Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2026

(n° 140 , 10 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17210 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CINEQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 20 / 13019

APPELANTE

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 592 039 820

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, C1050, et assistée de Me Gilles GODIGNON-SANTONI de la SELARL DOLLA-VIAL, avocat au barreau de PARIS, P074

INTIMEE

S.A.R.L. ALTISE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 394 104 699

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, L0010

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

- Madame Nathalie RECOULES, Présidente de la chambre 3 du Pôle 5,

- Madame Stéphanie DUPONT, Conseillère,

- Madame Marie GIROUSSE, Conseillère.

Greffier, lors des débats : Madame Wendy PANG FOU

ARRET :

- contradictoire.

- Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- Signé par Mme Stéphanie DUPONT, Conseillère, en remplacement de Mme Nathalie RECOULES, Présidente de chambre, empêchée, et par Mme Faïda ABDOU-RAOUF, Greffière, présente lors de la mise à disposition, et à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société dénommée société immobilière du [Adresse 1] (ci-après la société immobilière du [Adresse 1]) à la société Altise.

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2011, la société immobilière du [Adresse 1] a donné à bail à la société Altise des locaux à usage commercial à destination de bureaux, dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 15 janvier 2012, moyennant un loyer initial de 26.640 euros par an, hors taxes, hors charges, payable trimestriellement à terme d'avance.

Par acte extrajudiciaire du 10 juillet 2020, la société Altise a fait signifier à la société immobilière du [Adresse 1] un congé pour le 14 janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire du 9 septembre 2020, la société immobilière du [Adresse 1] a fait signifier à la société Altise un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 30.978,63 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au troisième trimestre 2020, et une somme de 3.097,86 euros au titre de la clause pénale.

Par acte du 27 novembre 2020, la société immobilière du [Adresse 1] a fait assigner la société Altise devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la société Altise et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, de la clause pénale et d'une indemnité d'occupation.

Par le jugement attaqué, en date du 14 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

débouté la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande tendant à constater la résiliation du bail au 9 octobre 2020,

débouté la société immobilière du [Adresse 1] de ses demandes principales subséquentes tendant à condamner la société Altise à lui payer la somme de 23.926,13 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, au paiement de la clause pénale, au paiement de l'indemnité d'occupation et à la conservation par elle du dépôt de garantie,

constaté le désistement de la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande d'expulsion formée contre la société Altise,

débouté la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande tendant à condamner la société Altise au paiement de l'arriéré de loyers et de charges,

débouté la société société Immobilière du [Adresse 1] de sa demande tendant à condamner la société Altise au paiement de la clause pénale,

dit qu'en vertu du congé signifié par le locataire le 10 juillet 2020, le bail liant les parties a pris fin le 14 janvier 2021,

condamné la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 6.600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

condamné la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

débouté la société Altise de sa demande de condamnation de la société immobilière du [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive,

condamné la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société immobilière du [Adresse 1] aux dépens,

rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

rappelé que le jugement était assorti de l'exécution provisoire.

Par déclaration du 20 octobre 2023, la société immobilière du [Adresse 1] a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de ceux ayant :

- constaté le désistement de la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande d'expulsion formée contre la société Altise,

- dit qu'en vertu du congé signifié par le locataire le 10 juillet 2020, le bail liant les parties a pris fin le 14 janvier 2021,

- débouté la société Altise de sa demande de condamnation de la société immobilière du [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive.

La société Altise a constitué avocat et par voie de conclusions déposées le 25 juin 2024 a formé appel incident.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mars 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées et notifiées le 24 septembre 2024, la société Immobilière du [Adresse 1] demande à la cour de :

déclarer recevable et bien fondé la société immobilière du [Adresse 1] en ses demandes,

confirmer le jugement du 14 septembre 2023 en ce qu'il a :

débouté la société Altise de sa demande de condamnation de la société immobilière du [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.000 euros pour procédure abusive,

infirmer le jugement du 14 septembre 2023 en ce qu'il a :

débouté la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande tendant à constater la résiliation du bail au 9 octobre 2020,

débouté la société immobilière du [Adresse 1] de ses demandes principales subséquentes tendant à condamner la société Altise à lui payer la somme de 23.926,13 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, au paiement de la clause pénale, au paiement de l'indemnité d'occupation et à la conservation par elle du dépôt de garantie,

débouté la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande tendant à condamner la société Altise au paiement de l'arriéré de loyers et de charges,

débouté la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande tendant à condamner la société Altise au paiement de la clause pénale,

dit qu'en vertu du congé signifié par le locataire le 10 juillet 2020, le bail liant les parties a pris fin le 14 janvier 2021,

condamné la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 6.600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

condamné la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts

débouté la société Immobilière du [Adresse 1] de ses demandes et condamné la même à restituer le dépôt de garantie et en dommages et intérêts,

condamné la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Immobilière du [Adresse 1] aux dépens,

Statuant à nouveau

constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux situés [Adresse 4],

constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail liant la société immobilière du [Adresse 1] à la société Altise, portant sur les locaux sus visés, est résilié depuis le 9 octobre 2020 compte tenu du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 septembre 2020, demeuré sans effet,

condamner la société Altise à payer à la société immobilière du [Adresse 1] la somme de 23.926,13 € au titre de l'arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi que la capitalisation des intérêts,

condamner la société Altise à payer à la société immobilière du [Adresse 1] la somme de 4.210,81 €, à titre de clause pénale,

fixer le montant de l'indemnité d'occupation journalière, à compter du 9 octobre 2020, à la somme de 114,35 €,

condamner la société Altise au paiement à la société immobilière du [Adresse 1] de la somme de 114,35 € hors taxes et hors charges, tous les jours à compter du 9 octobre 2020 et jusqu'au 15 janvier 2021,

autoriser la société immobilière du [Adresse 1] à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité,

Subsidiairement, dans l'hypothèse où le Tribunal ne ferait pas droit à la demande d'acquisition de la clause résolutoire,

condamner la société Altise au paiement de la somme de 31.176,56 € au titre de sa dette locative et de la clause pénale, somme arrêtée au 15 janvier 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2020

En tout état de cause,

débouter la société Altise de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner, la société Altise à payer à la société immobilière du [Adresse 1], la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions déposées et notifiées le 25 juin 2024, la société Altise demande à la cour de :

déclarer la société immobilière du [Adresse 1] mal fondée en son appel et l'en débouter,

confirmer la décision entreprise, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloué à la société Altise, au besoin par substitution de motifs,

Subsidiairement, dans l'hypothèse improbable où la cour estimerait que la société immobilière du [Adresse 1] était fondée à solliciter le « constat » de l'acquisition de la clause résolutoire,

octroyer rétroactivement les plus larges délais de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire,

débouter la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande, compte tenu du règlement effectué le 27 mai 2021 soldant l'intégralité des loyers impayés,

réformer, en tout état de cause, le jugement en ce que le tribunal a condamné la bailleresse à payer à la preneuse 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

condamner la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Y ajoutant,

condamner la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel,

condamner la société immobilière du [Adresse 1] aux entiers dépens d'appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et le fin du bail

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la société immobilière du [Adresse 1] fait valoir, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, que :

la somme de 3 900 euros stipulée à l'article « IX ' Charges » du bail est une provision sur les charges et non un forfait ;

la société Altise s'est abstenue de régler l'intégralité des loyers et charges appelés par la bailleresse sur plusieurs échéances ;

le montant des loyers et charges impayés est parfaitement justifié par le relevé de compte locataire, le relevé annuel général des dépenses ainsi que par les décomptes détaillés de charges et leurs justificatifs adressés chaque année à la locataire ;

l'acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 9 octobre 2020 dès lors qu'à cette date, les causes du commandement de payer délivré le 9 septembre 2020 restaient impayées pour un montant de 23 709,04 euros, la mauvaise foi du bailleur pour des motifs étrangers à la délivrance de l'acte ne pouvant être prise en compte selon la jurisprudence de la Cour de cassation.

Au soutien de ses prétentions, la société Altise fait valoir, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, que :

les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

l'article « IX ' Charges » du bail stipule un forfait de 3.900 euros annuels et non une provision, que ce forfait s'impose conventionnellement aux parties ;

les régularisations des charges sont irrégulières ;

la dette locative est pour partie fictive, car résultant d'augmentations de charges injustifiées, tandis que le solde réel de la dette d'un montant de 18.182,03 euros a été intégralement soldé le 27 mai 2021 ;

le premier juge a parfaitement caractérisé la mauvaise foi de la bailleresse dans l'envoi du commandement de payer ; que la bailleresse a volontairement crée une confusion sur les charges sans répondre aux demandes d'explications de la locataire ; que la locataire ne connait pas la clé de répartition des charges entre les locataires ;

la bailleresse a indûment reporté sur le preneur des charges telles que la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et les frais de ravalement, en l'absence de clauses explicites les mettant à sa charge ;

la bailleresse ne produit pas les factures d'eau et de chauffage dont elle demande le remboursement à la locataire.

Réponse de la cour

L'article 145-41 du code de commerce dispose :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locatire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Le constat de l'acquisition de la clause résolutoire suppose :

- l'existence d'une clause résolutoire dans le bail,

- un manquement à une obligation contractuelle sanctionné par la clause résolutoire,

- la délivrance d'un commandement d'avoir à se conformer au bail,

- la persistance du manquement contractuel au delà du délai de régularisation d'un mois à compter de la signification du commandement prévu au bail conformément aux dispositions de l'article L145-41 du code de commerce.

Pour que le commandement produise ses effets et permette la mise en oeuvre de la clause résolutoire, il doit être précis pour permettre à son destinataire de rémédier au manquement contractuel reproché et ne pas être délivré de mauvaise foi.

En l'espèce, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a considéré que le commandement de payer avait été délivré de mauvaise foi par la bailleresse.

Il convient seulement de souligner les éléments suivants.

Il résulte du décompte produit aux débats par la société immobilière du [Adresse 1] que la somme de 30 978,63 euros, qu'il était fait commandement à la société Altise de payer dans l'acte du 9 septembre 2020, concerne :

- pour 8348,32 euros TTC le loyer impayé du 2ème trimestre 2020,

- pour le surplus des charges impayées.

Toutefois, il doit être observé que le décompte annexé au commandement de payer est moins précis que celui produit aux débats et qu'il ne permettait pas à la locataire d'être informée de la somme réclamée au titre de l'arriéré de loyers et de la somme réclamée au titre des charges.

Or, il résulte des pièces produites aux débats qu'il existait un désaccord entre les parties sur le paiement des charges depuis la régularisation des charges de l'année 2012 intervenue en 2014, soit depuis 6 ans.

Sans preuve de l'envoi par la bailleresse à la locataire des justificatifs de charges alors que la locataire avait réclamé, à plusieurs reprises, ces justificatifs ainsi que des explications sur l'imputation de certaines charges et l'augmentation du montant des charges réclamées et de la provision sur charges dans des proportions dépassant 50%, il apparait que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi d'une part en délivrant à la locataire un commandement de payer ne distinguant pas la somme due au titre de l'arriéré des loyers et la somme due au titre de l'arriéré des charges qui était contestée par la locataire et d'autre part en délivrant brutalement par la locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire sans répondre aux interrogations de longue date de la locataire sur les sommes dues par elle au titre des charges.

Délivré de mauvaise foi, le commandement de payer du 9 septembre 2020 ne permet pas la mise en jeu de la clause résolutoire insérée au bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail au 9 octobre 2020 et en ce qu'il a dit qu'en vertu du congé signifié par la locataire le 10 juillet 2020, le bail liant les parties avait pris fin le 14 janvier 2021.

II- Sur la demande d'indemnité d'occupation

Le rejet de la demande de la la société immobilière du [Adresse 1] tendant à voir constater la résiliation du bail au 9 octobre 2020 entraîne le rejet de sa demande d'indemnité d'occupation, étant précisé que la société Altise a quitté les locaux à la fin du bail.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation.

III- Sur la demande de condamnation de la locataire au paiement de l'arriéré locatif

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la société immobilière du [Adresse 1] fait valoir que :

les appels de loyers trimestriels sont conformes au bail et n'ont jamais été contestés ;

les régularisations de charges pour les années 2016 à 2020 sont justifiées par les comptes individuels et les relevés généraux de dépenses, l'article IX stipulant que le loyer doit être perçu « net de tous frais et charges » ;

que l'artice IX du bail prévoit expressément le transfert de la charge de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux à la locataire ;

que dès lors que le loyer doit être perçu 'net de tous frais et charges', cela implique la prise en charge par la locataire de la taxe sur les ordures ménagères et de la taxe de balayage ;

les frais de ravalement ne constituent pas de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et incombent donc au preneur.

Au soutien de ses prétentions, l'intimée fait valoir que :

comme démontré précédemment, les sommes réclamées par la bailleresse ne sont pas dues.

les loyers ayant été payés, la bailleresse ne saurait solliciter une indemnité d'occupation qui reviendrait à un double paiement.

Réponse de la cour

En matière de bail commercial, il n'existe pas de dispositions législatives ou réglementaires qui définissent les charges locatives et qui obligent le locataire à s'en acquitter.

Par ailleurs, compte tenu de la date du bail qui lie les parties, les dispositions des articles l'article L. 145-40-2 et R145-35 du code de commerce ne s'appliquent pas.

L'imputation de charges au locataire, notamment celles incombant normalement au bailleur, doit donc être stipulée dans le bail, par une clause claire et précise, étant rappelé qu'en vertu de l'article 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En outre, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou obtenir de celui-ci le paiement de charges, le bailleur doit justifier de l'existence et du montant des charges.

En l'espèce, l'article IX du bail intitulé 'charges' stipule :

' Le preneur paiera en outre sa quote-part du total des charges, impôt foncier, taxes et dépenses de toutes natures afférentes à l'immeuble de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges, à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du code civil, qui seuls resteront à la charge du bailleur, et ce, suivant les règles de répartition en vigueur, soit 3 900.00 € annuel.

Un compte détaillé est fourni au preneur chaque année.

Il est expressément convenu qu'en cas de mise en copropriété de l'immeuble ou de modification du règlement de copropriété les répartitions de charges stipulées au réglement de copropriété ou à son modificatif pourront se substituer sur simple demande du bailleur à celles indiquées ci-dessus. Lesdites charges seront payées à première réquisition du bailleur.

Le preneur acquittera en même temps que le loyer, la C.R.L. ou la T.V.A. ou tout autre impôt qui lui serait substitué. Le preneur remboursera au bailleur la taxe sur les bureaux si elle était un jour exigible pour les locaux objets du présent bail.'

Les parties divergent sur l'interprétation de cette clause quant à la nature de la somme de 3 900 euros indiquée au premier alinea.

C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a considéré qu'il s'agissait d'une provision sur charges, comme soutenu par la société immobilière du [Adresse 1], et non d'un forfait, comme soutenu par la société Altise.

Cette clause est suffisamment claire et précise pour avoir transféré la charge de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux à la locataire.

En revanche, elle est rédigée en des termes trop généraux pour avoir transféré à la société Altise les autres charges que la société immobilière du [Adresse 1] réclame à celle-ci, à savoir l'assurance de l'immeuble, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, l'entretien et les réparations des parties de l'immeuble non louées à la société Altise, l'eau, l'électricité et les dépenses de chauffages concernant les parties de l'immeuble non louées à la société Altise, les dépenses liées à l'ascenseur de l'immeuble, les frais de gardiennage de l'immeuble.

Dans ces conditions, seules la taxe foncière et la taxe sur les bureaux sont suceptibles d'être récupérées par la bailleresse sur la locataire.

Toutefois, la cour observe que la clé de répartition de ces charges entre les locataires, étant précisé qu'après examen des pièces, il est acquis que la société Altise n'occupait pas la totalité de l'immeuble et qu'il y avait d'autres locataires, n'a pas été prévue dans le contrat de bail.

En effet, l'article IX du bail ne précise pas la clé de répartition des charges entre les locataires, se bornant à mentionner ' les règles de répartition en vigueur' sans les expliciter.

En outre, il n'est pas établi que la société immobilière du [Adresse 1] ait demandé une substitution des règles de répartition des charges à la suite de la mise en copropriété de l'immeuble ou de la modification du règlement de copropriété.

La cour souligne d'ailleurs que les pièces produites aux débats ne permettent pas d'établir si l'immeuble est ou non soumis au statut de la copropriété.

Pour les charges 2012, la bailleresse a réclamé à la locataire sa quote-part des charges selon la clé 72/848 alors que pour les années suivantes, elle lui a réclarmé sa quote-part selon la clé 720/9261.

La société immobilière du [Adresse 1] ne s'explique pas sur la clé de répartition des charges qu'elle applique, notamment sur ce changement en cours d'exécution du bail.

Dans ces conditions, sans preuve de la clé de répartition des charges entre les locataires et alors qu'il est acquis que la société Altise a payé des charges à hauteur de 3 900 euros HT par an, la société immobilière du [Adresse 1] ne justifie pas le montant des sommes qu'elle réclame à la société Altise au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux.

En conséquence, la société immobilière du [Adresse 1] doit être déboutée de sa demande en paiement au titre d'un arriéré des charges.

Par ailleurs, il résulte de l'examen du décompte produit aux débats par la bailleresse, arrêté au 1er juin 2021, que la locataire a réglé l'ensemble de ses loyers.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société immobilière du [Adresse 1] de sa demande en paiement au titre de l'arriéré des loyers et charges.

IV- Sur les demandes concernant la clause pénale et le dépôt de garantie

Le rejet de la demande de la société immobilière du [Adresse 1] tendant à voir condamner la société Altise au paiement d'un arriéré de loyers et charges entraîne le rejet de ses demandes au titre de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté la société immobilière du [Adresse 1] de ces deux demandes et en ce qu'il l'a condamnée à restituer à la société Altise le dépôt de garantie d'un montant de 6 600 euros.

V- Sur la demande de condamnation de la société Immobilière du [Adresse 1] à payer des dommages et intérêts à la société Altise.

Moyens des parties

Au soutien de ses prétentions, la société immobilière du [Adresse 1] fait valoir que :

la condamnation au paiement de 1.000,00 euros de dommages et intérêts est parfaitement infondée ; le bailleur s'est efforcé d'apporter toutes les explications nécessaires à son preneur et lui a adressé les justificatifs afférents aux charges, lesquels sont corroborés par les relevés généraux des dépenses ; le fait que le preneur ne comprenne pas les explications fournies ne saurait caractériser un manquement contractuel, les sommes appelées étant parfaitement exigibles et justifiées ;

aucun abus du droit d'agir en justice n'est établi, l'action du bailleur visant à obtenir le règlement d'un arriéré locatif dont la preneuse a d'ailleurs reconnu le bien-fondé en versant la somme de 18.182,03 euros postérieurement à l'assignation ;

le preneur n'a subi aucun préjudice et a lui-même donné congé avant la délivrance du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société Altise fait valoir que :

le comportement déloyal de la bailleresse et de son mandataire Nexity lui a causé un préjudice certain en ce qu'elle a dû assumer un déménagement le 14 janvier 2021 imposant une réorganisation lourde et un coût important au détriment de son activité commerciale et en ce qu'elle a dû consacrer un temps considérable à élucider l'augmentation injustifiée des charges, tel que reconnu par le premier juge ;

l'impossibilité de justifier d'un historique locatif serein a empêché la conclusion d'un nouveau bail dans des conditions normales, contraignant la société à être domiciliée chez son gérant, ce qui altère sa crédibilité professionnelle.

Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le tribunal a d'une part, retenu la faute de la bailleresse pour ne pas avoir répondu, pendant plusieurs années, aux interrogations de sa locataire sur l'imputation des charges qu'elle lui réclamait ainsi que sur l'augmentation du montant de ces charges et de la provision appelée et d'autre part, évalué le préjudice de la société Altise en lien de causalité avec cette faute à la somme de 1.000 euros.

Il n'est pas établi de lien de causalité entre la faute retenue contre la bailleresse et le déménagement de la locataire, étant observé que cette dernière avait donné son congé avant la délivrance du commandement de payer du 9 septembre 2020.

Il n'est pas non plus établi de lien de causalité entre la faute retenue contre la bailleresse et les difficultés de la locataire à retrouver un bail.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné la société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts

VI- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société immobilière du [Adresse 1] succombe tant en première instance qu'en appel.

En conséquence et en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer les dispositions du jugement querellé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il convient également de condamner la société immobilière du [Adresse 1] aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à la société Altise la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 septembre 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société dénommée société immobilière du [Adresse 1] aux dépens de la procédure d'appel,

Condamne la société dénommée société immobilière du [Adresse 1] à payer à la société Altise la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE

LA CONSEILLÈRE