Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

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MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 15 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00164 - N° Portalis DB3I-W-B7K-DARG AFFAIRE : [L] [F] C/ S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE, S.A. SMA COURTAGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Gaëlle DESROUSSEAUX, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDERESSES

S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

S.A. SMA COURTAGE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Pascal TESSIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par Me Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Isabelle MASSON, présente lors des débats et Dorothée MALDINEZ, présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du  20 Juillet 2026 Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 08 septembre 2026 prorogé au 15 Septembre 2026 Ordonnance mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2026

grosse délivrée

le 15.09.2026

à Mes Desrousseaux Chataigner De Baynast

EXPOSE DU LITIGE

La société NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE a fait construire un ensemble immobilier à [Adresse 4], dénommé « AIGUE MARINE ». Cet ensemble immobilier comportait plusieurs bâtiments (A à D).

La déclaration d’ouverture de chantier date du 30 avril 2019.

Par acte notarié du 20 décembre 2019, Monsieur [L] [F] a fait l’acquisition auprès du promoteur, en VEFA, d’un des appartements du bâtiment A et ses accessoires, le tout constituant plusieurs lots : n°14 (bâtiment A, rez-de-chaussée, accès voirie, une cave et les onze dix-millièmes des parties communes générales), n°37 (bâtiment A, premier étage, accès hall/escalier A, un appartement T3 en duplex avec jouissance exclusive d’une terrasse, et les sept cent cinquante-cinq dix-millièmes des parties communes générales,n°15 (rez-de-chaussée, accès voirie, un emplacement de stationnement aérien et les dix-huit dix-millièmes des parties communes générales. La vente a été consentie moyennant le prix principal ferme et définitif de 270.000,00 €.

Par acte notarié en date du 22 décembre 2020, Monsieur [F] a également acquis dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un parking couvert et les cinquante-six dix-millièmes des parties communes générales.

La livraison est intervenue le 14 avril 2022 avec des réserves.

Courant 2024, Monsieur [F] a constaté l’apparition des fissures à l’intérieur de son appartement (plafond et murs), ainsi que des fissures extérieures sur la façade de son appartement. Il a également déploré des infiltrations sous et à droite de la fenêtre de la cuisine, ainsi qu’à gauche de la baie devant l’escalier.

Le sinistre a été déclaré à l’assureur dommages-ouvrage et une expertise amiable a été diligentée. L’expert a notamment conclu le 12 décembre 2025 que les fissures seraient dénuées de tout caractère de gravité et uniquement esthétiques. S’agissant des infiltrations, il va les imputer à un défaut d’étanchéité du pied de la façade, chiffrant les travaux de reprise à 1.705€ TTC.

Les démarches ultérieures n’ont pas permis d’aboutir à un règlement amiable du litige.

C’est dans ce cadre que, par actes de commissaire de justice en date du 5 juin 2026, Monsieur [L] [F] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne la SAS NETIXY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE et la SMA COURTAGE aux fins d’expertise judiciaire et de condamnation des défendeurs au paiement, chacun, de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juillet 2026.

Monsieur [F] a comparu et a maintenu sa demande d’expertise judiciaire, précisant disposer du motif légitime attendu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. Il a réévalué sa demande formulée au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1.500 € pour chacun des défendeurs. Il a notamment fait valoir que les fissures ont un caractère évolutif et que les désordres auraient un caractère décennal. Il a soutenu que les fissures n’étaient pas apparentes au moment de la réception et a contesté le caractère forclos de son action. Il a rappelé qu’il reviendra justement à l’expert de prendre la mesure de la nature des désordres et de leur caractère évolutif. Il a enfin contesté l’analyse des défendeurs visant à les mettre hors de cause ou à dénier tout intérêt à l’expertise judiciaire sollicitée.

S’agissant des frais irrépétibles, il a rappelé qu’en matière de référé-expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, il n’y avait pas de partie perdante, sollicitant à ce titre le rejet de la demande formulée par la SAS NETIXY à ce titre.

La SAS NETIXY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE a comparu. Elle a demandé au juge des référés de :

A titre principal, - LA METTRE hors de cause - CONDAMNER Monsieur [F] à lui régler la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles, - CONDAMNER Monsieur [F] aux dépens,

A titre subsidiaire, - DECERNER acte de ce que la SAS NEXITY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE formule, sans reconnaissance de responsabilité, ni de garantie, mais au contraire sous les plus expresses réserves toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [F], - RESERVER les dépens

En tout état de cause, - REJETER la demande de Monsieur [F] dirigée à son encontre au titre des frais irrépétibles,

La défenderesse a soutenu que sa mise hors de cause s’imposait dès lors que le vendeur en l’état futur d’achèvement ne pouvait voir sa responsabilité engagée au titre des dommages intermédiaires s’agissant des microfissures. Elle a rajouté que les fissurations étaient visibles dès avril 2022 et constituaient en conséquence des désordres apparents, garantie expirant le 14 mai 2023. Elle en a conclu que Monsieur [F] serait désormais forclos à agir contre elle. Par ailleurs, et s’agissant des infiltrations, elle a contesté l’existence de motifs légitimes dès lors que la SAM SMA aurait accepté sa garantie à hauteur de la somme de 1.705 € TTC.

La société d’assurance mutuelle SAM SMA a comparu et a demandé au juge des référés de : A titre principal, Enjoindre à Monsieur [L] [F] de communiquer la facture de réparation des désordres grâce à l’indemnité allouée par la société SMA, Rejeter la demande d’expertise judiciaire, Condamner Monsieur [L] [F] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance. A titre subsidiaire, Donner acte à la SMA, de ses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire sans que celles-ci ne valent reconnaissance d’une quelconque mobilisation de garantie en la matière.Réserver les frais irrépétibles et les dépens. La défenderesse a soutenu que la demande d’expertise serait dépourvue d’intérêt légitime. Elle a rappelé intervenir en qualité d’assureur dommages-ouvrage alors que l’expertise amiable aurait démontré la présence de fissures ne relevant pas de la garantie de vices cachés constructifs et emportant une atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à sa destination. Elle a rappelé, s’agissant des infiltrations, avoir fait toutes diligences en versant la somme attendue qui n’aurait pas été affectée à la réparation des dommages.

Le dossier a été mis en délibéré au 8 septembre 2026, délibéré prorogé au 15 septembre 2026 pour raisons de service.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l'espèce, Monsieur [F] justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise. Il est par ailleurs inopérant d’interpréter la portée de désordres dont la nature, les causes et effets, à ce jour discutés, font précisément l’objet de la demande d’expertise judiciaire, nonobstant des conclusions conformes d’un avis technique antérieur. En l’état, Monsieur [F] produit le rapport d’expertise amiable du 12 décembre 2025, constatant tout ou partie des désordres dénoncés. Or l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un possible litige, et l’absence de procès actuel. De fait, la responsabilité du vendeur et l’assureur D-O pourraient être recherchés, sans présumer des chances de succès d’une éventuelle action devant le juge du fond.

Le motif légitime est donc suffisamment justifié et il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

S’agissant de la demande de mise hors de cause, c’est de manière très anticipée que la SAS NETIXY conclut à sa mise hors de cause en fondant sa contestation notamment sur la nature des fissures. Si ce point demeure central pour l’éventuel engagement de responsabilité du vendeur, il revient à l’expert de l’apprécier techniquement. La demande de mise hors de cause sera donc rejetée.

Enfin, Monsieur [F] conteste avoir reçu les sommes déclarées versées par la SAM SMA dans le cadre de l’indemnisation liée aux infiltrations et déclare en conséquence ne pas avoir fait réaliser les travaux de reprise en ce qui concerne son logement. D’autre part, la défenderesse ne justifie pas d’un versement effectué entre ses mains. Dans ces conditions, la demande visant à enjoindre la production d’une facture de réparation apparaît matériellement difficile à satisfaire et sera rejetée.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire Monsieur [F], demandeur à l’expertise.

Il sera rappelé qu’il n’y a pas de partie perdante, au sens de l’article 696 du code de procédure civile, dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur l’article 145 du même code. Dès lors, les demandes réciproques de condamnation à des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, avant dire-droit,

REJETONS la demande de mise hors de cause de la SAS NETIXY IR PROGRAMMES ATLANTIQUE ;

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise, Désignons en qualité d'expert : [D] [I], [Adresse 5]

inscrit sur la liste de la cour d'appel de Poitiers lequel aura pour mission de :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser, Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l'expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d'expertise,

Se rendre sur place, [Adresse 6] à [Localité 1], Visiter les lieux et les décrire, Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes, et les effets, Préciser la date de réception et la nature des réserves émises, en identifiant si certaines des réserves ont un lien avec les désordres dénoncés, Préciser pour chaque désordre s’il provient notamment d’une non-conformité, d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions, d’une exécution défectueuse ou de la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, Décrire la date d'éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres, Préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements, ils le rendent impropre à sa destination ; Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d'une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés, Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres, Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés, Disons que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ; Disons qu'il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l'accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis ; Disons que l'expert pourra recueillir l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ; Invitons l'expert à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d'expertise; Rappelons que l'expert devra à l'issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu'à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l'article 245 du Code de procédure civile ; Indiquons que lorsqu’il sera en mesure d'apporter aux parties les premières réponses techniques sur l'existence et les causes des désordres allégués et sur les travaux propres à y remédier, par une note adressée aux parties, l’expert s’efforcera de concilier les parties aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ; Informons les parties qu'il est de leur intérêt d'appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d'expertise ; Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ; Disons que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande; Disons que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ; Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que Monsieur [L] [F] devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne par chèque libellé à l'ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l'aide juridictionnelle totale) ; Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ; Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ; Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de Monsieur [L] [F], demandeur à l’expertise judiciaire ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes réciproques formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la SAM SMA de sa demande de communication de pièce.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO