Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

N° de minute : 247/2026

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 01er Octobre 2026

Chambre Civile

N° RG 25/00175 - N° Portalis DBWF-V-B7J-V25

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juin 2025 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :23/01618)

Saisine de la cour : 18 Juin 2025

APPELANT

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE '[Adresse 1]", représentée par son syndic , la SCI NOUMEA IMMOBILIER,

Siège : [Adresse 2]

Représentée par Me Gwendoline PATET de la SELARL D'AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

S.A.R.L. ENOVA, représentée par son gérant en exercice,

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par Me Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL LFC AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

S.C.I. [L], représentée par son mandataire spécial, la SNC AGENCE GENERALE,

Siège social : [Adresse 4]

Représentée par Me Fabien MARIE, avocat au barreau de NOUMEA

S.A. GAN OUTRE MER IARD, représentée par son Directeur en exercice,

Siège social : [Adresse 5]

Représentée par Me Lionel CHEVALIER de la SELARL CHEVALIER AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

01/10/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me [Localité 1], Me PATET, Me CHAMBARLHAC et

- Me CHEVALIER

Expéditions - Dossers CA et TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 27 Juillet 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M. François GENICON, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Marie-Claude XIVECAS.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, le 14/09/2026 date à laquelle la décision a été prorogée au 28/09/2026 puis au 01er/10/2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. François GENICON, président, et par M. Petelo GOGO, greffier.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Suivant contrat du 8 décembre 2014, la SCI [L], représentée par son mandataire, a donné en location à la SARL Enova des locaux à usage commercial situés lots F 20 à F 23 et F 30 à F 33 dans le complexe immobilier 'Le Centre' situé à Ducos à Nouméa, moyennant un loyer mensuel de 320.000 F CPF, outre 70.000 F CFP de provision sur charges.

Se plaignant d'infiltrations et reprochant au bailleur d'avoir manqué à son obligation d'entretien et de réparation du local, la SARL Enova a fait citer la SCI [L] devant le tribunal de Nouméa, par requête introductive d'instance enregistrée le 11 août 2021, aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices.

Par acte du 20 août 2021, considérant que les désordres avaient pour origine des non-façons constructives affectant les parties communes, la SCI [L] a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] 2 », afin d'obtenir sa condamnation à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Le 14 octobre 2021, la compagnie GAN OUTRE MER IARD (GAN), assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] 2 », est intervenue volontairement à l'instance.

Par ordonnance du 14 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, qui a été confiée à M. [D] [T], lequel a déposé son rapport le 19 août 2022.

La SARL Enova demandait de :

Condamner la SCI [L], ln solidum avec le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], à lui payer les sommes de :

3.539.688 F CFP au titre de son préjudice matériel;

4.000.000 F CFP au titre de son préjudice de jouissance ;

2,000.000 F CFP au titre de son préjudice d'image;

2.000.000 F CFP au titre de son préjudice commercial;

200.000 F CFP au titre de son préjudice moral;

Condamner la SCI [L] à payer à la société Enova la somme de 350.000 F CFP en application de l'article 700 du code de procédure civile local;

Condamner la SCI [L] aux dépens, y compris le coût des opérations d'expertise judiciaire,

Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI [L] répliquait en demandant :

1/ A titre principal, de débouter la société Enova de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, et à tout le moins les rapporter à de bien plus Justes proportions ;

2/ Subsidiairement, et si le tribunal faisait droit aux demandes présentées de juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sous la garantie de GAN devra garantir la SCI [L] de toute condamnation prononcée à son encontre;

3/ En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à la SCI [L] la somme de 300.000 F CFP au titre des frais irrépétlbles et aux entiers dépens,

La compagnie GAN OUTRE MER IARD soulevait l'irrecevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SCI [L] à son encontre en raison de la prescription de leurs actions ;

Au fond, à titre principal, elle concluait au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et de la SCI [L] en raison de l'exclusion de la garantie invoquée ;

A titre subsidiaire, elle sollicitait de limiter le montant des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de la compagnie GAN au titre de la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], en retenant que la compagnie GAN ne devait sa garantie qu'à concurrence de sa quote-part de coassurance, laquelle s'élève à 50% ; que la garantie dont la mobilisation était sollicitée comportait un plafond pour l'indemnisation des préjudices immatériels, égal à 3.840.000 F CFP; que la police prévoyait une franchise d'un montant égal à 10% du préjudice indemnisable;

Condamner toutes parties succombantes à payer au GAN la somme de 350.000 F CFP au titre des frais lrrépétibles et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], qui avait conclu dans le cadre de l'incident de mise en état, n'a produit aucune écriture au fond.

PROCÉDURE D'APPEL

Par requête du 18 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait appel du jugement et demande à la cour, dans son mémoire ampliatif du 10/07/2025 et ses dernières conclusions récapitulatives du 13 mars 2026 ; d'infirmer le jugement en ce qu'il a jugé prescrite la demande en garantie formée par la SCI [L] contre la compagnie LE GAN, en ce qu'il juge responsable la copropriété et en ce qu'il fixe le montant des condamnations aux sommes suivantes :

* 4 millions au titre du préjudice de jouissance

* 5 millions au titre du préjudice d'image;

Statuant à nouveau :

- Mettre hors de cause le Syndicat et rejeter les demandes de la Sarl ENOVA à son égard,

- rejeter les prétentions de la compagnie LE GAN comme non fondées ;

- juger recevables les demandes de la SCI [L] sollicitant la garantie de la compagnie LE GAN

Dans l'hypothèse où le Syndicat des copropriétaires serait condamné, dire que la compagnie LE GAN devra garantir les montants obtenus par la Sarl ENOVA

En tout état de cause, condamner solidairement la Sarl ENOVA , la SCI [L] et la compagnie LE GAN à lui payer la somme de 350 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner solidairement aux dépens.

La Sarl ENOVA dans ses dernières écritures, sollicite la confirmation de la décision en toutes ses dispositions et la condamnation in solidum de la SCI [L] et du Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 300 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SCI [L] demande aux termes de ses dernières conclusions, d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité et a déclaré prescrite la demande dirigée contre la compagnie LE GAN. Statuant à nouveau, elle sollicite de voir :

A l'égard de la Sarl ENOVA,

1/ dire irrecevable à tout le moins mal fondée l'action engagée par la Sarl ENOVA et débouter celle-ci ;

2/ rapporter à de plus justes proportions le montant des indemnisations allouées

A l'égard de la compagnie LE GAN et du Syndicat des copropriétaires :

- dire que le Syndicat des copropriétaires devra garantir intégralement la SCI [L] des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

-déclarer recevable l'action directe engagée par la SCI [L] contre la compagnie LE GAN en sa qualité de tiers lésé ;

- dire que le Syndicat des copropriétaires devra garantir intégralement la SCI [L] des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

- condamner la compagnie LE GAN à relever et garantir la SCI [L] des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

- dire que la compagnie LE GAN devra payer directement à la SCI [L] les sommes qu'elle aura versées à la Sarl ENOVA en exécution de l'arrêt à intervenir dans la limite de la garantie.

Subsidiairement au cas où la SCI [L] serait regardée comme co-obligée envers la Sarl ENOVA, juger qu'elle dispose d'un recours de co-obligé soumis à la prescripton quinquénale non acquise en l'espèce :

- juger que la prescription opposée par la compagnie LE GAN doit être écartée ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires et la compagnie LE GAN solidairement à lui payer la somme de 500 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, la compagnie LE GAN soulève l'irrecevabilité des demandes formées par le Syndicat des copropriétaires et la SCI [L] à l'encontre de la compagnie.

Au fond, à titre principal, elle conclut au débouté des demandes visant la compagnie en raison des exclusions de garantie. Subsidiairement, elle demande de limiter le montant des condamnations susceptibles d'être prononcées à l'encontre de la compagnie et les limiter à 50 % ( sa quote part de co-assurance) ;

- retenir le plafond d'indemnisation ;

- appliquer la franchise ;

En tout état de cause, condamner toutes parties sucombantes à lui payer la somme de 420 000 Fcfp sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause du Syndicat des copropriétaires

L'article 14 de la loi du 10/07/1965 dispose dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie que : La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.>>

Le Syndicat soutient que ces dispositions ne s'appliquent qu'aux dommages causés par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en l'espèce, la mesure d'expertise qui décrit les désordres consistant en des infiltrations d'eau en terrasse ont cessé après la réalisation des travaux prescrits par le syndic et qu'aucun préjudice matériel n'existe. Que la copropriété doit par conséquent être mise hors de cause.

Dès lors, comme en l'espèce que les désordres relèvent de vices de construction et de défaut d'entretien, la copropriété ne peut être mise hors de cause. Quand bien même les travaux ont mis fin aux désordres, le locataire est en droit de solliciter l'indemnisation de l'entier préjudice qui a en résulté.

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires

L'action en indemnisation de la Sarl ENOVA dirigée directement contre le Syndicat des copropriétaires est recevable aux termes d'une jurisprudence constante. Elle est bien fondée, dès lors que la responsabilité de la copropriété est une responsabilité de plein droit et sans faute.

Il suffit que les désordres trouvent leur origine dans les défauts de construction des parties communes, comme en l'espèce. En effet l'expertise a démontré l'existence de désordres anciens au niveau R+1 repris en 2021 dues à des infiltrations d'eau par les réservations en façade( défaut de conception) et des infiltrations au niveau de l'angle Sud-Et du local commercial. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré que le Syndicat des copropriétaires était tenu à réparation à l'égard du locataire.

Sur la responsabilité de la bailleresse

La SCI [L] considère que les infiltrations provenant des parties communes et ayant pour origine un vice de construction relèvent de la seule responsabilité de la copropriété ; qu'au vu du rapport d'expertise, sa propre responsabilité n'a pas été retenue de sorte que 'in fine' le Syndicat des copropriétaires doit supporter la charge de l'entier dommage. Par ailleurs, elle se prévaut de la clause de renonciation insérée au contrat de location par laquelle la Sarl ENOVA a renoncé à tous recours contre la bailleresse et notamment en cas de d'infiltrations. Elle soutient, au demeurant, qu'elle n'a pas été défaillante dans ses démarches pour mettre fin aux désordres. Enfin, elle fait sienne l'argumentaire du Syndicat des copropriétaires sur l'action directe qu'elle a diligentée contre la compagnie LE GAN.

La Sarl ENOVA réplique que la clause de renonciation à recours est ambigüe en ce que le bail met les grosses réparations à la charge du propriétaire/ bailleur et qu'en tout état de cause cette clause est trop générale pour recevoir application.

L'article 1719 du code civil, oblige le bailleur par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée. L'obligation de délivrance s'entend d'une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d'une mise à disposition d'un local permettant un usage conforme à sa destination ainsi que la prise en charge pendant la durée du bail des réparations de nature à permettre une utilisation conforme des lieux.

En l'espèce, le bail commercial signé entre la Sarl ENOVA et la SCI [L] contient en son article 17-5 une clause dénommée ' clause de renonciation à recours' aux termes de laquelle le preneur renonce à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur et tous mandataires du bailleur et leurs assureurs et s'engage à obtenir les mêmes renonciations de tous assureurs pour les cas suivants :

- en cas de dégâts des eaux par suite de fuites, d'infiltrations...

- en cas de vice ou de défaut des locaux loués, le preneur renonçant à se prévaloir des dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil.

Si en matière de bail commercial, les parties peuvent alléger contractuellement les recours entre elles, ces stipulations ne peuvent vider de sa substance l'obligation de délivrance.

En l'espèce, tel est le cas de la renonciation à tous recours signée par le locataire qui exonère la bailleresse propriétaire des grosses réparations et prive la locataire de tous recours. Cette clause sera écartée.

Vis à vis de son locataire, la responsabilité contrctuelle de la bailleresse doit s'apprécier à l'aune des démarches qu'elle a engagées à l'encontre du syndicat.

En l'espèce, le local commercial était géré par une agence immobilière, l'Agence Générale, mandataire de la SCI [L]. Il résulte des pièces produites (échanges de couriels entre la locataire, le service de gestion de l'Agence Générale et le syndic) que le mandataire de la SCI [L] a relayé chaque demande du locataire au syndic et ce, dès les premières infiltrations signalées en novembre 2018. Ces désordres ont rapidement donné lieu à des travaux de réparation qui se sont révélés malheureusement insuffisants. Eu égard à l'importance des nouvelles inondations, le Syndicat a également tout mis en oeuvre pour missionner une expert privé le cabinet EXXCAL, faire voter les autorisations de travaux puis le coût de ceux-ci par l'assemblée générale. Au jour de l'expertise judiciaire, les travaux de reprise étaient achevés.

Considérant la lourdeur des procédures à mettre en oeuvre dans le cadre d'une copropriété, il doit être considéré que la SCI [L] n'a pas été défaillante, son mandataire faisant le lien avec le syndic pour faire avancer la prise en charge des travaux. Il est regrettable que la copropriété n'aie pas avisé son assureur dans les temps.

La responsabilité de la SCI [L] ne sera pas retenue en l'absence de faute de sa part.

En définitive, le Syndicat des copropriétaires supportera seul les conséquences du dommage. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la garantie de la compagnie LE GAN

En cause d'appel, le Syndicat des copropriétaires reconnaît que son appel en garantie formé contre l'assureur de la copropriété est prescrit pour avoir été engagé au delà du délai de 2 ans qui courait à compter du recours engagé contre la copropriété par le locataire.

Il soutient en revanche que la SCI [L] n'étant pas l'assurée mais un tiers au contrat d'assurance, la prescription de deux ans n'est pas encourue, seule la prescription quinquénale trouvant à s'appliquer et d'autre part qu'en demandant dans ses conclusions du 17/03/2024 d'être relevée indemne par la compagnie LE GAN , la SCI [L] a bien engagé l'action directe contre l'assureur.

La compagnie LE GAN soulève l'irrecevabilité des demandes formées à son contre par la SCI [L]. Il soutient qu'il n'y a pas eu d'action directe engagée jusqu'aux dernières conclusions d'appel de la SCI [L] le 12/03/2026, les demandes finalisées en 1ère instance se bornant à 'être relevée indemne de toutes condamnations par le Syndicat des copropriétaires sous la garantie de l'assureur' ; que ce n'est que dans ses dernières écritures d'appel de 2026 que la SCI [L] a demandé la condamnation de la compagnie LE GAN ; qu'en tout état de cause, peu importe la question de la prescription, dès lors que l'action directe est une demande nouvelle en cause d'appel qui n'est pas recevable au visa de l'article 564 du code de procédure de Nouvelle-Calédonie ; que par ailleurs, la SCI [L] n'a pas la qualité de tiers lésée étant co responsable des désordres avec le Syndicat des copropriétaires.

La SCI [L] réplique qu'elle est bien tiers lésé par ricochet étant tenue vis-à-vis de sa locataire des désordres imputables au seul le Syndicat des copropriétaires puisque l'origine des infiltrations se trouve son siège dans les parties communes.

Le copropriétaire est bien un tiers par rapport à l'assureur de la copropriété dès lors qu'il subit des désordres affectant les parties privatives dont l'origine provient d'un défaut affectant les parties communes.

Dans ses rapports avec l'assureur de la copropriété , le tiers lésé dispose d'une action directe dont le délai de prescription est le délai quinquénal de droit commun en application de l'article L124-3 du code des assurances.

Le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré.>>

Ainsi, la victime d'un dommage a un droit exclusif sur l'indemnité due par l'assureur de l'auteur responsable de ce dommage. Elle peut agir directement contre l'assureur en indemnisation.

En l'espèce, dans ses dernières conclusions prises devant le Tribunal de Première Instance en date du 15/03/2024 ainsi qu'il ressort du jugement, la SCI [L] s'est bornée à demander au principal, de débouter la Sarl ENOVA de ses prétentions et subsidiairement, de juger que le Syndicat des copropriétaires sous la garantie de la compagnie LE GAN devra garantir la SCI de toutes condamnations prononcées à son encontre.

La SCI [L] n'a pas exercé d'action directe puisqu'elle n'a pas sollicité pour elle même la condamnation de l'assureur à la garantir des condamnations qu'elle devra verser à sa locataire.

En tout état de cause , l'action directe formée pour la 1ère fois en cause d'appel n'est pas recevable comme étant une action nouvelle.

Aucune action directe n'ayant été formée en 1ère instance et l'action directe présentée pour la 1ère fois en cause d'appel étant irrecevable, le jugement qui a déclaré l'action du Syndicat des copropriétaires et partant celle la SCI [L] prescrite, sera confirmé.

Sur le montant des indemnisations

1. Sur le trouble de jouissance.

La Sarl ENOVA dit avoir subi un trouble dans la jouissance des locaux dans la mesure où une partie de ceux-ci, ouverts au public, étaient régulièrement et le plus gravement inondés et qu'en outre, elle a également été privée des locaux situés en mezzanine ( bureau et réception).

L'expertise a établi la véracité des griefs, les désordres touchant les plafonds où subsistaient les traces infiltrations d'eau.

La somme allouée en 1ère instance de 4 millions de francs correspondant à une indemnité de 100 000 Fcfp par mois pendant 40 mois ( de la 1ère réclamation écrite en date du 04/08/2000 jusqu'à la fin du bail le 09/12/2023) n'est pas excessive et est de nature à réparer de manière satifsfactoire l'entier préjudice.

2. Sur le préjudice lié à l'image

L'objet social de la société est la fourniture et la réparation de matériels informatiques et bureautiques.

La cour fait sienne la motivation du 1er juge qui a relevé que la survenance régulière d'infiltrations d'eau dans le local loué dont la partie recevant la clientèle, n'était pas contestable et avait nécessairement causé un préjudice d'image à la Société ENOVA. La somme allouée de 500 000 Fcfp qui tient compte de la durée u préjudice subi est satisfactoire. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3. Sur les autres préjudices

La Sarl ENOVA ne conteste pas le rejet des prétentions formulées au titre de son préjudice moral et de son préjudice d'exploitation, n'ayant formalisé aucun appel incident de ces chefs. Le jugement sera par conséquent confirmé.

Sur les dépens

Le Syndicat , qui succombe, supportera les dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Il est équitable d'allouer à la Sarl ENOVA et à la compagnie LE GAN qui ont dû se défendre en appel la somme de 150 000 FCFP chacun.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10/06/2025 par le Tribunal de Première Instance de Nouméa, excepté en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCI [L], ;

Statuant de nouveau de ce chef,

Dit que le bailleur n'a pas commis de faute;

Dit que le Syndicat des copropriétaires est seul responsable des désordres affectant les locaux commerciaux loués par la Sarl ENOVA ;

Déboute la Sarl ENOVA des demandes dirigées contre la SCI [L] ;

Y ajoutant,

Condamne le Syndicat des copropriétaires à payer à la Sarl ENOVA et à la compagnie LE GAN la somme de 150 000 Fcfp à chacune au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel

Condamne le Syndicat des copropriétaires aux dépens de l'appel

Le greffier, Le président.