxes d'enlèvement d'ordures ménagères, - faire estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet aux frais de la défenderesse, - ordonner aux frais de la même la séquestration des objets garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, - condamner Madame [G] [N] [I] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [G] [N] [I] aux dépens.

L'affaire a été appelée la première fois à l'audience du 1er décembre 2025.

Après deux renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été rappelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026.

A cette date, la SCI YA ALI MADADE, comparant par son conseil, substitué par un confrère, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance à la somme de 11.092,24 euros.

Madame [G] [N] [I] n'a pas comparu.

Elle était présente lors des deux audiences précédentes.

Lors de l'audience du 1e décembre 2025 elle indiquait qu'elle ne contestait pas la dette locative et faisait état de l'indécence de son logement.

Elle n'a produit aucun élément relatif à la situation de non-décence évoquée ni à l'audience du 2 mars 2026 ni à l'audience du 4 mai 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) qui en a accusé réception le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 1er décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SCI YA ALI MADADE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) qui en accusé réception le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, le 23 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de la SCI YA ALI MADADE est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce le contrat de location conclu le 11 novembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [G] [N] [I] le 3 janvier 2025 pour la somme en principal de 3.125 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 3 mars 2025.

SUR L'INDEMNITE D'OCCUPATION

La SCI YA ALI MADADE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [G] [N] [I] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 3 mars 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

La SCI YA ALI MADADE produit un décompte démontrant, qu'après soustraction des frais de procédure de 189,24 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [G] [N] [I] est débitrice de la somme de 10.903 euros au 10 avril 2026.

Madame [G] [N] [I] n'a produit aucun élément de nature à contester la dette locative dans son principe ou son quantum.

En conséquence, il convient de la condamner au paiement de la somme de 10.903 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de l'assignation, sur la somme de 6.602,24 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La SCI YA ALI MADADE sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [G] [N] [I] au paiement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères qui n'est justifiée par aucune des pièces versées aux débats.

Il n'appartient pas au tribunal de se substituer au bailleur pour désigner un commissaire de justice qui sera chargé d'établir l'état des lieux de sortie et de chiffrer le coût des réparations locatives, aux frais de la défenderesse.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L'article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et en l'absence de Madame [G] [N] [I] à l'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office.

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 e »et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des procédures d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [G] [N] [I] sera également condamnée à verser à la SCI YA ALI MADADE, à compter du 11 avril 2026, une indemnité d'occupation mensuelle de 510 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI YA ALI MADADE, Madame [G] [N] [I] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [G] [N] [I], partie perdante, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 novembre 2020, entre la SCI YA ALI MADADE et Madame [G] [N] [I], concernant le logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], sont réunies au 3 mars 2025,

CONDAMNE Madame [G] [N] [I] à verser à la SCI YA ALI MADADE, la somme de 10.903 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 10 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date de l'assignation, sur la somme de 6.602,24 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [G] [N] [I],

EN CONSEQUENCE :

ORDONNE à Madame [G] [N] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, AUTORISE la SCI YA ALI MADADE à faire procéder à l'expulsion de Madame [G] [N] [I] ainsi qu'à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [G] [N] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [G] [N] [I] à verser à la SCI YA ALI MADADE une indemnité d'occupation mensuelle de 510 euros révisable, à compter du 11 avril 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [G] [N] [I] à verser à la SCI YA ALI MADADE la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Madame [G] [N] [I] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 5 octobre 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE