Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00004 - N° Portalis DBYT-W-B7K-F2UH

Minute : 26/00013

ORDONNANCE DU 10 Juin 2026

AFFAIRE :

[M] [V]

C/

[J] [A]

Copies certifiées conformes Me Thierry FIRINO MARTELL Monsieur [J] [A], Sous-Préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Me Thierry FIRINO MARTELL

délivrées le :

ORDONNANCE

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [V], demeurant 103 Rue de Pornichet - 44600 SAINT-NAZAIRE Rep/assistant : Me Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [A], demeurant 1 rue Louis Lumière - 44600 SAINT-NAZAIRE Comparant en personne

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 29 avril 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Juin 2026

ORDONNANCE : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00004

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé du 22 février 2012, prenant effet à compter du 24 février 2012, monsieur [M] [V], représenté par son mandataire, a donné un bail à monsieur [J] [A] un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chausséed’un immeuble collectif sis 1 rue Louis Lumière 44600 SAINT-NAZAIRE, moyennant un loyer mensuel de 440 € et une provision sur charges de 10 €, pour une durée de 3 ans, reconductible tacitement.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 1er septembre 2025 au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour une somme en principal de 1.239,99 € dans un délai de deux mois. Il a ensuite fait assigner monsieur [A] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE, par acte de commaissaire de justice en date du 16 février 2026, aux fins de résiliation de bail, expulsion et condamnations à des provisions.

La juridiction a été destinataire d’une attestation d’absence d’informations reçueillies par le service social sur la situation du locataire et des observations écrites du bailleur.

L’affaire a été retenue dès la première audience du 29 avril 2026, à laquelle les deux parties ont comparu.

Monsieur [V] représenté par son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant l’arriéré locatif, aux fins de voir au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et du code des procédures civiles d’exécution : - constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce en application de la clause insérée dans ledit bail ; - ordonner l’expulsion de monsieur [A] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, R 411-3, R 412-1 et R 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner monsieur [A] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.860,13 € suivant décompte arrêté au 11 avril 2026, à valoir sur les loyers, charges et indemnité d’occupation échus ; - condamner monsieur [A] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, application faite de la clause d’indexation prévue au contrat, outre les charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à vidange effective des lieux ; - condamner monsieur [A], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ; - condamner monsieur [A] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale, par application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la délivrance du commandement du 1er septembre 2025 ; - condamner monsieur [A] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 1er septembre 2025, celui de l’assignation, dénonciation au préfet et les frais d’exécution à venir ; - ordonner que l'exécution provisoire de l’ordonannce de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Monsieur [A] a reconnu le principe de sa dette, en soulignant avoir réglé la somme de 500 € en avril. Il explique ses impayés par une baisse de ses revenus à la fin de l’année 2025, par des difficulté de retrouver un emploi et des problèmes de santé de sa mère. Il a déclaré avoir récemment retrouvé un emploi dans le cadre d’un contrat à durée déterminée pour un salaire mensuel de 1.425 €. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 70 € par mois, en plus du loyer courant qu’il trouve trop onéreux. Il a déclaré ne pas souhaiter rester dans les lieux.

Le bailleur a été autorisé par une note en délibéré avant le 7 mai 2026 à nous confirmer le paiement allégué. Par courriel du 6 mai 2026, il a confirmé avoir reçu un paiement de la somme de 550 € par monsieur [A] le 10 avril, en actualisant sa créance à 3.310,13 €.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code en son deuxième alinéa lui permet également, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

I - SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Loire-Atlantique par la voie électronique (logiciel EXPLOC) le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa nouvelle version alors en vigueur.

Par ailleurs, la partie demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

Le bail consenti à monsieur [A] contient une clause résolutoire en son article 2.11, stipulant que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infrucutueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Cette clause est stipulée dans des termes dépourvus d’ambiguité, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail.

Le bailleur a fait délivrer le 1er septembre 2025 un commandement de payer un arriéré locatif de 1.239,99 €. La signification du commandement de payer a donné lieu à une remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que monsieur [A] a réglé dans le délai imparti la somme totale de 1.100 € par deux virements de 550 €.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 1er novembre 2025.

- sur l’expulsion

En l’absence de demande de délais suspensifs des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [A] des lieux qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 2 novembre 2025, à défaut de libération volontaire.

Aucun motif ne justifie en revanche de le condamner au paiement d’une astreinte même provisoire, ni même de supprimer voire de réduire le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à monsieur [A] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

II - SUR LES DEMANDES DE PROVISION

Aux termes de l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, après vérification du bailleur d’un paiement supplémentaire invoqué par le locataire, il est établi que monsieur [A] était redevable à la date de l’audience de la somme de 3.310,13 €.

Etant devenu occupant sans droit ni titre le 2 novembre 2025, monsieur [A] doit être condamné à titre de provision au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (avec indexation et régularisation des charges), à compter de cette date jusqu’à sa libération complète des lieux.

Il sera condamné à titre de provision au paiement de la somme de 3.310,13 € arrêtée à la date du 29 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La partie demanderesse sera déboutée de ses prétentions quant au point de départ des intérêts de retard, par application des règles d’imputation des règlements effectués sur la dette la plus ancienne depuis l’assignation.

III - SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier de, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, ainsi que par décision spéciale et motivée, d’ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. L’octroi de délais de paiement a pour effet de suspendre les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, ainsi que de faire interdire les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard.

En l’espèce, monsieur [A] ne souhaitant pas rester dans les lieux a déclaré une amélioration récente de sa situation budgétaire. Le dernier paiement remontant au 17 novembre 2025, il a réglé le 10 avril 2026 la somme de 550 €, soit un peu plus que l’échéance courante (541,05 €).

Afin de faciliter son relogement, il convient de l’autoriser à régler sa dette locative à raison de 70 € pendant 23 mensualités, la 24 ème représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais.

IV - SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du code de procédure civile, monsieur [A], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût des actes de signification de commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification électronique à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le bailleur, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles. Il convient néanmoins de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. Monsieur [A] sera condamné à payer à monsieur [V] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon les dispositions de l'article 514-1 du même code, par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2012 entre monsieur [M] [V] et monsieur [J] [A], portant sur un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chausséed’un immeuble collectif sis 1 rue Louis Lumière 44600 SAINT-NAZAIRE, sont réunies à la date du 1er novembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à monsieur [J] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour monsieur [J] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [M] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS monsieur [M] [V] de ses demandes de condamnation au paiement d’une astreinte provisoire à défaut de libération volontaire ;

CONDAMNONS monsieur [J] [A] à payer à monsieur [M] [V], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 2 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS monsieur [J] [A] à payer à monsieur [M] [V], à titre provisionnel, la somme de 3.310,13 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’audience du 29 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance jusqu’au paiement complet ;

AUTORISONS monsieur [J] [A] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation courante, en 23 mensualités de 70 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, intérêts et frais ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la notification du présent jugement ;

DISONS ques les paiements s’imputeront sur le principal de la créance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et quinze jours après une vaine mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, l’intégralité de la somme restant due redeviendra exigible ;

CONDAMNONS monsieur [J] [A] à payer à monsieur [M] [V] une indemnité de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [J] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des actes de signification du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification électronique à la préfecture ;

DÉBOUTONS la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Loire-Atlantique en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, I. LABUSZEWSKI H. CHERRUAUD