Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1]

N° RG 26/00873 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F27A

Minute : 26/ 491

JUGEMENT DU 16 Septembre 2026

AFFAIRE :

Organisme SILENE

C/

[K] [D], [H] [W]

Copies certifiées conformes Organisme SILENE Madame [K] [D], Monsieur [H] [W] Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire Organisme SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Organisme SILENE sise [Adresse 3] représenté par Madame [V] [G], munie d’un pouvoir spécial __________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [K] [D], demeurant [Adresse 4] Comparant en personne

Monsieur [H] [W], demeurant [Adresse 4] Non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 06 mai 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026

JUGEMENT : REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00873

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2019, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [K] [D] et Monsieur [H] [W] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer révisable de 480,74€, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.402,87€, en visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 4]-Atlantique le 6 août 2025 par le bailleur.

Un second commandement de payer les loyers a été délivré aux locataires le 16 décembre 2025 pour une dette locative de 1.462,54€.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2026, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement pour défaut d’assurances en visant la clause résolutoire.

Par acte du 19 février 2026, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire : 1. constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 16 février 2026 ; 2. ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; 3. condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes : * la somme de 2.004,68€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2026, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ; * une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, soit la somme de 414,36€ augmenté des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ; * une somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; * aux entiers dépens en ce compris le coût des trois commandements et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D].

A l’audience du 6 mai 2026 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [V] [G], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.857,55€ arrêtée au 30 avril 2026. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement, les locataires ayant repris des paiements.

Monsieur [H] [W], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Madame [K] [D], comparante en personne, n’a pas contesté l’existence de la dette, ni son montant. Elle a indiqué vivre dans le logement avec son conjoint et leurs deux enfants. Elle a indiqué Elle a précisé qu’elle percevait le RSA et Monsieur des indemnités journalières. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais à hauteur de 50€ par mois.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE, introduite postérieurement au 1er mars 2026, est recevable, car il est justifié du paiement de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts, conformément aux articles 62 et suivants du code de procédure civile modifiés suivant l’article 128 de la loi de finance n°2026-103 du 19 février 2026 et le décret n°2026-250 du 7 avril 2023 relatif à la contribution pour l’aide juridique.

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 20 février 2026, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 6 août 2025 et l’assignation délivrée le 19 février 2026, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit. Les locataires n’ont pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur. Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 alinéa 3 et 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de 3 années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [K] [D] qui a comparu, a actualisé sa situation familiale et sociale. Il ressort du décompte versé aux débats que les locataires ont réglé leur dernière échéance de loyer. Compte tenu du montant de la dette, les locataires sont en capacité de procéder à son remboursement dans les délais légaux. Dès lors, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif et ce d’autant que le bailleur n’y est pas opposé. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 414,36€, augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette locative ayant diminué, Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D] seront condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 1.857,55€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des commandements en date des 15 mai 2025, 16 décembre 2025 et 13 février 2026, de l’assignation et de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 1er juillet 2019 entre l’OPH SILENE et Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D] relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], et ce à compter du 17 février 2026 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D] à payer à l’OPH SILENE la somme de 1.857,55€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 avril 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D] à se libérer de leur dette par mensualités de 50€ et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation solidairement due par Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D] à l’OPH SILENE sera équivalent au montant du loyer, soit la somme de 414,36€, augmenté des charges que les locataires auraient payées en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ; DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [K] [D] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 15 mai 2025, 16 décembre 2025 et 13 février 2026, de l’assignation et de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 16 SEPTEMBRE 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX I. LABUSZEWSKI DE LA PROTECTION E. HAMON