Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01191 N°Portalis DBX4-W-B7J-VABN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Juin 2026

Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE, venant aux droits des HLM [Localité 2]

C/

[P] [S] [E] [N] [A]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 10 Juin 2026

à Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE

Copie certifiée conforme délivrée le 10/06/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 07 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE, venant aux droits des HLM DES CHALETS, représentée par son président en exercice y domicilié ès qualité agissant poursuites et diligences, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Madame [I] [T], chargée du recouvrement, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] demeurant [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 septembre 2024, l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] un bien à usage d'habitation ([Adresse 8] situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 459,41 euros et une provision sur charges mensuelle de 172,24 euros.

Le 4 septembre 2025, l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE a fait signifier à Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d'impayés de loyer le 28 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE a ensuite fait assigner Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 3977,60 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, mensualité d'octrobre incluse, somme à parfaire au jour de l'audience, - des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir, avec intérêts, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexée tout comme le loyer, jusqu'à la libération effective du logement, avec intérêts de droit, - d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025.

A l’audience du 7 avril 2026, l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5742,56 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mars 2026 comprise. Il est indiqué que le dernier paiement effectué date d'avril 2025 et qu'il n'y a aucun contact avec le locataire.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à personne le 15 décembre 2025, Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 28 janvier 2025, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 4 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article Article 9. Clause résolutoire) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai d’une durée supérieure au délai légal a été librement consenti entre les parties et ne préjudicie pas aux droits du locataire, partie protégée par le délai légal, de sorte qu’il convient d’appliquer le délai de deux mois au lieu de celui de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2920,58 euros a été signifié le 4 septembre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] n'a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2025.

En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 5 novembre 2025 et Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

L'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE produit un décompte du 3 avril 2026 démontrant que Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] reste devoir la somme de 5742,56 euros, mensualité de mars 2026 comprise. Monsieur [P] [S] [E] [N] [A], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5742,56 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025 sur la somme de 3977,60 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] sera également condamné au paiement provisionnel d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 5 novembre 2025 au 31 mars 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [S] [E] [N] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Néanmoins, l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE, Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 septembre 2024 entre l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE et Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] concernant un bien à usage d'habitation ([Adresse 8] situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 5 novembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] à verser à l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 5742,56 euros (décompte arrêté au 3 avril 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de mars 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2025 sur la somme de 3977,60 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ; CONDAMNONS Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] à payer à l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] à verser à l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [S] [E] [N] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS l'ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES JEUNES EN OCCITANIE de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier, La Juge,