Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00889 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F277

Minute : 26/ 504

JUGEMENT DU 16 Septembre 2026

AFFAIRE :

Organisme SILENE

C/

[J] [I]

Copies certifiées conformes Maître Sylvie DAVID Monsieur [J] [I] Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Maître Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Organisme SILENE sise 17 rue Pierre Mendès France - CS 70063 - 44602 SAINT NAZAIRE Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [J] [I] demeurant 48 rue Pitre Grenapin - 1er étage porte 8 - 44600 SAINT-NAZAIRE Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 06 mai 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00889

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 2013, l'OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [J] [I] un local à usage d’habitation situé 48, rue Pitre Grenapin, Porte n°08, Etage n°01 à Saint-Nazaire (44600), moyennant un loyer mensuel total et révisable de 430,44€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail stipule expressément en son article 4 que le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du tribunal en vue d'une résiliation judiciaire du bail. Le règlement intérieur signé le 19 février 2013 par le locataire rappelle dans son article 3 l'obligation d'adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

A compter du mois de janvier 2025, le bailleur a été saisi de plaintes du voisinage relatives aux troubles causés par Monsieur [J] [I]. Différents locataires évoquent notamment des nuisances sonores diurnes et nocturnes, des insultes et des menaces et une persistance des troubles malgré les appels aux forces de l’ordre.

Par courrier du 15 janvier 2025, l'OPH SILENE a adressé à Monsieur [J] [I], un rappel de ses obligations en tant que locataire, en visant le règlement intérieur.

Le bailleur ayant été saisi de nouvelles plaintes du voisinage, par courrier du 26 novembre 2025, il a mis en demeure le locataire de respecter ses obligations, de ne plus nuire à la tranquillité du voisinage et notamment de ne plus proférer de menaces et lui a rappelé le fait que toute nouvelle plainte pourrait amener à une procédure en résiliation de bail.

Au mois de décembre 2025, une des locataires à déposer plainte contre Monsieur [J] [I], ce dernier ayant dégradé sa porte d’entrée en portant de grands coups de pieds.

Le 4 décembre 2025, le bailleur a été destinataire d’une pétition signée par 14 locataires sollicitant son intervention pour mettre un terme aux troubles du voisinage causés par Monsieur [J] [I], évoquant notamment des nuisances sonores diurnes et noctures ainsi que des comportements agressifs et des menaces.

Par courrier en date du 9 décembre 2025, l’OPH SILENE a adressé à Monsieur [J] [I] une nouvelle mise en demeure de cesser les troubles évoqués par le voisinage et lui a demandé de se présenter dans ses locaux le 18 décembre 2025 afin de chercher une solution. Monsieur [J] [I] s’est présenté le 18 décembre 2025 et s’est engagé à ne plus provoquer de nuisances pour mettre un terme au conflit avec son voisinage.

Cinq locataires ont évoqués de nouvelles difficultés avec Monsieur [J] [I] sur les mois de janvier et février 2026.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2026 l'OPH SILENE a fait citer Monsieur [J] [I], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Nazaire afin de faire constater sur le fondement des articles 1729 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, l'inexécution fautive par ce dernier de ses obligations en qualité de locataire et d'obtenir : - le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ; - l'expulsion de Monsieur [J] [I] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ; l - a condamnation de Monsieur [J] [I] au paiement des sommes suivantes : - une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, et ce à compter de la résiliation du bail ; - 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - les entiers dépens.

A l'audience du 6 mai 2026, l'OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Au soutien de ses prétentions, il indique avoir reçu de nombreuses réclamations, plaintes ou courriels de plusieurs locataires décrivant de façon circonstanciée des comportements inadaptés de Monsieur [J] [I] et des proches qu’il reçoit. Les attestations et plaintes font état de très nombreuses nuisances sonores et tapages nocturnes, mais également de menaces et d’insultes et ce malgré des appels fréquents aux forces de l’ordre. Il constate que les agissements n’ont jamais cessé malgré ses différentes interventions et notamment les mises en demeure de cesser les troubles. Il indique que les troubles n’ont pas cessé malgré la délivrance de l’assignation.

Monsieur [J] [I], comparant en personne, ne conteste pas les faits lui étant reprochés, expliquant avoir rencontré des difficultés suite à sa perte d’emploi et avoir commencé à consommer de l’alcool de façon excessive, consommation qui a conduit aux agissements dénoncés. Il indique vouloir quitter les lieux et donner son préavis pour le 31 mai 2026, ne s’y sentant pas bien et étant entré dans un cercle vicieux qui amène à une réitération des faits, dès lors qu’il reconsomme de l’alcool. Il espère retrouver un emploi et reprendre pied.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

Par note en délibéré en date du 2 juillet 2026, l’OPH SILENE a indiqué que Monsieur [J] [I] n’avait ni quitté les lieux ni donné congé pour ce faire.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE, introduite postérieurement au 1er mars 2026, est recevable, car il est justifié du paiement de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts, conformément aux articles 62 et suivants du code de procédure civile modifiés suivant l’article 128 de la loi de finance n°2026-103 du 19 février 2026 et le décret n°2026-250 du 7 avril 2023 relatif à la contribution pour l’aide juridique.

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d'abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité. Il est par ailleurs constamment admis que l'obligation de jouissance paisible des lieux pèse aussi bien sur les locataires que sur les occupants de leur chef.

L'OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 19 février 2026, le règlement intérieur annexé au contrat de location signé le 19 février 2026, les différents courriers de mise en demeure qui ont été adressés au locataire, les nombreux courriers et attestations des différents locataires de l'immeuble ainsi que le dépôt de plainte déposé contre Monsieur [J] [I] .

Les différents témoignages des locataires, sont parfaitement concordants et décrivent des épisodes réitérés de nuisances sonores diurnes et nocturnes. Ils sont également plusieurs à évoquer des insultes et des menaces et la présence de personnes fortement alcoolisées. Ils indiquent par ailleurs que malgré les interventions des forces de l'ordre et du bailleur, les troubles ont continué. Ces déclarations proviennent d’au moins quatorze locataires différents et décrivent de façon circonstanciée des difficultés qui ont commencé à compter du mois de janvier 2025. Monsieur [J] [I] n’a pas réagi aux nombreux courriers qui lui ont été adressés par le bailleur et n’a pas tenu les engagements finalement pris lors du rendez-vous du 18 décembre 2025. Il ressort par ailleurs des débats que Monsieur [J] [I] reconnaît les faits qui lui sont reprochés, faisant le lien avec un mal être et une consommation excessive d’alcool, et que les troubles se poursuivent malgré l’engagement de la procédure en résiliation de bail, le locataire n’arrivant pas à sortir de ce qu’il qualifie lui-même de « cercle vicieux ».

Dès lors, il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [J] [I] est responsable de nombreuses nuisances qui causent, depuis leur entrée dans le logement de graves troubles aux conditions d'hébergement des autres résidents de l’immeuble.

Si ces agissements ne sont pas nécessairement tous le fait de Monsieur [J] [I], il est néanmoins responsable de l'attitude et des faits et gestes des personnes qu'il héberge ou reçoit à son domicile.

Au regard de la gravité des manquements dénoncés, qui n’ont toujours pas cessé malgré les interventions du bailleur et la délivrance de l'assignation, seul le départ de Monsieur [J] [I] permettra de résoudre les difficultés évoquées.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations du locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du présent jugement et d'ordonner l'expulsion du preneur des lieux qu'il louait, ainsi qu'il sera dit au dispositif, ce dernier n’ayant pas donné congé comme il s’y était engagé.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

L'OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Monsieur [J] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l'ancien locataire, ce jusqu'à la libération effective des lieux loués, ce dernier devenant du fait de la résiliation occupant sans droit ni titre du logement.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit compte tenu des délais d’ors et déjà prévus par la loi en matière d’expulsion locative.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 19 février 2013 entre l'OPH SILENE et Monsieur [J] [I] relatif au local à usage d'habitation situé au 48, rue Pitre Grenapin, Porte n°08, Etage n°01 à Saint-Nazaire (44600), ce aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à l'OPH SILENE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer augmenté des charges qu'il aurait payées en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu'à la sortie effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à l'OPH SILENE la somme de 150€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l'OPH SILENE ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts,

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 16 SEPTEMBRE 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Ingrid LABUSZEWSKI Estelle HAMON