Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2026

DOSSIER : N° RG 26/00520 - N° Portalis DB2R-W-B7K-D6XM AFFAIRE : S.A. d’HLM HALPADES / [P] [I] [B] MINUTE N° : 26/00423

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM HALPADES dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Madame [N] [C] [Y], munie d’un mandat écrit

DEFENDEUR

Monsieur [P] [I] [B] né le 19 Août 1993 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 24 Juin 2026

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 09 septembre 2026 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le à la S.A. d’HLM HALPADES.

Expédition délivrée le même jour au défendeur.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu de trois contrats de bail en date du 24 octobre 2019, la S.A. d’HLM HALPADES a donné en location à Monsieur [P] [B] et Madame [V] [S] un logement et deux garages situés [Adresse 3], moyennant des loyers mensuels initiaux de 370,80 € et 54,14 €, charges en sus.

Par avenant n°1 en date du 29 septembre 2020, les contrats de bail se sont poursuivis au seul nom de Monsieur [P] [B].

Par acte en date du 23 octobre 2025, la S.A. d’HLM HALPADES a délivré à son locataire un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Après avoir saisi la CCAPEX, la S.A. d’HLM HALPADES a, par acte en date du 13 février 2026 notifié au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, fait assigner Monsieur [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin de voir : - constater la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et subsidiairement prononcer la résiliation des baux pour ce motif, - ordonner la libération des lieux par le défendeur et, à défaut, son expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, - condamner le défendeur au paiement de la somme de 2938,65 € pour l’arriéré locatif arrêté au 3 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), - condamner le défendeur au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu'à la libération des lieux, majoré ou minoré comme le loyer en fonction de la législation inhérente aux HLM, - condamner le défendeur aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 29 avril 2026, l’affaire a été renvoyée pour permettre à Monsieur [P] [B] de reprendre les paiements.

A l’audience, la demanderesse a actualisé sa créance à la somme de 2187,33 € et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, suivant des mensualités de 100 € et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que le locataire a effectué un règlement de 2000 € le 16 juin 2026.

Monsieur [P] [B] ne conteste pas la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement selon des mensualités de 100 €. Il expose percevoir un salaire de 2438 €, être en contrat à durée indéterminée et avoir un enfant. Il déclare vivre seul.

Le diagnostic social et financier fait état de la situation d’emploi du défendeur, des difficultés nées d’un prélèvement ENGIE important et de prélèvements fiscaux entraînant par la suite une dette locative.

MOTIFS

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Qu’en l’espèce, le bail principal, dont les baux accessoires relatifs aux garages suivent le sort, contient une clause résolutoire qui a été visée dans le commandement du 23 octobre 2025 délivré au défendeur ;

Qu’il ressort du décompte produit que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois ;

Qu’il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux à la date du 23 décembre 2025 ;

Mais attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 et applicable immédiatement aux conditions d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ;

Que le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, ajoute que lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article ;

Qu’en l’espèce, il ressort du décompte produit que le défendeur est redevable de la somme de 2187,33 €, arrêtée au 23 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse et déduction faite des frais relevant des dépens ;

Qu’il convient donc de le condamner au paiement de cette somme ;

Et attendu que compte tenu de la reprise du paiement du dernier loyer courant avant l’audience, de la situation financière du défendeur et de l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites du dispositif ;

Que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus conformément à l’accord des parties et la clause sera réputée n’avoir jamais joué si le défendeur se libère selon les modalités fixées ;

Que dans le cas contraire, elle reprendra son plein et entier effet de sorte que les baux se trouveront résiliés automatiquement, l'expulsion du défendeur pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Qu’il convient de prévoir en outre que dans une telle hypothèse, le défendeur sera redevable non seulement du solde de la dette, redevenu immédiatement exigible, mais aussi d’une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement et les deux garages, à compter de la déchéance du terme caractérisée par la défaillance dans le paiement intégral d’une échéance, et ce jusqu'au départ effectif des lieux ;

Que cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer courant avant la défaillance, majoré des charges et taxes normalement exigibles, et révisable et majoré ou minoré dans les mêmes conditions que le loyer, s’agissant d’une indemnité réparant le préjudice effectivement subi par le bailleur ;

Attendu que le défendeur, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 23 octobre 2025, le coût de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat ;

Attendu en revanche que la situation économique des parties commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire s’applique de plein droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que la clause résolutoire des baux du 25 24 octobre 2019 consentis par la la S.A. d’HLM HALPADES à Monsieur [P] [B], portant sur un logement et deux garages situés [Adresse 3], est acquise au 23 décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la S.A. d’HLM HALPADES la somme de 2187,33 € (DEUX MILLE CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET TRENTE TROIS CTS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse ;

AUTORISE Monsieur [P] [B] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 21 échéances de 100 € (CENT EUROS) et d’une 22ème échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme : - la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, - l’expulsion de Monsieur [P] [B] des lieux sus visés pourra être poursuivie au besoin avec le concours de la force publique dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, le sort des meubles laissés sur place étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - l’intégralité de la somme restant due au titre des loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, - une indemnité d’occupation mensuelle sera due pour le logement et les deux garages ;

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Monsieur [P] [B] à payer à la S.A. d’HLM HALPADES une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer courant pour le logement et les deux garages, charges en sus, révisable et majorée ou minorée dans les mêmes conditions que le loyer, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 23 octobre 2025, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE