Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE 77, avenue Albert de Mun C.S 40263 44606 SAINT-NAZAIRE CEDEX

N° RG 26/00254 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZML

Minute : 26/00363

JUGEMENT DU 27 Mai 2026

AFFAIRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[T] [A]

Copies certifiées conformes Me Roger LEMONNIER Monsieur [T] [A] Sous-préfecture SAINT-NAZAIRE

Copie exécutoire Me Roger LEMONNIER

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sise 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS Rep/assistant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

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DEFENDEURS :

Monsieur [T] [A] demeurant 74 avenue de la République - Etage 4 - Porte gauche - 44600 SAINT-NAZAIRE Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Claire PIAN

GREFFIER : Ingrid LABUSZEWSKI

DEBATS : A l’audience publique du 11 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00254

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2022, la SCI FAMILIALE [W] 44 a, par l’intermédiaire de son mandataire l’association SOLIHA PAYS DE LA LOIRE, donné à bail à Monsieur [T] [A] un bien à usage d’habitation, situé 74 avenue de la République à SAINT-NAZAIRE (44600) moyennant un loyer mensuel stipulé révisable initialement fixé à la somme de 293,29 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Suivant un acte sous seing privé du même jour, la société S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-dessous ACTION LOGEMENT) s’est portée caution de Monsieur [T] [A] pour le paiement des loyers et charges suivant un contrat de cautionnement VISALE n°A10140681436. En raison de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution afin d’obtenir le paiement des sommes dues par le locataire.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [T] [A] un commandement de payer la somme de 631,39 euros au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025 notifié à la Préfecture de Loire-Atlantique par voie électronique le 24 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de SAINT NAZAIRE aux fins notamment de constater la résiliation du contrat de bail, subsidiairement prononcer sa résiliation et, en tout état de cause, prononcer l’expulsion du locataire et le condamner au paiement des charges impayées.

A l’audience du 11 mars 2026, ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée et se référant à son assignation, sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en conséquence, constater la résiliation de plein droit du bail ;Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [T] [A] ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [A] et de tous occupants de son chef, avec le cas échant l’assistance de la force publique ;Condamner Monsieur [T] [A] à lui payer la somme actualisée de 2.153,03 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 04 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2025 sur la somme de 631,39 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;Condamner Monsieur [T] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux loyers en cours augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail ;Condamner Monsieur [T] [A] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;Condamner Monsieur [T] [A] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [T] [A] aux dépens.Au soutien de sa demande de constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES précise que les premiers incidents de paiement sont survenus dès 2022 et actualise la dette locative à la somme de 2.153,03 euros arrêtée au 4 mars 2026 ; elle ne s’oppose pas à la demande d’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicitée par le locataire.

Comparaissant en personne, Monsieur [T] [A] ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette locative. Il sollicite des délais de paiement en proposant de verser une somme de 200 à 300 euros par mois, en sus du loyer courant, pour apurer l’arriéré de loyer. A l’appui de sa demande de délais de paiement, Monsieur [T] [A] indique avoir été titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée jusqu’en février 2025 en qualité de chauffeur livreur mais avoir dû arrêter de travailler en raison de problèmes de santé. A ce titre, il précise toucher seulement depuis novembre 2025 environ 900 euros d'allocation chômage d'aide au retour à l'emploi. S’il déclare également avoir un crédit voiture à rembourser à hauteur de 250 euros par mois, il précise suivre depuis le 1er décembre 2025 une formation de transport de voyageur et bénéficier d’une promesse d’embauche par la société de transport en commun TRANSDEV. Enfin, il déclare être en attente d’un rendez-vous avec une assistante sociale pour faire faciliter son accès aux dispositifs d’aides. Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 mars 2026. Les éléments d'informations transmis concernant la situation de Monsieur [T] [A] ont pu être contradictoirement débattus à l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette d’un débiteur est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Or l’article 1346 du même code prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ». Le paiement avec subrogation, s'il a pour effet d'éteindre la créance à l'égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.  Il en résulte que la caution qui a payé le loyer d’un locataire débiteur est subrogé dans tous les droits et actions du bailleur créancier, y compris dans l’action en résiliation du bail.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande. En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu'une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, par contrat du 31 mai 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [T] [A] pour le paiement des loyers et charges. Le contrat de cautionnement est un contrat VISALE stipulant en son article 8 relatif aux obligations du bailleur que « la subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ». Le même contrat prévoit que la caution est subrogée au bailleur lors du paiement des sommes impayées par le locataire, via quittance subrogative. La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit diverses quittances subrogatives dont la plus récente, en date du 10 février 2026 (quittance n°25), fait l’historique des paiements réalisés par la société demanderesse à la société SOLIHA PAYS DE LA LOIRE, mandataire du bailleur, pour un montant total de 5.330,38 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES démontre par ailleurs que l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire-Atlantique par voie électronique avec accusé de réception le 24 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2026. Elle justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX) de la Loire-Atlantique le 29 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2025. La demande en constat de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [T] [A] et la SCI FAMILIALE [W] 44 contient une clause résolutoire (article VIII du contrat) pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette après commandement de payer. Par exploit du 27 septembre 2025, ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 631,39 euros correspondant aux paiements subrogatoires de loyers et charges échus au 22 août 2025. Or, à la lecture de l’historique des versements et du plan de remboursement de la dette produits par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ce fait n’est pas contesté par Monsieur [T] [A].

Ce défaut de régularisation fonde ACTION LOGEMENT SERVICES à se prévaloir de la résiliation du bail, qui sera constatée à la date du 28 novembre 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Sur la demande de paiement au titre de la dette locative Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’espèce, ACTION LOGEMENT SERVICES produit le bail ainsi qu’un extrait de compte mentionnant que Monsieur [T] [A] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 2.153,03 euros à la date du 4 mars 2026. Cette somme ne comprenant pas les frais de commissaire de justice, ceux-ci sont à inclure dans les dépens. Monsieur [T] [A] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette. En conséquence, Monsieur [T] [A] sera condamné à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 2.153,03 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 décembre 2025.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Il résulte de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier que si le locataire était sans revenu entre les mois de février 2025 à octobre 2025, il dispose aujourd’hui d’une indemnité mensuelle d’aide au retour à l’emploi à hauteur de 900 euros. Il explique la perte de son précédent emploi pour des raisons de santé et démontre un comportement pro-actif dans la recherche d’un nouveau travail. A ce titre, Monsieur [T] [A] affirme avoir réalisé une formation de transport de voyageurs et justifie d’une promesse d’embauche au 1er avril 2026 en lien avec cette formation récente. S’agissant du montant loyer, il ressort de l’historique de paiement produit par la demanderesse que le dernier versement de la caution au bailleur, au titre du loyer, est d’un montant de 348,09 euros. Outre ce loyer, le locataire précise rembourser 250 euros par mois au titre d’un crédit automobile. Il résulte des éléments qui précèdent que Monsieur [T] [A] est en capacité de rembourser la dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes. Il convient en outre de noter que la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Monsieur [T] [A], de bonne foi, demande l’octroi de délais de paiement au regard de son embauche prochaine. Le débiteur étant en capacité de régler sa dette locative dans les délais fixés par la loi, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.

Les paiements, à hauteur de 100 euros par mois, s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne s’y maintenant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur les frais du procès Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En conséquence, Monsieur [T] [A] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 29 septembre 2015.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, au regard de la situation de Monsieur [A], l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité à ce titre et de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la présente procédure. En conséquence, la demande de ACTIONS LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES en constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 31 mai 2022 entre la SCI FAMILIALE [W] et Monsieur [T] [A] relatif au bien à usage d’habitation situé 74 avenue de la République à Saint Nazaire (44600), et ce à compter du 28 novembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [A] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.153,03 euros au titre des sommes dues au 4 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [T] [A] à se libérer de sa dette par mensualités de 100 euros, et ce sur une durée de 22 mois, en sus des loyers et charges courants, la 22ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront prioritairement sur les sommes dues au titre des loyers et des charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [A] à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sera équivalent au montant du loyer du logement, augmenté des charges que le locataire aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

CONDAMNE Monsieur [T] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Ingrid LABUSZEWSKI Claire PIAN