Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01694 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QZIB du 15 Septembre 2026

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2] c/ [R] [S]

Copie exécutoire délivrée à

Me Clément DIAZ Me Frédéric PIAZZESI

l’an deux mil vingt six et le quinze Septembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 13 Octobre 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sis [Adresse 2] Représenté par son syndic en exercice RI SYNDIC [Adresse 3] [Localité 3] Rep/assistant : Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Monsieur [R] [S] [Adresse 4] [Localité 4] AUTRICHE Rep/assistant : Me Frédéric PIAZZESI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 26 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, M. [D] [S] aux fins de condamnation à : - lui transmettre les documents suivants sous astreinte journalière de 500 euros ;

- période 1 : intervention architecte DPLG/ [U] [N] : * assurance dommages ouvrage ; * devis, marchés manquants comprenant le descriptif des travaux validés ; * attestation d'assurance des entreprises mandataires et sous-traitantes ; * ensemble factures fournitures/Pose validées inclus TS.

- période 2 : intervention architecte DPLG/[J] [V] : * assurance dommages ouvrage ; * contrat de M. [V] définissant sa mission, attestation d'assurance ; * plans, coupes, détails projets des deux niveaux exécutés ; * appel d'offre, descriptif détaillé des travaux, devis et marchés établis ; * devis, marchés manquants comprenant le descriptif des travaux validés ; * attestations assurance des entreprises mandataires et sous-traitantes ; * pv de chantier ; * ensemble factures fournitures/Pose validées inclus TS ; * contrat et attestation d'assurance du BET et ou bureau de contrôle ; * attestation ingénieur béton armé de non atteinte à la structure ds lieux ; * détail coupe planchers: chape, isolation, planchers chauffants, notes calculs report de charges, validées par BET ; * rapport d'analyse travaux de l'archictecte viennois M.[B] [E] du 17 janvier 2024.

- période 3 intervention architecte DPLG/ [I] [Z] : * assurance dommages ouvrage ; * contrat de M.[Z] définissant sa mission, attestation d'assurance ; * plans, coupes, détails projets des deux niveaux exécutés ; * appel d'offre, descriptif détaillé des travaux, devis et marchés établis ; * devis, marchés manquants comprenant le descriptif des travaux validés ; * attestations assurance des entreprises mandataires et sous-traitantes ; * pv de chantier ; * ensemble factures fournitures/Pose validées inclus TS ; * contrat et attestation d'assurance du BET et ou bureau de contrôle ; * attestation ingénieur béton armé de non atteinte à la structure ds lieux ; * détail coupe planchers: chape, isolation, planchers chauffants, notes calculs report de charges, validées par BET.

- à cesser tous travaux dans son appartement situé dans l'immeuble [Adresse 6] et ce sous astreinte journalière de 1000 euros à compter de la signification de l'ordonnance; - à remettre en état les lieux dans leur état initial tel que l'appartement était avant les travaux et enlever le monte-charge sous astreinte journalière de 1000 euros à compter de la signification de l'ordonnance ; - préciser qu'il devra préalablement transmettre à l'architecte de la copropriété toutes les informations techniques justifiant que les travaux repris sont uniquement destinés à la remise en état du bien et que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de cet architecte ; - condamnation à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux du commissaire de justice des 17 février, 18 mars et 25 avril 2025.

À l'audience du 26 juin 2026, il a maintenu ses demandes.

M. [D] [S], dans ses conclusions en réponse déposées à l'audience demande : - à titre principal, le rejet des demandes ; - à titre subsidiaire, de constater l'existence de contestations sérieuses ; - en conséquence se déclarer incompétent ; - en tout état de cause condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] expose que Monsieur [S], copropriétaire, a obtenu un permis de construire en 2021, que s'agissant d'un bâtiment historique protégé, les travaux sont soumis au contrôle de la direction générale des affaires culturelles et à celui de l'architecte de l'immeuble mais que ce dernier a procédé à un changement intempestif d'architectes, qu'il a mis au mandat de Mme [N] architecte de la copropriété et qu'il a repris ses travaux le 13 septembre 2023 en prétextant qu'il s'agissait de travaux d'ordre privatif sans en justifier. Il ajoute que sa mise en demeure d'arrêter ses travaux est demeurée vaine et qu'il a obtenu plusieurs ordonnances sur requête en raison de la poursuite de ces derniers sans aucun contrôle d'un architecte notamment de celui de la copropriété. Il ajoute que le commissaire de justice s'est présenté sur les lieux le 17 février 2025 puis le 20 mars 2025 et le 25 avril 2025, que plusieurs documents détaillant les travaux effectués lui ont été demandés en vain afin de poser un constat des travaux réalisés des mesures propres à y remédier et qu'il a besoin de ces pièces afin de vérifier la nature des travaux réalisés car ils génèrent de nombreux troubles et dommages dans l'immeuble et que les dalles ont été touchées.

Monsieur [S] fait valoir de son côté qu'il a obtenu un permis de travaux en janvier 2021, que ses travaux ne portaient pas sur la structure de l'immeuble, que Madame [N], architecte de la copropriété a imposé des travaux non nécessaires et qu'il a mis un terme à sa mission le 11 juillet 2022 après plus d'un an de travaux. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires par l'entremise de son conseil syndical n'a eu pour seul objectif que de nuire au déroulement de son chantier en faisant preuve d'une ingérence injustifiable, qu'il dispose de toutes les informations nécessaires sur les travaux notamment les plans et les rapports structures, que depuis 2022 les travaux de démolition ont été réalisés et que les travaux qui se sont poursuivis, ont consisté en un aménagement intérieur,que la structure du bâtiment et les parties communes n'ayant pas été affectées. Il ajoute qu'une expertise judiciaire a été ordonnée dans le cadre du conflit l'opposant à Madame [N], que l'ensemble des pièces ont été transmises au conseil syndical et que le juge des référés est incompétent pour juger de l'opportunité de produire les pièces sollicitées en la présente instance.

En l'espèce, l'article 7 du règlement de copropriété, prévoit “que chaque propriétaire modifie comme bon lui semble la distribution intérieure de son appartement, sans pour cela apporter la moindre modification à la porte d'entrée et aux cloisons de leur palier. En cas de percement de gros murs ou de tous travaux pouvant porter atteinte à la solidité de l'immeuble, ils devront être exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les vacations seront à sa charge ; il sera responsable de touts affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux”.

Il ressort des pièces produites aux débats que M. [S] propriétaire d'un appartement au sein de la copropriété [Adresse 8] à [Localité 5], bâtiment inscrit aux monuments historiques, a entrepris des travaux de rénovation de son appartement suite à l'obtention d'un permis qui lui a été délivré par la commune le 8 janvier 2021.

Il est constant que Madame [N] architecte de l'immeuble est intervenue aux fins de contrôle et de suivi des travaux mais que Monsieur [S] a mis un terme à sa mission le 12 juillet 2022 au motif qu'elle lui avait imposé des travaux non nécessaires et que ses travaux d'ordre privatif ne portaient aucune atteinte à la solidité de l'immeuble.

Les travaux se sont poursuivis en présence de deux autres architectes Messieurs [V] puis de [Z] choisis par Monsieur [S].

Il est constant qu'un litige est survenu entre les parties sur la poursuite de ces travaux hors la présence de l'architecte de l'immeuble Madame [N], le syndicat des copropriétaires ayant obtenu trois ordonnances sur requête en 2025 aux termes desquelles un commissaire de justice a été désigné aux fins de visiter les lieux, décrire les travaux et à se faire remettre des documents relatifs aux travaux en cours (devis, marchés signés, factures, attestations d'assurance, plans, note de calcul et note d'un BET structure/ingénieur béton armé).

Il est constant que le commissaire de justice n'a pas pu accomplir sa mission les 17 février 2025 et 28 mars 2025 en l'état du refus de laisser pénétrer dans l'appartement, Monsieur [M] président du conseil syndical, lequel ne figurait pas dans l'ordonnance.

Le 25 avril 2025, le commissaire de justice a pu pénétrer dans l'appartement et a procédé à un examen des travaux en cours. Il a précisé cependant que les documents détaillant ces derniers ne lui avaient pas été remis.

Il ressort d'un courrier de Madame [N], architecte de la copropriété, en date du 9 novembre 2023 que la copropriété est inquiétée par l'emploi constant d'outils prohibés notamment un marteau-piqueur, qu'elle a sollicité à plusieurs reprises un rendez-vous sur le site sans succès et qu'il a été constaté dans l'appartement, l'existence d'une chape armée en cours de mise en œuvre sur une grande moitié du séjour, que Monsieur [V], architecte a précisé faire exécuter une simple chape légère car celle existante est d'après ses dires, cassée et qu'une autre chape est en cours de séchage dans une autre zone.

Dans un second rapport du 19 août 2025, Madame [N] indique que les documents visés dans l'ordonnance du 20 mars 2025 n'ont toujours pas été communiqués et qu'il est nécessaire de procéder à la vérification de l'état de la structure des planchers entre les lots de Messieurs [S] et [Q] et la SCI BELLERIVE si nécessaire par une entreprise spécialisée ou un bureau d'études.

Une expertise judiciaire a été ordonnée par une ordonnance du 13 octobre 2025 à la demande de Madame [N] et ce au contradictoire de Monsieur [S], cette dernière étant en cours.

Le 18 novembre 2025, le conseil de M. [S] a adressé par courrier au syndic, le rapport d'un ingénieur béton, la demande de permis de construire, l'arrêté de permis de construire, le plan de restructuration de la mezzanine par le BET 75, l'attestation du BET 75 et celle du BET BERTULLI.

Le défendeur fait valoir que la seule difficulté survenue sur son chantier était relative à la mise en place d'un ragréage au sol, réalisé sur la dalle d'origine, que sa mise en oeuvre souhaitée par Mme [N] s'est révélée impossible et qu'une solution alternative a été mise en place consistant en une structure en bois léger et collée à la dalle.

M. [S] par l'intermédiaire de son conseil, a adressé par courrier du 3 décembre 2025, un croquis de la structure et un descriptif des travaux. Il expose qu'en l'absence de retour du syndic, il a fait procéder à la pose de la structure en bois.

Le 12 décembre 2025, le syndic a répondu que certains des documents sollicités étaient toujours manquants.

Le même jour, M. [S] a répondu avoir transmis les documents demandés en précisant que Madame [N] pouvait venir visiter les lieux pour inspecter la structure. Il lui a adressé les attestations d'assurances des entreprises.

S'agissant en premier lieu, de l'assurance dommages ouvrage, force est de relever que la justification d'une assurance dommages ouvrages peut être exigée si la nature des travaux de construction de rénovation lourde le requiert et que le juge des référés, ne peut juger, sauf évidence, de l'opportunité de souscrire une telle assurance.

Or, force est de relever en l'espèce, qu'un litige oppose les parties sur la nature des travaux réalisés depuis plusieurs années et que le défendeur verse un rapport du 29 juillet 2020 du BET ATELIER 75, mentionnant que le projet consiste en la suppression partielle de la mezzanine située au-dessus séjour et à sa révision complète et que cette suppression ne présente aucune modification de la structure existante et n'affecte pas la vulnérabilité sismique du bâtiment.

Il produit en outre, un rapport de visite du BET BERTULLI du 14 novembre 2025, décrivant l'absence de désordres structuraux dans l'appartement et que les structures porteuses n'ont pas été affaiblies ni par des démolitions de murs porteurs ni par la présence de charges anormales sur les planchers. Il ajoute qu'en l'état actuel des travaux, ces derniers ne sont pas de nature à affaiblir la solidité générale de l'édifice. Dès lors, la demande formée à ce titre n'apparait pas fondée.

S'agissant des autres documents sollicités, force est de considérer au vu du litige opposant les parties depuis plusieurs années sur les travaux réalisés par le défendeur au sein de son appartement notamment suite à la cessation de la mission de Mme [N], architecte de la copropriété, décidée par M. [L], des documents qui ont été sollicités à plusieurs reprises et de l'absence d'éléments suffisamment précis sur ceux qui ont ou non déjà été transmis, que le syndicat des copropriétaires [Y] [W] justifie d'un motif légitime à obtenir l'obtention des documents suivants : les devis et marchés comprenant le descriptif des travaux réalisés, les attestations d'assurance des entreprises qui sont intervenues sur le chantier, les plans, coupes, détail des projets des deux niveaux et des coupes planchers, chape et isolation exécutés sous le contrôle de Messieurs [V] et [Z], architectes ainsi que les plans et notes de calcul du BET Structure/ ingénieur béton armé et leur attestation d'assurance respective.

Toutefois, s'agissant des autres pièces réclamées à savoir les contrats des architectes souscrits, les appels d'offres, les PV de chantier et les factures des fournitures, force est de considérer que le demandeur ne justifie pas d'un motif légitime à obtenir leur communication, au vu de seuls éléments produits.

En conséquence Monsieur [S] sera condamné à lui communiquer les devis et marchés comprenant le descriptif des travaux réalisés, les attestations d'assurance des entreprises qui sont intervenues sur le chantier, les plans, coupes et détails des projets des deux niveaux et des coupes, planchers chape et isolation exécutés sous le contrôle des architectes Messieurs [V] et [Z] ainsi que les plans et notes de calcul du BET STRUCTURE/ingénieur béton sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours.

Le surplus de la demande sera rejeté.

Sur la demande d'arrêt de travaux et de remise en état des lieux :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite un arrêt des travaux et la remise en état des lieux au motif que les travaux réalisés par le défendeur génèrent de nombreux troubles et dommages dans l'immeuble, qu'il a procédé à des travaux de démolition et de réfection de la dalle sans autorisation de l'assemblée générale et ce sans le contrôle de l'architecte de l'immeuble.

Bien que le syndicat des copropriétaires argue de l'urgence de la situation, force est de relever que les travaux litigieux ont débuté il y a environ cinq ans.

De plus, il ne produit au soutien de sa demande qu'un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 3 juillet 2024 soit il y a plus de deux ans décrivant des désordres dans l'appartement de Monsieur [Q] situé en dessous notamment des fissures en divers endroits outre un second procès-verbal de constat du 1er octobre 2025 décrivant d'importants bruits ainsi que des vibrations sans aucune autre précision sans justifier avec l'évidence requise en référé des dommages causés aux parties communes.

Bien qu'il verse les courriers adressés par Monsieur [Q], au syndic de l'immeuble le 30 septembre 2025 faisant état de la reprise des travaux dans des conditions désastreuses et des désordres affectant les éléments structurels de l'immeuble, force est de relever qu'il n'est versé aucune pièce probante corroborant ses dires et que M. [S] justifie avoir fait dresser un procès-verbal de constat par huissier de justice dans son appartement le 2 décembre 2020, décrivant que l'appartement présentait déjà divers désordres.

Il ressort en outre d'un rapport de visite du BET BERTULI du 14 novembre 2025, l'absence de désordres structuraux dans l'appartement et que les structures porteuses n'ont pas été affaiblies ni par des démolitions des murs porteurs ni par la présence de charges anormales sur les planchers. Il ajoute qu'en l'état actuel des travaux, ces derniers ne sont pas de nature à affaiblir la solidité générale de l'édifice.

Enfin il ressort de la note de l'expert judiciaire [A] du 3 février 2026, désigné dans le cadre du litige opposant Madame [N] à M. [S] que selon les constatations effectuées lors de la réunion d'expertise, les travaux en cours au sein de l'appartement sont globalement en phase d'achèvement, seuls certains éléments demeurant inachevés au niveau de la mezzanine qui ne comprend pas de garde corps.

Dès lors, force est de considérer au vu des seuls éléments produits et de l'état d'avancement des travaux qui sont quasiment achevés à ce jour, que le trouble manifestement illicite allégué par le syndicat des copropriétaires n'est pas caractérisé.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

Au vu des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et chaque partie supportera ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà,

CONDAMNONS M.[D] [S] à communiquer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] les documents suivants: les devis et marchés comprenant le descriptif des travaux réalisés, les attestations d'assurance des intervenants sur le chantier, les plans, coupes, détail des projets des deux niveaux et des coupes planchers, chape et isolation exécutés sous le contrôle de Messieurs [V] et [Z] architectes, ainsi que les plans et notes de calcul du BET Structure/ ingénieur béton et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 60 jours ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'arrêt des travaux et de remise en état des lieux formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge de ses dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS