Demande relative aux pouvoirs de gestion des biens indivis

N° RG 25/03877 - N° Portalis DBVX-V-B7J-QLQ4

Décision du

tribunal judiciaire de LYON

procédure accélérée au fond

du 14 avril 2025

RG : 24/09624

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 15 Septembre 2026

APPELANT :

M. [V] [Q]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1] (69)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Axel BARJON de la SELARL THESMOS AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1211

INTIME :

M. [D] [Q]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 1] (69)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON, toque : 3111

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 09 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Mars 2026

Date de mise à disposition : 02 juin 2026 prorogée au 15 Septembre 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [Q] et M. [D] [Q] sont propriétaires indivis par moitié d'un bien immobilier situé [Adresse 3] ([Localité 4] 3ème), composé de 15 appartements ainsi que de deux locaux commerciaux.

M. [D] [Q] n'a pas souhaité demeurer dans l'indivision, proposant à M. [V] [Q] de vendre le bien, ce qu'il a accepté sur le principe.

Une première proposition de cession a été faite au profit de [Localité 5] [Localité 4] habitat pour un prix de 4.200.000 euros.

Après avoir réceptionné un avis du 25 mars 2024 de France Domaine l'ayant valorisé à 3.726.000 euros, la Métropole de [Localité 4] a fait une offre d'acquisition à ce prix.

M. [D] [Q] a sollicité des avis de valeur auprès d'agences immobilières qui ont indiqué un prix inférieur à l'offre de la Métropole de [Localité 4].

Ne parvenant pas à se mettre d'accord sur la valorisation du bien immobilier, par acte introductif d'instance du 14 novembre 2024, M. [V] [Q] a fait assigner M. [D] [Q] devant le tribunal judiciaire de Lyon afin, notamment, d'être autorisé en application de l'article 815-6 du code civil à régulariser seul pour le compte de l'indivision l'acceptation de l'offre d'acquisition de la Métropole de Lyon, ainsi qu'à régulariser tout acte de vente et acte préparatoire à la vente pour le compte de l'indivision.

Par jugement contradictoire du 14 avril 2025, le tribunal a :

- ordonné la vente sur licitation à la barre du tribunal judiciaire de Lyon, sur mise à prix de 3.300.000 euros, avec possibilité de diminution du prix d'un quart en cas d'absence d'enchérisseur, du bien immobilier situé à [Adresse 4] 3ème, [Adresse 5], parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1], surface 3 ares 12 centiares,

- condamné M. [V] [Q] aux dépens,

- laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépetibles qu'elles ont exposés.

Par déclaration du 12 mai 2025, M. [V] [Q] a interjeté appel.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 février 2026, il demande à la cour de :

- réformer la décision dont appel,

Statuant à nouveau,

- débouter M.[D] [Q] de l'ensemble de ses demandes comme étant injustifiées,

À titre subsidiaire,

- juger que la vente sur licitation ne pourra être ordonnée qu'au prix minimum de 3.840.000 euros, sans possibilité de baisse d'un quart,

À titre très subsidiaire,

- juger que la vente sur licitation ne pourra être ordonnée qu'au prix minimum de 3.726.000 euros sans possibilité de baisse d'un quart,

En toute hypothèse,

- condamner M.[D] [Q] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 8 décembre 2025, M. [D] [Q] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [V] [Q] aux dépens,

- réformer du jugement en ce qu'il a :

* ordonné la vente sur licitation à la barre du tribunal judiciaire de Lyon, sur mise à prix de 3.300.000 euros, avec possibilité de diminution du prix d'un quart en cas d'absence d'enchérisseur, du bien immobilier situé à [Adresse 4] 3ème, [Adresse 5], parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1], surface 3 ares 12 centiares.

* laissé à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu'elles ont exposés,

Statuant de nouveau,

A titre principal,

- ordonner la vente sur licitation à la barre du tribunal judiciaire de Lyon, sur mise à prix de 3.726.000 euros, avec possibilité de diminution du prix d'un quart en cas d'absence d'enchérisseur, du bien immobilier situé à [Adresse 4] 3ème, [Adresse 6], parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1], surface 3 ares 12 centiares,

A titre subsidiaire,

- l'autoriser à régulariser seul pour le compte de l'indivision tout acte de vente et acte préparatoire à la vente telle que la promesse unilatérale ou synallagmatique de vente concernant le bien immobilier de [Adresse 7], parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1] surface 00 ha 03 a 12 ca pour un prix de 3.726.000 euros,

En tout état de cause,

- débouter M. [V] [Q] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- le condamner à la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeter toutes demandes contraires.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2026.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la vente sur licitation

M. [V] [Q] fait notamment valoir que:

- l'autorisation de vendre sur le fondement de l'article 815-6 du code civil ne peut être donnée qu'en cas d'urgence et si l'intérêt commun le nécessite,

- il n'est pas justifié de l'urgence,

- les comptes de gestion des années 2024 et 2025 sont bénéficiaires et ils perçoivent des revenus fonciers conséquents,

- le défaut de rentabilité allégué n'est pas un critère légalement admis pour justifier de l'urgence permettant de passer outre l'accord d'un coindivisaire pour vendre un bien,

- M. [D] [Q] est à l'origine de la baisse de rentabilité en ne procédant pas à la location de tous les locaux,

- il n'est pas justifié des travaux qui seraient nécessaires,

- l'aggravation des dettes de l'indivision n'est pas démontrée ni la dépréciation du bien immobilier,

- les locaux disponibles pourraient être vendus,

- un partage en nature est possible, s'agissant d'un bien en indivision susceptible d'être divisé,

- la Métropole de [Localité 4] n'a pas fait de proposition qui l'engagerait et la société [1] qui avait fait une offre le 17 juin 2024 n'a pas poursuivi,

- il n'est pas non plus justifié de la mise en péril de l'intérêt commun, de nombreux lots étant loués,

- la vente des différents lots vacants après partage et mise en copropriété, même après réalisation de certains travaux, permettra une vente à un prix supérieur.

M. [D] [Q] fait notamment valoir que:

- l'urgence est caractérisée quand la vente permet de mettre fin à l'aggravation des dettes de l'indivision et à la dépréciation du bien indivis,

- pour l'année 2023, les frais courants de gestion se sont élevés à 30.538,77 euros et les bénéfices ne cessent depuis lors de diminuer,

- des travaux à bref délai sont nécessaires, comme la remise aux normes de l'ascenseur, le ravalement de la façade ou la réfection de la cage d'escalier, ainsi que la détérioration du mur sous toiture qui impacte la structure de l'immeuble,

- trois lots ne peuvent plus être mis en location en raison de leur vétusté,

- les travaux indispensables et urgents qui doivent être réalisés se chiffrent à la somme de 376 114,62 euros et ce chiffre va s'accroître,

- il existait une offre ferme de la Métropole de [Localité 4] s'élevant à la somme de 3 726 000 euros, de sorte que M. [V] [Q], qui l'a acceptée tardivement, a fait perdre une chance à l'indivision de vendre le bien à ce prix,

- il est dans l'intérêt commun que le bien soit vendu,

- M. [V] [Q] ne rapporte pas la preuve d'une meilleure valorisation et d'une optimisation fiscale en vendant les lots séparément,

- le partage de l'immeuble engendrerait des frais supplémentaires.

Réponse de la cour

C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l'article 815-6 du code civil, ont retenu que:

- l'urgence d'agir sur l'immeuble commun est justifiée par trois appartements dégradés qui ne peuvent être donnés en location sans rénovations importantes et une injonction de ravalement de façade à réaliser avant le 30 juin 2026, évaluée à 220 000 euros,

- les conditions de rendement de l'immeuble vont être rapidement dévaluées,

- il est dans l'intérêt commun des deux indivisaires de vendre l'immeuble.

La cour ajoute que:

- le bien immobilier, bien que composé de plusieurs appartements, n'est pas partageable en nature car cela nécessiterait au préalable de créer une copropriété, ce qui impliquerait d'engager diverses formalités lourdes nécessitant une collaboration entre MM [V] et [D] [Q], laquelle est manifestement impossible compte tenu de leurs relations conflictuelles,

- bien que les comptes de gestion restent bénéficiaires, les travaux précités, indispensables, remettent en cause ce caractère,

- d'autres travaux se sont ajoutés depuis puisqu'une remise aux normes des ascenseurs, évaluée à la somme de 8 199 euros en mai 2025, a été demandée suite à un contrôle technique réalisé en novembre 2024,

- l'absence d'étanchéité de la toiture et la réfection d'un mur porteur est également mise en évidence par les photographies produites aux débats, lesquels nécessitent des travaux évalués à environ ( 33 914 + 66 231) 100 000 euros.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la vente sur licitation de l'immeuble.

En revanche, il convient de l'infirmer sur la mise à prix, qui peut être fixée à la somme de 3 726 000 euros au regard de l'offre de la Métropole de [Localité 4] de 2024 et de la hausse des prix de l'immobilier, avec possibilité de diminution du prix d'un quart en cas d'absence d'enchérisseur, les éléments produits conduisant à conclure que cette somme constitue actuellement un prix correspondant au marché.

2. Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d'appel sont à la charge de M. [V] [Q].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il fixe à la somme de 3 300 000 euros la mise à prix de la vente sur licitation,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne la vente sur licitation à la barre du tribunal judiciaire de Lyon, sur mise à prix de 3 726 000 euros, avec possibilité de diminution du prix d'un quart en cas d'absence d'enchérisseur, du bien immobilier situé à [Adresse 8], parcelle cadastrée section AW n°[Cadastre 1], surface 3 ares 12 centiares,

Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes,

Condamne aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,