Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00406 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZWP

Minute : 26/00411

JUGEMENT DU 22 Juillet 2026

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[S] [X]

Copies certifiées conformes Me Lionel GOURVENNEC Monsieur [S] [X] Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Me Lionel GOURVENNEC

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES Sise 13 avenue Barbara - 44570 TRIGNAC Rep/assistant : Me Lionel GOURVENNEC, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [S] [X] demeurant Immeuble LUMIERE D’ESTUAIRE - 19 Bis Route des Bassins - 44600 SAINT-NAZAIRE Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 1er avril 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2026

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00406

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 décembre 2018, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, anciennement dénommée ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Monsieur [S] [X] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « Lumières d’Estuaire » 19bis, route des Bassins à Saint-Nazaire (44600), moyennant un loyer total et révisable de 344,09€, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de Loire-Atlantique le 16 mai 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.296,04€ et de fournir les justificatifs d’assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 28 janvier 2026, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Monsieur [S] [X] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire : 1- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 15 juillet 2025 ; 2- ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; 3- condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes : 4- la somme de 2.159,54€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 26 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.296,04€ à compter du 14 mai 2025, date du commandement de payer ; 5- une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ; 6- la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 7- aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 31 mars 2026. Aucun élément d’information concernant la situation de Monsieur [S] [X] n’a pu être transmis du fait de l’absence de contact avec le locataire.

A l’audience du 1er avril 2026 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.147,53€ arrêtée au 1er avril 2026. Elle a déclaré être opposée à l’octroi de délais de paiement, le locataire n’ayant rien versé depuis le mois de septembre 2025 et n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de l’Anef-Ferrer.

Monsieur [S] [X], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Il a déclaré vivre seul dans le logement et travailler en intérim. Il a expliqué avoir des difficultés à régler le loyer lorsque ses ressources diminuaient durant les périodes d’intermission. Il a précisé ne pas avoir d’autres dettes.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable, car la citation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 28 janvier 2026, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car la citation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 16 mai 2025 et la citation délivrée le 28 janvier 2026, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le locataire s’est présenté à l’audience et a actualisé sa situation sociale. Il ressort des pièces versées au dossier qu’aucun versement n’a été effectué depuis le mois de septembre 2025. Il n’est donc pas possible d’accorder de délais de paiement au locataire en l’absence de toute reprise des règlements.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 15 juillet 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par le locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 330,96€ (317,01€ pour le logement et 13,95€ pour la dépendance), augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n'appelant aucune critique et n’étant pas contesté par Monsieur [S] [X], il sera condamné à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2 .891,71€ arrêtée au 1er avril 2026, échéance d’avril 2026 non incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 14 mai 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 07 décembre 2018 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES et Monsieur [S] [X] relatif au local à usage d'habitation et ses annexes situés « Lumières d’Estuaire » 19bis, route des Bassins à Saint-Nazaire (44600), ce à compter du 15 juillet 2025 et DIT que Monsieur [S] [X] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [S] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2 891,71€ au titre des loyers courants, des charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté le 1er avril 2026, échéance d’avril 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 330,96€ (317,01€ pour le logement et 13,95€ pour la dépendance), augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er avril 2026 et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) - 1 Boulevard de Berlin – CS 32421 – 44024 NANTES CEDEX, peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance du 14 mai 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 22 JUILLET 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX I. LABUSZEWSKI DE LA PROTECTION E. HAMON