Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00364 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZUG

Minute : 26/00403

JUGEMENT DU 22 Juillet 2026

AFFAIRE :

Société HABITAT 44

C/

[V] [G]

Copies certifiées conformes Me Anne REMY Monsieur [V] [G] Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Me Anne REMY

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société HABITAT 44 sise 3, boulevard Alexandre Millerand - 44204 NANTES CEDEX 2 Rep/assistant : Me Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [V] [G] demeurant Groupe Rocher 3 - 1E impasse des Liserons - 4eme étage - 44500 LA BAULE Non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 1er avril 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2026

JUGEMENT : REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00364

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2024, l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [V] [G] un local à usage d'habitation situé « Rocher 3 », 1E, impasse des Liserons, Etage n°04 à La Baule Escoublac (44500), moyennant un loyer révisable et total de 365,08€, provision sur charges incluse.

Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de Loire-Atlantique le 20 octobre 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 2.820,56 €, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 23 janvier 2026, l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [V] [G] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire : 1 – constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou subsidiairement la prononcer ; 2 - ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; 3 - condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes : * la somme de 2.928,21€ à titre d'arriérés de loyers et charges avec intérêt au taux légal sur le montant de 2.820,56€ selon décompte arrêté le 8 octobre 2025 et sur le solde à compter du 17 octobre 2025, date du commandement de payer ; * une indemnité d'occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges, payable à compter du 18 décembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés, avec révision dans les conditions prévues par le bail ; * la somme de 600€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; * aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du Tribunal concernant la situation de Monsieur [V] [G].

A l'audience du 1er avril 2026 où l'affaire a été retenue, l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 5.307,95€, arrêtée à la date du 10 mars 2026.

Monsieur [V] [G], bien que régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 22 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L'action de l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 23 janvier 2026, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à cette date.

L'action de l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 20 octobre 2025 et l'assignation délivrée le 23 janvier 2026, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à cette date, et R.824-4 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n'a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

Le défendeur n'a pas comparu et n'a pas permis à la juridiction d'apprécier sa situation matérielle au jour de l'audience. Le décompte locatif fait apparaître que le locataire ne règle plus son loyer courant depuis le mois de novembre 2025. Aussi, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [G], en l'absence de toute reprise des paiements.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 18 décembre 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par le locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 269,15€, augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Il sera par ailleurs rappelé que l'application d'un supplément de loyer de solidarité supposant l'existence d'un contrat de bail conformément aux dispositions de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, il ne peut être retenu dans le calcul du montant de l'indemnité d'occupation.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Le défendeur n'ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l'assignation, soit pour la période arrêtée au 12 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus.

Le décompte fourni n'appelant aucune critique, Monsieur [V] [G] sera condamné à payer à l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 2.778,86€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 17 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 7 mai 2024 entre l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 et Monsieur [V] [G] au 18 décembre 2025 et DIT que Monsieur [V] [G] devra quitter et rendre libre de toute occupation le logement situé « Rocher 3 », 1E, impasse des Liserons, Etage n°04, à La Baule Escoublac (44500), en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 2.778,86€ au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 269,15€, augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, Direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités (DDETS) - 1 Boulevard de Berlin – CS 32421 – 44024 NANTES CEDEX, peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l'OPH LOIRE ATLANTIQUE HABITAT 44 de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC PAR LE GREFFE LE 22 JUILLET 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX I. LABUSZEWSKI DE LA PROTECTION E. HAMON