Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 25/00468 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YYL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 11 Septembre 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [C] né le 19 Novembre 1991 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3]

comparant en personne

DÉFENDERESSES :

Madame [P] [K] née le 3 mars 1984 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 5]

Représentée par Me Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ELYADE SERVICE IMMOBILIERS RCS [Localité 6] n°800613549 prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 3] [Localité 7]

Représentée par Maître DAUDE de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 22 Mai 2026 DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 9 juillet 2024, Madame [P] [K] représentée par la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER a donné en location à Monsieur [I] [C] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 454 € outre 45 € de provision sur charges.

Le 31 juillet 2024 un dégât des eaux a provoqué des infiltrations dans l’appartement de Monsieur [I] [C] lequel a immédiatement informé la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER.

Une tentative de conciliation a eu lieu le 23 août 2025 ainsi qu’en atteste le constat d’échec.

Tenant la persistance des désordres et l’absence de réparation, par requête enregistrée le 1er septembre 2025, Monsieur [I] [C] a sollicité auprès du tribunal judiciaire de BEZIERS le versement de la somme principal de 3000 € en réduction de loyer et de 2000 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Par jugement en date du 3 octobre 2025, le tribunal judiciaire s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS et renvoyé l’affaire à l’audience du 14 novembre 2025 sous le n° de RG 25-00518.

Par requête enregistrée au greffe le 1er septembre 2025, Monsieur [I] [C] a demandé au tribunal judiciaire de BEZIERS d’ordonner la réalisation de travaux sous astreinte, la réduction du loyer jusqu’à l’achèvement des travaux, le versement de la somme de 2000 € en réparation des démarches entreprise et la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance en date du 19 septembre 2025, le tribunal judiciaire de BEZIERS a :

Débouté Monsieur [I] [C] de sa demande de réduction du montant des loyers ;Condamné Madame [P] [K] représentée par la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER à réaliser les travaux de réparation du dégât des eaux affectant le logement sis [Adresse 1], à [Localité 2] et régulièrement occupé par Monsieur [I] [C] en qualité de locataire et ce dans un délai de 30 jours suivant la notification de la présente ordonnance ; Dit que passé ce délai, Madame [P] [K] représentée par la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER sera redevable d’une astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard, pendant trois mois, au bénéfice de Monsieur [I] [C] ;Condamné Madame [P] [K] représentée par la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER, à verser à Monsieur [I] [C] la somme de 2000 € à titre d’indemnisation pour préjudice de jouissance ; Dit qu’en cas d’inexécution, l’affaire sera examinée à l’audience de ce tribunal qui se tiendra le 14 novembre 2025 à 9H. C’est dans ces circonstances que l’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2025 sous le n° de RG 25-00468.

Après plusieurs renvois l’affaire a été évoqué à l’audience du 22 mai 2026 lors de laquelle Monsieur [I] [C] a comparu en personne et expose que la situation n’a pas évolué et que les travaux devant remédier aux dégâts des eaux n’ont toujours pas été réalisés, que Madame [P] [K] et la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER ont manqué à leurs obligations contractuelles et qu’il sollicite leur condamnation à lui verser la somme de 3000 € en restitution partiel de loyer, la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, la mise en place de l’indemnité d’astreinte prévue par l’ordonnance, les condamner solidairement à lui verser 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

Madame [P] [K] représentée par son conseil lequel dépose son dossier et ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite que la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER soit condamnée à relever et garantir Madame [K] de toutes les condamnations issues de l’ordonnance du 19 septembre 2025, qu’elles soient financières ou d’obligation de faire, et que la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER soit condamnée à relever et garantir Madame [K] de toutes les condamnations éventuelles à intervenir au bénéfice de Monsieur [C] que ce soit au titre du préjudice de jouissance qu’au titre de réduction des loyers et que la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER soit condamnée à relever au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER représentée par son conseil lequel dépose son dossier et ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite que Monsieur [C] soit débouté de ses demandes, que Madame [K] soit déboutée de ses demandes et que chacun soit condamné à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 11 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Compte-tenu de la connexité des deux procédures, enregistrées respectivement sous les numéros de répertoire général 25/468 et 25/518, il convient d'ordonner leur jonction sous le numéro de répertoire général 24/468, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.

Sur les demandes Monsieur [I] [C] 

Sur les demandes de dommages et intérêts et réduction de loyer

L’article 1719 du code civil dispose le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

La Cour de Cassation affirme de manière constante que le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance d’un logement généré par un dégâts des eaux même si la cause de l’infiltration est extérieure à l’immeuble (Cass.Civ 3ème 18 février 2014, n° 12-29-838)

Et le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Monsieur [I] [C] sollicite la somme de 2000 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 3000 euros correspondant à la réduction de la moitié du loyer sur un an à titre de dommages et intérêts, il convient donc de considérer qu’il sollicite la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice.

Il ressort des pièces du dossier que Madame [P] [K] représentée par la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [I] [C], que le 31 juillet 2024 un dégât des eaux a provoqué des infiltrations dans l’appartement de Monsieur [I] [C], que le locataire a alerté immédiatement la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER et que des infiltrations ont perduré et fragilisé le plafond avec la présence de moisissure, que si une expertise est en cours, aucun travaux même provisoire n’a été engagé pour faire cesser les désordres, que le service hygiène et Environnement de la ville de [Localité 1] a contrôlé l’appartement le 29 avril 2025 et a relevé plusieurs défectuosités en violation du Code da la Santé Publique et du Règlement Sanitaire Départemental et du Décret Décence n°200-120 du 30 janvier 2002 ; que suite à l‘ordonnance du 19 septembre 2025, il n’est pas contesté que les travaux n’ont pas reçu exécution et il ne ressort pas des pièces du dossier que le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère. Dans ces circonstances Monsieur [I] [C] est fondé à soutenir qu’il subit un préjudice de jouissance qui sera retenu à hauteur de la somme de 3000 euros.

Madame [P] [K] sera donc condamnée à lui verser cette somme.

Sur l’astreinte :

Selon les dispositions des articles L131-1 à 131-4 du code de procédure civile d’exécution : Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L'astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L'astreinte est provisoire ou définitive. L'astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n'ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

L'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir. Le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère.

L’ordonnance en date du 19 septembre 2025 a condamné Madame [P] [K] représentée par la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER à réaliser les travaux de réparation du dégât des eaux affectant le logement sis [Adresse 1], à [Localité 2] et régulièrement occupé par Monsieur [I] [C] en qualité de locataire et ce dans un délai de 30 jours suivant la notification de la présente ordonnance  et Dit que passé ce délai, Madame [P] [K] représentée par la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER sera redevable d’une astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard, pendant trois mois, au bénéfice de Monsieur [I] [C], sans pour autant se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte, de sorte que seul le juge de de l’exécution est compétent pour liquidé l’astreinte qui a été prononcée.

Sur l’appel en garantie de la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER

Madame [P] [K] entend obtenir la condamnation de la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre. Selon les termes du mandat de gestion date du 2 avril 2013 le mandataire doit : Faire exécuter tous travaux importants après accord écrit du mandant, sauf urgence et sauf travaux relatifs aux réparations dites locatives ; en régler les factures ; Intervenir auprès des sociétés d’assurances en cas de sinistres, faires toutes déclarations, mettre en œuvre les garanties accordées par les contrats d’assurance, en assurer la gestion et percevoir toutes indemnités versées par les compagnies d’assurance. La SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER produit à l’appui de sa défense un rapport d’intervention de la Société SEM ETANCHEITE en date du 27 août 2025 ainsi qu’un courrier qu’elle a adressé au Cabinet [G] en sa qualité de syndic de la résidence [Adresse 5], toutefois ces seuls éléments ne permettent pas d’établir que la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER ait été dans l’incapacité de faire effectuer des travaux à minima provisoires pour mettre l’appartement de Monsieur [C] hors d’eau. Il convient dès lors de condamner la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER à relever et garantir Madame [P] [K].

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [P] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparait pas inéquitable d’allouer à Monsieur [I] [C] la somme de 350 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances N° RG 25/468 et 25/518 sous le N° de RG 25/468,

CONSTATE que l’action de Monsieur [I] [C] est recevable ;

DIT que le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent pour liquider l’astreinte, que seul le juge de l’exécution est compétent

CONDAMNE Madame [P] [K] à verser à Monsieur [I] [C] la somme de 3000 € (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts,

REJETTE le surplus ;

CONDAMNE Madame [P] [K] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [P] [K] à verser à Monsieur [I] [C] la somme de 350 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS ELYADE SERVICES IMMOBILIER à relever et garantir Madame [P] [K] de toutes les condamnations prononcées à son encontre y compris celles de l’ordonnance en date du 19 septembre 2025.

Ainsi jugé et prononcé le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile

La greffière La présidente