Demande de fixation de l'indemnité d'expropriation

16/09/2026

ARRÊT N° 14/2026

N° RG 25/00012 - N° Portalis DBVI-V-B7J-Q7FV

JCG/IA

Décision déférée du 25 Février 2025 - Juge de l'expropriation de [Localité 1] - 24/00040

[U]

[H] [Q]

C/

Etablissement Public EPFL DU [Localité 2] [Localité 1] SE (EPFL)

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

CONFIRMATION

Copie exécutoire délivrée le :

16 septembre 2026

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [H] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Anne FAURÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Etablissement Public EPFL DU [Localité 2] [Localité 1] SE (EPFL)

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DRFIP D'OCCITANIE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Mme Sandrine LAPORTE, munie d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 20 Mai 2026, en audience publique, devant la Cour composée de:

Présidente : S.LECLERCQ,

Assesseurs : N.ASSELAIN

J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

- signé par S. LECLERCQ, présidente, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Toulouse Métropole poursuit un projet de renouvellement urbain dans les quartiers situés à proximité de la gare [Etablissement 1] dont la mise en oeuvre a été confiée à la SPLA Europolia par le biais d'une concession d'aménagement.

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en oeuvre.

Depuis 2011, [Localité 1] Métropole anticipe les acquisitions foncières en particulier dans le secteur situé à l'Est de la voie ferrée dit Secteur '[Adresse 5] et dans le secteur situé à l'Ouest de la voie ferrée dit Secteur '[Localité 6][Adresse 6]'.

C'est ainsi que l'Etablissement Public Foncier Local du [Localité 2] [Localité 1] (EPFL) intervient pour le compte de [Localité 1] Métropole en vue de l'acquisition de la totalité des immeubles, locaux d'activités et locaux commerciaux compris dans ces deux périmètres.

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées par l'EPFL, soit à l'amiable, soit sur exercice du droit de préemption urbain, soit sur exercice du droit de délaissement ouvert aux propriétaires, [Localité 1] Métropole a pris la décision de lancer une procédure d'expropriation.

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique et l'enquête parcellaire se sont déroulées du 14 mars au 30 avril 2019.

L'opération a été déclarée d'utilité publique suivant arrêté préfectoral du 16 décembre 2019, lequel désigne l'EPFL en tant qu'autorité expropriante. Par arrêté préfectoral du 16 juin 2020, les acquisitions et les travaux nécessaires pour mener à bien le projet [Localité 2] [Localité 1], quais d'Oc, ont été déclarés urgents de sorte que la procédure en fixation judiciaire des indemnités d'expropriation est poursuivie selon la procédure d'urgence des articles R.232-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Parmi les biens expropriés dans les secteurs '[Adresse 5] et '[Localité 6]-[Localité 7]', figure un immeuble appartenant à M. [H] [Q] , sis [Adresse 7] à [Localité 1], cadastré [Cadastre 1] AE [Cadastre 2] .

Sa propriété a été transférée à l'EPFL par ordonnance d'expropriation du 1er mars 2024, notifiée le 29 mars 2024.

Suivant courrier du 3 juin 2024, reçu le 6 juin 2024, l'EPFL a communiqué une offre à M.[Q] à hauteur de 1.101.000 euros, conformément à l'avis émis le 31 mai 2022 par le Pôle d'évaluation domaniale de la Direction régionale des Finances publiques de l'Occitanie et du département de la Haute-Garonne, renouvelé le 30 avril 2024, visant l'intégralité de l'immeuble, pour deux appartements situés dans l'immeuble exproprié mais non identifiés.

Par lettre du 15 juin 2024, M. [Q] a refusé cette offre et a demandé une indemnité principale de 2.018.439 euros ainsi ventilée :

- garage : 397.725 euros

- appartements pour 440,71 m² de surface habitable : 1.449.054 euros

- terrasses : 171.660 euros.

Suivant acte du 24 juin 2024, enregistré sous le numéro RG 24/00019, l'EPFL a saisi le juge de l'expropriation du département de la Haute-Garonne en vue de l'indemnisation de deux appartements non dénommés situés dans l'immeuble litigieux pour un montant total de 1.101.000 euros.

Par mémoire du 9 août 2024, l'exproprié a fait connaître son acceptation pour la cession de deux appartements de l'immeuble au prix proposé, à savoir 1.101.000 euros, et a demandé en outre à l'EPFL par mise en demeure séparée d'acquérir le 1er étage de son immeuble.

Considérant avoir commis une erreur sur les biens à indemniser, par courrier du 13 août 2024 reçu le 17 août 2024, visant l'intégralité de l'immeuble, l'EPFL a notifié à l'exproprié une seconde offre pour un montant total de 1.101.000 euros, et une nouvelle saisine du juge de l'expropriation a été effectuée par acte du 4 septembre 2024, enregistrée le 6 septembre 2024 sous le numéro RG 24/00040.

Un transport sur les lieux a été effectué le 27 septembre 2024.

A l'issue du transport, l'audience de plaidoiries a été prévue pour le 10 décembre 2024 et l'indemnité provisionnelle revenant à M. [Q] a été fixée à la somme de 1.101.000 euros à raison de l'expropriation de l'ensemble de son immeuble, suivant jugement n° RG 24/00040 du 27 septembre 2024.

L'affaire a en définitive été plaidée à l'audience du 21 janvier 2025.

L'EPFL demandait au juge de l'expropriation de :

- dire n'y avoir lieu à statuer dans l'instance 24/00019 du fait de l'irrégularité de la saisine ;

- déclarer l'EPFL recevable en sa demande de fixation des indemnités d'expropriation en vertu de la saisine enregistrée le 6 septembre 2024 sous le n° RG 24/00040 ;

- rejeter l'intégralité des demandes de M. [Q] ;

- fixer le montant de l'indemnité globale de dépossession revenant à M. [Q] à la somme de 1.101.000 € comprenant une indemnité principale de 1.000.000 euros et une indemnité de remploi de 101.000 euros.

M. [Q] demandait quant à lui au juge de l'expropriation de :

- déclarer l'EPFL irrecevable en sa saisine du juge de l'expropriation en date du 4 septembre 2024 et en tant que de besoin l'en débouter ;

- débouter l'EPFL de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- constater son acquiescement à la demande -saisine formée par l'EPFL en date du 25 juin 2024;

- fixer du fait de cet acquiescement les indemnités d'expropriation lui revenant pour les deux appartements du 2ème étage de l'immeuble à la somme globale de 1.101.000 € ;

- juger y avoir lieu à extinction de l'instance ;

- à titre subsidiaire allouer des dommages et intérêts à M. [Q] du fait des erreurs fautives de l'EPFL.

Par jugement en date du 25 février 2025, rendu dans l'affaire enrôlée sous le N° RG 24/00040, le juge de l'expropriation a :

- ordonné la jonction des instances numéros RG 24/00019 et 24/00040 ;

- fixé le montant des indemnités devant revenir à M. [Q] à la somme totale de 1.260.500 euros comprenant une indemnité de remploi de 115.500 euros à raison de l'expropriation de son immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] cadastré 805 AE [Cadastre 2] ;

- laissé les dépens à la charge de l'expropriant ;

- rejeté toute autre demande.

Pour statuer ainsi, sur l'acquiescement de l'exproprié à l'offre de l'expropriant, le juge de l'expropriation a estimé que M. [Q] ne pouvait être suivi dans son argumentation dans la mesure où :

- la propriété de l'ensemble de l'immeuble ayant été transférée suivant ordonnance d'expropriation du 1er mars 2024, le juge de l'expropriation était tenu d'indemniser l'exproprié à raison de l'intégralité du bien et non d'une partie de celui-ci ;

- M. [Q] ne s'y était d'ailleurs pas trompé puisque par lettre du 15 juin 2024, il avait refusé l'offre problématique et réclamé une indemnité de dépossession de 2.018.439 € pour l'ensemble du bien, étant clairement considéré dans l'esprit des intéressés que la proposition initiale et la contre-offre portaient effectivement sur l'entièreté de celui-ci ;

- il était totalement improbable, dans un contexte comptable contraint, que l'EPFL, devenu propriétaire de l'ensemble de l'immeuble litigieux, ait entendu allouer délibérément à l'exproprié la somme de 1.101.000 € à raison de seulement deux appartements, au demeurant non identifiés, alors que l'avis renouvelé du Pôle d'évaluation domaniale évaluait l'immeuble dans son intégralité à ce même montant ;

- les dispositions de l'article 1583 du code civil évoquées par l'exproprié étaient inopérantes en l'espèce puisque l'objet du litige n'était pas une vente mais une indemnisation d'un bien exproprié, et où au surplus les deux appartements évoqués dans la saisine du 24 juin 2024 n'étaient pas dénommés ;

- en conséquence, les termes de la saisine du 24 juin 2024, enregistrée le 26 juin 2024, étaient entachés d'erreurs matérielles manifestes ne pouvant emporter les conséquences juridiques que l'exproprié tentait de lui attribuer .

Sur la valorisation du bien exproprié, le premier juge a constaté que l'offre de l'autorité expropriante reposait sur un avis émis par le pôle d'évaluation domaniale de la Direction régionale des Finances publiques de l'Occitanie et du département de la Haute-Garonne, prorogé jusqu'au 22 avril 2025, que M. [Q] ne se prévalait quant à lui d'aucune référence et que par conclusions du 17 septembre 2024 largement documentées et non contestées par les parties, le commissaire du gouvernement avait préconisé une indemnisation de 1.260.500 € dont 115.500 € d'indemnité de remploi.

Par voie de déclaration en date du 7 avril 2025, M. [Q] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 9 juillet 2025, M. [H] [Q], appelant, demande à la cour de :

- Annuler ou réformer le décision en date du 25 février 2025 en ce qu'elle a :

- ordonné la jonction des instances Numéros RG 24/00019 et 24/00040 ;

- fixé le montant des indemnités devant revenir à M. [Q] à la somme totale de 1.260.500 euros comprenant une indemnité de remploi de 115.500 euros à raison de l'expropriation de son immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] cadastré [Cadastre 1] AE [Cadastre 2] ;

- laissé les dépens à la charge de l'expropriant ;

- rejeté toute autre demande.

Statuant à nouveau,

- Déclarer l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] irrecevable en sa saisine du juge de l'expropriation en date du 4 septembre 2024 et en tant que de besoin l'en débouter ;

- Débouter l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- Constater l'acquiescement de M. [Q] à la demande- saisine formée par l'EPFL en date du 25 juin 2024 ;

- Fixer du fait de cet acquiescement les indemnités d'expropriation revenant à M. [Q] pour les deux appartements du 2ème étage de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] cadastré section 805 AE n° [Cadastre 2], à la somme globale de 1.101.000 euros et ces indemnités ayant été payées le 28 novembre 2024, juger y avoir lieu à extinction de l'instance ;

A titre subsidiaire, si par impossible il n'était pas fait droit aux demandes principales de M.[Q], fixer les indemnités d'expropriation revenant à M. [Q] pour la totalité de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] cadastré section AE n° [Cadastre 2] à la somme globale de 2.290.293 euros ;

en tout état de cause

- condamner l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à raison des erreurs fautives commises ;

- condamner l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 7000 € au titre de ses frais irrépétibles en première instance et de la somme de 5000 € en cause d'appel.

M. [Q] expose que la demande et la somme proposée dans la requête du 24 juin 2024 ne concernaient que les deux appartements sis au 2ème étage de l'immeuble , qu'il a fait connaître son acceptation pour cette cession de deux appartements au prix proposé et qu'il a demandé en outre par mise en demeure séparée à l'EPFL d'acquérir le 1er étage de l'immeuble.

Il estime que c'est à tort que le juge de l'expropriation a rejeté la demande d'irrecevabilité concernant la 2ème saisine en justice formée par l'EPFL le 4 septembre 2024 ; que dans la mesure où la juridiction était déjà saisie de la fixation des indemnités à hauteur de la somme de 1.101.000 € pour partie de l'immeuble, elle ne pouvait de façon recevable faire l'objet d'une deuxième saisine complémentaire pour la même somme pour la totalité de l'immeuble ; que le jugement doit être réformé sur ce point. Il critique en outre les motifs visés par le tribunal pour procéder à cette rectification d'office. Il précise notamment qu'il est indiqué à tort qu'il aurait invoqué les dispositions de l'article 1583 du code civil relatives à une vente parfaite, alors qu'il a invoqué les dispositions de l'article 408 du code de procédure civile quant à son acceptation de voir fixées les indemnités pour les deux appartements à la somme de 1.100.000 € , dispositions sur lesquelles le premier juge n'a pas statué. Il soutient également que les deux appartements sont tout à fait identifiés et identifiables puisqu'il a indiqué qu'il s'agissait des deux appartements du second étage qui sont les plus grands et disposent d'une terrasse. Enfin, il fait valoir que l'EPFL ne peut pas invoquer sa propre faute pour demander au tribunal de ne pas statuer sur sa demande.

Subsidiairement, si la cour retenait que la fixation des indemnités concerne tout l'immeuble et pas seulement les deux appartements du 2ème étage, il estime qu'il y aura alors lieu de réformer le jugement dont appel quant au montant des indemnités allouées.

A cet effet, il fait valoir que le tribunal n'a pas retenu la totale inexactitude de l'évaluation des domaines du 30 avril 2024, qu'il a considéré à tort qu'il ne s'était prévalu d'aucune référence alors que sa lettre du 17 juin2024 fait état des calculs et références lui ayant permis de former une demande amiable d'indemnités pour la totalité de l'immeuble et qu'il a communiqué par ailleurs le rapport d'expertise-évaluation de 2020 ainsi que l'évolution moyenne des prix de l'immobilier sur Toulouse entre 2013 et 2023, qu'il a critiqué les conclusions du commissaire du gouvernement qui n'étaient pas accompagnées de pièces justificatives, et que les valeurs retenues par le tribunal sont erronées sur divers points.

Il demande qu'il soit donc fait droit à la demande amiable qu'il avait formée le 17 juin 2024 et qui correspond exactement au prix moyen du marché au début de l'année 2024, soit une indemnité principale de 2.018.439 € , une indemnité de remploi de 203.094 € et une indemnité pour perte locative de 1910 € par mois sur 36 mois, soit 68.760 € .

Enfin, il insiste sur le bien fondé de ses demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe le 5 septembre 2025, l'EPFL du [Localité 2] [Localité 1], intimé, demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 25 février 2025 ;

- en conséquence, déclarer l'EPFL recevable en sa demande de fixation des indemnités d'expropriation revenant à M. [Q] en vertu de la saisine enregistrée le 6 septembre 2024 sous le n° RG 24/00040 ;

- fixer le montant de l'indemnité globale de dépossession revenant à M. [Q] à la somme de 1.260.000 € comprenant une indemnité principale de 1.145.000 € et une indemnité de remploi de 115.500 € , pour l'intégralité de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] , parcelle [Cadastre 1] AE [Cadastre 2], tous préjudices confondus ;

- rejeter l'intégralité des demandes de M. [Q] ;

- condamner M. [Q] aux entiers dépens d'appel.

L'EPFL explique que la notification d'une première offre en date du 3 juin 2024 était affectée d'une erreur matérielle puisque visant tout à la fois l'expropriation de tout l'immeuble et celle de seulement deux appartements, erreur qui a été reprise dans la saisine du juge, ce qui a motivé la notification d'une seconde offre pour la totalité de l'immeuble et une nouvelle saisine du juge de l'expropriation.

Il soutient qu'il n'y avait aucun acquiescement possible sur sa demande n° 1 en raison de son irrégularité en ce qu'elle n'est pas conforme à l'ordonnance d'expropriation et qu'elle fait suite à une notification d'offre entachée d'une incohérence ; que comme l'a relevé le premier juge, M.[Q] ne saurait ignorer que l'expropriation concernait la totalité de l'immeuble ;

que c'est l'ordonnance d'expropriation qui a ouvert le droit à indemnité de l'exproprié et que la saisine devait donc obligatoirement porter sur l'intégralité du bien visé dans l'ordonnance ; que la saisine n° 1 était également irrégulière en ce que son objet n'était pas précisément défini, rien ne permettant de déterminer les 'deux appartements' pour lesquels l'EPFL aurait prétendument fait une offre ; que la saisine n° 1 était aussi irrégulière au visa des articles R.232-1 et suivants du code de l'expropriation en ce qu'elle n'était pas conforme à la notification de l'offre qui l'avait précédée ; que contrairement à ce que soutient M. [Q], le premier juge a bien statué dans l'instance 24/00019 en rejetant toute autre demande à savoir la demande de l'exproprié tendant à faire reconnaître qu'il avait acquiescé à la demande, et dans l'instance 24/00040 en fixant les indemnités d'expropriation ; enfin, que l'EPFL ne pouvait pas offrir pour deux appartements la valeur retenue par le service des Domaines pour la totalité de l'immeuble comprenant sept appartements et 12 emplacements de parking et de garage.

Sur l'indemnité principale, l'EPFL rappelle que le juge de l'expropriation s'est fondé sur les conclusions du commissaire du gouvernement dont il a fait sien le contenu, jugé largement documenté. Il réplique à M. [Q] que le juge de l'expropriation ne s'est pas fondé sur l'avis des Domaines mais sur les conclusions du commissaire du gouvernement, qu'il a bien communiqué un avis de valeur mais que celui-ci ne contient aucune référence, qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation M. [Q] était propriétaire de la totalité de l'immeuble et que c'est donc bien la totalité de cet immeuble qui devait être évaluée indépendamment de la possibilité de le vendre à la découpe qui reste du domaine de l'hypothétique, que l'état locatif devait s'apprécier à la date de l'ordonnance d'expropriation, et enfin que les statistiques produites par M. [Q] (pièce 22) ne permettent pas d'évaluer un bien donné.

Sur la perte de loyers, l'EPFL rappelle que l'indemnité allouée est généralement fixée à un an de loyers, délai suffisant en l'espèce pour permettre à M. [Q] de trouver des locaux lui permettant de percevoir un montant de loyers comparable.

Enfin, sur la demande de dommages et intérêts, il rappelle que la juridiction de l'expropriation dispose d'une compétence d'attribution, qu'elle n'a pas compétence pour statuer sur la responsabilité pour faute de l'expropriant et qu'elle n'est donc pas compétente pour statuer sur la demande indemnitaire de M. [Q].

Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de conclusions dans le cadre de la procédure d'appel.

MOTIFS

Le bien exproprié

Le bien exproprié correspond à un immeuble entier construit en 1961, sis [Adresse 7] à [Localité 1].

Cet immeuble comprend un rez-de-chaussée à usage de stationnement et deux étages à usage de logement :

- rez-de-chaussée : 12 places de stationnement, local technique et WC sur 257 m² , outre un box étroit de 51 m² ;

- 1er étage : 4 appartements T1bis/T2 de 28 m² à 44 m² et un appartement d'environ 75 m² de quatre pièces dont deux aveugles ;

- 2ème étage : 2 appartements avec terrasse.

Selon le rapport d'évaluation transmis par M. [Q] (pièce n° 4), les surfaces sont les suivantes :

- surface habitable : 440,71 m²

- surface garages : 307,98 m²

- surface terrasses : 127,52 m² .

Sur la recevabilité de la saisine du 4 septembre 2024 et sur l'acquiescement de l'exproprié à l'offre de l'expropriant à hauteur de 1.101.000 € pour deux appartements

Aux termes de l'article 384 du code de procédure civile, en dehors des cas où cet effet résulte du jugement, l'instance s'éteint accessoirement à l'action par l'effet de la transaction, de l'acquiescement, du désistement d'action ou, dans les actions non transmissibles, par le décès d'une partie.

L'article 408 du code de procédure civile dispose que l'acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l'adversaire et renonciation à l'action.

M. [Q] soutient que l'instance est éteinte par l'effet de son acquiescement à la demande formée par l'EPFL suivant saisine du juge de l'expropriation en date du 24 juin 2024 (Pièce n° 2 de l'EPFL).

Cette saisine indique notamment :

'Parmi les biens dont l'acquisition est nécessaire à la réalisation du projet figurent deux appartements dont Monsieur [H] [Q] est propriétaire, situés dans l'immeuble soumis au régime de la copropriété, sis [Adresse 7] à [Localité 1].

(...)

Demande à la juridiction de l'expropriation de bien vouloir fixer la date de transport sur les lieux, convoquer les parties ainsi que le commissaire du gouvernement et fixer à la somme globale de 1.101.000 € le montant des indemnités d'expropriation revenant à :

Monsieur [H] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 8]

En sa qualité de copropriétaire de deux appartements situés dans l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 1].

(...)'

Cette saisine est irrégulière à plusieurs titres :

- en ce qu'elle n'est pas conforme à l'ordonnance d'expropriation en date du 1er mars 2024 concernant la totalité de l'immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 1] dont M. [Q] était propriétaire, qui a eu pour effet d'éteindre tous les droits réels et personnels existant sur le bien exproprié (article L. 222-22 du code de l'expropriation ) et d'ouvrir le droit à indemnité de l'exproprié, et en vertu de laquelle la saisine devait obligatoirement porter sur l'intégralité du bien et non sur seulement deux appartements, et ce d'autant plus que l'immeuble n'était pas soumis au régime de la copropriété ;

- en ce que l'objet de la saisine n'était pas précisément défini, puisqu'en l'absence de règlement de copropriété - état descriptif de division les 'deux appartements' visés dans l'acte n'étaient pas juridiquement identifiables ;

- en ce que, contrairement aux dispositions de l'article R. 232-3 du code de l'expropriation, la saisine n'était pas conforme à l'offre dont copie était obligatoirement jointe à la demande, étant observé en l'espèce que l'offre jointe était elle-même affectée d'une erreur matérielle puisque visant tout à la fois 'l'acquisition d'un immeuble d'habitation dont vous êtes propriétaire sis [Adresse 7]' et 'le préjudice que vous subissez du fait de la cession forcée de ces deux appartements' (Pièce n° 1 de l'EPFL) ;

- en ce que, en application de l'article R.1211-3 du CGPPP, l'EPFL ne pouvait pas offrir pour deux appartements la valeur retenue par le service des Domaines pour la totalité de l'immeuble comprenant 7 appartements, 12 emplacements de stationnement et de garage.

Cette demande concernant l'indemnisation de l'expropriation de deux appartements ne pouvait donc donner lieu ni à un jugement d'indemnisation dans l'hypothèse où elle aurait été maintenue, ni à un acquiescement.

La demande de M. [Q] tendant à ce que soit constaté l'acquiescement à la demande-saisine formée par l'EPFL en date du 24 juin 2024 a donc été justement rejetée par le premier juge, étant précisé que, contrairement à ce que soutient M. [Q], le juge de l'expropriation a bien statué dans les deux instances :

- dans l'instance RG 24/00019 en rejetant toute autre demande ('Rejette toute autre demande'), dont la demande de l'exproprié tendant à faire constater son acquiescement à la demande ;

- dans l'instance RG 24/00040 en fixant notamment les indemnités d'expropriation et en rejetant toute autre demande.

Le jugement dont appel doit donc être confirmé sur ces points.

Il convient en conséquence de statuer sur les indemnités sollicitées par M. [Q] .

Les principes d'indemnisation

Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.

C'est à cette date, soit le 1er mars 2024, que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié.

L'article L.322-2 du même code dispose :

' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 2] [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique'.

Aux termes de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme.

Ce dernier article dispose que la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est, pour les biens non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d'Urbanisme approuvé par délibération en date du 10 novembre 2016.

A cette date, le bien exproprié est classé par le PLUi en zone UF1c (Zone Urbaine de Faubourg).

L'indemnité principale

L'indemnité principale sera évaluée au moyen de la méthode dite par comparaison qui consiste à fixer le prix d'un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié à la date à laquelle le bien est estimé, soit selon l'article L. 322-2 précité à la date du jugement de première instance.

En l'espèce, les termes de comparaison doivent concerner des mutations d'immeubles de rapport appartenant au même propriétaire et comprenant plusieurs appartements et emplacement de stationnement ou garages.

Pour fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 1.145.000 € , le juge de l'expropriation ne s'est pas fondé sur l'avis émis le 31 mai 2022 par le Pôle d'évaluation domaniale de la Direction régionale des Finances publiques de l'Occitanie et du département de la Haute-Garonne, qui avait été prorogé jusqu'au 22 avril 2025 selon courrier du 30 avril 2024 (1.000.000 € outre 101.000 € d'indemnité de remploi), mais sur les conclusions déposées par le commissaire du gouvernement en première instance le 17 septembre 2024.

Le commissaire du gouvernement a utilisé comme termes de référence deux acquisitions réalisées par l'EPFL dans le cadre du même projet ainsi qu'une mutation faisant suite à un jugement du 14 novembre 2023 :

- acte du 31/03/2023 - [Adresse 8] - 6 logements T2 et une chartreuse - Etat correct - 6 logements loués sur 7 - Surface utile de 415 m² - prix de 864.000 € soit 2081,92 €/m²

- acte du 14/06/2023 - [Adresse 9] - 6 logements T2, 2 studios et 8 celliers - Très bon état - 6 logements loués sur 8 - surface utile 250 m² - prix de 672.000 € soit 2688 €/m²

- acte du 30/04/2024 - [Adresse 10] - 2 T1bis, 2 T3 et caves - surface habitable totale 192 m² - prix de 520.000 € soit 2708 €/m² libre de toute occupation.

Il a également cité trois autres mutations d'immeubles de rapport situés à moins d'un kilomètre, intervenues entre personnes privées :

- acte du 12/10/2021 - [Adresse 11] - 1 local commercial de 40 m², 2 T2 et1 T3, garage

surface utile 213 m² - prix total de 600.000 € soit 2817 €/m² libre

- acte du 15/03/2022 - [Adresse 12] - garage, local, T1, 1 T3 et 1 T2 - surface utile 210 m² - prix de 775.000 € soit 3690 €/m² loué

- acte du 20/03/2023 - [Adresse 13] - 1 garage, 1 T1 bis, 5 T2 dont deux nécessitant des travaux importants - surface utile 190 m² - prix de 400.000 € soit 2105 euros loué en partie.

Il a enfin cité cinq mutations de garages/parkings correspondant à un prix moyen de 869,72 €/m².

Après analyse de ces divers termes de comparaison, il a proposé de retenir les valeurs suivantes:

- appartements du 1er étage libres de toute occupation : 251 m² x 2600 € = 652.000 €

- appartements du 2ème étage occupés : 189 m² x (2700 - 20 %) = 408.240 €

- rez-de-chaussée : 308 m² x 850 € = 209.440 € ,

soit un total de 1.270.280 € auquel il a appliqué un abattement de 10 % pour vente en bloc pour parvenir à une valeur vénale de 1.143.252 € arrondie à 1.145.000 € .

Cette évaluation admise par l'EPFL en cause d'appel n'est pas utilement critiquée par M.[Q] qui ne produit quant à lui aucune référence, mais seulement un avis de valeur établi à sa demande par Mme [X], agent immobilier (Sud Propriétés), laquelle ne produit aucun terme de référence à l'appui de ses travaux (Pièce n° 4). Cet avis conclut à une valeur de 1.554.350 € pour l'ensemble de l'immeuble alors que M. [Q] réclame dans ses dernières conclusions une indemnité principale d'un montant de 2.018.439 € .

Par ailleurs, pour répondre aux arguments invoqués par M. [Q], il doit être rappelé que le commissaire du gouvernement n'a pas à produire davantage de justificatifs dès lors que ses conclusions mentionnent les informations nécessaires concernant les mutations citées, que l'abattement de 10 % pratiqué par le commissaire du gouvernement est destiné à prendre en compte l'importante différence de superficie entre les immeubles cités comme termes de comparaison et l'immeuble litigieux, les prix étant par principe inversement proportionnels à la superficie vendue, que l'état locatif des biens s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation, que la superficie des terrasses a été prise en compte en retenant pour les appartements avec terrasse une valeur de 2700 €/m² au lieu de 2600 €/m² , que le jugement du 21 janvier 2025 concernant l'expropriation d'un appartement T2 , non définitif, ne constitue en tout état de cause par un terme de comparaison efficient pour évaluer un immeuble de rapport comprenant 7 appartements et des parkings, et que les articles de presse relatifs aux prix de l'immobilier à [Localité 1] produits par M. [Q] (pièces n° 21 et 22) ne sont pas plus efficients.

Il apparaît dans ces conditions que le premier juge a fait une juste appréciation de la valeur de l'immeuble exproprié. Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

Sur l'indemnité de remploi

En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et conformément aux usages en la matière, l'indemnité de remploi sera fixée à :

( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + ( 1.130.000 € x 10 % ) = 115.500 € .

Le jugement dont appel doit être confirmé sur ce point.

Sur la perte de loyers

Il sera rappelé que selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Parmi les indemnités accessoires pouvant lui être allouées, le propriétaire exproprié peut recevoir une indemnité pour perte de revenus locatifs lorsque le bien était affecté à la location et qu'il subit une perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire pour procéder au rachat d'un bien de remplacement et trouver un locataire. En application de l'article L. 222-2, 1er alinéa, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'ordonnance d'expropriation éteint par elle-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en résulte que, lorsque le bien exproprié est mis en location, le bail s'éteint à la date de l'ordonnance d'expropriation.

M. [Q] sollicite une indemnité pour perte de loyers de 1910 € par mois pendant 36 mois, soit 68.760 € .

Sur le principe de cette indemnité, l'expropriant n'est pas opposé à l'allocation d'une indemnité égale à un an de loyers à compter de la dépossession du preneur exproprié, correspondant à la durée communément admise en matière d'expropriation pour le rachat d'un bien de remplacement et trouver un locataire. Le montant du préjudice mensuel tel que précisé par M.[Q] dans un courrier de son conseil en date du 15 juin 2024 ne fait pas non plus l'objet de contestations.

Compte tenu de la durée prévisible d'acquisition d'un nouveau bien et de sa mise en location qui sera en l'espèce fixée à douze mois compte tenu du marché immobilier existant, il y a lieu d'allouer à M. [Q] une indemnité d'un montant de : 1910 € x 12 = 22.920 € .

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [Q]

M. [Q] sollicite la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts à raison des erreurs fautives commises par l'EPFL.

Cette demande non chiffrée en première instance a été rejetée sans motivation par le premier juge.

L'EPFL fait valoir à juste titre qu'en application de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation le rôle de la juridiction de l'expropriation est limité à la fixation des indemnités revenant à l'exproprié en réparation des préjudices directs, matériels et certains dont il rapporte la preuve.

La juridiction de l'expropriation n'a pas compétence pour statuer sur la responsabilité de l'expropriant en raison des fautes commises dans le cadre de la procédure d'expropriation.

En application de l'article 81 du code de procédure civile, il y a lieu de renvoyer M. [Q] à mieux se pourvoir.

Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

Les dépens de première instance ont été laissés à la charge de l'expropriant conformément aux usages en la matière.

Partie principalement perdante, M. [Q] doit être condamné aux dépens d'appel et débouté de l'ensemble de ses demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, juridiction de l'expropriation du département de la Haute-garonne, en date du 25 février 2025.

Y ajoutant,

Alloue à M. [Q] une indemnité de 22.920 € en réparation de son préjudice locatif.

Se déclare incompétente pour statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[Q] et le renvoie à mieux se pourvoir.

Condamne M. [Q] aux dépens d'appel.

Déboute M. [Q] de l'ensemble de ses demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER S.LECLERCQ