Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01301 N° Portalis DBX4-W-B7J-VATZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Juin 2026

S.A. ALTEAL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux demeurant domiciliés en cette qualité audit siège

C/

[G] [X]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 10 Juin 2026

à Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA

Copie certifiée conforme délivrée le 10/06/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 07 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux demeurant domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [X] demeurant [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 juin 2022 prenant effet au même jour, la SA ALTEAL a donné à bail à Monsieur [G] [X] un appartement à usage d'habitation (n°131), [Adresse 7], situé [Adresse 8] à [Localité 3] pour un loyer mensuel hors charges de 693,97 euros.

Le 21 août 2025, la SA ALTEAL a fait signifier à Monsieur [G] [X] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2025, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Monsieur [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 3.108,99 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la datedu 28 novembre 2025 somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 765 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 décembre 2025.

A l’audience du 07 avril 2026, la SA ALTEAL maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10.221,71 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise. Elle affirme qu'il y a du SLS dans la somme retenue pour l'arriéré locatif et qu'il n'y a pas eu de mise en demeure.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 04 décembre 2025, Monsieur [G] [X] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 01 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

* Sur l'acquisition de la clause pour défaut d'assurance

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (article 10.2. Clause résolutoire - Défaut d'assurance) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d'assurance et un commandement de justifier de l'assurance visant cette clause a été signifié le 21 août 2025.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c'est le défaut d'assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l'assurance.

En l'espèce, le locataire, non comparant, ne produit pas aux débats d'attestation d'assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2025 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu'il y ait besoin d'examiner si les conditions de l'acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d'une assurance dans le mois du commandement, cette cause d'acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l'acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d'un délai plus court.

Monsieur [G] [X] étant occupant sans droit ni titre depuis le 22 septembre 2025, son expulsion sera donc ordonnée dans les deux mois d'un commandement de quitter les lieux, au besoin avec assistance de la force publique. Auncun motif ne justifie de supprimer le délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA ALTEAL produit un décompte du 30 mars 2026 démontrant que Monsieur [G] [X] reste devoir la somme de 10.196,71 euros, mensualité de février 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite (25 euros).

Cependant, il ressort du décompte que la bailleresse a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire depuis janvier 2026, soit une somme de 2.926,96 euros (1.463,48 x 2).

Il ressort de l'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitation qu'afin d'appliquer un supplément de loyer de solidarité : "L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (...) Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L.821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret du Conseil d'Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer de solidarité afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte reproduction du présent article. "

Or, la bailleresse ne justifie pas avoir mis en demeure le locataire de justifier de ses revenus préalablement à l'application du SLS, un mois après l'absence de réponse à l'enquête, la mise en demeure devant notamment comporter la reproduction de l'article L441-9 du Code de la construction et de l'habitation, et ce, conformément aux dispositions de ce même article.

La bailleresse sera donc déboutée de la demande à ce titre et la dette locative sera fixée à hauteur de 7.269,75 euros, après déduction des sommes facturées au titre du SLS (10.196,71 - 2.926,96).

Monsieur [G] [X], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.269,75 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2025 sur la somme de 3.108,99 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [G] [X] sera également condamné au paiement provisionnel d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01 mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 22 octobre 2025 au 28 février 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sans application du supplément de loyer de solidarité. En effet, outre que le supplément de loyer de solidarité n’a vocation à s’appliquer qu’aux locataires disposant d’un titre légal d’occupation et non aux occupants sans droit ni titre, le bailleur ne justifie pas de la réalisation des démarches nécessaires à la facturation provisoire d’un supplément de loyer, faute de preuve d’une mise en demeure reproduisant les dispositions de l’article 444-9 du code de la construction et de l’habitat au locataire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Monsieur [G] [X] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2022 entre la SA ALTEAL et Monsieur [G] [X] concernant un appartement à usage d'habitation (n°131), Etage 3, situé [Adresse 8] à [Localité 3] sont réunies à la date du 22 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS la SA ALTEAL de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 7.269,75 euros (décompte arrêté au 30 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2025 sur la somme de 3.108,99 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à payer à la SA ALTEAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] à verser à la SA ALTEAL une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa signification à la CCAPEX de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffier, La Juge,