Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01547 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JSRM

ET

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1]

09 avril 2025 RG :24/01799

[Y]

[Y]

C/

[V]

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 09 Avril 2025, N°24/01799

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

Mme C.DELCOURT, Cadre-greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 22 Juin 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 01 Octobre 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANTS :

M. [I] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Sabine MANCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [K] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Sabine MANCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

M. [D] [V]

né le 12 Octobre 1976 à [Localité 3] (Algérie)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Juin 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 01 Octobre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 1er août 2004, la SCI Le Souvenir a donné en location à M. [I] [Y] et son épouse, Mme [K] [Y], un logement situé à Redessan (30) pour une durée de 20 années. Après plusieurs changements de propriétaire, M. [V], s'est rendu acquéreur du bien immobilier le 13 mai 2019 devenant ainsi leur bailleur.

Le 27 novembre 2023, il leur a fait délivrer par commissaire de justice, un congé pour reprise avec effet au 31 juillet 2024. Les époux [Y] se sont maintenus dans les lieux et par acte du 26 septembre 2024, M. [V] a saisi le tribunal judiciaire de Nimes pour obtenir le constat de la résiliation du bail et la libération des lieux.

Le tribunal judiciaire de Nimes le 9 avril 2025 a :

- déclaré la demande recevable,

- débouté les époux [Y] de leurs demandes,

- constaté la résiliation du bail à la date du 31 juillet 2024,

- ordonné l'expulsion des lieux,

- condamné M. et Mme [Y] à payer par provision à compter du 31 juillet 2024 et jusqu'à parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges,

- condamné M. et Mme [Y] à payer à M. [V] la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté M. [V] du surplus de ses demandes,

- condamné M. et Mme [Y] aux entiers dépens.

Il retenait que le congé présentait un caractère réel et sérieux et que les ressources du bailleur, à la date de notification du congé étaient inférieures au plafond des ressources mentionné à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

M. et Mme [Y] ont fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour le 12 mai 2025.

Leurs moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 26 juin 2025 au détail desquelles il est ici renvoyé, les appelants demandent à la cour de :

Accueillir l'appel des concluants comme recevable et bien fondé Infirmer le jugement du 9 avril 2025 en ce qu'il a :

- Déclaré la demande de résiliation de bail diligentée par monsieur [S] [V] recevable et bien fondée,

- Débouté monsieur [I] [Y] et madame [K] [Y] de l'ensemble de leurs demandes,

- Constaté la résiliation du bail consenti à monsieur [I] [Y] et madame [K] [Y] à la date du 31 juillet 2024,

- Ordonné l'expulsion domiciliaire de monsieur [I] [Y] et madame [K] [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis à [Localité 5] [Adresse 1], avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L 411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution,

- Condamné monsieur [I] [Y] et madame [K] [Y] à payer à monsieur [S] [V] la somme de 200,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné monsieur [I] [Y] et madame [K] [Y] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

- Débouter M. [V] de sa demande de validation de congé,

- Prononcer le renouvellement du bail du 1er août 2004,

- Condamner monsieur [V] à payer aux époux [Y] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 1240 du code civil,

- Condamner monsieur [V] à payer aux époux [Y] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Ils font reproche au premier juge de n'avoir pas exigé la production par M. [V], qui est franco algérien, d'un justificatif de ressources en Algérie. De plus la situation qu'il présente est inexacte car il ne déclare manifestement pas les loyers qu'il a perçus de leur part en 2022 et n'explique pas comment il a pu en 2019, acheter au comptant la villa au prix de 100 000 € sans recourir à un prêt. Âgés de 75 et 81 ans et aux faibles ressources, ils sont protégés par les dispositions légales. Ils demandent réparation d'un préjudice moral en raison de l'attitude du bailleur, de ses pressions et menaces.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 23 février 2026 auxquelles il est ici renvoyé, M. [V] demande à la cour de Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions des articles L 412-3 et L 412- 4 du code des procédures civiles d'exécution

- Confirmer le jugement dont appel,

Y ajoutant

- Condamner les époux [Y] à régler à monsieur [V] une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il rappelle les conditions de conclusion du bail, sa durée et le fait que le loyer de 259,16 € ne pouvait suivre aucune augmentation car le preneur devait réaliser des travaux de finition dans l'immeuble. Le juge de l'exécution le 26 septembre 2025, a accordé un délai supplémentaire pour libérer les lieux mais jusqu'au 31 mars 2026. Il est faux d'affirmer qu'il dispose de revenus en Algérie. Alors qu'il est propriétaire d'une maison, il est contraint avec 5 enfants de louer un logement malgré ses faibles revenus, ce du fait du comportement des époux [Y] qui ne veulent pas libérer les lieux.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 juin 2026.

Motivation de la décision :

* sur la recevabilité de l'appel :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.

L'appel est donc recevable.

* sur la validité du congé pour reprise :

Selon les termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ses dispositions applicables au présent litige :

' - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

.....

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

.....

Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

.....

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l'égard de tout bénéficiaire de l'allocation mentionnée à l'article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée....'

La communication aux débats du bail signé le 1er août 2004 par les époux [Y] avec la SCI Le souvenir, bailleur initial, permet de relever une clause qui fixe à 20 années la durée du bail, soit jusqu'au 31 juillet 2024, en spécifiant toutefois que le bailleur, personne physique, se reserve le droit de reprendre les lieux loués pour des raisons familiales ou professionnelles, pour se loger ou loger quelqu'un de sa famille. Ce que monsieur [V] prétend actuellement faire.

Le loyer y est stipulé à hauteur de 259,16 € par mois mais ne peut subir aucune augmentation durant tout le bail contre l'obligation du preneur de réaliser la finition de la villa en particulier la piscine, réceptionnée par le propriétaire. Le bail décrit une maison de 4 pièces, salle de bains, garage, dépendances et piscine.

Il n'est pas présenté de contestation sur la forme du congé qui a été notifié le 27 novembre 2023 par commissaire de justice. M. et Mme [Y], invoquent un droit au maintien dans le logement en raison de leur âge car ils sont agés respectivement de 83 ans et 77 ans et disposent de faibles revenus ainsi qu'en atteste leur avis d'imposition pour 2024, d'un montant avant abattement de 27 798 €.

Cependant, de son côté, M. [V] invoque une situation familiale et financière lui permettant de reprendre le logement, qu'il convient d'apprécier par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à la date de délivrance du congé pour reprise, donc en novembre 2023.

A cette date, marié, il était père de deux enfants, [L] et [U] et selon son avis d'imposition, produit aux débats, ne disposait d'aucun revenu, de sorte que ses ressources (même à supposer les loyers régulièrement payés par les époux [Y] sur l'année 2023, ce qui n'est pas établi par le dossier, pour un montant annuel de 3 109,92 €) étaient inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, à l'époque pour l'année 2023 à 42 417 € au regard de la composition de sa famille.

Aucun élément du dossier ne permet d'admettre que M. [V] dispose de ressources en Algérie, de sorte que cet argument ne peut prospérer.

En conséquence de quoi, la cour, adoptant la motivation pertinente du premier juge ne peut que confirmer la validité du congé pour reprise au 31 juillet 2024 et la nécessité de libérer le logement.

* sur la demande de dommages et intérêts des époux [Y] :

La motivation qui précéde et la validité du congé pour reprise notifié par le bailleur prive de fondement cette demande des appelants qui seront donc déboutés de ce chef.

* sur les frais irrépétibles et dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V] les frais irrépétibles engagés dans l'instance, une somme de 1 500 € lui sera accordée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront donc à la charge des appelants, les époux [Y], qui succombent en leurs prétentions.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME la décision en toutes ses dispositions déférées,

Y ajoutant,

DEBOUTE les époux [Y] de leurs demandes,

CONDAMNE monsieur [I] [Y] et madame [K] [Y] née [J] à payer à monsieur [D] [V] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [I] [Y] et madame [K] [Y] née [J] aux dépens.

Arrêt signé par la présidente et par la cadre-greffier

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.