Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 09 JUILLET 2026

(n° 141, 10 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/18902 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CISQJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 19/10391

APPELANTE

S.A.S.U. DADS [W], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 840 510 432

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, D2090, et assistée de Me Julien LEYMARIE, avocat

INTIMEE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, P500

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du Pôle 5,

- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,

- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère.

Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRET :

- contradictoire.

- Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- Signé par Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, empêchée, et par Mme Faïda ABDOU-RAOUF, Greffière, présente lors de la mise à disposition, et à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société Dads [W] à la Régie Immobilière de la Ville de Paris (ci-après dénommée la RIVP).

Par acte notarié du 18 septembre 2007, la RIVP a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2007, à la société Montécao, aux droits de laquelle vient la société Dads [W], des locaux commerciaux pour y exercer l'activité de « restaurant, salon de thé » dépendants d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], faisant partie d'un ensemble immobilier résidentiel formant « L'îlot du Village [Localité 5] », et ce moyennant un loyer annuel en principal de 35.000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 4 février 2016, la société Montécao a demandé le renouvellement de ce bail.

Par acte du 26 mai 2018, cette dernière à céder son fonds de commerce à M. [K], agissant au nom et pour le compte de la société Dads [W], en cours de formation.

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2018, la RIVP a consenti au renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2016, moyennant un loyer annuel en principal de 39.180 euros.

Par acte d'huissier du 13 août 2019, invoquant notamment des manquements à l'obligation de jouissance paisible du preneur, la RIVP a assigné la société Dads [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, en résiliation judiciaire du bail, expulsion et condamnation du preneur à lui payer une indemnité d'occupation à compter du prononcé de la résiliation.

Par jugement du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

prononcé, à compter de la décision, aux torts exclusifs de la société Dads [W], la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er août 2016 qui la lie à la RIVP et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

dit que la société Dads [W] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

autorisé la RIVP, faute pour la société Dads [W] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

dit n'y avoir lieu d'assortir la décision d'expulsion du prononcé d'une astreinte ;

condamné la société Dads [W] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges et accessoires, à compter du prononcé de la décision et jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clefs ;

débouté la société Dads [W] de ses demandes reconventionnelles ;

débouté la société Dads [W] de sa demande d'une expertise judiciaire ;

condamné la société Dads [W] aux dépens ;

condamné la société Dads [W] à payer à la RIVP la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la société Dads [W] de sa demande de ce chef ;

rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 24 novembre 2023, la société Dads [W] a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de celui ayant dit n'y avoir lieu d'assortir la décision d'expulsion du prononcé d'une astreinte.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a :

déclaré irrecevables les conclusions au fond de la RIVP déposées et notifiées le 5 juin 2024 ;

dit que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de la procédure d'appel ;

rejeté la demande de la société Dads [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 février 2024, la société Dads [W], appelante, demande à la cour de :

infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

prononcé, à compter de la présente décision, aux torts exclusifs de la société Dads [W] la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er août 2016 qui le lie à la RIVP et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

dit que la société Dads [W] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

autorisé la RIVP, faute pour la société Dads [W] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, des lieux précités, au besoin avec l'assistance de la force publique ;

condamné la société Dads [W] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel, majoré des charges et accessoires, à compter du prononcé de la présente décision et jusqu'à son départ effectif des lieux par la remise des clefs ;

débouté la société Dads [W] de ses demandes reconventionnelles ;

débouté la société Dads [W] de sa demande d'une expertise judiciaire,

condamné la société Dads [W] aux dépens ;

condamné la société Dads [W] à payer à la régie immobilière de la ville de [Localité 1] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

débouté la société Dads [W] de sa demande de ce chef ;

rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire de la société Dads [W] ;

Sur ce,

Statuant à nouveau,

débouter la RIVP de sa demande de résiliation judiciaire du bail de la société Dads [W] ;

Subsidiairement,

juger que les fautes reprochées à la société Dads [W] ne sont pas suffisamment graves pour entrainer la résiliation judicaire du bail ;

débouter RIVP de sa demande de résiliation judiciaire du bail de la société Dads [W] ;

En tout état de cause,

débouter la RIVP de ses plus amples demandes ;

juger que la RIVP a failli à son obligation de délivrance et de jouissance paisible ;

condamner la RIVP à payer à la société Dads [W] la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner la RIVP à effectuer des travaux d'étanchéité de la verrière, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ;

subsidiairement, désigner tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission d'examiner les désordres sur la verrière, préconiser les réparations et évaluer le préjudice de la société Dads [W] ;

condamner la RIVP à payer à la société Dads [W] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner RIVP aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer à ces conclusions, pour un exposé des moyens de l'appelante.

Les uniques conclusions de la RIVP, déposées et notifiées le 5 juin 2024, ont été déclarées irrecevables par une ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 23 janvier 2025.

Dans ces conditions et en application du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la RIVP est réputée réputée s'approprier les motifs du jugement rendu le 26 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu'elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la résiliation du bail

Sur le non-respect, par la locataire, de son obligation de jouissance paisible

Moyens de l'appelante

Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

- l'existence de nuisances liées à la musique n'est pas démontrée, le rapport de mission acoustique de la société Oxalys et l'étude d'impact de la société 3 db.fr concluant à des niveaux sonores inférieurs aux valeurs maximales réglementaires et les mesures réalisées dans trois appartements voisins n'ayant révélé aucune émergence supérieure aux normes légales ;

- un limiteur de son agréé a été installé dès le 6 janvier 2022 conformément, aux préconisations techniques de ces prestataires ;

- le tribunal ne pouvait juger que la locataire était à l'origine de troubles sonores, alors que la RIVP ne produit aucun constat étayé par des mesures acoustiques en appartement ;

- les nuisances plus généralement alléguées, liées à l'exploitation de son commerce, ne lui sont en réalité pas imputables, l'origine des troubles n'ayant jamais fait l'objet d'un constat de commissaire de justice ni d'une verbalisation, la RIVP se fondant exclusivement sur des attestations imprécises d'un groupe restreint de locataires ;

- la configuration du « [Localité 6] Paul » induit une confusion manifeste, la cour pavée étant un espace public partagé avec d'autres établissements comme le « Bistrot caché » et « La petite maison » ; les témoignages produits par la bailleresse visent d'ailleurs l'ancien café « l'Inattendu » ou le gérant du snack voisin, ce qui confirme l'absence de lien direct entre les nuisances constatées par certains riverains et l'activité de la société Dads [W] ;

- les allées et venues de scooters et les rassemblements nocturnes invoqués résultent du caractère ouvert de la cour, laquelle sert également de stationnement aux scooters des locataires de la RIVP ;

- d'ailleurs la société Dads [W] produit une pétition en sens inverse signée par une trentaine de riverains ainsi que des attestations précises confirmant qu'elle respecte le voisinage et procède au rangement systématique de la terrasse dès 21h ;

- le compte rendu de la réunion publique qui s'est tenue le 23 juillet 2020 démontre de plus que les griefs des habitants portent sur la conception générale du projet urbain et des nuisances globales du quartier, plutôt que sur une faute contractuelle de la preneuse ;

- la RIVP agit ainsi de mauvaise foi en tentant d'imputer à sa locataire des difficultés de circulation et d'implantation dont elle est elle-même responsable en tant que maître d'ouvrage ;

- il convient en conséquence de débouter la RIVP de sa demande de résiliation judiciaire et ainsi d'infirmer la décision attaquée.

Réponse de la cour

En droit, selon les termes des articles 1134 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; en cas de manquements aux obligation nées d'un contrat, sa résiliation peut être prononcée si les manquements sont suffisamment graves pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.

Concernant précisément le contrat de bail, il résulte des dispositions du 1° de l'article 1728 du code civil, que le locataire est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Les clauses du bail liant les parties font, sans ambigüité, obligation à la locataire de :

- « prendre toutes précautions nécessaires pour que l'exercice de la profession sus-indiquée ne puisse nuire en quoi que ce soit, à la tranquillité des voisins, (...),» ;

- « de respecter toutes les réglementations (') et notamment celles relatives aux bruits et vibrations, et à prendre totalement à mes (sic) frais, toutes dispositions pour faire cesser immédiatement toutes nuisances ».

Le bail stipule également que : « l'îlot du « [Localité 7] » constitue ensemble immobilier dont la fonction principale est résidentielle. Les commerces installés en pied d'immeuble principal devront veiller au respect de la quiétude des résidents, notamment de dix heures du soir à sept heure du matin. Une attention particulière devra être portée au maintien du calme dans les cours intérieures qui seront ouvertes à la circulation publique ».

En l'espèce, il ressort du jugement attaqué que la RIVP a versé aux débats de première instance de nombreuses pièces à l'appui de sa demande de résiliation du bail : plusieurs attestations, dépôts de mains courantes et courriels de voisins de la locataire ainsi qu'une pétition de 27 signataires et le compte-rendu d'une réunion publique qui s'est tenu le 23 juillet 2020. Le tribunal a repris le contenu de ces pièces dans sa décision, de manière détaillée. La reprise du contenu de ces pièces dans le jugement querellé permet à la cour d'apprécier que de mars 2019 à mai 2022, plusieurs voisins de la locataire se sont plaints de nuisances sonores liées à l'exploitation du commerce de la société Dads [W], notamment musique ininterrompue en journée à un volume 'insupportable', bruits de tables et de chaises la nuit, cris et discussions de la clientèle sous les fenêtres des riverains.

En cause d'appel, comme en première instance, la société Dads [W] produit aux débats un rapport de mission acoustique de la société Oxalys en date du 18 février 2019, une étude d'impact acoustique de la société 3db.fr en date du 22 décembre 2021, le justificatif de l'installation, le 6 janvier 2022, d'un limiteur sur le système de sonorisation, une pétition de 31 signataires et six attestations de témoins.

Après examen de ces pièces, il apparait qu'elles ne remettent pas en cause la juste analyse des faits à laquelle le tribunal a procédé.

En effet, d'une part, la locataire ne peut se prévaloir efficacement d'une pétition non datée, dressée à son initiative et signée par des personnes dont l'adresse et l'identité ne peuvent pas être vérifiées.

De deuxième part, les six attestations produites aux débats par la société Dads [W], dont il résulte que les clients de celle-ci se « réjouissent » de la présence de son établissement dans l'ensemble résidentiel du [Localité 7], ne sont pas la preuve de l'absence de nuisances sonores subies par une partie des riverains, notamment les voisins directs des locaux loués.

De troisième part, s'il résulte du rapport de mission de la société Oxalys que les niveaux sonores relevés au moment de son passage, le 28 janvier 2019 entre 13h et 16 h, n'étaient pas au-delà des normes autorisées, il doit être souligné qu'il était indiqué dans ce rapport que les niveaux sonores étaient cependant « susceptibles d'être dépassés de par le potentiel de puissance acoustique du système de sonorisation installé »   et qu'ainsi, la mise en place d'un limiteur de pression acoustique était « nécessaire » (§6 du rapport de mission).

De quatrième part, l'étude d'impact de la société 3db.fr confirme la possibilité d'émergences dans le voisinage de sorte que 'l'installation d'un limiteur par bande de fréquences s'avère obligatoire.'

Or, de cinquième part, la société Dads [W] n'a fait installer un limiteur sur son système de sonorisation que le 6 janvier 2022, soit près de 3 ans après les premières plaintes des voisins et le rapport qu'elle avait elle-même commandé auprès de la société Oxalys.

Par ailleurs, la preuve de l'existence des nuisances sonores générées par l'établissement exploité par la société Dads [W] dans les lieux loués est suffisamment apportée par les attestations, dépôts de main-courante et courriels des voisins de l'établissement, peu important que la RIVP ne produise pas aux débats de procès-verbaux de constat d'huissier de justice ou de mesures acoustiques.

Le fait que d'autres établissements exploités dans le Village [Localité 5] aient pu entraîner des nuisances sonores n'est pas de nature à exonérer la société Dads [W] de sa propre obligation de  prendre toutes précautions nécessaires pour que l'exercice de son activité ne puisse nuire en quoi que ce soit à la tranquillité des voisins et de veiller au respect de la quiétude des résidents, notamment de dix heures du soir à sept heure du matin.

En outre, la cour observe que la destination contractuelle des locaux loués, à savoir 'restaurant, salon de thé', n'implique pas nécessairement l'installation d'un système de sonorisation et la diffusion de musique ni en journée ni en soirée, étant précisé qu'il résulte du rapport de la société Oxalys que l'établissement exploité par la sociétén Dads [W] est ouvert du «  lundi au jeudi jusqu'à minuit ; le vendredi et le samedi jusqu'à 2h du matin ».

Par conséquent, compte tenu de l'ensemble des éléments qui précèdent, il convient de retenir l'existence d'un manquement de la part de la société Dads [W] à son obligation de jouissance paisible.

1.2. Sur la violation du bail concernant l'installation d'une mezzanine sans autorisation

Moyens de l'appelante

Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

- aucune violation du bail n'est caractérisée concernant l'installation de la mezzanine ;

- en effet, l'article relatif aux travaux à la charge du preneur prévoit que l'agrément préalable du bailleur n'est requis que pour les travaux rendus nécessaires par la loi, les règlements ou l'administration en vue de l'utilisation des locaux dans le respect des normes ;

- dès lors, l'emploi des termes « ces travaux » à l'alinéa 3 de la clause « ETAT DES LIEUX ET TRAVAUX A LA CHARGE DU PRENEUR », renvoie exclusivement à cette catégorie de mise en conformité, de sorte que la locataire n'était pas contrainte de solliciter une autorisation pour une installation qui, par ailleurs, est parfaitement conforme aux normes de sécurité.

Réponse de la cour

En droit, selon les termes de l'article 1134 du code civil précités, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la clause du bail « ETAT DES LIEUX ET TRAVAUX A LA CHARGE DU PRENEUR » prévoit que « le locataire prenant les lieux en l'état, tous les travaux qu'il souhaiterait effectuer en vue de l'exercice de son activité seront à sa charge et sous sa responsabilité. En outre, tous travaux rendus nécessaires par la loi, les règlements, ou l'administration, en vue de l'utilisation des locaux loués dans le respect des normes en vigueur relatives notamment à l'hygiène, la sécurité des personnes, la prévention des risques de panique en cas d'incendie, au bruit, aux vibrations et à toutes nuisances en général, seront exclusivement supportés par le locataire et ce, de convention expresse entre les parties», étant précisé ensuite que « ces travaux devront être effectués avec l'agrément préalable du bailleur (') et sous contrôle de son architecte (') ».

Il est en outre stipulé plus loin que « les lieux étant loués en leur état actuel, tous les travaux d'aménagement et d'installation, tant intérieurs qu'extérieurs (') seront à la charge du preneur. Ces travaux (') devront, avant toute exécution, avoir reçu l'approbation du bailleur ».

Il résulte de ces stipulations que tous les travaux d'aménagement et d'installation exécutés par la locataire sont soumises à l'approbation de la bailleresse, peu important qu'il ne s'agisse pas de travaux de mise en conformité des lieux avec la loi, les règlements ou l'administration.

Il ressort des éléments du dossier que la société locataire a installé dans les lieux loués une mezzanine sans avoir sollicité l'accord préalable de la bailleresse, au mépris des termes clairs, précis et sans ambiguïté du bail, étant précisé que l'installation d'une mezzanine s'analyse en des travaux d'aménagement intérieurs.

Aucune pièce n'est produite aux débats pour démontrer le caractère démontable de ladite mezzanine. Au contraire, la société Dads [W] verse au débat une « Attestation de mise en conformité de la mezzanine bois » dressée par M. [R] [E] [M], en date du 28 décembre 2018, dont il ressort que la locataire a notamment procédé à « un renforcement de la charge dynamique de la plateforme mezzanine (') par ajout de solives intermédiaires à l'existant », ce dont il résulte que ladite mezzanine, qualifiée dans cette attestation de « plateforme », n'apparaît pas comme un simple élément d'aménagement démontable.

Il sera en outre ajouté qu'il est inopérant de la part de la locataire de soutenir que la mezzanine serait aux normes, dans la mesure où ce fait ne la dispensait pas d'obtenir l'autorisation de la RIVP préalablement à l'installation de la mezzanine.

En conséquence, le fait d'avoir installé une mezzanine sans requérir au préalable l'autorisation de la RIVP est en soi constitutif d'un manquement contractuel, quand bien même ladite mezzanine serait aux normes et n'appartiendrait pas à la catégorie des travaux « rendus nécessaires par la loi, les règlements, ou l'administration, en vue de l'utilisation des locaux loués dans le respect des normes en vigueur ».

Sur la gravité des manquements

Moyens de l'appelante

Au soutien de ses prétentions, l'appelante soutient que :

- à titre subsidiaire, si des manquements étaient retenus à la charge de la locataire, les différents griefs reprochés ne présentent pas une gravité suffisante pour entraîner la résiliation judiciaire du bail ;

- en effet, le tribunal a statué sur la base d'attestations non vérifiées et volontairement imprécises fournies par la RIVP, sans tenir compte de la configuration du « Village Saint-Paul » et de la présence d'autres établissements dans la cour ;

- de plus, les nuisances alléguées, à les supposer avérées, ont cessé depuis près de trois ans, ainsi que l'attestent d'une part la pétition signée par une trentaine de riverains et d'autre part les nombreux témoignages de voisinage versés aux débats.

Réponse de la cour

En droit, il résulte des termes de l'article 1184 du code civil précité, dans sa rédaction applicable à la cause, qu'en cas de manquements aux obligation nées d'un contrat, la résiliation de ce dernier peut être prononcée si les manquements sont suffisamment graves pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.

En l'espèce, il a été précédemment constaté que la société locataire a manqué à son obligation de jouissance paisible, étant observé que le local commercial se situe dans un ensemble immobilier à destination principalement résidentielle, et a installé une mezzanine dans les lieux loués au mépris de la clauses du bail exigeant l'approbation préalable de la bailleresse avant tout travaux d'aménagement intérieur, de sorte qu'elle s'est rendue coupable de plusieurs manquements à ses obligations contractuelles.

Dans la mesure où l'installation de la mezzanine avait pour objet d'augmenter la capacité d'accueil de l'établissement, ce qui était de nature à augmenter le bruit émis par l'établissement exploité par la société Dads [W], et dans la mesure où cette dernière a attendu près de 3 ans pour installer le limiteur sur son système de sonorisation alors qu'elle avait connaissance des plaintes des riverains et que cette installation était préconisée dès février 2019 par l'expert acousticien qu'elle avait elle-même mandatée, ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, peu important l'éventuelle fin des nuisances sonores depuis.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a

- prononcé, à compter du jugement, aux torts exclusifs de la société Dads [W], la résiliation judiciaire du bail commercial du 1er août 2016,

- dit que la société Dads [W] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chefs les locaux loués, sauf à préciser que cette libération volontaire devra intervenir dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt,

- autorisé la RIVP à procéder à l'expulsion de la locataire faute de départ volontaire de cette dernière,

- condamné la société Dads [W] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel majoré des charges et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu'à on départ effectif des lieux.

2. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Dads [W]

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que :

- les travaux lourds entrepris par la RIVP ont causé un préjudice grave et continu à son exploitation, a bailleresse ayant occulté les lieux loués durant les années 2020 et 2021 pour des interventions sur les façades et conduits, empêchant l'utilisation de la terrasse pendant plus d'un an ainsi que l'atteste le procès-verbal du 27 novembre 2020 ;

- la durée initialement annoncée de deux mois des travaux a été largement dépassée, rendant l'accès à l'établissement difficile et entraînant une perte d'achalandage et de chiffre d'affaires conséquente ;

- le bailleur a failli à ses obligations contractuelles en n'engageant aucune démarche pour modérer l'impact de ces travaux ;

- la responsabilité de la RIVP est également engagée du fait des infiltrations d'eau persistantes dans la verrière constatées depuis août 2019 ;

- le bailleur, bien qu'alerté à de multiples reprises par e-mails, a fait preuve d'une inertie fautive laissant les eaux pluviales dégrader le parquet et le mobilier de l'établissement ;

- le bailleur ne peut s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation ;

-l'absence d'exécution des grosses réparations constitue un manquement caractérisé à l'obligation de délivrance ;

- par conséquent, la cour condamnera la RIVP, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, à réaliser les réparations nécessaires sur la verrière ou, à titre subsidiaire, désignera un expert pour examiner les désordres et évaluer le préjudice.

Réponse de la cour

En droit, selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions et il résulte des termes de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, qu'il incombe à la partie qui sollicite des dommages-intérêts, en raison du comportement de son cocontractant, de rapporter la preuve d'une faute de la part de ce dernier, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux éléments.

En l'espèce, c'est par des motifs précis et pertinents, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a considéré que la société locataire ne rapportait pas la preuve que les travaux dont elle se plaint avaient duré 17 mois, le constat d'huissier du 27 novembre 2020 versé aux débats par la société Dads [W] faisant seulement état de travaux dans la l'ensemble immobilier où se situent les lieux loués, sans constat sur la durée desdits travaux.

Il n'est pas apporté la preuve que ces travaux ont empêché l'exploitation de la terrasse pendant plus d'un an, les nombreuse attestations produites aux débats démontrant au contraire la poursuite de l'exploitation de l'établissement et de sa terrasse en 2020 et 2021.

Par ailleurs, la production d'un seul courriel adressé par la locataire à la RIVP pour se plaindre de fuites d'eau en cas de pluie, auquel il est répondu que des réparations sur la verrière seront faites, n'apporte pas suffisamment la preuve d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, étant en outre observé que l'origine des fuites n'est pas établie.

En outre, le premier juge a également considéré, à juste titre, qu'il n'est pas démontré l'existence et l'étendue du préjudice matériel dont se prévaut la locataire, les courriels, photographies et constat d'huissier produits aux débats étant insuffisants à étayer ce point et impropres à établir une perte de chiffre d'affaires.

Il sera simplement ajouté qu'aux termes de la clause du bail signé entre les parties, relative aux « TRAVAUX A LA CHARGE DU BAILLEUR », ce dernier est tenu des « travaux concernant :

1° le clos et le couvert, à l'exception des vitrines et devantures,

2° les grosses réparations,

3° la communication avec le sous-sol en son état actuel. »,

mais aussi que le locataire « devra les laisser exécuter quelle que soit la gêne qui puisse en résulter pour lui, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou réduction de loyer, alors même que la durée des travaux excèderait la période de quarante jours, prévue par l'article 1724 du code civil. Cette obligation de supporter les travaux sans aucun dédommagement, qu'elle qu'en soit la durée, s'appliquera, sans aucune distinction, à tous les travaux exécutés dans l'immeuble, alors même que ceux-ci n'intéresseraient pas les locaux occupés par le preneur ».

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société locataire de ses demandes de dommages-intérêts et de condamnation de la RIVP à exécuter les grosses réparations d'étanchéité de la verrière. Ajoutant au jugement déféré, il convient également de débouter la société Dads [W] de sa demande de désignation d'un expert, laquelle n'a pas à suppléer la carence de l'appelante dans l'administration de la preuve.

3. Sur les frais accessoires

La société Dads [W] succombe tant en première instance qu'en appel.

Dans ces conditions et en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Il convient également de condamner la société Dads [W] aux dépens d'appel et de la débouter de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris (RG  19/10391) en toute ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute la société Dads [W] de sa demande de désignation d'un expert avec notamment pour mission d'examiner les désordres sur la verrière ;

Condamne la société Dads [W] aux dépens de la procédure d'appel, en ce compris les dépens de l'incident ;

Déboute la société Dads [W] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIÈRE P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE

LA CONSEILLÈRE