Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/01964 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MXTR

AFFAIRE : [Q] C/ [O]

Le : 10 Septembre 2026

Copie exécutoire à :Maître Sandra CARTIER-MILLON

Copie certifiée conforme à : Me Aurélia MENNESSIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE 4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 10 SEPTEMBRE 2026

Par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [Q] née le 28 Mai 1967 à [Localité 1] (ISERE), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Sandra CARTIER-MILLON de la SELARL SELARL DAVID-COLLET CARTIER-MILLON REVEL-MOUROZ, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I] [O] né le 24 Février 1996 à [Localité 1] (ISERE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Aurélia MENNESSIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 09 Juin 2026 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 10 Septembre 2026, date à laquelle Nous, Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 11 mai 2023, Mme [T] [Q] (le bailleur) a donné à bail à M. [I] [O] (le locataire) un logement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025 le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir : -constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail, -ordonner l’expulsion de M. [I] [O] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner M. [I] [O] à payer : - la somme de 2 310,92 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 04 novembre 2025, - une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - l’enlèvement des meubles, - condamner M. [I] [O] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire ne s'est pas rendu pas à l'enquête sociale prévue par l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 9 juin 2026, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 7 mai 2026 à la somme de 2 300,00 euros.

A la même audience, M. [I] [O] représenté par son conseil demande de constater qu’il existe une contestation sérieuse au motif que la dette retenue dans le commandement a été effacée par jugement du 10/04/25 et à titre subsidiaire que le commandement de payer signifié le 13/05/25 est fondé sur des sommes non exigibles, effacées par le jugement. A titre très subsidiaire, il demande les plus larges délais.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

MOTIVATION :

Sur l’existence d’une contestation sérieuse :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, la demande porte sur le montant d’une dette de loyer en présence d’une décision de surendettement, ce qui n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, les demandes du bailleur ne sont pas sérieusement contestables.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 4 novembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 5 novembre 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [I] [O] le 13 mai 2025 pour la somme de 3 146,92 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er mai 2025.

L’effacement prononcé par la commission de surendettement des particuliers de l’Isère le 30 mai 2024 confirmé par le jugement du 10 avril 2025, a été respecté par le bailleur le 10 avril 2025, qui a effacé le montant de la dette correspondant.

Cependant, le décompte démontre que le loyer de mai 2025 n’a pas été honoré, si bien que le locataire restait redevable à l’issue du délai, de la somme de 527 €, réduite à 244 € du fait du versement de la CAF.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 13 juillet 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

Le locataire a saisi la Commission de Surendettement des particuliers de l’Isère le 11/03/24 et la Commission a imposé l’effacement du passif dont la dette du bailleur, par décision du 30/05/24, confirmée par jugement du 10 avril 2025 dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par jugement, le juge statuant en matière de résiliation du bail suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement.

Lorsque le loyer et les charges courants sont à nouveau payés à leur échéance normale, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant la mesure d’effacement. Si pendant ce délai, le loyer et les charges courants sont réglés à leur échéance, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et il n’y a pas lieu à expulsion. Dans le cas contraire, elle reprend son entier effet, le bail est résilié et l’expulsion peut être exécutée sans qu’il soit nécessaire de statuer à nouveau. L’intégralité de la dette locative sera exigible.

En l’espèce, le bailleur a effacé la dette de 2 619,92 € le 10 avril 2025.

Le locataire n'a pas repris le versement du loyer courant à compter de cette date.

Le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 7 mai 2026, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 106,00 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris par M. [I] [O]. Le bailleur est en conséquence fondé à récupérer son logement. Néanmoins, conformément aux dispositions de droit commun prévues par l’article 1343-5 du code civil, en vertu desquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, un délai de paiement pour s’acquitter du paiement de la dette locative sera accordé selon les conditions prévues par le dispositif de la présente décision.

En cas d’absence de paiement intégral d’une seule échéance, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur la demande de séquestre des meubles :

En application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion.

Il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions que celles déjà prévues par le code des procédures civiles d’exécution, comme le sait bien le bailleur.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [I] [O].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevables les demandes de Mme [T] [Q] ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 13 juillet 2025 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 13 juillet 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [I] [O] à payer à Mme [T] [Q], la somme de 2 106,00 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 mai 2026 (mois de mai compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISONS Mme [T] [Q] à procéder à l’expulsion de M. [I] [O] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 4] [Localité 2] ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, M. [I] [O] à payer à Mme [T] [Q] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS, à titre provisionnel, que M. [I] [O] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 90,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité après mise en demeure préalable ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNONS M. [I] [O] à payer à Mme [T] [Q] la somme de 600,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNONS M. [I] [O] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 13 mai 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 10 SEPTEMBRE 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE