Autres demandes relatives à la copropriété

N° RG 24/02224 - N° Portalis DBVM-V-B7I-MJJE

N° Minute :

C2

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 15 SEPTEMBRE 2026

Appel d'un jugement (N° RG 21/04820) rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble en date du 16 mai 2024, suivant déclaration d'appel du 13 juin 2024

APPELANTE :

Mme [K] [N]

née le 05 octobre 1956 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Julien TAMBE de la SCP FICHTER TAMBE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Théo SECONDI, avocat au barreau d'AVIGNON et Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, avocat au barreau d'AVIGNON

INTIMÉS :

Le SDC [Adresse 2], syndic de copro pris en la personne de son syndic en exercice FONCIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

La COMMUNE D'[Localité 2], prise en la personne de son Maire en exercice en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentés par Me Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 mai 2026, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble [Adresse 2], sis à [Localité 2], est placé sous le statut de la copropriété depuis sa création en 1978.

Le 16 septembre 2021, Madame [N] a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ainsi que la commune d'[Localité 2], aux fins de voir, notamment :

-dire et juger que le vide sanitaire est une partie commune qui appartient à la copropriété de la résidence [Adresse 2].

-ordonner au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et à la commune d'[Localité 2] la démolition des constructions édifiées dans le vide sanitaire et à ouvrir l'accès de celui-ci à l'ensemble des copropriétaires à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de la somme de 500 euros par jour de retard.

Par jugement du 16 mai 2024 le tribunal judiciaire a :

-déclaré recevable l'action judiciaire engagée par Madame [N],

-débouté les défendeurs au titre de leur demande indemnitaire pour procédure abusive,

-dit que le local désigné sous le nom de vide sanitaire fait partie intégrante du lot 262 et constitue une partie privative,

-condamné Madame [N] à payer une somme de 1.000, 00 euros au syndicat des copropriétaires et 1.000 euros à la Commune d'[Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Madame [N] aux entiers dépens,

-constaté l'exécution provisoire de droit,

-débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 13 juin 2024, Madame [N] a interjeté appel du jugement.

Dans ses conclusions notifiées le 3 octobre 2024, Mme [N] demande à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence afférente,

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

Statuant sur l'appel formé par Madame [K] [N] à l'encontre de la décision rendue le 16 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Grenoble,

La déclarant recevable et bien fondée,

Y faisant droit,

infirmer la décision entreprise en ce qu'e1le a :

-dit que le local désigné sous le nom de vide sanitaire aménageable fait partie intégrante du lot 262, anciennement 175 à usage commercial, et constitue une partie privative ;

-condamné Madame [K] [N] à payer une somme de 1.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au bénéfice du syndicat de copropriété [Adresse 2] et de la commune d'[Localité 2] ;

-condamné Madame [K] [N] aux entiers dépens ;

-constaté l'exécution provisoire de droit ;

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Statuant de nouveau,

-juger que le vide-sanitaire est une partie commune qui appartient à la copropriété de la résidence [Adresse 2] ;

-ordonner au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et à la Commune d'[Localité 2] la démolition des constructions édifiées dans le vide sanitaire et à ouvrir 1'accès à celui-ci à1'ensemble des copropriétaires à compter de la signification de la décision à intervenir et, sous astreinte de la somme de 500 euros par jour de retard ;

En tout état de cause,

-débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la commune d'[Localité 2] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

-condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et la commune d'[Localité 2] à payer à Madame [K] [N] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [N] expose que le lot n° 175 de la copropriété [Adresse 2] est décrit dans le règlement de copropriété comme étant un local commercial avec accès à un vide sanitaire et un droit de jouissance sur une terrasse privative de 219 m'.

Elle rappelle que par acte authentique du 14 avril 2006, le lot n° 175 a été divisé en deux lots, respectivement les lots n° 262 et 263, que le lot n° 262 est décrit comme étant un local commercial avec droit de jouissance sur une terrasse extérieure de 119 m2, que le lot n°263 est un droit de jouissance sur une terrasse de 100 m2.

Elle énonce que le notaire a procédé à une modification du règlement de copropriété ainsi qu'à un modificatif d'état descriptif de division, mais que pour autant, cette modification de règlement de copropriété et ce nouvel état descriptif de division n'ont jamais été votés par une assemblée générale des copropriétaires.

Elle déclare que le vide sanitaire est une partie commune, ainsi que cela a été rappelé dans l'état de division du 28 octobre 2018 et qu'il fait l'objet d'une occupation illégale, qu'en outre, la cession d'une partie commune d'une copropriété doit être soumise à un vote des copropriétaires en assemblée générale.

Elle allègue que le lot cédé à la commune d'[Localité 2] suivant l'acte authentique en date du 14 avril 2006 ne comportait pas le vide-sanitaire, qu'en conséquence, la mairie exploite un local, partie commune, et en interdit 1'accès aux copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 2].

Dans leurs conclusions notifiées le 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et la commune d'[Localité 2] demandent à la cour de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 1240 du code civil, 

Vu les pièces versées aux débats,

-confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 16 mai 2024 RG N° 21/04820 en toutes ses dispositions, et plus particulièrement en ce qu'il a :

-dit que le local désigné sous le nom de vide sanitaire fait partie intégrante du lot 262 et constitue une partie privative,

- condamné Madame [N] à payer une somme de 1.000, 00 euros au syndicat des copropriétaires et 1.000 euros à la commune d'[Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Madame [N] aux entiers dépens,

-constaté l'exécution provisoire de droit.

En conséquence, 

-débouter Madame [K] [N] de l'ensemble de ses demandes de réformation, fins et prétentions plus amples et contraires en cause d'appel.

En tant que de besoin, la Cour statuant à nouveau,

-dire que le local désigné sous le nom de vide sanitaire aménageable fait partie intégrante du lot 262, anciennement 175, à usage commercial.

-débouter Madame [K] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires.

À titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire qui sera confiée à tel expert qu'il plaira à la juridiction de céans, avec pour mission de :

- Convoquer et entendre les parties en leur explication, se rendre sur les lieux et en faire la description.

- Se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et prendre connaissance des documents de la cause.

- Relever et décrire le local en litige, désigné vide sanitaire et rechercher s'il s'agit d'une partie privative comprise dans le lot commercial désigné 262, anciennement 175, ou une partie commune, et dans ce cas préciser si cette partie commune peut être considérée comme à usage privatif du lot 262, anciennement 175.

En tout état de cause,

-condamner Madame [K] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et à la commune d'[Localité 2] la somme de 3.000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de défense dans le cadre de la présente procédure d'appel

-condamner Madame [K] [N] aux entiers dépens de première instance et d'instance d'appel dont distraction au profit de la SELARL BSV avocats sur son affirmation de droit sur le fondement des articles 695 du code de procédure civile.

-débouter Madame [K] [N] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et à la Commune d'[Localité 2] au titre des frais de défense et dépens. 

Les intimés énoncent que le vide-sanitaire fait partie intégrante du lot n° 262 appartenant à la commune d'[Localité 2], ainsi qu'en attestent les plans du bâtiment.

Ils rappellent que suivant acte authentique en date du 14 avril 2006, la commune d'[Localité 2] a acquis de la société civile immobilière [Adresse 5] le lot 262, situé au demi-niveau entre le cinquième et le sixième étage du bâtiment Ouest, correspondant à un local commercial dont l'entrée se trouve sur la façade Nord, à gauche de la montée Ouest.

Ils indiquent qu'en page 44 du règlement de copropriété, il est fait description du lot 175, actuel lot 262, suite à division de ce lot en deux lots désignés 262 et 263, dans le cadre de la vente du 14 avril 2006, intervenue entre la SCI Le Grizzli et la SCI Les Bauchets, lot qui mentionne l'accès au vide-sanitaire aménageable.

Ils ajoutent que comme le démontre le rapport du diagnostiqueur, la superficie de 568,64 m² intègre le local désigné sous le nom de vide sanitaire aménageable (salle de jeu) et qu'il serait en outre peu cohérent de préciser le terme « aménageable », ce qui est un contre sens pour un vide sanitaire, s'il n'était pas rattaché au lot commercial pour son activité.

La clôture a été prononcée le 21 avril 2026.

MOTIFS

Sur la qualification du vide sanitaire :

Selon l'article de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Selon l'article 3, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

- tout élément incorporé dans les parties communes.

Mme [N] estime que le vide-sanitaire litigieux est une partie commune en se fondant sur plusieurs éléments.

Tout d'abord, selon elle, il n'existe qu'un seul règlement de copropriété pour l'ensemble de l'immeuble et qui a donc vocation à s'appliquer de manière uniforme pour les locaux similiaires. Or, le géomètre-expert ATMO écrivait dans un courriel du 12 octobre 2018: 'J'ai conservé l'avis de M.[O] qui est de ne pas inclure cette partie dans le lot appartement B0-0 afin de ne pas conférer de droits aux futurs propriétaires de ce lot et d'être sûr, en le laissant en partie commune, que la copropriété (au moyen d'une servitude à créer) pourra toujours y accéder et y réaliser les éventuels travaux d'entretien ou d'aménagement dont elle aurait besoin'.

Toutefois, il résulte des propres écrits de Mme [N] que cet appartement est devenu le lot n°266.

Or le lot acquis par la commune d'[Localité 2] est le lot n°262, et contrairement aux allégations de l'appelante, la position du géomètre-expert ne vaut que pour le local qu'il décrit précisément et nulle disposition ne prévoit, quand bien même il n'est pas contesté qu'un seul règlement de copropriété s'applique, que tous les locaux qualifiés de vide-sanitaire doivent nécessairement recevoir la même qualification juridique.

Le règlement de copropriété prévoit en page 44 que le lot n°175, qui a ensuite été divisé en deux lots 262 et 263, comprend :

'1°un local commercial dont l'entrée se trouve sur la façade nord à gauche de la montée ouest, comprenant à l'étage: un bar, un petit salon en contrebas à partir duquel on accède à un vide sanitaire aménageable, à l'étage supérieur: une salle de restaurant dont une partie en surélévation et une pièce à usage de cuisine, dépendances.

2°le droit à la jouissance divise d'une terrasse privative de deux cent dix neuf mètres carrés

[...]'

Le lot n°263 est constitué par la jouissance divise de 100 m2 de terrasse, le reste dépendant du lot n°262.

Lors de la vente du lot n°262 à la commune le 14 avril 2006, la description des locaux reprenait exactement celle figurant dans le règlement de copropriété, à l'exception des 100 m2 de jouissance divise de la terrasse.

Dès lors, il n'y avait pas lieu de procéder à un vote en assemblée générale pour faire modifier l'état descriptif de division, aucun local commun n'étant devenu privatif.

Il serait de surcroît assez surprenant que dans un acte notarié figure la mention 'avec accès à un vide-sanitaire aménageable', alors que s'il s'agissait d'une servitude, cette mention aurait figuré non dans la description du lot, mais ultérieurement dans l'acte notarié.

S'agissant de la surface, Mme [N] allègue que les documents établis par la société Bred ne permettent pas de s'assurer qu'il s'agit du lot n°262.

Cependant, les intimés versent aux débats un certificat de mesurage établi par la société BC2E qui mentionne le numéro du lot, à savoir le lot n°262, une surface globale de 292, 30 m2, avec une salle de jeux de 185,60 m2 et qui précise: 'particularités liées à ce mesurage: le métrage effectué ce jour est équivalent au métrage effectué par la BRED de 2006, lors de l'acquisition du bien par la commune'.

Enfin, Mme [N] allègue sans plus le démontrer que la salle de jeux concernait deux futurs appartements, puisque la simple production d'un plan à l'origine indéterminée et sans autre élément n'est pas probante.

Mme [N] souligne que ce vide-sanitaire a servi à de multiples reprises à l'ensemble de tous les copropriétaires, qui se sont notamment réunis en assemblée générale.

Toutefois, cette utilisation non contestée n'est pas incompatible avec le fait que ce local constitue une partie privative, les intimés exposant que ledit local était mis à disposition par son propriétaire le syndic AGIMO, étant la seule salle disponible à proximité.

Mme [N] énonce encore que cet usage est démontré par l'existence d'un accès extérieur au local. Sur ce point, les photographies qu'elle produit sont inexploitables: celle qui serait datée de 1993 ne permet pas de voir que ce soit, et la photographie qui serait datée de 2000 tout comme la pièce n°13, photographie en gros plan d'une porte à un endroit de l'immeuble, ne permettent pas de corroborer ses dires. Par ailleurs, Mme [N] ne formule aucune observation sur les explications fournies par les intimés, qui précisent que c'est à la demande de la commission de sécurité incendie qu'un accès par l'extérieur a été créé.

S'agissant de la demande de modification de l'état descriptif de division, elle portait non sur le lot n°262, mais sur le lot n°266, pour lequel il n'est pas contesté que le vide sanitaire demeure une partie commune.

Au regard de ce qui précède, il n'existe donc aucune incohérence entre les différents documents produits et aucune occupation illégale n'est démontrée.

Mme [N] qui succombe à l'instance sera condamnée aux dépens d'appel, dont le recouvrement sera effectué en application de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délbéré conformément à la loi :

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] et à la commune d'[Localité 2] ensemble la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [N] aux dépens d'appel dont le recouvrement sera effectué en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par la Greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section