Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-= N° du dossier : N° RG 24/01520 - N° Portalis DBXH-W-B7I-DCTC

JUGEMENT DU 10 Septembre 2026 ---------------------

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE DU DELIBERE:

M. LOBRY, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique.

Assisté lors des débats et lors du prononcé de Madame CHIMINGERIU,

Débats à l’audience publique du :11 Juin 2026

JUGEMENT: contradictoire mis en délibéré, rendu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2026 et signé par M. LOBRY et Madame CHIMINGERIU

ENTRE :

S.C.I. AGIR, société civile immobilière inscrite au RCS de Grasse sous le N° 328 014 923 dont le siège social est [Adresse 1] Rep/assistant : Me Charles, antoine CICCOLINI, avocat au barreau d’AJACCIO Ayant pour avocat plaidant : Me Alexandre Guillaume TOLLINCHI Avocat au barreau de Nice

D’UNE PART,

ET :

Monsieur [R] [P], né le 20 décembre 1985 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2] / CORSE Rep/assistant : Maître Aurélien BLEINES-FERRARI de la SELARL AURELIEN BLEINES-FERRARI AVOCAT, avocats au barreau d’AJACCIO

Madame [N] [M], née le 14 décembre 1996 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2] / CORSE Rep/assistant : Maître Aurélien BLEINES-FERRARI de la SELARL AURELIEN BLEINES-FERRARI AVOCAT, avocats au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2020, [R] [P] et [N] [M] ont loué à la SCI AGIR par l’intermédiaire de l’agence HARMONY IMMO, une habitation sise [Adresse 3] à [Localité 2], dans le cadre d’un bail d’habitation de résidence secondaire, pour une durée de douze mois à compter du 15 décembre 2020 moyennant un loyer mensuel de 2.300 euros.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 14 décembre 2020.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2021, les consorts [P] et [M] ont informé la SCI AGIR de leur souhait de résilier le bail.

Un premier constat d’huissier valant état des lieux de sortie a été dressé par Me [S], le 24 juin 2021, à la demande de la société AGIR.

Un constat de l’état extérieur a été dressé par Me [J], le 20 octobre 2021, à la demande des consorts [P] et [M].

Par actes de commissaire de justice en date du 27 février 2023, la SCI AGIR a fait assigner M. [P] et Mme [M] devant le tribunal judiciaire d’Ajaccio aux fins de paiement des loyers impayés et d’indemnisation de ses préjudices complémentaires.

L’affaire a été inscrite au rôle sous le n° 23/00267 et a fait l’objet d’une ordonnance de radiation en date du 04 octobre 2023 pour défaut de conclusions du demandeur. L’affaire a été réinscrite sous le n° 24/01520 après demande formulée par le conseil de la SCI AGIR.

La clôture est intervenue le 04 février 2026, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L’affaire a été mise en délibérée au 10 septembre 2026.

Dans ses conclusions de reprise d’instance déposées au greffe de la juridiction de céans, la SCI AGIR demande au tribunal de : - condamner, solidairement, M. [P] et Mme [M] à lui payer la somme de 12.538, 71 euros au titre des loyers impayés entre le 1er juillet 2021 et le 14 décembre 2021; - condamner, solidairement, M. [P] et Mme [M] à lui payer la somme de 17.203, 28 euros au titre des dégradations locatives et du changement de serrure; - condamner, solidairement, M. [P] et Mme [M] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral pour inexécution contractuelle; - condamner, solidairement, M. [P] et Mme [M] aux entiers dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM et à lui verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Au soutien de sa demande principale, la SCI AGIR fait valoir que le bail conclu avec les consorts [P] et [M] est un bail applicable à une résidence secondaire non soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, ce qui induisait que le terme était soumis aux dispositions des articles 1714 et suivants du code civil notamment en ce qu’il ne pouvait être résilié que pour le terme annuel, sous réserve d’un préavis de 3 mois, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. La SCI AGIR considère que les loyers étaient dus jusqu’au 14 décembre 2021. Par ailleurs, elle soutient que des dégradations du bien donné à bail sont intervenues de sorte qu’elle est en mesure de solliciter réparation aux locataires.

Elle fait également valoir, qu’elle a subi un préjudice moral non réparé du fait de l’inexécution fautive du bail par M. [P] et Mme [M] dont elle demande réparation sur le fondement de 1147 du code civil. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juin 2025, M. [P] et Mme [M] demandent au tribunal de : A titre principal: - requalifier le contrat de location résidence secondaire signé le 28 novembre 2020 en contrat de résidence principale soumis à la loi du 06 juillet 1989; - débouter la société AGIR de l’ensemble de ses demandes formulées à leur encontre; A titre subsidiaire, exclure l’exécution provisoire de la décision à venir; En tout état de cause : - condamner la société AGIR aux entiers dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Aurélien BLEINES-FERRARI et à leur verser la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Au soutien de leur demande de requalification du contrat de bail d’habitation de résidence secondaire en bail d’habitation de résidence principale, M. [P] et Mme [M], aux visas des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, de l’article R.641 du code de la construction et de l’habitation ainsi que sur le fondement de l’article 10 alinéa 2 du code général des impôts, font valoir que la maison à [Localité 2] constituait leur résidence principale malgré les stipulations contractuelles, qu’ils sont donc en mesure de bénéficier des dispositions protectrices du régime de la loi du 06 juillet 1989. Au soutien de leur demande de rejet de l’ensemble des demandes de la société AGIR, ils font valoir que que le congé tel que délivré le 16 juin 2021 était valable et prenait effet au 16 septembre 2021. Ils ajoutent qu’ils n’ont laissé subsister aucune dette locative, le bail prenant fin le 16 septembre 2021, compte tenu de la déduction du montant du dépôt de garantie jamais restitué ainsi que de la remise des clés au gérant de la SCI AGIR. Ils allèguent également que la dette de loyer ayant couru jusqu’au 14 décembre 2021 est injustifiée dans son quantum. Au sujet des dégradations locatives, les consorts [P] ET [M] considèrent que les demandes formulées par la demanderesse ne sont pas justifiées notamment en ce qu’elle ne démontre pas la réalité des travaux réalisés et se contente de produire des devis dont les défendeurs dénoncent des montants trop élevés. Ils font le même grief au changement de serrure soutenant que les clés ont été remises au gérant de la SCI AGIR.

MOTIFS Sur la requalification du bail résidence secondaire en bail résidence principale A titre liminaire, il convient de rappeler qu'il résulte de l'article 12 du code de procédure civile que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées. Ainsi, le juge ne saurait s'en tenir à la qualification donnée au contrat par les parties. Il résulte de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que les dispositions de cette loi sont d'ordre public et s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitat. Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendue lui donner initialement. Un contrat de bail, conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l'usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut pas ensuite être requalifié par la seule volonté unilatérale et discrétionnaire d'une des parties au contrat pour être soumis à un régime juridique différent, notamment celui d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Il convient pour trancher cette question de se replacer à la date de conclusion du contrat et de rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion de ce bail. En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces versées au débat les éléments suivants : D’une part, il convient de relever que le contrat de bail 28 novembre 2020 produit mentionne expressément qu’il vise la location d’une résidence secondaire comme stipulé dans son entête et dans son corps qui mentionne notamment “Le présent contrat est expressément exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vertu de l’article 2. Il est exclusivement régi par les articles 1714 et suivants du code civil”. De plus, l’article 3 dudit contrat stipule “, “Les lieux sont destinés exclusivement à l’habitation à titre de résidence secondaire. En aucun cas ils ne peuvent constituer la résidence prinicpael du locataire, lequel déclare qu’elle est actuellement fixée: [Adresse 2]”. D’autre part, M. [P] et Mme [M] ne contestent pas avoir signé ce bail et ne rapportent pas la preuve d'un quelconque dol de la part de la SCI AGIR les ayant conduits à signer ce contrat contre leur volonté. En effet, ils ne se contentent que de l'affirmer. Il ne saurait donc se prévaloir du fait qu'ils ne respectent délibérément pas les prévisions contractuelles en ayant établi leur résidence principale au sein de ce logement, sans faire la démonstration qu'ils avaient préalablement indiqué à la bailleresse vouloir s'y établir complètement. De plus, l’attestation produite par les défendeurs au sein de laquelle Mme [Q] atteste le 10 septembre 2023 qu’elle a déménagé à [Localité 2] et que M. [P] avait également déménagé là-bas ne mentionne aucun élément de nature à laisser penser qu’il n’a pas conservé son domicile principal. Par ailleurs, s’il est mentionné que M. [P] souhaitait se rapprocher de ses enfants, il n’en demeure qu’il ne produit pas d’élément de nature à penser qu’il bénéficie d’un mode de garde nécessitant sa présence au quotidien auprès d’eux et justifiant ainsi une résidence principale à proximité d’eux. A propos du contrat de location conclu entre M. [P] et les consorts [T] et [A], s’il vise effectivement une adresse à [Localité 3], celui-ci est postérieur à la signature du bail litigieux, pour être daté du 27 janvier 2021, et vise une adresse non précisément identique à celle qui était indiquée dans le bail conclu avec la SCI AGIR à titre de résidence principale. De même que les échanges produits avec M. [L] à propos d’une installation professionnelle (garage Renault de [Localité 4]), en date du 16 janvier 2021, ne supposent pas que les défendeurs souhaitaient s’installer durablement et fixer leur résidence principale à [Localité 2]. En effet, le rachat d’un garage automobile peut aisément, à titre entreprenarial, ne nécessiter qu’une présence rare des acheteurs et ne nécessitant ainsi qu’une résidence secondaire à proximité d’un garage et continuer à vivre, à titre principal, en Corse. S’agissant des billets pour le CORSICA LINEA pour un voyage [Localité 5] - [Localité 1] en date du 27 février 2021 créés le 20 février 2021 produits en défense ainsi que le devis de déménagement entre [Localité 2] et [Localité 1], il s’agit d’éléments postérieurs à la conclusion du bail litigieux qui ne démontrent pas que la location à [Localité 2] constituait une résidence principale. Echouant à prouver que la location à titre de résidence secondaire ne ressortait pas de la commune intention des parties, échouant à prouver l'existence d'une quelconque fraude, et au surplus échouant même à prouver l'occupation à titre de résidence principale du logement litigieux, Monsieur [P] et Madame [M] seront déboutés de leur demande de requalification du bail et d'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande de la SCI AGIR de condamnation des consorts [M] et [P] au titre des loyers impayés: En application de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les baux portant sur un lieu de résidence secondaire ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le bail du 28 novembre 2020 mentionne à son article 4 que “La présente location est consentie et acceptée pour une durée de 12 mois à compter du 15 décembre 2020 pour se terminer le 14 décembre 2021. Toutefois, chacune des parties pourra le résilier à l’issue de chaque période soit le 14 décembre de chaque année, sous réserve d’en informer l’autre partie par courrier recommandé avec accusé de réception 3 mois à l’avance. A défaut de respecter els formes et délais de résiliation sus-indiqués, le bail se poursuivra aux mêmes clauses et conditions. [...]” En l’espèce, il est produit une lettre recommandée avec accusé de réception des consorts [P] et [M] pour résiliation en date du 11 juin 2021, distribuée le 16 juin 2021. Si les défendeurs indiquent d’une résiliation verbale antérieure fixant la fin du bail au 27 mai 2021, pour laquelle il n’en rapporte pas la preuve, il n’en demeure pas moins que la fin du bail soumis au régime des résidences secondaires est fixée au 14 décembre 2021 et qu’ils restent redevables des loyers jusqu’à cette date, quand bien même ils avaient effectivement quitté les lieux. Ainsi M. [P] et Mme [M] sont redevables des loyers de juillet, août, septembre, octobre, novembre et jusqu’au 14 décembre, de sorte qu’ils seront condamnés à verser à la SCI AGIR, la somme de 12.538, 71 euros.

Sur la demande de la SCI AGIR de condamnation des consorts [M] et [P] au titre des dégradations locatives : En application des dispositions de l'article 8 - 4) et 5) du contrat de bail du 28 novembre 2020, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Par ailleurs, au titre de l’article 1er - “Description des lieux du bail”, il est indiqué “L’entretien du jardin incombe aux locataires à l’exception de la taille des palmiers et des sept oliviers qui incombe au bailleur”. L’état des lieux d’entrée mentionne en page 39 et page 40 : “ PALMIER - 3 - dont un abimé; Oliviers - 7 - bon état Cycas en pot - 2 - bon état Cycas en massif - 5 - bon état Jarres fleuries - 6 - bon état Haie de laurier - bon état” Ainsi que : “ le gazon est en bon état d’entretien sauf en quelques endroits où le gazon a été ré-ensemencé récemment”. A l’appui de sa demande, la SCI AGIR produit : - un constat du 24 juin 2021 de Me [S] attestant notamment s’agissant du jardin : “on retrouve les mêmes plantations qu’indiquées dans l’état des lieux d’entrée. Cependant, il est à noter que le jardin est à l’abandon, n’a pas été entretenu, toutes les parties en herbe sont déséchées, jaunies. Les petits palmiers en massif sont en partie désséchées, divers palmes sont désséchées. La végétation des platebandes est plus ou moins désséchée. Photos 64, 65, 66, 67, 68 et 69”. A ce propos, il est à noter que les photographies produites ne permettent pas de déterminées aisément l’état d’abandon dudit jardin. - des indications tarifaires tenant à des mitigeurs douchettes; - un devis de serrurerie d’un montant de 203, 28 euros; - un devis de AG SERVICES concernant la remise en état du jardin pour un montant total de 17.000 euros établi le 16 septembre 2021; - un devis du Centre Méditerranéen d’Agriculture concernant des plaques de gazon pour un montant de 4.794 euros établi le 02 mars 2022; - un devis de ICE Espaces Verts d’un montant de 2.760 euros concernant le déplaçage et le plaçage de gazon naturel établi le 15 juillet 2017 ainsi que pour la remise en état du jardin à hauteur de 16.272 euros;

Les défendeurs produisent un constat de commissaire de justice établi le 20 octobre 2021 par Me [J] qui précise que “les palmiers, arbustes et haies qui agrémentent ce jardin sont identiques à l’état des lieux et semblent entretenus”, “l’arbre est identique à celui présent lors de l’état des lieux d’entrée”, et comporte des photographies dont ils résultent la présence de nombreuses “mauvaises herbes”. S’agissant des frais de remise en état du jardin, il ressort des éléments produits par chacune des parties et notamment des constats d’huissier que le jardin est conforme à l’état des lieux d’entrée sauf s’agissant de l’entretien du gazon, qui demeure à la charge des locataires. Par ailleurs, il résulte du bail que l’entretien des palmiers appartient au bailleur. Ainsi, les défendeurs seront redevables de la somme de 8.800 euros comprenant la remise en état du gazon, l’évacuation des déchets et la mise en décharge. En effet, les frais de remplacements des chamerops relèvent de l’entretien des palmiers et la remise en état des jardinières n’est pas suffisamment justifiée. S’agissant des frais de remplacement des éléments intérieurs, ils ne sont pas chiffrés, ni justifiés, il y a lieu de rejeter la demande de la SCI AGIR formulée à ce titre. S’agissant des frais de serrurerie, aucun élément ne permet d’attester que les consorts [P] ET [M] ont effectivement remis les clés au gérant de la SCI AGIR, de sorte qu’ils sont redevables des frais de remplacement, à savoir 203, 28 euros. Sur la demande de la SCI AGIR au titre de l’indemnisation de son préjudice moral : En droit, le préjudice moral correspond à une atteinte à un droit extrapatrimonial. Il est indépendant du préjudice matériel et peut être indemnisé séparément. La SCI AGIR réclame la somme de 5.000 euros en réparation de l’ensemble des événemetns subis en raison de sa qualité de bailleresse du fait de l’inexécution fautive des locataires. Elle ne produit pas de pièce jsutifiant d’un tel préjudice. En outre, faute de démontrer un préjudice moral, sa demande à ce titre sera évincée. Sur les demandes accessoires : M. [P] et Mme [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM. Ils seront également condamné à payer à la SCI AGIR une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, et rien ne justifie au cas particulier de l’écarter.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire de droit, Déboute Monsieur [R] [P] et Madame [N] [M] de leur demande de requalification du bail résidence secondaire; Condamne Monsieur [R] [P] et Madame [N] [M], solidairement, à verser à la SCI AGIR, la somme de 12.538,71 euros au titre des loyers impayés; Condamne Monsieur [R] [P] et Madame [N] [M], solidairement, à verser à la SCI AGIR, la somme de 9.003, 28 euros au titre des dégradations locatives; Déboute la SCI AGIR de sa demande de dommages et intérêts; Condamne Monsieur [R] [P] et Madame [N] [M], in solidum, aux dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par la SELARL TOLLINCHI’S LAW FIRM; Condamne Monsieur [R] [P] et Madame [N] [M], in solidum, à verser à la SCI AGIR la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Déboute Monsieur [R] [P] et Madame [N] [M] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée à la présente décision.

Le Greffier Le Juge