Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 25/00026 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FWQT

Minute : 26/00007

ORDONNANCE DU 25 Mars 2026

AFFAIRE :

[I] [T], [V] [T]

C/

[Y] [W]

Copies certifiées conformes Maître [Z] [U] Madame [Y] [W] PREFECTURE ST NAZAIRE

Copie exécutoire Maître Martine GRUBER

délivrées le :

ORDONNANCE DE REFERE

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DEMANDEURS :

Monsieur [I] [T], demeurant 12 rue du Champ d’Alouettes - 44580 VILLENEUVE-EN-RETZ Rep/assistant : Maître Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE Madame [V] [T], demeurant 12 rue du Champ d’Alouettes - 44580 VILLENEUVE EN RETZ Rep/assistant : Maître Martine GRUBER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [Y] [W], demeurant 19 rue du Champ d’Alouettes - 44580 VILLENEUVE-EN-RETZ non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léna LE BOHEC, lors des débats Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 14 janvier 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que l’ordonnance de référé sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 Mars 2026

ORDONNANCE : REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 25/00026

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé du 20 août 2011, monsieur [I] [T] et madame [V] [L] épouse [T] ont donné à bail à monsieur [Q] [C] et madame [Y] [W] une maison individuelle à usage d’habitation, située 19 le Fresne 44580 FRESNAY-EN-RETZ, moyennant un loyer mensuel de 590 € et une provision sur charges de 7 €, pour une durée de trois ans, prenant effet à compter du 15 octobre 2011.

Monsieur [C] est décédé me 22 avril 2025 d’après les indications données par les bailleurs.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer le 25 juin 2025 un commandement de payer les loyers pour un principal de 2.216 € dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, monsieur et madame [T] ont fait assigner en référé madame [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire a été retenue dès la première audience du 14 janvier 2026, à laquelle seuls les demandeurs ont comparu, représentés par leur avocat.

Monsieur et madame [T] ont demandé à bénéficier des termes de leur assignation, en actualisant l’arriéré locatif, aux fins de voir au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 825 du code civil : - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - ordonner, en conséquence, l’expulsion de madame [W], ainsi que de tous occupants de son chef et ce, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des lieux qu’elle occupe sis 19 rue du champ des alouettes (anciennement 19 le fresne) à VILLENEUVE-EN-RETZ ; - condamner madame [W] à leur régler à titre provisionnel la somme de 3.076,85 € à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation échus et impayés au 7 août 2025 ; - dire que cette somme portera intérêts de droit sur la somme de 2.216 € à compter du commandement de payer et, pour le surplus à compter de l’assignation ; - condamner madame [W] à leur régler une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et provision sur charges, soit la somme de 722 €, à compter de la résiliation de bail et jusqu’à la parfaite libération effective des lieux par la remise des clés ; - condamner madame [W] à leur régler la somme de 1.200 € au titre des frais irrépétibles ; - condamner madame [W] aux entiers dépens, dans lesquels seront compris notamment le coût du commandament de payer.

Ils ont transmis en cours de délibéré un décompte actualisé à la date de l’audience, à la demande du juge des contentieux de la protection le 9 mars 2026, afin de lui permettre de vérifier l’acquisition de la clause résolutoire, après substitution du délai imparti.

Madame [W], bien qu’assignée à comparaître, ne s’est pas présentée, ni faite représenter à l’audience, ni manifestée par écrit.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La défenderesse non comparante a été régulièrement assignée le 1er octobre 2025 avec remise de l’acte à l’étude, en ce qu’après vérification de sa domiciliation à l’adresse du logement loué (nom figurant sur courrier en boite aux lettres, confirmation par un voisin), le commissaire de justice a accompli les formalités prescrites aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

* L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code en son deuxième alinéa lui permet également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

I - SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Loire-Atlantique le 2 octobre 2025 par diligence accomplie par le commissaire de justice, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

De plus, les demandeurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Les bailleurs ont fait délivrer le 25 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version issue de la loi du 27 juillet 2023, en donnant au locataire un délai de six semaines pour payer un arriéré locatif de 2.216 €.

La Cour de cassation a, dans un avis du 13 juin 2024, relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et considéré que son article 10 réduisant le délai de 2 mois à 6 semaines ne peut recevoir d’application immédiate aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties.

Or le bail consenti à madame [W] contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

Il ressort du décompte arrêté à la date de l’audience du 14 janvier 2026 que le commandement est demeuré infructueux, en l’absence de tout règlement reçu dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

En l’absence de contestation et de preuve de paiement contraire apportée par madame [W], il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 août 2025.

Madame [W] est devenue occupante du logement sans droit ni titre depuis le 26 août 2025.

Il convient d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement à titre de provision d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 août 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, suivant l’indexation prévue au bail.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

II – SUR LES DEMANDES DE PROVISION

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Madame [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette au titre des loyers et indemnités échus impayés suivant décompte actualisé au 14 janvier 2026.

Elle sera condamnée au paiement à titre de provision de la somme de 7.270 € suivant ce décompte comprenant comme dernière échéance celle de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 sur la somme de 2.216 €, à compter du 1er octobre 2025 sur la somme de 860,85 € et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, madame [W], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les demandeurs, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais non répétibles. Madame [W] sera condamnée à leur payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Selon les dispositions de l'article 514-1 du même code, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2011 entre monsieur [I] [T] et madame [V] [L] épouse [T] d’une part et monsieur [Q] [C] et madame [Y] [W] d’autre part, concernant une maison individuelle à usage d’habitation, située 19 le Fresne 44580 FRESNAY-EN-RETZ (désormais 19 rue du champ des alouettes à VILLENEUVE-EN-RETZ), sont réunies à la date du 25 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à madame [Y] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour madame [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [I] [T] et madame [V] [L] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS madame [Y] [W] à payer à monsieur [I] [T] et madame [V] [L] épouse [T] , à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 26 août 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS madame [Y] [W] à payer à monsieur [I] [T] et madame [V] [L] épouse [T], à titre provisionnel, la somme de 7.270 € suivant décompte arrêté à la date de l’audience comprenant comme dernière échéance celle de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 sur la somme de 2.216 €, à compter du 1er octobre 2025 sur la somme de 860,85 € et à compter de la présente décision sur le surplus ;

CONDAMNONS madame [Y] [W] à payer à monsieur [I] [T] et madame [V] [L] épouse [T] une indemnité de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS madame [Y] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des actes de signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification électronique à la préfecture ;

DÉBOUTONS la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Loire-Atlantique en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, I. LABUSZEWSKI H. CHERRUAUD