Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

MINUTE N°442/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 2 B N° RG 23/01908 - N° Portalis DBVW-V-B7H-ICKT

Décision déférée à la cour : 04 Avril 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS :

Monsieur [V] [T]

Madame [R] [J] épouse [T]

demeurant ensemble [Adresse 1] à [Localité 1]

représentés par Me Raphaël REINS, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [P] [Q]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2023-003400 du 10/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Madame [B] [Q]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 68066620236003401 du 10/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

demeurant ensemble [Adresse 2] à [Localité 1]

représentés par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.

Le Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL 2MM, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 3], représentée par son représentant légal

sis [Adresse 2] à [Localité 1]

représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 19 Juin 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Christophe LAETHIER, Vice-Président placé

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Mme Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Isabelle KERLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [P] [Q] et son épouse Mme [B] [H] sont propriétaires des lots n°1, 2 et 4 dans un ensemble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour les avoir acquis le 18 juillet 2016.

M. [V] [T] et son épouse Mme [R] [J], mariés sous le régime de la séparation de biens, étaient alors propriétaires indivis, chacun pour moitié des lots n°3,5, 6, 7 et 8 dans ledit immeuble.

La copropriété était ainsi composée de trois appartements, celui du rez-de-chaussée appartenant aux époux [Q], et ceux des premier et second étages aux époux [Y].

Les époux [Q] ont réalisé divers travaux, notamment la création d'une porte-fenêtre dans la cuisine par découpe de la façade, la modification d'un soupirail de la cave côté jardin par modification de la façade, l'agrandissement d'un soupirail par découpe du soubassement côté rue, l'ouverture du plancher et la création d'un escalier reliant la cave privative et l'appartement, la pose de carrelage au sol dans l'entrée de l'immeuble et le rabotage des portes communes de l'entrée et de l'accès aux caves suite à la pose du carrelage.

Par acte notarié du 30 novembre 2016, les époux [Y] ont procédé au partage de leur indivision conventionnelle : Mme [J] est devenue propriétaire des lots n°3 et 5 et M. [T] des lots n°6,7 et 8.

En décembre 2016, les époux [Y] ont saisi le tribunal de grande instance de Mulhouse aux fins de solliciter la désignation d'un administrateur provisoire en vue d'une éventuelle nomination d'un syndic de copropriété, lequel a été désigné par l'assemblée générale du 28 février 2017.

Le 13 avril 2017, l'assemblée générale des copropriétaires se réunissait, l'ordre du jour comportant la ratification a posteriori des travaux effectués par les époux [Q]. La résolution n°7 portant sur l'autorisation à donner pour réalisation des travaux affectant les parties commune sous l'aspect extérieur de l'immeuble était refusée à la majorité absolue et la résolution n°8 prévoyant une mise en demeure de remise en l'état initial des lieux modifiés par les travaux réalisés par les époux [Q] était adoptée à la majorité absolue.

Par jugement du 24 novembre 2020, confirmé par arrêt de la cour d'appel du 31 mai 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a notamment :

- déclaré irrecevables les demandes des époux [Q] relatives à l'inopposabilité à l'assemblée générale de l'acte de partage conclu entre les époux [T], à l'annulation des décisions prises par l'assemblée générale adoptées suite à cet acte de partage et tendant à ce que le syndic applique la règle instituée par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 portant réduction des voix des époux [T] à celle des époux [Q],

- annulé les résolutions n°7 et 8 de l'assemblée générale du 13 avril 2017,

- rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 de ladite assemblée générale,

- rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des travaux réalisés par les époux [Q],

- statué sur les frais et dépens.

*

Les époux [Q] ont ensuite, par assignations délivrées le 25 octobre 2021, saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse, qui, par jugement du 4 avril 2023, a :

- déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte du 30 novembre 2016 portant partage de l'indivision conventionnelle entre les époux [T],

- sursis à statuer sur les autres demandes,

- ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture,

- invité les parties à conclure sur la litispendance découlant de l'identité entre la présente instance et celle en cours devant la cour d'appel, et l'application des dispositions de l'article 100 du code de procédure civile,

- invité les parties à produire la copie de l'intégralité du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 février 2019 et à justifier de sa notification aux époux [Q],

- renvoyé l'affaire à une audience et réservé les droits et moyens des parties.

Le tribunal a retenu que M. et Mme [T] ne justifiaient pas avoir satisfait aux dispositions de l'article 1 du chapitre VI du règlement de copropriété. Il en a déduit que, dès lors que le syndicat n'avait pas renoncé à l'inopposabilité du transfert de propriété, l'acte de partage du 30 novembre 2016 lui était inopposable.

Le 10 mai 2023, M. et Mme [T] en ont interjeté appel, en ce qu'il a déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte du 30 novembre 2016 portant partage de leur indivision conventionnelle.

Par ordonnance du 2 décembre 2025, la clôture de la procédure a été ordonnée.

Selon arrêt rendu le 30 avril 2026, l'affaire a été orientée en audience de règlement amiable, laquelle n'a pas abouti.

L'affaire a été appelée à l'audience du 19 juin 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions transmises le 29 mars 2025, M. et Mme [T] demandent à la cour de :

Sur l'appel principal :

- le déclarer régulier, recevable et bien fondé,

- faire droit à l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- déclarer irrecevables les demandes des parties intimées, en tous cas mal fondées, les rejeter,

- débouter les parties intimées de l'ensemble de leurs demandes, moyens et prétentions,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte du 30 novembre 2016 portant partage de l'indivision conventionnelle ayant existé entre eux,

Statuant à nouveau,

- déclarer cet acte opposable au syndicat des copropriétaires,

- déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable au syndicat des copropriétaires,

- condamner solidairement M. et Mme [Q] aux frais et dépens de première instance et d'appel,

Sur l'appel incident :

- faire droit à l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires

En tout état de cause :

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

- condamner solidairement M. et Mme [Q] à leur verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente procédure d'appel.

Les époux [T] soutiennent, d'une part, avoir notifié le partage de l'indivision au syndic le 23 avril 2023.

Ils ajoutent que le texte du règlement de copropriété définit clairement l'obligation de notifier au syndic le transfert de propriété, mais ne désigne pas celui qui doit l'exécuter, et qu'aucun texte n'impose une notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Ils observent que la section 2 du même article forme un ensemble cohérent avec la section 1 et désigne le notaire comme étant chargé d'aviser le syndic.

D'autre part, ils soutiennent qu'en prononçant l'inopposabilité, le premier juge a restreint leur droit de propriété par l'altération de leurs droits de vote, sans apporter la preuve qu'ils ont enfreint une loi ou un règlement. Ils contestent cette atteinte à leur droit de propriété.

De troisième part, ils soutiennent que la finalité de la section 1 de l'article 1 du chapitre VI du règlement de copropriété est la bonne imputation des charges, et que personne n'invoque un préjudice quant à l'imputation des charges et/ou leur collectage à leur égard.

De quatrième part, l'administration et la gestion de la copropriété sont définis à l'article 2 de la section III du chapitre VIII « Syndic ». Parmi les obligations du syndic il apparaît qu'« il établira et tiendra à jour la liste de tous les copropriétaires ainsi que tous les titulaires de droits réels... ». Comme c'est sur la base de cette « liste de tous les copropriétaires ainsi que tous les titulaires de droits réels... » qu'est « administrée et gérée » la copropriété et que sont notamment attribués les droits de vote lors des assemblées générales, aucune question d'opposabilité ou d'inopposabilité qui reposerait sur la façon dont l'information a été acquise par le syndic, tant qu'elle est conforme au livre foncier, ne peut se poser. En l'espèce, le syndic a rempli son rôle en convoquant l'ensemble des parties conformément aux droits réels figurant au livre foncier dès la première assemblée générale consécutive à l'achat du bien par les époux [Q] en juillet 2016 et au partage d'indivision des époux [T] en novembre 2016.

Prononcer l'inopposabilité du partage d'indivision reviendrait à demander au syndic d'établir des droits de votes différents des droits réels de propriété dont il a obligatoirement connaissance par l'établissement de la « liste » et de fausser délibérément l'application de cet article du règlement de copropriété.

Ils invoquent, en outre :

- l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la cour d'appel du 31 mai 2023, qui a considéré que la résolution n°9 était valable, en ayant calculé les droits de vote en fonction du partage de l'indivision,

- le fait que les époux [Q] ont eu connaissance du partage de l'indivision, et ce dès l'assemblée générale extraordinaire du 28 février 2017 et du 13 avril 2017, car les droits de vote apparaissaient dans les procès-verbaux d'assemblée générale,

- qu'en réalité, il convient de faire application de l'article 1 du chapitre 6,

- qu'ils ont transmis l'acte de partage par mail du 16 janvier 2017,

- qu'il n'y a pas de fraude, le partage est un acte tout à fait légal, et nul n'est censé rester dans l'indivision, outre que cela correspondait au mode de gestion des biens du couple puisque Mme [T] a décidé de revendre son lot en octobre 2023, et M. [T] a conservé le sien.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

- recevoir l'appel des consorts [T],

- infirmer le jugement entrepris,

- déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondée, la demande des époux [Q],

- les en débouter,

- les condamner aux entiers frais et dépens, et à une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la notification est intervenue par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 avril 2023 et qu'il ignore si une notification est intervenue par le passé, mais que le précédent syndic s'est basé, pour convoquer l'assemblée générale du 13 juillet 2017 sur les conséquences du partage de l'indivision pour déterminer les droits de vote des parties, et que toutes les assemblées générales subséquentes à celle de 2017 en ont tenu compte.

Il relève que les époux [Q] n'ont pas formé d'appel incident contre le jugement du 24 novembre 2020 qui avait rejeté la demande d'annulation de la résolution n°9 qui a nécessairement été prise au regard des règles de computation des voix consécutives au partage d'indivision. Il ajoute que la déclaration d'inopposabilité erga omnes au syndicat des copropriétaires de l'acte de partage ne peut être confirmée, sauf à entrer en conflit avec une décision de justice définitive confirmant la validité de la délibération n°9 de l'assemblée générale de 2017.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 2 mai 2025, M. et Mme [Q] demandent à la cour de :

- rejeter l'appel principal et l'appel incident,

- débouter les époux [T] et le syndicat des copropriétaires de leurs fins, moyens, et conclusions,

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner in solidum les époux [T] et le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens,

- dire qu'ils ne sont pas tenus de participer à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Les époux [Q] concluent qu'en l'absence de notification de l'acte de partage au syndic ou à eux-mêmes, il ne peut leur être opposable.

Ils ajoutent qu'il leur est également inopposable car il a été conclu en fraude à leurs droits, dans le seul but de contourner les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 pour permettre aux époux [T] de conserver le contrôle de l'assemblée générale. Ils considèrent que ces derniers, en conflit avec eux au sujet de travaux qu'ils ont effectués dans leurs lots, ont voulu contourner le principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire. Ils considèrent que les époux [T] n'avaient aucune raison de mettre fin à l'indivision.

Ils en déduisent qu'il importe donc peu que les époux [T] aient notifié l'acte de partage au syndic le 23 avril 2023, puisque non seulement cette notification n'a lieu que pour l'avenir, et leur reste inopposable puisqu'établie en fraude à leurs droits.

Ils contestent que l'arrêt du 23 mai 2023 ait autorité de la chose jugée, car il n'a pas statué sur l'opposabilité ou l'inopposabilité de l'acte de partage aux époux [Q], et en l'absence d'identité de parties, les époux [T] n'ayant pas été cités dans la procédure ayant abouti à l'arrêt du 31 mai 2023.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'inopposabilité de l'acte de partage de l'indivision

En application de l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, "Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution (...)."

Il résulte par ailleurs du chapitre VI - Mutation - location - action en justice du règlement de copropriété du 22 novembre 2005 de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 4], au point 1° Mutation qu' "en cas de mutation entre vifs, à titre onéreux ou à titre gratuit, notification de transfert doit être donnée au syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception afin que le nouveau copropriétaire soit tenu vis à vis du syndicat du paiement des sommes mises en recouvrement postérieurement à la mutation, alors même qu'elles sont destinées au règlement des prestations ou des travaux engagés ou effectués antérieurement à la mutation. L'ancien propriétaire restera tenu vis à vis du syndicat du versement de toutes les sommes mises en recouvrement antérieurement à la date de mutation".

Il est établi que les époux [T], mariés sous le régime de la séparation de biens, ont procédé par acte notarié en date du 30 novembre 2016 au partage de leur indivision conventionnelle, s'agissant des lots leur appartenant dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4]. A l'issue de ce partage, Mme [J], épouse [T] est devenue propriétaire des lots n°3 et 5 et M. [T] des lots 6,7 et 8.

A la date du partage, la copropriété ne disposait pas de syndic, lequel a été désigné par l'assemblée générale du 28 février 2017.

Il n'est pas justifié de la notification de l'acte de partage de l'indivision au syndic avant la lettre recommandée réceptionnée le 25 avril 2023, soit en cours de procédure, peu importe qu'elle ait été effectuée par les époux [T] et non par le notaire.

Toutefois, il apparaît que dès l'assemblée générale extraordinaire du 13 avril 2017 et lors des assemblées générales suivantes, cet acte de partage a été pris en considération par le syndic s'agissant des droits de vote, conformément aux droits réels publiés au livre foncier et non remis en cause. Ce faisant, il apparaît que le syndicat des copropriétaires a ainsi tacitement renoncé à se prévaloir de l'inopposabilité de l'acte de partage, étant relevé que la finalité de la notification du transfert de propriété est relative à l'imputation des charges de copropriété. Au demeurant, le syndicat des copropriétaires ne soulève pas l'inopposabilité de l'acte dans le cadre de la présente procédure.

Il n'y a par ailleurs pas lieu de rechercher si l'acte de partage est inopposable aux époux [Q] pour avoir été passé en fraude à leurs droits, dès lors que la cour est uniquement saisie d'une demande tendant à voir déclarer l'acte de partage inopposable au syndicat des copropriétaires et non aux époux [Q].

Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires l'acte du 30 novembre 2016 portant partage de l'indivision conventionnelle entre les époux [T]. A hauteur de cour, cet acte sera déclaré opposable au syndicat des copropriétaires.

Il n'y a pas lieu de déclarer l'arrêt commun et opposable au syndicat des copropriétaires, lequel est partie à la procédure.

Sur les dépens et les frais de procédure

Il résulte de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En l'espèce, les époux [Q] succombant à hauteur de cour, il n'y a pas lieu de les dispenser de participer à la dépense commune des frais de procédure.

Les époux [Q] succombant à hauteur de cour, ils seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d'appel. En équité, chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

INFIRME le jugement rendu le 4 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu'il a déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à Riedisheim l'acte du 30 novembre 2016 portant partage de l'indivision conventionnelle entre les époux [T],

Statuant à nouveau,

DÉCLARE opposable au syndicat des copropriétaires l'acte du 30 novembre 2016 portant partage de l'indivision conventionnelle entre les époux [T],

REJETTE la demande des époux [Q] tendant à être dispensés de participer à la dépense commune des frais de procédure,

CONDAMNE les époux [Q] aux dépens de la procédure d'appel ;

REJETTE les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,