Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1]

N° RG 26/00631 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F2LA

Minute : 26/ 484

JUGEMENT DU 16 Septembre 2026

AFFAIRE :

Société CISN

C/

[Z] [S]

Copies certifiées conformes Maître Lionel GOURVENNEC Maître Pierre GENDRONNEAU Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire Maître Lionel GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société CISN sise [Adresse 3] Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [Z] [S] demeurant [Adresse 4] Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 06 mai 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2026

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00631

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2016, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommée SA HLM [Adresse 5], a donné à bail à Madame [Z] [S] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de427,92€, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 1er juillet 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un nouveau commandement de payer les loyers à hauteur de 831,93€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 17 février 2026, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Madame [Z] [S] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire : 1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 16 novembre 2025, 2 - à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement du preneur à ses obligations au visa de l'article 1728 du code civil ; 3 - ordonner l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; 4 - condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes : * la somme de 1.864,55€ à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 9 février 2026, avec intérêt au taux légal sur la somme de 831,93€ à compter du 15 septembre 2025, date du commandement de payer ; * les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ; * une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 16 novembre 2025 ; * la somme de 1.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; * aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 24 avril 2026. Les éléments d’informations transmis concernant la situation de Madame [Z] [S] ont pu être évoqués contradictoirement à l’audience.

A l’audience du 6 mai 2026 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.445,35€ arrêtée au 30 avril 2026. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, la locataire n’ayant rien versé depuis le mois de mai 2025. Il a précisé que les APL étaient maintenues.

Madame [Z] [S], assistée par son avocat, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a sollicité l’octroi de délais sur 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué percevoir l’AAH et s’être retrouvée en difficultés suite à une arnaque sentimentale. Elle a déclaré avoir mis en place un suivi social et réfléchir à la mise en place d’une MASP.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES, introduite postérieurement au 1er mars 2026, est recevable, car il est justifié du paiement de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts, conformément aux articles 62 et suivants du code de procédure civile modifiés suivant l’article 128 de la loi de finance n°2026-103 du 19 février 2026 et le décret n°2026-250 du 7 avril 2023 relatif à la contribution pour l’aide juridique.

L’action de la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable, car la citation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 18 février 2026, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 1er juillet 2025 et l'assignation délivrée le 17 février 2026, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [Z] [S] a actualisé sa situation sociale et financière. Il ressort des éléments versés au dossier que bien que les APL soient maintenues, la locataire n’a procédé à aucun règlement même partiel depuis bientôt une année. Dès lors, en l'absence de tout paiement depuis le mois de mai 2025, il n’est pas possible d’accorder des délais à la locataire, les conditions posées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 16 novembre 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par Madame [Z] [S] jusqu'à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 447,68€ (422,20€ pour le logement et 25,48€ pour la dépendance), augmentée des charges qu'elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n'appelant aucune critique et la dette n'étant pas contestée, Madame [Z] [S] sera condamnée à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.364,54€, selon décompte arrêté le 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 15 septembre 2025, de l’assignation et de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 12 octobre 2016 entre la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES et Madame [Z] [S] au 16 novembre 2015 et DIT que Madame [Z] [S] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés « [Adresse 6] [Adresse 9] à [Localité 3], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [Z] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à payer à la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.364,54€, au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à payer à la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 447,68€ (422,20€ pour le logement et 25,48€ pour la dépendance), augmenté des charges qu'elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er mai 2026 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) - [Adresse 10], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES de ses autres demandes ;

DÉBOUTE Madame [Z] [S] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2025, de l’assignation et de la contribution pour l’aide juridique prévue par l’article 1635 bis Q du code général des impôts.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 16 SEPTEMBRE 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX I. LABUSZEWSKI DE LA PROTECTION E.HAMON