Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT du 22 SEPTEMBRE 2026

Enrôlement : N° RG 25/00857 - N° Portalis DBW3-W-B7J-534J

AFFAIRE : Mme [L] [Z] div. [N] (Me TATOUEIX) C/ S.D.C. DU [Adresse 1] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

Grosse délivrée le 22 Septembre 2026 À -l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES Me Guillaume TATOUEIX

- - DÉBATS : A l'audience Publique du 09 juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 22 septembre 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 22 septembre 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame [L] [Z] divorcée [N] née le 17 novembre 1956 en TUNISIE de nationalité Française demeurant [Adresse 2]

assistée par Maître Guillaume TATOUEIX, avocat au barreau de TOULON

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CABINET R. TRAVERSO immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 817 897 937 dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [H] est propriétaire de deux appartements au sein de l’immeuble [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.

Des infiltrations d’eau et fissures sont apparues dans ses deux biens.

Le 8 octobre 2021, le conseil de Madame [L] [H] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de procéder aux réparations de la toiture.

Madame [L] [H] a saisi le juge des référés, qui par ordonnance du 18 mars 2022 a désigné Monsieur [F] comme expert. Le rapport a été déposé le 4 juin 2024.

*

Suivant exploit du 22 janvier 2025, Madame [L] [H] a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

Par conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2026, Madame [L] [H] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à Madame [L] [H] : - 4.620 euros au titre des travaux conservatoires, - 11.231 euros au titre des travaux sur les deux appartements, - une somme à définir concernant la toiture, - 28.116 euros au titre de son préjudice de jouissance et pertes de loyers, - 24.786 euros au titre de son préjudice de jouissance et pertes de loyers, - 1.793 euros au titre de la taxe sur les logements vacants, - 9.518 euros au titre de la taxe foncière, - 12.232,47 euros pour les appels de cotisations, - 10.000 euros au titre de son préjudice moral, - 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demande au tribunal de : - rejeter l’intégralité des demandes de Madame [L] [H] à son encontre, - à titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les demandes formées, - écarter l’exécution provisoire du jugement, - condamner Madame [L] [H] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 9 juin 2026 avant ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’expert a constaté : - dans le premier appartement de Madame [L] [H], côté jardin, des traces d’infiltrations au plafond de la cuisine, ainsi que sur le linteau de la fenêtre sur jardin, des fissures sur la cloison séparant la cuisine du séjour, des infiltrations au niveau des appuis de fenêtres du salon, - dans le second appartement, sur rue, des traces d’infiltrations dans le couloir, dans le séjour, dans la cuisine, cette pièce étant la plus touchée.

Suspectant une origine provenant de la toiture, l’expert a fait procéder à une mise en eau de cette dernière. Les aspersions des tuiles au niveau de la jonction avec l’immeuble voisin ont engendré des écoulements en sous-face. L’expert a indiqué que ces infiltrations étaient dues à un mauvais positionnement des tuiles à la jonction de l’immeuble mitoyen. Les aspersions des tuiles situées sur la cheminée ont occasionné des écoulements dans les combles ainsi que des infiltrations dans la cuisine et le séjour de l’appartement sur rue. Les aspersions au droit de l’appartement sur jardin au niveau de la tuile cassée ont causé des infiltrations au plafond de la cuisine. Par ailleurs, l’expert a constaté que de nombreuses tuiles sont cassées, ainsi que le solin de la cheminée, permettant à l’eau de s’infiltrer, en particulier dans la cuisine. Le faîtage comporte de nombreuses tuiles cassées. Par ailleurs, l’expert a constaté que les gouttières ne sont pas nettoyées, de nombreux détritus et feuilles encombrent l’évacuation de l’eau. Ensuite, l’expert a relevé que côté cour les entourages des fenêtres sont constitués d’une pierre tendre non traitée, permettant à l’humidité de rentrer dans le logement. Par ailleurs, le renouvellement de l’air dans les appartements n’est pas assuré, principalement dans les pièces humides.

L’expert conclut que les infiltrations proviennent principalement de la vétusté de la toiture tuiles, non entretenue et des gouttières obstruées par des feuilles et détritus. L’humidité est également favorisée par les entourages des fenêtres et l’absence de renouvellement de l’air. Toutefois, il précise que les infiltrations sont dues à la vétusté de la toiture.

L’expert affirme également que l’origine principale des désordres est l’absence d’entretien de la toiture.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’origine des désordres provient de la toiture de l’immeuble mitoyen du [Adresse 5]. Toutefois, cette affirmation est erronée. L’expert a montré que la jonction entre les deux toitures était mal réalisée. Toutefois, il n’a mis en évidence aucun désordre du côté de l’immeuble du [Adresse 6]. La toiture ancienne du [Adresse 1] n’est pas entretenue et ce défaut d’entretien concerne également la jonction avec la toiture du [Adresse 7] qui a été totalement rénovée. Il ne peut être déduit du rapport d’expertise que le défaut de couvertine entre les deux toitures est imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].

En tout état de cause, l’expert démontre que la cause principale des infiltrations est la vétusté et l’absence d’entretien de la toiture par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]. Il appartenait à ce dernier de mettre en cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] afin de formuler un appel en garantie à son encontre afin qu’il soit statué sur une éventuelle part de responsabilité de dernier, ce qu’il a choisi de ne pas faire.

S’agissant du défaut d’entretien des entourages des fenêtres, le syndicat des copropriétaires estime que Madame [L] [H] aurait dû lui signaler la porosité de ces derniers et qu’en s’y abstenant elle n’a pas mis en mesure le syndicat des copropriétaires de procéder à ses réparations. Toutefois, s’agissant de parties communes, il appartenait au syndicat des copropriétaires de les entretenir et ce dernier ne saurait invoquer une faute de la victime pour s’exonérer de sa responsabilité, la faute de la victime n’étant pas au demeurant démontrée.

S’agissant du défaut d’aération dans les appartements de Madame [L] [H], il convient de constater que si l’expert les constate, il ne leur attribue pas la cause des désordres. Il n’évoque pas davantage d’aggravation de ces derniers. Il ne peut être tiré aucune conséquence en terme de responsabilité de ce fait.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les infiltrations subies dans les deux appartements de Madame [L] [H] trouvent leur origine dans la vétusté de la toiture et l’absence de tout entretien par le syndicat des copropriétaires malgré mises en demeure de Madame [L] [H]. De nombreuses tuiles sont cassées, l’étanchéité de la cheminée n’est pas assurée et l’expert a montré que ces désordres de la toiture du [Adresse 1] causent des infiltrations dans les lots de Madame [L] [H].

La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera retenue pour l’intégralité des préjudices subis.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [L] [H]

L’article 768 du code de procédure civile énonce que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

A titre préliminaire, il convient de constater que Madame [L] [H] formule dans les motifs de ses dernières écritures une demande d’injonction du syndicat des copropriétaires à convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de soumettre au vote les travaux de réfection de toiture. Toutefois, cette demande n’est pas formalisée dans le dispositif des conclusions, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

- Sur les travaux conservatoires

Il s’agit des travaux préconisés par l’expert sur la toiture afin de mettre fin aux infiltrations. Il convient de constater que Madame [L] [H] ne réclame pas la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à y procéder. Or, seul ce dernier est habilité à les réaliser.

Madame [L] [H] ne pourra qu’être déboutée de cette demande, ne pouvant réaliser elle-même les travaux sur les parties communes.

- Sur les travaux de remise en état des appartements de Madame [L] [H]

L’expert a indiqué que Madame [L] [H] ne lui avait soumis aucun devis pour la remise en état de ses deux logements. A défaut de ces pièces, il a évalué à 3.000 euros TTC le montant des travaux de reprise, en l’occurrence : - reprise des plafonds, - reprise des murs, - mise en peinture des murs.

Madame [L] [H] a fait établir des devis par la société EMG 13 le 22 octobre 2024. Même s’il est regrettable que ces devis n’aient pas été transmis à l’expert, il n’en demeure pas moins que l’évaluation de 3.000 euros pour les travaux prescrits paraît faible. Les devis semblent dans la norme de ce qu’il est habituellement soumis au tribunal.

Il sera alloué à Madame [L] [H] la somme de 11.231 euros TTC au titre des travaux de reprise des deux appartements.

- Sur le préjudice de jouissance

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] conteste le principe de ce préjudice, estimant que les baux produits sont irréguliers car les chambres sont des pièces aveugles. Toutefois, le fait que les baux évoquent des T2 à la place de T1 ne rend pas le préjudice locatif de Madame [L] [H] inexistant. Les logements n’apparaissent pas insalubres sur le rapport d’expertise, hormis du fait de la problématique de pénétrations d’eau imputables au syndicat des copropriétaires, qui est mal venu à invoquer une insalubrité des biens.

Madame [L] [H] fait valoir que ses deux locataires ont quitté les appartements à cause des infiltrations d’eau et qu’elle n’a pas pu les proposer à nouveau à la location. Par ailleurs, elle indique qu’une promesse de vente sur l’un des deux bien a échoué en raison de la situation.

Toutefois, si elle verse bien les contrats de bail pour les deux biens, elle ne produit aucune lettre de préavis. Le courrier non daté de Monsieur [Y] [B] qui évoque les infiltrations n’est pas un préavis. Madame [L] [H] fait référence à un courrier de son autre locataire, Madame [J] [M], qui dirait craindre de voir chuter le plafond gorgé d’eau. Toutefois, ce courrier n’est pas versé aux débats.

Madame [L] [H] verse aux débats les taxes pour logements vacants pour 2022, 2023 et 2024. Toutefois, ces taxes ne permettent pas de savoir s’il s’agit d’un ou de deux logements vacants en 2022 et 2023. Seul l’avis de 2024 est complet et permet de constater que les deux logements sont libres à cette date. Le montant est d’ailleurs supérieur aux autres années.

En l’absence de tout élément de connaissance et de calcul pour le préjudice de jouissance pour les années 2022 et 2023, seule l’année 2024 sera indemnisée, à hauteur de 550,80x12 + 624,80x12 = 6.609,60 + 7.497,60 = 14.107,20 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera condamné à payer à Madame [L] [H] la somme de 14.107,20 euros au titre des pertes locatives.

- Sur les préjudices liés aux taxes

Il résulte de l’expertise que les infiltrations rendent les appartements insalubres.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera condamné à payer à Madame [L] [H] la somme de 212 + 618 + 963 = 1.793 euros au titre de la taxe sur les logements vacants.

S’agissant des taxes foncières et des charges de copropriété, ces dernières sont attachées à la qualité de propriétaire et ne sont pas susceptibles d’être mises à la charge du syndicat des copropriétaires, même en cas d’impossibilité d’user du bien. Madame [L] [H] sera déboutée de ces demandes.

- Sur le préjudice moral

Il résulte des pièces que Madame [L] [H] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de procéder à des réparations sur la toiture depuis le mois de mars 2021, après mise en demeure de la mairie de procéder aux travaux. Le courrier officiel recommandé du 13 janvier 2020 n’a aucun lien avec le présent litige, s’agissant d’une problématique d’effondrement de plancher.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] ne justifie d’aucune démarche pour procéder aux réparations, même depuis le dépôt du rapport d’expertise.

Cette absence de diligence cause un préjudice moral à Madame [L] [H], qui est privée de la perception de loyers qu’elle pouvait prétendre recevoir en complément de retraire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera condamné à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il doit être rappelé que les frais de l’expertise judiciaire sont compris par définition dans les dépens suivant dispositions de l’article 695 du Code de procédure civile.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [H] la totalité des frais irrépétibles qu'elle a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer la somme de 3.500 € à Madame [L] [H] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [L] [H] 11.231 euros TTC au titre des travaux de reprise des deux appartements,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [L] [H] 14.107,20 euros au titre des pertes locatives,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [L] [H] 1.793 euros au titre de la taxe sur les logements vacants,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [L] [H] 3.000 euros au titre du préjudice moral,

Déboute Madame [L] [H] de ses plus amples demandes au titre des travaux conservatoires, de la taxe foncière, des charges de copropriété,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Madame [L] [H] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-DEUX SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.