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COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 16 SEPTEMBRE 2026

N° 2026 / 349

N° RG 25/08773

N° Portalis DBVB-V-B7J-BPAL4

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 1]

C/

A.S.L. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Laure ATIAS

Me Eric TARLET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal Judiciaire , Juge de la mise en état d'AIX EN PROVENCE en date du 26 Juin 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01595.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [Localité 1] [Adresse 2] sis à [Adresse 3] ([Adresse 4]) [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, M. [Q] [P], domicilié [Adresse 6] [Localité 2]

représenté par Me Laure ATIAS, membre de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

A.S.L. [Localité 1] CLOS SAINT HENRI

prise en la personne de son représentant légal, domicilié au siège sis [Adresse 7] [Localité 3]

représentée par Me Eric TARLET, membere de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique devant la cour composée de Monsieur Pierre LAROQUE, Président, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère et Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026.

ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L'ASL '[Adresse 1]' assure la gestion d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3] (13) auquel appartient la copropriété dénommée '[Adresse 1]'.

Suivant un exploit de commissaire de justice du 14 avril 2022, l'ASL '[Adresse 8] Henri' a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 9] [Adresse 2]' aux fins de le voir condamner à lui verser des cotisations appelées et non réglées pour la période du 22 juin 2017 au 17 février 2022 ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par conclusions d'incident du 25 novembre 2024, L'ASL '[Localité 1] Clos Saint Henri' a sollicité du juge de la mise en état qu'il déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 1]' en ses demandes d'annulation d'assemblées générales formées par conclusions au fond notifiées le 27 mars 2024.

Suivant une ordonnance contradictoire du 26 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Localité 1] Clos Saint Henri' tendant à l'annulation des assemblées générales des 25 juin 2018, 26 juin 2019, 03 novembre 2020, 02 juin 2022 et 12 septembre 2023 pour défaut de qualité à agir ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 1]' à une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 9] Clos Saint Henri' aux dépens de l'incident ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 1]' de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- prononcé par ordonnance distincte la clôture à effet différé au 10 février 2026 et la fixation en plaidoirie à l'audience juge unique du 10 mars 2026.

Pour statuer en ce sens, le juge de la mise en état a notamment retenu que si les statuts octroyaient au syndicat des copropriétaires la qualité de membre de l'ASL, ils ne lui conféraient pas pour autant la qualité de copropriétaire visé par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, duquel il résulte que seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir en annulation d'assemblée générale.

Suivant une déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Localité 1] Clos Saint Henri' a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :

- déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 1]' tendant à l'annulation des assemblées générales des 25 juin 2018, 26 juin 2019, 03 novembre 2020, 02 juin 2022 et 12 septembre 2023 pour défaut de qualité à agir ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Localité 1] Clos Saint Henri' à une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 9] [Adresse 2]' aux dépens de l'incident ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Localité 1] Clos Saint Henri' de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 1]' demande à la cour de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Localité 1] Clos Saint Henri' recevable et bien fondé en son appel ;

- déclarer sur le fondement de l'article 961 du code de procédure civile, les conclusions de l'Association syndicale libre '[Adresse 1]' irrecevables, tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 960 du code de procédure civile n'auront pas été fournies ;

- infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

- déclarer recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Localité 1] Clos Saint Henri' aux fins d'annulation des assemblées générales des 25 juin 2018, 26 juin 2019, 03 novembre 2020, 02 juin 2022 et 12 septembre 2023 ;

- débouter l'ASL [Adresse 1] de toutes ses demandes ;

- condamner l'ASL [Localité 1] Clos Saint Henri à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 1]' la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel et de première instance distraits conformément à l'article 699 du même code.

A l'appui de ses demandes, il explique que lorsqu'un bâtiment faisant l'objet d'une copropriété est compris dans le périmètre d'une ASL et que les statuts de l'ASL prévoient des règles de représentation des copropriétaires à l'assemblée générale de l'association, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en nullité des résolutions de l'ASL.

Il indique que l'article 8 des statuts de l'ASL prévoit que les convocations aux assemblées générales doivent être adressées sous pli recommandé avec accusé de réception à chaque membre de l'ASL, et en l'occurrence selon l'interprétation à donner aux statuts : le syndicat des copropriétaires s'agissant du lot 9A ; que c'est la raison pour laquelle il est représenté par son syndic qui était toujours convié et appelé à voter pour le lot 9A, ainsi que cela ressort des procès-verbaux des résolutions prises en assemblée générale de l'ASL.

Il rappelle que dans cette procédure, il était question d'annuler des résolutions d'assemblée générale de l'ASL en application de ses statuts, et non des résolutions d'assemblée générale de la copropriété, de sorte que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'avait pas vocation à s'appliquer.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, L'ASL '[Adresse 1]' demande à la cour de:

- confirmer purement et simplement l'ordonnance dont appel ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 1]' une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de la procédure menée en appel ;

- condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 1]' à une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Lizee Petit Tarlet sur son offre de droit.

A l'appui de ses demandes, elle relève que le juge de la mise en état a logiquement estimé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait, conformément à la loi, se voir reconnaitre la qualité de membre pouvant agir en annulation d'une assemblée générale d'une ASL.

Elle fait valoir que seuls les propriétaires à titre individuel ont qualité à agir en contestation des décisions de l'assemblée générale de l'ASL car ils sont les seuls à être titulaires de droits réels; que toute clause contraire est en principe réputée non-écrite et que ce n'est pas le syndicat des copropriétaires qui est propriétaire du lot.

Par une ordonnance rendue le 5 février 2026, l'affaire a été fixée à l'audience du 2 juin 2026.

DISCUSSION :

Sur la recevabilité des conclusions de l'ASL '[Adresse 1]' :

L'article 954 du code de procédure civile dispose que 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion'.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires qui prétent à l'irrecevabilité des conclusions de l'Association syndicale libre '[Localité 1] Clos Saint Henri' sur le fondement de l'article 961 du code de procédure civile tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 960 du code de procédure civile n'auront pas été fournies, ne motive pas sa demande et n'indique pas celle des indications susvisées qui ferait défaut.

Il convient en conséquence de déclarer recevables les conclusions de l'ASL '[Adresse 1]'.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires du '[Adresse 2]' :

L'article 3 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 dispose que 'Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre. (...)

Lors de la mutation d'un bien compris dans le périmètre d'une association syndicale, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.'

Il ne résulte nullement de ces dispositions qu'un syndicat des copropriétaires ne pourrait pas être membre d'une ASL ni qu'une telle situation contreviendrait à une règle de droit d'ordre public.

Par ailleurs, la liberté contractuelle est la règle dans la rédaction des statuts des ASL, sous réserve des dispositions impératives ou d'ordre public

En l'espèce, l'article 1.1 des statuts de l'association syndicale libre ' [Adresse 1]' prévoient que 'tout propriétaire, de quelque manière qu'il le soit devenu, l'aménageur compris, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, d'un fonds ou terrain de l'ensemble immobilier est de plein droit membre de l'Association Syndicale Libre de propriétaires. (....)

En cas d'existence, d'un syndicat de copropriétaires, c'est le syndicat qui sera membre de l'ASL de propriétaires, mais chaque copropriétaire devra donner individuellement son consentement à l'adhésion à l'ASL....) ; Le syndic n'a pas à justifier d'une autorisation préalable de l'assemblée générale de son syndicat.'

Leur article 6 dispose aussi que 'l'assemblée générale se compose de tous les membres de l'ASL de propriétaires membre de l'ASL, tels qu'ils sont définis dans les statuts. Le syndic représente tout syndicat des copropriétaires membre de l'ASL (...).

Ces dispositions statutaires ne se limitent donc pas à prévoir que les propriétaires des immeubles compris dans le périmètre de l'association, membres de celle-ci, seront représentés à l'assemblée générale par le syndicat des copropriétaires mais confèrent expressément à celui-ci la qualité de membre au sens plein du terme, sans énoncer quelque restriction que ce soit s'agissant de ses droits es-qualités de membre de l'association, et notamment celui de voter les résolutions adoptées en assemblée générale mais aussi celui d'en solliciter judiciairement l'annulation.

Il est par ailleurs relevé que la demande en paiement des cotisations impayées formée par l'ASL '[Adresse 1]' est en l'espèce dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires '[Adresse 1]' et non à l'encontre des copropriétaires pris individuellement et que c'est donc à juste titre que celui-ci objecte qu'il doit pouvoir exciper à titre reconventionnel de l'irrégularité des résolutions censées fonder les demandes formées à son encontre.

L'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 26 juin 2025 sera en conséquence infirmée et la cour, statuant à nouveau, déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires '[Adresse 1]' tendant à l'annulation des assemblées générales des 25/6/2018, 26/6/2019, 3/11/2020, 2/6/2022 et 12/9/2023.

- Sur les dommages et intérêts sollicités par l'ASL '[Adresse 8] Henri' :

La demande du syndicat des copropriétaires ayant prospéré, son appel ne peut être déclaré abusif.

L'association syndicale sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts.

- Sur les demandes accessoires :

L'ASL '[Adresse 2]' ayant succombé en cause d'appel, les dépens de première instance et d'appel seront mis à sa charge.

Elle sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe ;

- Déclare recevables les conclusions de l'Association syndicale libre '[Adresse 1]';

- Infirme l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 26 juin 2025 ;

Et statuant à nouveau ;

- Déclare recevable la demande du syndicat des copropriétaires '[Adresse 9] Clos Saint Henri' tendant à l'annulation des assemblées générales des 25/6/2018, 26/6/2019, 3/11/2020, 2/6/2022 et 12/9/2023;

- Déboute l'Association syndicale libre '[Adresse 1]' de sa demande en paiement formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- La condamne aux entiers dépens ;

Y ajoutant,

- Déboute l'Association syndicale libre '[Localité 1] Clos Saint Henri' de sa demande en paiement de la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts;

- La condamne à payer au Syndicat des copropriétaires '[Adresse 1]' la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- La condamne aux dépens de la procédure d'appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT