Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RG 26/00632

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00632 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F2LB

Minute : 26/00412

JUGEMENT DU 22 Juillet 2026

AFFAIRE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

C/

[M] [B] [W], [A] [Z] [C]

Copies certifiées conformes Maître Johanne RIALLOT-LENGLART Monsieur [M] [B] [W] Madame [A] [Z] [C] Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS sise 10 Bld Charles GAUTIER - 44800 SAINT-HERBLAIN Rep/assistant : Maître Johanne RIALLOT-LENGLART de la SELARL LRB, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEURS :

Monsieur [M] [B] [W] demeurant 5 D Rue des Chênes - 44350 GUERANDE Comparant en personne

Madame [A] [Z] [C] demeurant 5 D rue Chênes, ker Jacob - 44350 GUÉRANDE Comparant en personne __________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 1er avril 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2026

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 janvier 2021, la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Monsieur [M] [B] [W] un logement à usage d'habitation situé au 5D, rue Chênes – Ker Jacob, Porte n°04, RDC à Guérande (44350), moyennant un loyer total et révisable de 466,61€, provision sur charges incluse.

Selon acte du mariage du 16 janvier 2024, Monsieur [M] [B] [W] s’est marié au Sénégal avec Madame [A] [Z] [C].

Une situation d'impayés de loyers a été signalée à la CAF le 4 mars 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 4.107,31€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 12 février 2026, la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire aux fins de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire : 1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 6 janvier 2026 et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ; 3 - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique selon les modalités et délais prévus par la loi ; 4 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes : * la somme de 4.794,54€ à titre d'arriérés de loyers et charges arrêtés au 8 janvier 2026, avec intérêts de droit à compter du 6 novembre 2025 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; * une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail, payable immédiatement à compter du 6 janvier 2026 ou du jugement à intervenir ; * la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; * aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 20 mars 2026. Les éléments d'information communiqués concernant la situation de Monsieur [M] [B] [W] et de Madame [A] [Z] [C] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

A l'audience du 1er avril 2026 où l'affaire a été retenue, la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 5.537,86€, arrêtée au 11 mars 2026. Elle a indiqué être opposée à l'octroi de délais de délais de paiement, les locataires n’ayant repris que très récemment le paiement du loyer courant.

Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C], comparants en personne, n'ont pas contesté l'existence, ni le montant de la dette locative. Ils ont déclaré avoir deux enfants, dont l’un est en garde alternée. Ils ont indiqué qu’ils travaillaient désormais tous les deux en CDI et bénéficiaient de 2.500€ de ressources mensuelles. Ils ont proposé de verser entre 150€ et 200€ en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L'action de la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 13 février 2026, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF le 4 mars 2025 et l'assignation délivrée le 12 février 2026, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.351-30 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n'ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les défendeurs se sont présentés à l'audience et ont actualisé leur situation sociale et financière. Il ressort du décompte transmis, que les locataires ont réglé leur dernière échéance de loyer. De plus, le plan d’apurement qu’ils proposent est compatible au regard de leur nouvelle situation professionnelle. Dès lors, il y a lieu d'accorder aux locataires des délais de paiement, tels qu'édictés au dispositif, afin d’apurer la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés, et si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu'ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation mensuelle solidairement due par Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] jusqu'à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 489,23€, augmentée des charges qu'ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Il résulte de l’article 220 du code civil, d’application territoriale, que les époux sont solidairement tenus des dettes ménagères.

En l’espèce, les défendeurs, mariés à l’étranger, résident tous deux dans le logement donné à bail qui constitue la résidence familiale. Compte tenu de ces éléments et du caractère ménager de la dette locative, les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de la dette.

Le décompte locatif produit n'appelant aucune critique et n’étant pas contesté, Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] seront solidairement condamnés à payer à la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5.062,39€, arrêtée au 11 mars 2026, échéance de mars 2026 non incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 6 novembre 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 11 janvier 2021 entre la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS, Monsieur [M] [B] [W], relatif à

l'appartement à usage d'habitation situé au 5D, rue Chênes – Ker Jacob, Porte n°04, RDC à Guérande (44350), à ce à compter du 7 janvier 2026 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] à payer à la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5.062,39€ au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 11 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] à se libérer de leur dette locative outre les frais et dépens, par mensualités de 140€ et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en conséquence, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail sont suspendus ;

DIT que si Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] s’exécutent dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail sera réputée n’avoir jamais produit ses effets ;

DIT qu’à défaut du paiement du loyer courant ou de la mensualité ci-dessus définie, le solde de la dette deviendra exigible en intégralité et la clause résolutoire produira sans délai ses effets ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] à payer à la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 489,23€, indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [B] [W] et Madame [A] [Z] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 novembre 2025 ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) - 1 Boulevard de Berlin – CS 32421 – 44024 NANTES CEDEX, peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 22 JUILLET 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX I. LABUSZEWSKI DE LA PROTECTION E. HAMON