Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

ARRET

N°

[X]

[H] épouse [X]

C/

[P]

[Z] épouse [P]

Copie exécutoire

le 15 septembre 2026

à

Me MANDONNET

Me LE ROY

COUR D'APPEL D'AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/04647 - N° Portalis DBV4-V-B7J-JP6W

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [R] [X]

né le 23 Juin 1942 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [V] [H] épouse [X]

née le 29 Septembre 1946 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Marion MANDONNET, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Frédéric ROY, avocat au barreau d'AGEN

APPELANTS

ET

Monsieur [B] [P]

né le 20 Novembre 1975 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [W] [Z] épouse [P]

née le 24 Février 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Me Olympe TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY, avocats au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Clothilde CASTELLARNAU, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

DEBATS :

A l'audience publique du 28 avril 2026, l'affaire est venue devant Mme Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 septembre 2026.

La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L'ARRET :

Le 15 septembre 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, Greffière.

*

* *

DECISION

Suivant acte authentique du 10 juillet 2023, M. [R] [X] et Mme [V] [H] épouse [X] ont vendu à M. [B] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, M. et Mme [P] ont fait assigner M. et Mme [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis afin de voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, au constat de désordres affectant selon eux l'immeuble acquis.

Par ordonnance du 29 juillet 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis a :

Ordonné une expertise confiée à M. [D] [L], expert de justice, inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel d'Amiens, avec pour mission de :

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise,

- se faire remettre par les parties l'ensemble des documents utiles à l'accomplissement de sa mission,

- se rendre sur le site sis au [Adresse 2] à [Localité 8] et procéder à un examen contradictoire des lieux,

- relever tous désordres éventuels portant sur l'immeuble litigieux, notamment sur le système électrique, le portail, le sous-sol, la terrasse, la salle de bain, le système d'aération, les chiens assis et l'assainissement et le cas échéant, les examiner et les décrire, en détailler l'origine, les causes et l'étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

- donner, le cas échéant, tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si le système électrique, le système d'aération et le creusement du sous-sol sont conformes aux règles de sécurité,

- dire notamment si le creusement a été réalisé dans les règles de l'art,

- donner, le cas échéant, tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer la stabilité et l'étanchéité de la terrasse,

- dire si les chiens assis sont aux normes,

- préciser et chiffrer, le cas échéant, les coûts de ces éventuels désordres ainsi que les solutions possibles pour y remédier,

- indiquer notamment les travaux propres à remédier aux désordres, l'évaluation de leur mise en 'uvre et leur coût,

- donner le cas échéant, tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices,

- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,

- mettre en temps utile au terme des opérations d'expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

Dit que l'expert devra préalablement au dépôt de son rapport tenir une dernière réunion avec les parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif,

Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que M. [B] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] devront consigner entre les mains du régisseur des avances et des recettes du tribunal judiciaire de Senlis la somme de 1 500 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l'expert dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision et ce à peine de caducité de la désignation de l'expert,

Rappelé que les parties titulaires à l'aide juridictionnelle seront dispensées de versement de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert et que dans ce cas les opérations d'expertise pourront commencer sans délai,

Dit que l'expert devra déposer son rapport d'expertise dans le délai de six mois suivant la date de la consignation ou à défaut de la présente,

Dit qu'en cas d'empêchement ou de refus de l'expert il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles,

Dit que M. [B] [P] et Mme [W] [Z] épouse [P] assumeront in solidum la charge des dépens de l'instance de référés,

Rappelé que les décisions de première instance sont exécutoires par provision,

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 24 septembre 2025, M. et Mme [X] ont interjeté appel de cette décision.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 14 avril 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2026, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

Réformer l'ordonnance de référé rendue le 29 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Senlis en ce qu'elle a :

- ordonné une expertise confiée à M. [D] [L], expert de justice, inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel d'Amiens, avec la mission impartie et selon les modalités prévues par le premier juge,

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles,

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

Statuant à nouveau,

Débouter M et Mme [P] de leur demande d'expertise judiciaire en application de l'article 146 du code de procédure civile,

Condamner M et Mme [P] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M et Mme [P] aux entiers dépens de l'instance d'appel,

Débouter M et Mme [P] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2026, M. et Mme [P] demandent à la cour de :

Les déclarer recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes,

Débouter M et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes,

Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

-ordonné une expertise confiée à M. [D] [L], expert de justice, inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel d'Amiens, avec la mission impartie et selon les modalités prévues par le premier juge,

- dit qu'ils assumeront in solidum la charge des dépens de l'instance de référés,

- rappelé que les décisions de première instance sont exécutoires par provision,

- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

Rejeter la demande subsidiaire de M et Mme [X] tendant à voir limiter l'expertise aux seuls désordres affectant le sous-sol,

Condamner solidairement M et Mme [X] à la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M et Mme [X] aux entiers dépens d'appel.

MOTIFS

1. Sur la demande d'expertise judiciaire

M. et Mme [X] font valoir que les époux [P] se sont contentés de solliciter du juge des référés une mesure d'instruction générale portant sur les désordres affectant l'immeuble afin d'obtenir une évaluation des travaux nécessaires à la mise aux normes de sécurité et en parfait état de fonctionnement de la maison qu'ils avaient acquise, sans que l'assignation en référé du 3 avril 2025 et les conclusions communiquées ensuite pendant l'instance décrivent ou indiquent précisément la liste des désordres préexistant à la vente qui, selon eux, auraient pu leur être dissimulés par leurs vendeurs, ni jamais apporter le moindre commencement de preuve d'une telle dissimulation.

Ils exposent ainsi que les intimés cherchent clairement à leur faire supporter le coût de travaux de reprise de l'immeuble en dépit de la clause figurant à l'acte notarié rappelant que l'acquéreur prenait le bien dans l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés, sauf s'il était prouvé par l'acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Ils critiquent la décision du premier juge en ce qu'il a selon eux confié à l'expert désigné une mission consistant en une analyse générale des différents désordres affectant l'immeuble, alors qu'eux-mêmes n'ont pas la qualité d'entrepreneurs et n'ont pas à répondre de la reprise des désordres qui pouvaient éventuellement affecter leur immeuble avant la vente, sauf à prouver que ceux-ci aient été dissimulés, dans un contexte où, pour leur part, les époux [P] avaient accepté de prendre le bien en l'état où il se trouvait au jour de leur entrée en jouissance.

Ils soulignent ainsi que la mission générale confiée à l'expert ne permettait en aucun cas de répondre au litige portant sur l'existence ou non de prétendus vices cachés.

Au sujet de la note n° 1 de l'expert judiciaire désigné par le premier juge, datée du 28 février 2026, produite aux débats par la partie adverse, ils précisent que la saisine de l'expert n'affecte ni la recevabilité, ni le bien-fondé de leur appel, et ils soutiennent que le premier juge s'est dispensé de répondre à leur argumentation aux termes de laquelle ils avaient abordé point par point l'analyse de chacun des désordres allégués en demande, pour contester toute notion de vice caché, tandis que les requérants se sont dans le même temps dispensés de préciser et d'apporter le moindre commencement de preuve des vices non apparents existants avant la vente qui auraient pu leur être dissimulés.

Ils relèvent en particulier que la note mentionne des travaux afin de mettre la maison aux normes de sécurité et en parfait état de fonctionnement, sans indication qu'ils soient consécutifs à la découverte après la vente de désordres connus des vendeurs, ni que ceux-ci aient été dissimulés aux acquéreurs lors de la vente de l'immeuble, question qui ne relève pas de la mission de l'expert.

Ils ajoutent que la note ne fait état que de désordres visibles, préexistants à la vente.

En réponse, M. et Mme [P] exposent que peu de temps après leur acquisition et leur installation dans la maison en juillet 2023, ils ont constaté que le bien immobilier était affecté de nombreux vices qu'ils qualifient de « cachés » et de « non conformités » connus des vendeurs et résultant pour certains d'entre eux de travaux qu'ils avaient eux-mêmes réalisés. Ils font ainsi état de premiers désordres liés à de l'humidité, des suintements dans le sous-sol et une absence complète d'isolation des chiens assis.

Ils indiquent avoir informé leurs vendeurs dès le 27 juillet 2023 concernant des remontées d'eau, sans que leurs démarches amiables aboutissent, les contraignant à recourir en urgence aux services d'un électricien afin d'exécuter des travaux de mise en sécurité de l'immeuble.

Ils font valoir que le juge de première instance a parfaitement analysé les écritures et pièces qui lui ont été communiqués, répondant aux arguments qui lui étaient présentés, avant de se prononcer uniquement sur le bien-fondé de la demande d'expertise justifiée par des désordres actuels susceptibles d'engager la responsabilité des vendeurs.

Il n'appartenait pas selon eux à la juridiction des référés de se prononcer sur la responsabilité des époux [X], qu'il s'agisse d'une action sur le fondement des vices cachés, ou de la non-conformité du bien vendu, ce débat relevant selon eux exclusivement du juge du fond.

Ils rappellent que ce n'est que dans les cas où l'action au fond est incontestablement vouée à l'échec que la demande d'expertise peut être écartée, avant de souligner que tel n'est pas le cas en l'espèce.

Les intimés relèvent encore dans la note aux parties de l'expert judiciaire désigné, datée du 28 février 2026, la réalité et l'importance des désordres affectant le bien, avant d'indiquer qu'ils ont adressé à l'expert des dires afin qu'il apporte des précisions sur des parties non traitées de sa mission.

Sur ce,

L'article 145 du code de procédure civile prévoit que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l'espèce, M. et Mme [P] justifient par la production de leur titre de propriété avoir acquis à la date du 10 juillet 2023, de M. et Mme [X], l'immeuble dont ils ont sollicité l'expertise devant le premier juge.

Ils établissent notamment par la production d'un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 décembre 2024 que cet immeuble présentait, moins de 18 mois après son acquisition, l'apparence de différents désordres affectant notamment l'installation électrique, la salle-de-bain, le système d'aération, le réseau d'assainissement, le sous-sol en sa partie creusée sous la terrasse, la terrasse elle-même et les chiens assis en partie basse, avec une notion de dangerosité de l'installation électrique résultant des constats posés en lien notamment avec des fils électriques apparents ou enchevêtrés.

Par ailleurs, la cour constate que sur le fondement de ce procès-verbal de constat, le premier juge a été saisi par assignation du 3 avril 2025 d'une liste précise des désordres allégués point par point (page 7 et 8 de l'assignation). Dans le dispositif de l'assignation et dans le dispositif de leurs dernières conclusions reprises oralement à l'audience par leur conseil, M. et Mme [P] détaillent la mission de l'expert dont ils sollicitent la désignation, en lien directement avec ces différents points.

En outre, devant la cour, M. et Mme [P] démontrent notamment par la production de la note n° 1 de l'expert judiciaire avant réception de dires, que selon ce dernier, des désordres affectent effectivement l'immeuble en lien avec ces mêmes désordres.

Par ailleurs, en droit, ils qualifient d'emblée de « vices cachés connus des vendeurs et résultant pour certains d'entre eux de travaux qu'ils avaient eux-mêmes réalisés » (page 5 de l'assignation) les désordres ainsi allégués.

Les appelants pour leur part ne contestent pas tant la matérialité des désordres invoqués, telle que l'établissent les intimés, que leur caractère occulte, et font valoir l'absence de toute volonté établie de dissimulation leur part.

Pour autant, en fournissant successivement au premier juge puis à la cour les éléments pertinents dont ils disposaient susceptibles de caractériser l'existence de désordres préexistant à la vente, M. et Mme [P] justifient d'un motif légitime à voir établir l'origine desdits désordres avant tout procès, qui seule permettra au tribunal éventuellement saisi au fond de trancher la question de leur imputabilité.

Le débat relatif à la connaissance éventuelle du vice par les vendeurs ne pourra en effet se tenir qu'après établissement, le cas échéant, de la réalité des désordres invoqués, de leur cause, de leur date d'apparition, de leur caractère apparent ou non à la date de la vente et de leur connaissance ou dissimulation éventuelle par les vendeurs, de sorte qu'une expertise technique contradictoire à l'égard des deux parties s'impose.

A cet égard ,le premier juge, s'il demande à l'expert de « relever tous désordres éventuels portant sur l'immeuble litigieux », énonce immédiatement après, en une liste claire et parfaitement concordante avec les constats posés dans les motifs de la décision, les désordres dont il sollicite expressément l'examen, travail de tri qui exclut toute « analyse générale des différents désordres affectant l'immeuble ».

Il demande ainsi expressément à l'expert un examen du système électrique, du portail, du sous-sol, de la terrasse, de la salle de bain, du système d'aération, des chiens assis et de l'assainissement, propre à fournir à la juridiction tous les éléments permettant de déterminer « à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ».

Dès lors, les pièces pertinentes retenues par la cour établissent suffisamment l'existence de désordres susceptibles de préexister à la vente selon des éléments techniques objectifs fournis aux termes de constatations diligentées par un commissaire de justice d'une part, d'une première analyse expertale motivée.

L'ordonnance querellée doit être confirmée.

2. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a laissé les dépens de première instance à la charge des intimés, demandeurs à la mesure d'expertise, et dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

Il convient en revanche de mettre les dépens d'appel à la charge des appelants en ce que la cour confirme la décision querellée ordonnant l'expertise sollicitée par les intimés, et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance entreprise ;

Condamne in solidum M. [R] [X] et Mme [V] [H] épouse [X] aux dépens de l'instance d'appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles d'appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE