Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2026

(n° 2026/ 202 , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/14964 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ6JS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juin 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] - RG n° 23/00509

APPELANTS

Monsieur [U] [Q] [H] [E], né le 19 décembre 1986 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

[G]

Madame [I] [S], née le 10 mai 1989 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous les deux représentés par Me Emmanuel VAUTIER de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉES

S.C.P. [R] [J] [G] [X] [C]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 313 255 622

[Adresse 2]

[Localité 4]

[G]

S.C.P. [F] [M] [L] [K] [Z] SMA GGHE [G] [W] [O]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 1] sous le numéro 388 009 235

[Adresse 3]

[Localité 5]

Toutes les deux représentées par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 [G] 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 avril 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre [G] par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS [G] PROCÉDURE

Par acte reçu le 11 mars 2021 par Me [R] [J], notaire associe à [Localité 6] (77) avec la participation de Me [K] [Y], notaire à [Localité 7] (77), M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] ont acquis de M. [B] [E] la pleine propriété à hauteur de la moitié chacun, des biens immobiliers situés [Adresse 4] à [Localité 8] (77) cadastrés section C n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] consistant en divers bâtiments à usage agricole, C n°[Cadastre 4] [G] [Cadastre 5] consistant en une parcelle de pré [G] de peupleraie, [G] C n°[Cadastre 6] soit une parcelle de taillis, pour une contenance totale de 3 ha 73 a 32 ca , moyennant le prix global de 159.008 euros.

L'acte précise que l'ensemble des immeubles se situe en Zone A du PLU, que le bien est actuellement à usage rural [G] que l'acquéreur entend conserver cet usage.

Apres avoir entamé divers travaux d'aménagement sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 4], [Cadastre 6] [G] [Cadastre 5], M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] ont reçu un courrier de la commune du 18 janvier 2022 les informant des questionnements de riverains sur les activités futures [G] de plaintes concernant de nuisances sonores, [G] leur rappelant que les biens étant situés en zone agricole exclusivement réservée à cette activité, toute autre activité est soumise à autorisation [G] devra être étudiée par les services compétents.

Indiquant avoir appris par les services préfectoraux [G] la commune que les parcelles acquises se trouveraient dans une zone humide de classe B, soit une zone humide probable dont le caractère humide reste à vérifier [G] les limites à préciser, ce qui les avait contraints d'arrêter immédiatement leurs projets d'aménagement, [G] qu'il leur avait été imposé de faire réaliser une étude de sol à leur frais, les consorts [A] ont sollicité les observations des notaires sur l'absence d'information relative à cette zone humide dans l'acte de vente.

Après avoir fait réaliser une étude qui aurait mis en évidence la présence d'une zone humide avérée pédologiquement, [G] estimant que cette classi cation remettait en cause les aménagements prévus, M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] ont fait assigner, le 25 janvier 2023, la SCP [R] [J] [G] [X] [C] [G] la SCP [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux ns d'indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 6 juin 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a :

Débouté M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] de leur demande en paiement au titre de la responsabilité civile ;

Condamné M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] aux dépens ;

Accorde à Maître Jean-Charles Negrevergne le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamné M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] à payer à la SCP [R] [J] [G] [X] [C] [G] la SCP [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] chacune la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] de leurs demandes au titre des dépens [G] des frais irrépétibles.

Pour débouter les consorts [A] de leurs demandes, le tribunal a retenu que s'il résultait des pièces produites par ces derniers que les parcelles acquises se situent essentiellement en zone humide, ils ne démontraient pas l'existence d'un préjudice certain en lien direct avec l'existence d'une zone humide, faute pour eux de préciser les aménagements qu'ils souhaitaient réaliser [G] de justifier de l'impossibilité d'y parvenir compte tenu du classement en zone humide.

Par déclaration en date du 9 août 2024, M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] ont interjeté appel de cette décision, élevant critiques sur tous les chefs de son dispositif.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions du 10 mars 2026 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait [G] de droit développés, M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] demandent à la cour de :

Vu l'article 1240 du Code civil,

- INFIRMER le jugement rendu le 6 juin 2024 par le Tribunal Judiciaire de Meaux en ce qu'il les a déboutés de leur demande en paiement au titre de la responsabilité civile, condamnés aux dépens [G] à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile les déboutant de leur demande sur ce fondement,

Et statuant de nouveau :

- juger que le notaire instrumentaire a commis une faute [G] a failli à son devoir de prudence [G] de conseil en omettant de mentionner dans son acte le classement en zone humide des parcelles faisant l'objet de la vente ;

- juger que cette faute a causé des préjudices à M. [U] [E] [G] Mme [I] [S];

Par conséquent,

-condamner solidairement la société civile professionnelle « [R] [J] [G] [X] [C] » [G] la Société civile professionnelle « [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] » au paiement de :

o la somme de 15.000 € au titre de la perte de chance,

o la somme de 20.421 € au titre des frais engagés pour la réalisation des études de délimitation de zone humide [G] de la réalisation du projet à présenter à la DDT ;

o la somme de 80.000 € au titre des travaux d'ores [G] déjà entamés ;

o la somme de 25.000 € au titre des travaux de remise en état à prévoir ;

o la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages [G] intérêts pour préjudice moral,

o la somme de 80.000 euros à titre de dommages [G] intérêts au titre du préjudice lié à la dévalorisation du terrain

-condamner solidairement la société civile professionnelle « [R] [J] [G] [X] [C] » [G] la Société civile professionnelle « [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] » au paiement de la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de civile.

- condamner solidairement la société civile professionnelle « [R] [J] [G] [X] [C] » [G] la Société civile professionnelle « [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] » aux entiers dépens.

Les consorts [A] font valoir que, dans le cadre de sa mission de rédacteur d'acte, le notaire est tenu des fautes qu'il commet sur le fondement de l'article 1240 du code civil dès lors qu'elles ont causé un dommage, [G] qu'il a l'obligation de vérifier la situation des biens au regard de la législation sur l'urbanisme [G] d'informer ses clients sur les conséquences que peuvent avoir les règles d'urbanisme sur le projet immobilier. Ils ajoutent que le notaire doit procéder à une analyse ne des documents nécessaires à l'opération a n d'assurer la conformité des faits [G] du droit ainsi que la sécurité juridique [G] la pleine efficacité de l'acte qu'il dresse. Selon eux, il pèse ainsi sur lui une véritable obligation d'investigation juridique qui doit le conduire à rechercher l'ensemble des charges pouvant menacer une convention [G] par conséquent atteindre son efficacité. A ce titre, ils se prévalent de l'article L.125-5 du code de l'environnement qui impose d'informer l'acquéreur des risques naturels prévisibles (PPRN) via un état des risques annexé à l'acte de vente, information que le notaire doit vérifier, [G] que si la zone humide n'est pas explicitement comprise dans l'obligation d'information du notaire, dès lors qu'elle est comprise dans une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé [G] rendu public, le notaire est alors tenu d'informer l'acquéreur. Ils indiquent que les certi cats d'urbanisme annexés à l'acte de vente ne font pas état de ce que les biens se situent en zone humide [G] estiment que le notaire aurait dû vérifier l'inventaire des zones humides [G] des cours d'eau de la commune. Ils soulignent que cette information aurait dû être portée à leur connaissance dès lors qu'elle était susceptible de mettre à mal leur projet, les zones humides étant protégées par le code de l'environnement. Ils affirment que leur projet est d'installer leur exploitation agricole ainsi que leur domicile, en accord avec la localisation en zone agricole des biens acquis, [G] que c'est d'ailleurs la raison pour laquelle ils ont débuté les travaux sans aucune inquiétude. Ils soutiennent avoir informé le notaire de leur projet de travaux [G] que celui-ci ne modi e pas la destination de leurs parcelles, le hangar mis à la disposition du transporteur se situant sur l'autre parcelle.

lls font valoir qu'ils subissent divers préjudices du fait de l'absence d'information sur le classement des biens acquis en zone humide.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 29 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait [G] de droit développés, la SCP [R] [J] [G] [X] [C] [G] la SCP [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] demandent à la cour de confirmer le jugement, débouter M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] de toutes demandes, [G] de les condamner à payer à chacune des deux sociétés une somme de cinq mille euros au titre des dispositions de l'Article 700 du code de procédure civile, outre en tous les dépens dont distraction au profit de Me [M] Philippe Kuhn.

A l'appui de la confirmation du jugement, la SCP [R] [J] [G] [X] [C] [G] la SCP [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] font valoir qu'une promesse de vente a été signée le 24 novembre 2020 avec leur concours, que l'usage des biens a été spécifié comme rural, le bénéficiaire indiquant entendre conserver cet usage [G] ne pas envisager d'opérations de modi cations du bien qui nécessiteraient soit un arrêté de non opposition à déclaration préalable de travaux, soit un permis de construire [G] dont l'obtention préalable à la vente serait pour lui constitutive d'une condition suspensive. Ils ajoutent que les certi cats d'urbanisme ont été annexés à la promesse de vente, puis repris lors de la vente. Ils font observer que le bien appartenait à M. [B] [E], oncle de M. [U] [E], que les acquéreurs résident dans la commune où ils ont notamment une exploitation agricole, de sorte qu'ils connaissent parfaitement les biens acquis. Ils affirment en outre qu'il ne leur a jamais été précisé que des travaux d'aménagement étaient prévus. Ils ajoutent que la Mairie a seulement informé les appelants que les zones humides étaient soumises à restrictions [G] leur rappelait la destination agricole des lieux, [G] qu'il n'est toujours pas démontré que les aménagements prétendument prévus étaient impossibles à réaliser. Ils soulignent que les aménagements intérieurs ne posent pas difficulté mais que l'extraction de terre végétale, le comblement avec du tout-venant provenant de chantiers [G] la mise à disposition de hangars à un transporteur routier pour y remiser ses camions transforment la zone agricole en zone artisanale [G] est donc soumise à autorisation.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2026.

MOTIFS

Par application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu'engage sa responsabilité civile sur ce fondement le notaire qui commet un manquement dans I'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité [G] l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information [G] de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel, [G] dont la preuve de l'exécution lui incombe.

Les zones humides sont définies par la loi sur l'eau de 1992 [G] à l'article L.211-1 du code de l'environnement, comme les « terrains, exploités ou non, habituellement inondés ou gorgés d'eau douce, salée ou saumâtre de façon permanente ou temporaire, ou dont la végétation, quand elle existe, y est dominée par des plantes hygrophiles pendant au moins une partie de l'année. »

L'article R.211-108 du même code précise que « Les critères à retenir pour la définition des zones humides mentionnées au 1odu I de l'article L. 211-1 sont relatifs à la morphologie des sols liée à la présence prolongée d'eau d'origine naturelle [G] à la présence éventuelle de plantes hygrophiles. Celles-ci sont définies à partir de listes établies par région biogéographique. En l'absence de végétation hygrophile, la morphologie des sols suffit à définir une zone humide. »

L'obligation de faire apparaître dans les documents graphiques du règlement d'un plan local d'urbanisme, s'il y a lieu, dans les zones U, AU, A [G] N, « les secteurs des zones humides, au sens de l'article L. 211-1  du code de l'environnement, sur lesquels existent des interdictions d'assèchement, d'imperméabilisation, de mise en eau ou de remblai, lorsqu'ils font l'objet, dans le schéma d'aménagement [G] de gestion des eaux, d'une cartographie à une échelle permettant leur localisation précise» n'a été introduite dans le code de l'environnement que par un décret n° 2024-1098 du 2 décembre 2024, de sorte qu'à la date de la vente.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article L.271-4 du code de la construction [G] de l'habitation en sa rédaction applicable à la date de la vente, «  I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. (')

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels [G] technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article;(') »

Selon l'article L. 125-5 du code de l'environnement dans sa version en vigueur du 1er juillet 2017 au 1er janvier 2023, « les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence de ces risques. »

L'article R.125-23 en sa version en vigueur du 1er juillet 2018 au 16 février 2022 précise que « l'obligation d'information des acquéreurs prévue au I de l'article L. 125-5 s'applique pour les biens immobiliers situés:

1o Dans le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé [G] rendu public dans les conditions prévues aux articles R. 515-45 [G] R. 515-46;

2o Dans une zone délimitée en application des 1o ou 2o du II de l'article L. 562-1 par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé [G] rendu public dans les conditions prévues par l'article R. 562-9, ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2;

3o Dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques miniers approuvé [G] rendu public dans les conditions prévues par l'article R. 562-9, ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2;

4o Dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques prescrit dans les conditions définies à l'article R. 515-40, ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques miniers prescrit dans les conditions définies à l'article R. 562-2;

5o Dans une des zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 mentionnées au I de l'article R. 563-4 [G] énumérées par l'article D. 563-8-1; »

En l'espèce, il résulte tant de la promesse de vente du 24 novembre 2020 que de l'acte de vente du 11 mars 2021 conclus entre M. [B] [E], d'une part, [G] son neveu, M. [U] [E], exploitant agricole, [G] Mme [I] [S], adjointe de direction, d'autre part, que les biens immobiliers vendus consistant en divers bâtiments à usage agricole, une parcelle de pré [G] de peupleraie [G] une parcelle de taillis, à [Localité 8], « actuellement à usage rural. » usage que le «  bénéficiaire entend conserver » , sont situés dans une commune dotée d'un plan local d'urbanisme en date du 17 mars 2014 modifié le 29 mars 2017, dans la zone A (agricole) du PLU, [G] ne sont grevés d'aucune servitude, ainsi qu'indiqué dans les trois certificats d'urbanisme délivrés par la commune correspondant à chacun des biens vendus, de surcroît annexés à l'acte de vente.

En effet, en page 28 de l'acte de vente, il est rappelé que :

« Les documents d'urbanisme suivants sont annexés :

-TROIS certificats d'urbanisme d'information demandés au titre de l'Article L.410-1 du Code de l'urbanisme par le notaire participant qui ont été délivrés le 18 janvier 2021 par la Mairie de [Localité 8] sous les N° CU 077 270 20 10018, N°CU 077 270 20 10019 [G] CU 077 270 20 10020 aux termes desquels les biens objets des présentes sont en zone A du PLU.

L'ACQUEREUR :

S'oblige à faire son affaire personnelle de l'exécution des charges [G] prescriptions [G] du respect des servitudes publiques [G] autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées dans ce document au caractère informatif.

Reconnaît que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l'étendue [G] les effets de ces charges [G] prescriptions.

Déclare qu'il n'a jamais fait, de l'obtention préalable d'un permis de construire une condition des présentes. »

De même, il est spécifié toujours en page 28 au paragraphe « ZONE A ' REGLEMENTATION : L'immeuble se trouve en zone A.

Le notaire soussigné avertit l'ACQUEREUR qui déclare en avoir connaissance dès avant les présentes que les zones A sont en principe inconstructibles comme étant réservées aux activités agricoles ou forestières. En conséquence, seules sont admises les constructions directement liées [G] nécessaires aux exploitations (en ce compris les installations nécessaires à la transformation, au conditionnement [G] à la commercialisation des produits lorsque ces activités constituent le prolongement de l'acte de production, ainsi que le logement des Exploitants eux-mêmes), sous réserve de l'obtention des autorisations prescrites. Par suite, la vente d'une habitation construite en zone non constructible à une personne n'exerçant pas une activité agricole est autorisée à la condition mais l'ACQUEREUR peut se voir refuser un permis pour transformation du BIEN. Toutefois le règlement peut délimiter des secteurs dans lesquels les constructions peuvent être autorisées à condition qu'elles ne portent atteinte ni à la préservation des sols agricoles [G] ni à la sauvegardes des sites , milieux naturels [G] paysages , le règlement précise alors les conditions de hauteur, d'implantation [G] de densité des constructions permettant d'assurer leur insertion dans l'environnement [G] leur comptabilité avec le maintien du caractère naturel , agricole ou forestier de la zone. « Enfin sous certaines conditions [G] dans certains secteurs, des annexes aux logements existants pourront être construits.

Le changement de destination est en principe interdit, sauf sous la double condition suivante :

Le bâtiment doit être expressément visé par une liste spéciale du Plan local d'Urbanisme.

Le changement doit être compatible avec la vocation agricole ou naturelle de la zone [G] ne compromet par la qualité paysagère du site. »

Les certificats d'urbanisme susvisés ne comportaient pas de mention permettant de suspecter la localisation en zone humide des parcelles objet de la vente.

Il n'est pas allégué, [G] a fortiori démontré, que les parcelles vendues étaient identifiées dans le plan local d'urbanisme ou un autre document d'urbanisme, tel qu'un SCOT, comme des zones humides, [G] donc sujettes à des restrictions d'usage, la seule indication résultant dudit document d'urbanisme tenant à leur localisation en zone agricole, de sorte que le notaire rédacteur n'avait aucune raison de procéder à des vérifications plus approfondies quant à la possible localisation des parcelles en zones humides.

A cet égard, il sera relevé qu'aucun des éléments produits par les appelants ne démontre que les parcelles acquises étaient antérieurement à la vente, de manière certaine classifiées en zone humide avérée, seule l'étude de délimitation de zone humide réalisée par le cabinet [T] en mars 2022 à la demande de la société Terac [G] Loc TP, dont M. [U] [E] est le gérant, suite au courrier de la commune du 18 janvier 2022 [G] les constats réalisés par la Direction Départementale des Territoires [G] l'OFB suite aux travaux d'aménagement débutés par M. [E], travaux de remblaiement d'une partie du terrain sur une hauteur de 50 cm à 2 m selon les endroits [G] d'étrépage, ayant permis de mettre en évidence la présence de caractères hydromorphes [G] une zone humide avérée de 25 980 m².

Par ailleurs, un état des risques [G] pollutions, aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon [G] sols pollués demandé par la SCP [J]-[P] notaires associés, en date du 28 octobre 2020 a été annexé à l'acte de vente, lequel précise que l'immeuble n'est pas situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels, d'un plan de prévention des risques miniers, d'un plan de prévention des risques technologiques, de sorte que les consorts [A] ne peuvent prétendre que le notaire aurait dû les informer de la présence d'une zone humide comprise dans une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Dès lors, la zone humide n'étant pas référencée, dans le PLU ou un PPR, [G] le notaire s'étant dûment fait délivrer toutes les informations relatives à l'urbanisme [G] à l'usage du bien légales nécessaires [G] accessibles au moment de la vente, cependant qu'aucun élément ne permet de considérer qu'il pouvait avoir des raisons de soupçonner que les biens vendus étant en zone humide avérée, il n'avait pas d'autre recherche à effectuer [G] n'a donc commis aucun manquement à son devoir de conseil.

Et ce d'autant qu'il n'est nullement établi que les consorts [A] aient informé les notaires de leurs projets d'aménagement, sur lesquels la cour ne dispose toujours pas de documents justificatifs précis (plans d'aménagement, permis de construire ou déclaration de travaux'), ce qui apparaît au contraire formellement contredit par la mention figurant en page 5 de la promesse, [G] en pages 5 [G] 6 de l'acte de vente selon laquelle le bénéficiaire déclare entendre conserver l'usage rural du bien [G] ne pas envisager d'opération de modification du bien qui nécessiterait soit un arrêté de non opposition à déclaration préalable de travaux soit un permis de construire.

Enfin, il n'est pas non plus démontré que les projets d'aménagement des consorts [A] soient, du fait de l'appartenance des parcelles à une zone humide, définitivement compromis, dès lors que la seule pièce produite par eux sur ce point consistant en un rapport de manquement administratif dressé par le pôle police de l'eau de la DDT le 12 juin 2024 indique que «  les travaux en zone humide (avérée aujourd'hui) auraient dû donner lieu à un dossier loi sur l'eau préalable à toute action. Dans le cadre de votre projet, nous vous demandons de déposer un dossier loi sur l'eau de régularisation dans le délai d'un an au plus à compter de la date de ce constat au titre des rubriques suivantes :

la rubrique 2.1.5.0. (ruissellement des eaux pluviales du projet [G] du bassin versant amont intercepté par ce dernier);

- la rubrique 3.3.1.0 (impact sur zone humide);

- la rubrique 3.2.3.0 (création d'un plan d'eau);

- la rubrique 3.1.2.0 (travaux dans Ie lit mineur du cours d'eau)

- Si le projet maintient les buses en l'état, il faudra démontrer que les buses ne font pas obstacle à l'écoulement des crues (rubrique 3.1.1.0) [G] que la mise en place des buses (ou autre installation) n'entrainent pas de différence de niveau de la ligne d'eau entre l'amont [G] l'aval de l'ouvrage (rubrique 3.1.1.0.)

Cette liste n'est pas exhaustive [G] devra être complétée suivant Ie projet.

Des échanges avec l'administration seront nécessaires pour affiner la constitution du dossier.

Après Ia phase d'évitement [G] de réduction de l'impact, compte tenu de l'impact résiduel probable sur la zone humide, une étude réglementaire de compensation selon la méthode nationale d'évaluation des fonctionnalités des zones humides sera nécessaire pour évaluer le niveau de Ia compensation. Un suivi écologique sur trente ans sera demandé avec obligation de résultat. ll sera tenu compte des aménagements réalisés sur place dont la conception impliquera idéalement le SAGE des 2 Morin. (')

La demande de permis de construire est indépendante du respect des textes du code de l'environnement.

A défaut de poursuite du projet de construction, le terrain devra être remis en état suite à une étude préalable. »

Il en résulte que l'impossibilité de voir aboutir leur projet initial à raison du classement en zone humide n'est nullement démontrée, étant de surcroît observé qu'il n'est aucunement justifié que toutes les autorisations d'urbanisme nécessaires à la réalisation de leur projet aient été sollicitées en temps utile.

Faute pour les consorts [A] de démontrer l'existence d'une faute des notaires [G] d'un préjudice certain, le jugement doit être confirmé par ces motifs substitués à ceux du premier juge, en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes d'indemnités.

- Sur les dépens [G] l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens [G] l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [A], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCP [R] [J] [G] [X] [C] [G] la SCP [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] la somme supplémentaire de 2.500 € chacune par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, [G] seront, pour les mêmes motifs, déboutés de leur demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 6 juin 2024 ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Me Kuhn ;

CONDAMNE M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] à payer à la SCP [R] [J] [G] [X] [C] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;

CONDAMNE M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] à payer à la SCP [F] [M] [L], [K] [Z] [L] [G] [W] [O] la somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles d'appel ;

DEBOUTE M. [U] [E] [G] Mme [I] [S] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,