Demande d'un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une atteinte à la propriété ou à la jouissance d'un lot

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE M I N U T E (Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. [J] c/ [B] [L], Syndic. de copro. [Adresse 1] N°26/730 Du 11 Septembre 2026 4ème Chambre civile N° RG 23/00886 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OXBK

Grosse délivrée à la SCP BERARD & NICOLAS Me Frédéric CARREZ Me India FOURNIAL

expédition délivrée à

le

mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du onze Septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame SANJUAN PUCHOL Assesseur : Madame VALAT Assesseur : Madame VALLI Greffier : Madame KALO.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Septembre 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. [J] représentée par son gérant Monsieur [Z] [D] y demeurant audit siège [Adresse 2] [Localité 2] / FRANCE représentée par Me Frédéric CARREZ, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

Mme [B] [L] [Adresse 3] [Localité 3] / France représentée par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndicat des copropriétaires de la Villa [Adresse 4] représenté par Monsieur [H] [R] es qualité de syndic de la copropriété demeurant professionnellement [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 3] / France représentée par Me India FOURNIAL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [N] [L] était seule propriétaire, pour en avoir hérité, d'une villa située [Adresse 6] à [Localité 4], dénommée [Adresse 1], mise en copropriété et divisée en plusieurs lots en 1975 avec établissement d'un règlement de copropriété du 21 décembre 2009 avec plan descriptif et modificatif du 15 mars 2011.

En 2019, Mme [L] restait propriétaire de trois lots, - l'un constituant sa résidence principale, sans précision du numéro du lot - Le lot 8 constitué d'un appartement au rez de chaussée d'une surface de 127 m² et les lots accessoires et - Le lot 9, un appartement de 60m² au 1er étage et les lots accessoires

Elle était alors syndic bénévole de la copropriété.

Le 21 août 2019, les consorts [D], après avoir visité l'immeuble, ont établi une offre d'achat en date du 29 août 2019 pour les lots et conditions suivantes : * Appartement de 120m² loi carrez, - Jouissance privative d'un jardin de 150m², - Emplacement de parking de 32m² (lot n°8) - Cave (lot n°4) - Moitié de la resserre entresol (moitié du lot n°12) - Le tout au prix de 780.000 € net vendeur dont 10.000 € TTC de frais d'agence inclus mis à la charge du vendeur. Il était prévu : " le vendeur prend à sa charge le ravalement des façades de la Villa [Adresse 4] ".

Cette offre d'achat a été acceptée par Madame [N] [L], venderesse, le 31 août 2019. Les consorts [D] se sont fait substituer dans l'acquisition de ce bien immobilier par la SCI [J] dont ils sont les uniques associés.

Un acte sous seing privé portant compromis de vente a alors été signé par Mme [N] [L], venderesse, et la SCI [J], acquéreuse, signé par la SCI [J] le 24 septembre 2019 et par Madame [L] le 06 octobre 2019. Les parties ont notamment convenu : - De la vente du lot n°4 de la copropriété ; - De la vente du lot n°8 de la copropriété comprenant : o Un appartement sis au Rez-de-Chaussée surélevé de l'immeuble ; o La jouissance privative d'un jardin figurant sur le plan sous le n°4 (couleur violet foncé) du modificatif à l'état descriptif de division du 15 mars 2011 ; o La jouissance privative d'un emplacement de parking figurant au plan sous la référence P1 (couleur gris) du modificatif à l'état descriptif de division du 15 mars 2011 ; o Et les 350 millièmes de la propriété du sol et des parties communes. - La conservation à la charge du vendeur des travaux votés par l'assemblée générale des copropriétaires jusqu'à la date de l'acte sous seing privé (page 19) ; - La prise en charge par le vendeur des travaux de ravalement des façades (page 19) ; - La séquestration à l'acte authentique par le vendeur à la somme de 11.000 € correspondant à la part des lots vendus " pour le cas où l'assemblée viendrait à retenir un devis " (page 19 de l'acte de vente sous seing privé).

Entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte définitif, Madame [L] aurait fait édifier, dans le jardin partie commune de la copropriété, un agrandissement d'une jardinière préexistante séparative qui servait de séparation entre le jardin commun dont elle a la jouissance privative qui correspond au lot n°5 de la copropriété (couleur rose) et le jardin, partie commune mais qui relève de la jouissance privative de l'appartement vendu à la SCI [J], correspondant au lot n°4 (couleur bleu foncé).

Estimant que la jardinière aurait été établie en dehors des limites indiquées sur le plan joint à l'état descriptif de division, et qu'elle empiéterait ainsi de 60 cm sur la partie séparative en partie basse et 180cm en partie haute au détriment de surface allouée à la SCI [J], elle a fait établir un constat d'huissier le 8 février 2021 puis un nouveau constat le 6 janvier 2022.

Postérieurement à la signature du compromis de vente sous seing privé le 6 octobre 2019, par une assemblée générale extraordinaire du 04 décembre 2019 à laquelle ne participait pas la SCI [J] qui n'était pas encore copropriétaire, la copropriété " [Adresse 7] " a décidé, comme elle l'avait envisagé, de faire procéder à la réfection des façades de l'ensemble de la copropriété pour un prix de 28.977,19 €. L'acte de vente notarié a été signé le 20 décembre 2019, en reprenant les modalités de le compromis dans lequel il était stipulé que " le vendeur supportera la charge des travaux votés lors de celle-ci ". Il était également mentionné expressément que le ravalement des façades avait été voté pour un montant total de 28.977,19 € et que les parties reconnaissaient avoir été averties que l'exécution des conventions demeurerait inopposable au syndicat des copropriétaires et que par suite des demandes du syndic seraient formulées auprès du copropriétaire en place à ce moment-là et qu'il appartiendrait donc aux parties d'effectuer directement entre elles les comptes et remboursements nécessaires.

L'acte notarié a prévu que le vendeur versait le jour de la signature de l'acte à l'acquéreur par le biais de la comptabilité du notaire et par prélèvement sur le prix de vente, la somme de 11.011,33 € représentant la quote-part dans les travaux votés mais non encore appelée, correspondant au lot vendu.

Après prise de possession des lieux et réalisation des travaux de ravalement des façades par la copropriété, la SCI [J] s'est aperçue que certains éléments des façades de la Villa [Adresse 4] (balustres de la terrasse, auvent bois et maçonneries du rez-de-jardin) n'avaient pas été ravalés, comme l'a également relevé l'huissier dans ses constats. Compte tenu de ces différentes irrégularités, la SCI [J] s'est rapprochée à plusieurs reprises de Mme [N] [L], d'une part en sa qualité de venderesse, d'autre part et surtout en sa qualité à l'époque de syndic bénévole de la copropriété, et plusieurs courriers ont alors été échangés entre la SCI [J] et Mme [L], soit directement, soit par l'intermédiaire de leurs conseils respectifs.

C'est dans ces conditions, qu'à défaut de réponse positive de Mme [L], la SCI [J] a mis en demeure Mme [L] par l'intermédiaire de son conseil selon un courrier recommandé du 28 juillet 2021, et qu'elle s'est également rapprochée par la suite directement de la copropriété et du nouveau syndic de copropriété, Monsieur [H] [R], désigné par une assemblée générale en date du 12 juillet 2021 en remplacement de Mme [N] [L].

Les questions relatives au muret et à la limite de propriété entre les deux jardins à jouissance privative du rez-de-chaussée, à la délimitation et à l'emplacement des parkings et aux prestations dues ou non au titre du ravalement des façades précédemment réalisé auraient ainsi été évoquées à plusieurs reprises à l'occasion des assemblées générales de la copropriété. Le nouveau syndic de la copropriété, Monsieur [R], a répondu le 14 novembre 2022 à un courriel de la SCI [J] de la manière suivante : " Nous ne prendrons pas à notre charge des sujets antérieurs. (…) Sur le sujet du ravalement, il vous a été écrit à moultes reprises. Enfin et concernant les limites, il nous semble avoir été suffisamment précis. La limite privée entre deux fonds intéresse les propriétaires intéressés. La question est : y a-t-il préjudice collectif ? non. Donc ce sujet sera pour notre part clos. La limite avec les parties communes, est-elle, à l'opposé de notre ressort, et nous avons bien indiqué que ce sujet serait repris (…)"

Par actes de commissaire de justice en date des 21 et 22 février 2023, la SCI [J] a fait assigner Mme [L] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Nice.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 février 2025, la SCI [J] demande au tribunal de : Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 Vu le règlement de copropriété et l'état descriptif de la copropriété Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 04 décembre 2019 Débouter Madame [N] [L] des irrecevabilités qu'elle soulève et déclarer les demandes présentées par la SCI [J] parfaitement recevables A TITRE PRINCIPAL, SUR LES LIMITES SEPARATIVES : - Ordonner à Madame [N] [L], à ses frais, de détruire la jardinière construite en fraude des droits de la SCI [J] sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir. - Ordonner à Madame [N] [L], à ses frais, de déplacer chacun des parkings P2, P3, P4 et P1 de 55 cm en réduisant la largeur du passage piéton commun à 1m 20, conformément au bornage, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir - Ordonner au syndicat de la copropriété [Adresse 7] représenté par son syndic es qualité de prendre toutes les mesures nécessaires afin de fixer et de respecter et de faire respecter les limites séparatives entre les parties communes des parkings à usage privatif, conformément au bornage et à l'état descriptif de division modifiée. - Ordonner au syndicat de la copropriété [Adresse 8] représenté par son syndic es qualité de veiller à la destruction de la jardinière. A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LES LIMITES SEPARATIVES : - Ordonner au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] [Adresse 10], représenté par son syndic de copropriété : o De convoquer une assemblée générale des copropriétaires qui devra se tenir dans les 3 mois du jugement à intervenir o De fixer l'ordre du jour de cette assemblée générale de la manière suivante : o Délimitation entre les jardins à jouissance privative entre les lots 4 et 5 o Vérification du positionnement de la jardinière construite et installée à l'initiative de Madame [N] [L] titulaire du droit de jouissance privative sur le jardin commun lot n°5 o Vérification des limites séparatives entre les parkings et le passage commun o Ordonner au syndic de copropriété de proposer à l'assemblée générale des copropriétaires de prendre toute mesure de nature à préserver les droits privatifs de chacun des copropriétaires. A TITRE PRINCIPAL, SUR LES TRAVAUX DE RAVALLEMENT DES FACADES : - Ordonner au syndicat de la copropriété "la Villa [Adresse 4]" représentée par son syndic es qualité de faire procéder aux travaux de ravalement du soubassement de la terrasse (rez-de-jardin), des balustres de l'escalier menant à la terrasse du logement propriété de la SCI [J] et de l'auvent bois lambrissé vernis au-dessus de la terrasse, conformément à la délibération de l'assemblée générale du 4 décembre 2019, aux frais de la copropriété telle qu'elle était composée à la date du 4 décembre 2019, date de l'assemblée générale qui a décidé la réalisation des travaux de ravalement. A TITRE SUBSIDIAIRE, SUR LES TRAVAUX DE RAVALLEMENT DES FACADES : - Autoriser la SCI [J] à faire réaliser les travaux de ravalement du soubassement de la terrasse (rez de jardin), des balustres de l'escalier menant à la terrasse du logement propriété de la SCI [J] et de l'auvent en bois lambrissé vernis au-dessus de la terrasse, aux frais de Madame [N] [L] - Condamner Madame [N] [L] à payer à titre provisionnel à la SCI [J] la somme de 12.760 € TTC correspondant au coût provisionnel des travaux. EN TOUTE HYPOTHÈSE : - Condamner Madame [N] [L] à payer à la SCI [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts résultant du trouble anormal de jouissance causé par la construction et l'implantation de la jardinière sur la partie commune de la copropriété à jouissance privative de la SCI [J]. - Condamner Madame [N] [L] à payer à la SCI [J] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour réticence dolosive au titre de son refus de détruire la jardinière.

- Condamner Madame [N] [L] à payer à la SCI [J] pour manquement à son obligation de loyauté et de réticence dolosive au titre des travaux de ravalement des façades une nouvelle somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts - Condamner Madame [N] [L] à payer à la SCI [J] la somme de 6.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. - Condamner Madame [N] [L] aux frais et dépens d'instance.

La SCI [J] rappelle que les fins de non-recevoir relèvent de la compétence du juge de la mise en état, et qu'à défaut d'avoir saisi le juge de la mise en état d'incident afin de purger les irrecevabilités et autres exceptions, la défenderesse est irrecevable à les soulever directement devant le juge du fond. Elle s'oppose à toute irrecevabilité de ses demandes notamment au titre d'une clause de renonciation prévue au contrat de vente ; elle retient notamment que la venderesse a modifié les lieux entre le compromis et la réitération de la vente, et que ces modifications sont un signe de mauvaise foi. La SCI [J] affirme tirer des documents de l'état descriptif de division et de l'acte de vente pour indiquer que la venderesse a empiété sur son droit d'usage à titre privatif de la portion de terrain, et des parkings. Il réclame l'indemnisation des préjudices qu'il a subi de ce fait imputable à Mme [L]. Il reproche que le ravalement de façade, voté et dont le coût était à la charge du vendeur a été finalement incomplet et indique que l'acquéreur a dû finalement payer une partie du ravalement. Elle rappelle que Mme [L] était à l'époque syndic bénévole de l'immeuble et qu'elle ne pouvait rien ignorer des travaux votés et effectués. La SCI [J] demande l'indemnisation pour réticence dolosive et manquement à l'obligation de loyauté.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [L] demande au tribunal de : Vu les articles 9, 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 ; Vu la clause de renonciation à recours de l'acquéreur contre le vendeur insérée dans l'acte authentique de vente, - Débouter la demanderesse de ses demandes, l'acquéreur ayant accepté en pleine connaissance de cause les lieux en leur état actuel et ayant renoncé dans l'acte de vente à tous recours contre le vendeur ; - Juger l'action mal dirigée, comme sollicitant la condamnation d'un copropriétaire à intervenir sur des ouvrages communs indispensables à l'organisation de la copropriété ; - Renvoyer la demanderesse à soumettre ses demandes aux assemblées générales de copropriété ; - Juger que la demanderesse n'établit pas une restriction ou une diminution de la jouissance de ses lots et droits et la débouter de l'intégralité de ses demandes comme mal fondées en droit comme en fait ; - La débouter de ses demandes de dommages-intérêts, le copropriétaire n'étant pas gestionnaire des parties communes et le préjudice allégué étant inexistant ; - Condamner la SCI [J] à payer à [N] [L] la somme de 6.000,00 € en application article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens.

Elle soutient que les demandes de la SCI [J] sont irrecevables d'une part à cause de la clause de renonciation à tout recours prévue à l'acte de vente, d'autre part parce que la demanderesse a fondé son action sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sans avoir pourtant soumis ses revendications au vote des assemblées générales des copropriétaires, ce qui est d'ordre public, enfin et de dernière part, les demandes de démolition d'une partie commune ne peuvent être dirigées contre un copropriétaire. En ce qui concerne les demandes liées à l'assiette du droit de jouissance et des parkings doivent être rejetées car l'acte vise une surface approximative, l'acquéreur a visité les lieux et connaissait ainsi la consistance et la disposition des lieux. Enfin, le ravalement a été effectué selon le devis soumis au vote et tout complément de travaux doit être soumis au vote de la copropriété. La clause de renonciation a tout recours doit donc être appliquée. Enfin, Mme [L] conteste l'existence d'un préjudice indemnisable.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a constitué avocat mais n'a pas conclu, ni communiqué de pièces, et aucun autre avocat ne s'est constitué en remplacement.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

A l'issue des débats la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 prorogé au 11 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'exception d''irrecevabilité des demandes de la SCI [J]

Mme [L] soulève l'irrecevabilité des demandes de la SCI [J] en indiquant qu'il s'agit d'une défense au fond mais sans préciser le fondement ni le motif de cette fin de non- recevoir.

L'article 122 du code de procédure civile dispose : Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Mme [L] ne développe aucun moyen à l'appui de sa fin de non-recevoir pour qualifier le défaut opposé à la demanderesse : défaut de droit d'agir, tiré du défaut de qualité ou d'intérêt, ou les autres motifs de l'irrecevabilité. Elle invoque une clause de renonciation stipulée à l'acte de vente sans en expliquer les conséquences légales précises, tout comme elle invoque la loi de la copropriété sans en tirer les conséquences légales qu'elle entend faire juger.

Cependant l'article 789 du même code dispose, dans sa version applicable au jour de l'assignation de février 2023 : Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Or en l'espèce, Mme [L] n'a jamais saisi le juge de la mise en état d'une demande d'incident pour voir statuer sur l'exception d'irrecevabilité.

Dans son dispositif, Mme [L] n'a pas repris de demande afin d'irrecevabilité mais a sollicité de voir débouter au fond la demanderesse.

En conséquence, le tribunal est bien saisi de l'ensemble des prétentions de la SCI [J] et des moyens de défense de Mme [L] au fond, sans avoir à statuer sur des exceptions de nullité ou des fins de non-recevoir.

Sur les demandes de la SCI [J]

* Demande de rétablissement des limites séparatives du jardin avec demande de destruction de la jardinière

Il convient de relever ici que le texte utilisé par la SCI [J] dans ses écritures ne correspond pas exactement au texte de l'acte de vente, tel que publié, et donc seul opposable aux tiers. Les modifications manuscrites portées sur la copie communiquée au tribunal ne sont pas davantage opposables.

Selon l'acte de vente du 20 décembre 2019, la SCI [J] a acquis de Mme [L] les lots suivants ainsi décrits au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 1] : - le lot N°4 : Une cave sise au rez-de-jardin, enterrée et la jouissance d'une partie de resserre se trouvant sous la terrasse et les trente millièmes des parties communes générales. - le lot N° 8 Un appartement à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée surélevé dudit immeuble comprenant hall d'entrée, cuisine, salle de bains, salle-à-manger, bureau, salon, chambre, wc, dégagement et terrasse Et la jouissance privative d'un jardin d'une surface d'environ 127 m² figurant au plan sous le numéro 4 (couleur mauve foncé) du modificatif du modificatif à l'état descriptif de division du 21 décembre 2009 ; Et la jouissance privative d'un emplacement de parking figurant au plan sous la référence P1 (couleur gris) du modificatif à l'état descriptif de division du 21 décembre 2009 Et les 350 millièmes de la propriété du sol et des parties communes.

En page 21-22 de cet acte, il existe la clause habituelle de garantie de superficie qui ne vise que la superficie de l'appartement en lui-même, de 121,17m². Il n'existe aucune clause de garantie sur la surface du jardin, partie commune, à jouissance exclusive du propriétaire du lot 8 puisque la loi n'impose que le mesurage loi Carrez de la partie habitable. De la même façon il est expressément mentionné que la surface de l'assiette foncière supportant l'immeuble n'est pas garantie par le vendeur, dès lors, les surfaces des parties communes ne sont pas garanties par le vendeur.

La SCI [J] ne rapporte aucun élément de preuve de la réalité et de la date de la modification de la jardinière litigieuse et pas davantage de preuve de l'auteur de cette éventuelle modification.

Le plan annexé à la copie de l'annonce de vente, qui semble extrait de l'état descriptif de division, n'est pas précis sur les surfaces en jeu puisque le lot 4 est mentionné pour 154 m² alors que l'acte précise une surface de 121 m². L'annonce évoque bien un jardin de 150 m² mais s'il s'agissait d'un élément déterminant à l'achat, il appartenait aux acquéreurs potentiels de faire réaliser les mesures de surface. Or cela n'a pas été fait.

La copie produite aux débats du modificatif de l'état descriptif de division du 21 décembre 2009 est quasiment illisible. Le détail des différents lots mentionne exclusivement les tantièmes dévolus à chaque lot, et il ne contient aucune mesure de surface. Il n'est pas produit les plans annexés à cet état descriptif de division.

Le modificatif établi le 15 mars 2011 mentionne dans le texte : " Pour le lot 8, agrandir la surface du jardin n°4 et agrandir la surface du parking. " Les plans annexés sont illisibles sur la copie produite.

En l'espèce, Mme [L] produit un procès-verbal de constat établi à la requête de la copropriété en date du 28 juin 2021 avec des copies couleur et relatives notamment à la jardinière et aux parkings. L'huissier mentionne que cette jardinière ne porte trace d'aucune dégradation et qu'elle est en état d'usage. Ces photos ne permettent pas davantage de matérialiser une modification récente de la jardinière, en longueur ou en profondeur.

Les déclarations des époux [D] reprises dans les courriers d'avocat n'ont pas de valeur probante dès lors qu'ils sont les uniques associés de la SCI [J] et ne peuvent être considérés comme des tiers.

En l'état, et à défaut de preuves suffisantes, les réclamations de la SCI [J] seront rejetées en ce qui concerne la jardinière et les limites entre les jardins alloués à chaque lot.

Il appartiendra à la SCI [J] de faire ajouter à l'ordre du jour d'une éventuelle assemblée générale la question de la surface des jardins, et de la matérialisation de leurs limites. Il n'y a pas lieu d'ordonner au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de mettre ces questions à l'ordre du jour puisque la loi prévoit les modalités d'inscription de résolution.

De la même façon, la demande de dommages et intérêts liés au trouble de jouissance du jardin lié à la jardinière sera rejetée à défaut de démontrer le préjudice et la faute de Mme [L] ou du syndicat des copropriétaires [Adresse 1].

La demande de dommages et intérêts pour réticence abusive ou dolosive par refus de détruire la jardinière sera également rejetée.

* sur les parkings.

La SCI [J] demande de voir ordonner à Mme [L] de " déplacer les parkings P2, P3 P4 et P1 de 55 cm en réduisant la largeur du passage piéton, conformément au bornage et le tout sous astreinte. "

La SCI [J] ne démontre pas que Mme [L] serait responsable d'une modification initiale puisque la demande vise justement à obtenir une modification par rapport à l'état antérieur. Il n'est pas démontré l'existence d'un " bornage " qui ne s'applique qu'entre deux fonds voisins avec des références cadastrales différentes ; en l'espèce, il ne peut y avoir eu un bornage, amiable ou judiciaire.

Le procès-verbal d'huissier produit par la SCI [J] mentionne bien que chaque parking mesure 2.50 m de large et 5 m de profondeur mais la discussion porterait sur le passage piétonnier de cette zone qui décalerait les différents parkings. Toutefois, la SCI [J] ne démontre pas que la surface de son parking, ne serait pas conforme aux plans ni qu'elle rendrait son utilisation plus malaisée ou impossible. La demande de la SCI [J] devra être présentée éventuellement devant l'assemblée générale pour faire délimiter les parkings alloués à chacun et la libre disposition du passage à l'usage des piétons.

En conséquence, les demandes de la SCI [J] relatives aux délimitations des parkings seront rejetées et par suite les demandes de voir ordonner à la copropriété de modifier les délimitations seront rejetées.

* sur le ravalement de façade

Le ravalement voté avant l'acte réitératif de la vente devait être pris en charge par le vendeur. L'acte notarié vise expressément le devis voté par les copropriétaires, devis annexé à l'acte. Le devis adopté est établi par la société Rénove Bat Brille pour un montant de 28.977,19€. Le devis est communiqué par Mme [L]. La désignation des ouvrages mentionne " travaux de peinture pour le bâtiment arrêtés à l'aplomb des façades ". Le descriptif des travaux fait apparaître le traitement des supports avec dépose et pose de nouvelles gouttières. Dans les variantes comptabilisées, il est mentionné peinture d'un auvent façade nord, peinture de la porte d'entrée, réfection d'un pilier en maçonnerie et peinture, et peinture d'une porte métallique [Adresse 11].

La SCI [J] considère que contrairement aux engagements pris dans l'avant contrat, et par abus de majorité, en son absence car elle n'était pas encore copropriétaire, le ravalement a été limité en pratique et qu'il serait désormais impératif de procéder au ravalement des zones écartées, à savoir " le soubassement de la terrasse (rez-de-jardin), les balustres de l'escalier menant à la terrasse du logement, propriété de la SCI [J], ainsi que l'auvent bois lambrissé vernis au-dessus de la terrasse, à la différence de l'auvent de l'entrée de la villa en façade nord qui lui a été réalisé "

Il n'est pas contesté par la SCI [J] venant aux droits des époux [D] qui ont visité les lieux et signé la promesse d'achat, que le devis voté par la copropriété était annexé à l'acte de vente établi par le notaire. Or, la simple lecture de ce devis permettait de vérifier les travaux votés. Il n'appartient pas au tribunal de juger de l'opportunité des travaux sollicités par la SCI [J]. Elle ne démontre pas non plus que la copropriété n'aurait pas fait réaliser les travaux votés. Dès lors la question de travaux supplémentaires doit être mise à l'ordre du jour des assemblées générales ultérieures. Il n'est pas davantage démontré que les travaux aujourd'hui réclamés par la SCI [J] sur les parties communes auraient été un élément déterminant de l'acquisition.

En conséquence, la demande de la SCI [J] sur l'étendue du ravalement prévu dans le devis voté sera rejetée avec les demandes subséquentes de mise à la charge de la copropriété telle que constituée avant l'acquisition par la SCI [J] de travaux supplémentaires non votés précédemment.

Sur les demandes accessoires.

La SCI [J] succombe en ses demandes. Elle sera donc condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser Mme [L] supporter les frais irrépétibles engagés. Il lui sera alloué la somme de 3000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SCI [J] de toutes ses demandes

CONDAMNE la SCI [J] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE la SCI [J] à payer à Mme [N] [L] la somme de 3000€ (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles ;

Et le président jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT