Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/04357 - N° Portalis DBVM-V-B7J-M3PD

C3

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 15 SEPTEMBRE 2026

Appel d'une ordonnance de référé (N° R.G. 25/00440)

rendu par le président du tribunal judiciaire de Valence

en date du 31 juillet 2025

suivant déclaration d'appel du 22 décembre 2025

APPELANT :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Etablissement 1] dont le siège est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice, la société FONCIA VALLEE DU RHONE, S.A.S, immatriculée au RCS de ROMANS sous le n° 334 627 650, dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

représenté par Me Séverine JOUANNEAU de la SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉ :

M. [N] [B]

né le 13 Août 1997 à [Localité 1]

Chez Mme [B] [D]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean - Yves Pourret, conseiller,

Assistés lors des débats de Mme Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l'audience publique du 1er juin 2026, Mme Clerc a été entendue en son rapport.

Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [N] [B] est propriétaire d'un appartement et d'une cave portant les numéros de lots 28 et 43 dépendant de la copropriété [Etablissement 1] n°[Adresse 1] à [Localité 3] ayant pour syndic la société Foncia Vallée du Rhône.

Reprochant à M. [B] des défauts de paiement des charges de copropriété, le Syndicat de copropriété des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Vallée du Rhône (ci-après désigné le Syndicat des copropriétaires) lui a vainement adressé par courrier recommandé avec AR du 8 janvier 2025 rappelant les dispositions de l'article 19-2 1er alinéa de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Elan, une mise en demeure d'avoir à payer la somme de 6.194,22€ (AR non remis -destinataire inconnu à l'adresse).

Par acte extrajudiciaire du 6 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires a assigné M. [B] devant le président du tribunal judiciaire de Valence statuant selon la procédure accélérée au fond , pour avoir paiement de la somme de 10.054,06€ au titre des charges échues, outre celle de 588€ au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours dont le budget prévisionnel a été approuvé.

Par jugement contradictoire du 31 juillet 2025 rendu selon la procédure accélérée au fond, le juge des référés du tribunal précité a :

-condamné M. [B] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 6.646,58€ au titre des charges de copropriété et provisions sur charges échues et celles devenues exigibles dues pour les exercices 2023/2024 et 2024/2025 (comptes arrêtés pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2025), outre intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025, celle de 49€ au titre des frais et ce, pour les lots n°28 et 43 de la copropriété susvisée,

- jugé n'y avoir lieu à l'octroi d'un délai de paiement,

- condamné la même partie à payer à la demanderesse la somme de 1.500€ à titre d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la partie défenderesse aux entiers dépens de l'instance.

La juridiction a retenu en substance que :

-M. [B] ne parvient pas à prouver ses paiements ou une cause exonératoire, -le solde final est celui de 6.646,58€ incluant :

charges définitives 2023/2024 : 7 294,58€

charges 2024/2025 : 2.352€

desquelles il faut déduire 2 paiements de 2.000€ (10 avril 2025) et 1.000€ (9 juin 2025)

-il convient d'exclure la somme de 2 106,50€ résultant d'un précédent impayé de charges, cette créance ayant fait l'objet d'une condamnation définitive.

Par déclaration déposée le 22 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires a relevé appel.

L'affaire a été fixée à bref délai dans les conditions de l'article 906 du code de procédure civile à l'audience du 1er juin 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 9 avril 2026 sur le fondement des articles 14-1 et suivants et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

-juger ses demandes recevables et bien fondées,

réformant le jugement dont appel,

-condamner M. [B] à lui payer la somme de 10.054,06€ au titre des charges échues, outre celle de 588€ au titre des charges à échoir, échue depuis, soit une somme totale de 10.642,06€,

-débouter M. [B] de son appel incident et de ses entières demandes, fins et conclusions,

-débouter M. [B] de sa demande de délais de paiement,

-condamner M. [B] à lui payer la somme de 2.000€, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner M. [B] aux entiers dépens.

L'appelant fait valoir en substance que :

-l'appel de trésorerie exceptionnel de 564,04€ du 3 janvier 2025 a été émis à la suite d'une panne de la chaudière survenue le 20 décembre 2024, -le juge des référés a déduit une seconde fois la somme de 2.000€ alors que cette somme avait déjà été portée au crédit de ce dernier ainsi qu'en atteste le décompte, -la somme de 1.000€, doit être imputée sur la dette la plus ancienne, -sa créance est parfaitement fondée et justifiée, chacun des versements de M. [B] a été comptabilisé, -la clause du contrat de syndic consistant à imputer au seul copropriétaire défaillant dans le paiement de ses charges les frais de constitution du dossier transmis à l'avocat ne saurait être considérée comme abusive, -M. [B] n'est pas fondé à solliciter un délai, n'étant pas de bonne foi et n'ayant jamais justifié de sa situation financière.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 mai 2026 au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l'article 1343-5 du code civil, M. [B] entend voir la cour :

- rejeter l'appel principal formé par le syndicat des copropriétaires,

à titre principal,

- infirmer le jugement rendu le 31 juillet 2025 en ce qu'il :

l'a condamné à payer la somme de 6.646,58€ et celle de 49€ au titre des frais,

l'a condamné à payer à la partie demanderesse la somme de 1.500€ à titre d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 49€ au titre des frais et aux entiers dépens de l'instance,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

- lui accorder un délai de paiement de 24 mois,

en tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d'appel.

L'intimé répond en substance que :

-les décomptes produits sont illisibles et incohérents, la créance dont il est sollicité le recouvrement n'est ni déterminée, ni déterminable, -la mise en demeure du 8 janvier 2025 est irrégulière et n'a pas permis la déchéance du terme, de sorte qu'aucune somme à échoir ne peut être exigée, -l'appel de fonds exceptionnel du 3 janvier 2025 est injustifié, en l'absence d'une décision d'assemblée générale l'ayant autorisé, -l'octroi de délai de paiement apparait justifié par sa bonne foi ainsi que par le montant de la dette.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2026.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l'article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.

MOTIFS

Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.(') »

Dans un avis n° 24-70.007 du 12 décembre 2024, la Cour de cassation a énoncé que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte. 

Cet avis interprétatif est d'application immédiate.

Ainsi, la mise en demeure doit opérer une distinction entre les provisions de l'article 14-1 correspondant au budget provisionnel voté chaque année pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble et les autres charges et provisions réclamées.

La provision ainsi visée, exigible au premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale des copropriétaires, (soit en l'espèce le 1er octobre de chaque année) concerne une créance échue du budget prévisionnel de l'exercice en cours.

Le syndicat des copropriétaires qui agit sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés (3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.534).

S'agissant des modalités de distribution de la mise en demeure adressée le 8 janvier 2025 par le Syndicat des copropriétaires à M. [B] , il importe peu que celle-ci soit revenue avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse » alors que selon les articles 64 et 65 alinéa 2 du décret n° 67-223du 17 mars 1967 toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965  susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Or, le courrier recommandé a été envoyé avec l'indication « M. [N] [B] chez Mme [B] [D], [Adresse 3] » qui est l'adresse figurant sur les bulletins de salaire de l'intimé, celle-ci ayant été d'ailleurs reprise dans ses conclusions d'appel. En considération des textes susvisés ,la mise en demeure doit être admise comme ayant été valablement faite, quand bien même elle n'a pas été remise à la personne de son destinataire. 

Sur le fond, le courrier de mise en demeure du 8 janvier 2025 adressé par le syndicat des copropriétaires à M. [B] porte réclamation du paiement « sous dix jours d'une somme de 6.194,22€ représentant :

-le montant précédement dû : 6.194,22€

-les frais de recouvrement au titre de la mise en demeure par LRAR prévus dans le contrat de syndic: 49€ ».

Il précise « La présente lettre vaut mise en demeure au sens des dispositions de l'article 1231-6 du code civil et fait courir les intérêts au taux légal » et comporte la mention suivante en fin de courrier : « Rappel de l'article 19-2 1er alinéa de la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi Elan) : « A défaut de versement à sa date d'exigibilité d'un appel de provision, d'un appel pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel ou d'un appel de fonds travaux, et 30 jours après une mise en demeure restée sans effet, la totalité des sommes votées et pas encore appelées, ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents dont les comptes ont été approuvés en assemblée générale, deviennent immédiatement exigibles »

En conséquence, sans plus ample discussion, et quand bien même le courrier de mise en demeure énonce les conséquences applicables pour le cas où il ne lui serait pas donné suite dans les trente jours de sa délivrance, à savoir que les provisions non encore échues deviennent immédiatement exigible, il doit être jugé que la mise en demeure du 8 janvier 2025 ne satisfait pas aux conditions de l'article l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le simple visa de la somme de 6.194,22€ ne permettant pas de vérifier que celle-ci recouvre des provisions dues au titre de l'article 14-1, cette mise en demeure ne faisant pas la distinction entre les provisions de l'article 14-1 correspondant au budget provisionnel voté chaque année pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble et les autres charges et provisions réclamées.

Le jugement déféré est en conséquence infirmé et M. [B] accueilli dans sa demande de rejet des réclamations du Syndicat des copropriétaires sauf à rétablir la qualification juridique de cette demande en disant ce dernier irrecevable à agir en paiement sur le fondement d'une mise en demeure irrégulière.

Du fait de l'accueil de la prétention principale de M. [B], il n'y a pas lieu de statuer sur sa demande subsidiaire de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

Succombant dans ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de première instance et d'appel et conserve la charge de ses frais irrépétibles; il est dispensé en équité de verser une indemnité de procédure à M.[B].

Les mesures accessoires de première instance sont infirmées en conséquence.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme l'ordonnance déférée,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Dit le Syndicat de copropriété des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Vallée du Rhône irrecevable en sa demande en paiement,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, y compris en appel,

Condamne le Syndicat de copropriété des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] représenté par son syndic en exercice la société Foncia Vallée du Rhône aux dépens de première instance et d'appel.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

Signé par Mme Clerc , président, et par Mme Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT