Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

VTD / CS

Ordonnance N° du 15 SEPTEMBRE 2026

Chambre 6

N° RG 26/00474 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KUH7 du rôle général

Société AEW COMMERCES EUROPE

c/

S.A.S. FRAN-CLERMONT

la SELARL AUVERJURIS la SELARL PRCB AVOCATS

GROSSES le

- la SELARL AUVERJURIS

Copies électroniques :

- la SELARL AUVERJURIS

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-[S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-[S]

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Société AEW COMMERCES EUROPE, représentée par son gérant, la SASU AEW - [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, [Adresse 2] [Localité 1]

représentée par la SELARL PRCB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS substituée par la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-[S]

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S. FRAN-CLERMONT, prise en la personne de son représenant légal, [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Après débats à l’audience publique du 21 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte en date du 21 décembre 2023, la SCPI AEW COMMERCES EUROPE a donné à bail commercial à la société FRAN-CLERMONT [S] des locaux à usage de supermarché situés [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 3].

Le bail a été consenti pour une durée de 10 années, moyennant un loyer annuel de 75 000 euros payable d’avance et trimestriellement. La SCPI AEW COMMERCES EUROPE a consenti à un allègement partiel et temporaire du loyer à hauteur de 10 % la première année du bail. Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges ainsi qu’une clause pénale prévoyant une majoration de plein droit de toute somme éventuellement due au titre du bail. Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers et ses charges, la SCPI AEW COMMERCES EUROPE a, par acte en date du 13 mars 2026, fait signifier à la société FRAN-CLERMONT [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 109 320,68 euros, lequel est demeuré infructueux. Par acte en date du 9 juin 2026, la SCPI AEW COMMERCES EUROPE a assigné la SAS FRAN-CLERMONT en référé aux fins de voir : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 14 avril 2026, - Au besoin, prononcer la résiliation du bail du 21 décembre 2023, - Ordonner l’expulsion de la société FRAN- CLERMONT [S] devenue occupante sans droit ni titre et tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la [Localité 4] publique et d'un serrurier, - Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu'il plaira à la Juridiction de Céans de designer, aux frais, risques et périls de la société FRAN-CLERMONT [S], et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, - Condamner la société FRAN-CLERMONT [S] à payer une somme provisionnelle de 112 967,87 euros à la SCPI AEW COMIVIERCES EUROPE, correspondent à la dette locative arrêtée prorata temporis au 14 avril 2026, date d’acquisition de la clause résolutoire, - Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à une somme calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 50 %, droits, charges et taxes en sus, et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux, par application de l’article 21.3 du bail, - Condamner la société FRAN-CLERMONT [S] au paiement provisionnel de ladite indemnité d’occupation à compter du 14 avril 2026, - Assortir toutes ces sommes de l’intérêt contractuel égal au taux légal majoré de 600 points de base avec un minimum de 10% l’an, à compter du 26 janvier 2026, date de la première mise en demeure de payer, - Ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel, - Ordonner l’imputation de tout éventuel règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 14 avril 2026, sur la dette d'indemnité d'occupation de la société FRAN-CLERMONT [S], - Condamner la société FRAN-CLERMONT [S] à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 13 mars 2026. A l’audience du 21 juillet 2026 à laquelle les débats se sont tenus, la demanderesse a repris le contenu de son assignation. La SAS FRAN-CLERMONT, régulièrement citée à étude, n’a pas constitué avocat. Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le juge est ainsi tenu de vérifier la régularité de sa saisine. Sur la demande aux fins de constat de résiliation de bail Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président statuant en référé peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s’il s'agit d’une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier. L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. A l’appui de sa demande, la SCPI AEW COMMERCES EUROPE produit notamment : - un bail commercial du 21 décembre 2023 ; - un décompte locatif arrêté au 20 mai 2026 et des pièces justificatives ; - un commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 mars 2026 ; - une mise en demeure du 14 avril 2026. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par la locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SAS FRAN CLERMONT [S] n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte.

Les conditions de la clause résolutoire sont ainsi remplies à son encontre, ce avec toutes conséquences de droit. Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 avril 2026 et d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision. Il convient également de condamner la SAS FRAN-CLERMONT [S] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

Le bail commercial prévoit, en son article 21.3 Occupation des lieux postérieurement à l’expiration ou à la résiliation du bail :

« Au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les locaux ne seraient pas restitués au bailleur au jour convenu, dans les termes du bail, le preneur ou ses ayants droits sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du dernier loyer annuel indexé majoré de 50 %, charges et taxes en sus ».

Or, la clause précitée, en ce qu’elle évalue forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, doit s’analyser en une clause pénale. Au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant l'application d'une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application (Cour d’appel de [Localité 5] – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de [Localité 6] – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501).

Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application de la clause précitée sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce, ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse.

À l’instar de la clause précitée, et pour les mêmes raisons, la majoration forfaitaire sollicitée par le bailleur de 600 points de base avec un minimum de 10 % l’an en cas de loyers impayés peut également être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes en paiement de pénalités.

Par conséquent, la SAS FRAN-CLERMONT [S] sera condamnée à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé (19 461,25 euros trimestriels), soit la somme mensuelle de 6 487,08 euros TTC à compter du 14 avril 2026, charges et taxes en sus et ce, jusqu’à la libération des lieux et sans qu’il n’y ait lieu à majoration dès lors que les conditions contractuelles alléguées à ce titre sont susceptibles le cas échéant d’être soumises au pouvoir modérateur du juge du fond.

Sur les demandes en paiement de provisions

Au vu des pièces et des motifs qui précèdent, il n’est pas sérieusement contestable que la SAS FRAN-CLERMONT [S] reste devoir la somme de 112 967,87 euros correspondent à la dette locative arrêtée au 14 avril 2026.

À l’instar de la clause précitée, et pour les mêmes raisons, la majoration forfaitaire sollicitée par le bailleur de 600 points de base avec un minimum de 10 % l’an en cas de loyers impayés peut également être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond. Elle ne sera donc pas appliquée au stade des référés.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS FRAN-CLERMONT [S] à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE la somme provisionnelle de 112 967,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2026, sans qu’il n’y ait lieu de fixer de majoration en référé.

Il y a également lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil et de dire que tout règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire s’imputera sur la dette d’indemnité d’occupation à défaut d’indication du débiteur.

Sur les frais et les dépens

La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la SAS FRAN-CLERMONT [S] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS FRAN-CLERMONT [S] supportera également les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 13 mars 2026.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties et la résiliation de plein droit du contrat à la date du 14 avril 2026,

En conséquence, DIT que la SAS FRAN-CLERMONT [S] sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux à usage de supermarché situés [Adresse 3] – [Adresse 4] à [Localité 3] appartenant à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE, ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée,

CONDAMNE la SAS FRAN-CLERMONT [S] à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé (19 461,25 euros trimestriels), soit la somme mensuelle de SIX MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS ET HUIT CENTIMES (6 487,08 €) TTC à compter du 14 avril 2026, charges et taxes en sus et ce, jusqu’à la libération des lieux et sans qu’il n’y ait lieu de fixer de majoration en référé,

CONDAMNE la SAS FRAN-CLERMONT [S] à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE, à titre provisionnel, la somme de CENT DOUZE MILLE NEUF CENT SOIXANTE-SEPT EUROS ET QUATRE-VINGT-SEPT CENTIMES (112 967,87 €) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mars 2026, sans qu’il n’y ait lieu de fixer de majoration en référé,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au légal échus dus au moins pour une année entière en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DIT que tout règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire s’imputera sur la dette d’indemnité d’occupation à défaut d’indication du débiteur,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

CONDAMNE la SAS FRAN-CLERMONT [S] à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS FRAN-CLERMONT [S] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 13 mars 2026,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,