Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO CONTENTIEUX DE LA PROTECTION -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= N° RG 25/00254 - N° Portalis DBXH-W-B7J-DGZO N° de Minute : 231/2026

JUGEMENT DU 02 SEPTEMBRE 2026

Au nom du peuple français ---------------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Après débats à l'audience publique tenue le 03 février 2026, sous la présidence de Madame GONZALVEZ, Vice-présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame TEDESCO, Greffier et lors du prononcé de Madame GUILLET, greffier, le délibéré de l'affaire a été fixé au 10 avril 2026, prorogé au 07 mai 2026, au 07 juillet 2026, au 30 juillet 2026 puis au 02 septembre 2026 ;

ENTRE :

Madame [K] [B] née le 20 Septembre 1939 à BASTELICA (20119), demeurant Quartier Triolacci 20119 BASTELICA Rep/assistant : Me Olivier POTIER, avocat au barreau de MARSEILLE

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [W] [Y] [M] [C] né le 04 Août 1989 à BRAGAA (PORTUGAL) demeurant Quartier des Cannes Bât E - 20090 AJACCIO ( CORSE DU SUD) non comparant ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, Mme [J] [B] aux droits de laquelle est venue sa sœur Mme [K] [B], a donné à bail à M. [W] [M] [C] un appartement à usage d’habitation au 3ème étage de l’immeuble situé Quartier des Cannes Bat E escalier 5 20090 à Ajaccio.

Par exploit en date du 31 mai 2023, Mme [B] a fait délivrer un congé pour vente à M. [M] [C] pour le 30 novembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 24 octobre 2025, Mme [K] [B] a fait assigner M. [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de voir : -constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 1er décembre 2023, -dire que M. [M] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date, *à titre subsidiaire, -constater les infractions de M. [M] [C] aux clauses et conditions du bail, -dire qu’elles sont d’une gravité telle qu’elles rendent impossible le maintien du lien contractuel, -prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [M] [C], -ordonner en conséquence et à défaut du départ volontaire de M. [M] [C] et de tout occupant de son chef des lieux loués dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. [M] [C] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, de l’appartement donné à bail, -assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés, -autoriser en cas de besoin Mme [B] à faire procéder à l’enlèvement et au déménagement des meubles éventuellement laissés par M. [M] [C] dans les lieux loués après son départ dans un lieu désigné par lui, et à défaut, dire qu’ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, et ce aux frais, risques et périls de M. [M] [C], -condamner M. [M] [C] à payer à Mme [B] la somme de 2632,67 euros au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation et charge arrêté au 15 octobre 2025 outre sa condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure au 10 juillet 2025, -condamner M. [M] [C] à payer à Mme [B] à compter du 1er décembre 2023 une indemnité d’occupation de base mensuelle fixée forfaitairement à un douxième du montant annuel dû en fin de bail majoré de 100% sommes auxquelles s’ajouteront les provisions sur charges d’un montant mensuel de 41,29 euros, jusqu’à la parfaite libération du logement donné à bail, -juger qu’à la suite de la résiliation du bail, le dépôt de garantie d’un montant de 700 euros restera définitivement acquis à Mme [B], -condamner M. [M] [C] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, -condamner M. [M] [C] au paiement des dépens.

A l’audience du 3 février 2026, M. [M] [C] comparant en personne, faisait valoir ses difficultés. Il admettait ne pas avoir quitté les lieux car il ne trouvait pas d’appartement. Il sollicitait un délai pour quitter les lieux. Il ne contestait pas la validité du congé.

Mme [B], représentée par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en précisant que la dette locative était apurée. Elle s’opposait à la demande de délai.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026, prorogé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, le congé a bien été délivré six mois avant sa prise d’effet et comporte les mentions requises à peine de nullité, notamment le prix et les conditions de la vente projetée (pièce 7 du demandeur).

La validité du congé n’est en outre pas contestée par M. [M] [C].

Par conséquent, il convient de valider le congé donné par Mme [B] à M. [M] [C] à compter du 1er décembre 2023.

Sur les conséquences de la validité du congé

Sur la demande d’expulsion

Mme [B] a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023 par M. [M] [C], souhaitant les vendre. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [M] [C] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte qui n’apparaît pas nécessaire, la présente décision autorisant le recours à la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont le bailleur ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

En application de l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble. Or, il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’occupation égale au double du loyer prévue au contrat de bail présente le caractère d’une clause pénale. Cette clause du contrat de bail est donc réputée non écrite.

L’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, soit une somme mensuelle de 741,50 euros.

Cette indemnité est due à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux par M. [M] [C].

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il ressort des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion des occupants de lieux habités peut accorder des délais renouvelables d’une durée comprise entre trois mois et trois ans, « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation » ; pour fixer ces délais, le juge tient compte «de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, même si le défendeur expose une situation personnelle précaire, ce dont il ne justifie pas d’ailleurs, il a bénéficié de facto de délais amiables et de procédure depuis la date d’effet du congé.

Dans ces conditions, il convient de ne pas faire droit à la demande de délais de M. [M] [C].

Sur la demande de conservation de la garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, M. [M] [C] a payé un dépôt de garantie de 700 euros à l’entrée dans les lieux. Mme [B] sollicite la conservation de cette somme à titre « d’indemnité » sans compensation avec les sommes dues. Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le sort de cette somme.

Aucun élément juridique ou factuel ne justifie cette demande qui contrevient aux prescriptions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’il convient de déduire le dépôt de garantie des sommes dues par M. [M] [C].

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 686 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, M. [M] [C], qui succombe, sera condamné à supporter les entiers dépens.

Il convient en équité de condamner M. [M] [C] à payer à Mme [B], qui a du engager des frais pour faire valoir ses droits, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE les effets du congé pour vente délivré le 31 mai 2023 par Mme [K] [B] à M. [W] [M] [C] à compter du 1er décembre 2023 ;

DIT que M. [W] [M] [C] est occupant sans droit ni titre du logement sis un appartement à usage d’habitation au 3ème étage de l’immeuble situé Quartier des Cannes Bat E escalier 5 20090 à Ajaccio à compter de cette date ;

REJETTE la demande de délais de M. [W] [M] [C] pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [K] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [W] [M] [C] à payer à Mme [K] [B], à titre d’indemnité d’occupation, une somme de 741,50 euros par mois à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, déduction faite du montant de dépôt de garantie ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [M] [C] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [W] [M] [C] à payer à Mme [K] [B] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE