Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 11 SEPTEMBRE 2026

N° RG 26/00403 - N° Portalis DBWV-W-B7K-FRP5 Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du : 11 septembre 2026

S.A. [Adresse 1]

c/

Monsieur [J] [I] Madame [T] [H] épouse [I]

DEMANDERESSE

S.A. HLM MON LOGIS [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Madame [C] [N], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [J] [I] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2] non comparant, ni représenté

Madame [T] [H] épouse [I] [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 3] non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juillet 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 11 septembre 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 19 septembre 2002, la SA D’HLM MON LOGIS a donné à bail à M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 239,65 € et 76,92 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance n’ayant pas été fournie, la SA [Adresse 8] a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 18 août 2025.

La SA D’HLM MON LOGIS a ensuite fait assigner M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de TROYES par un acte d'huissier en date du 22 janvier 2026, pour : constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut d’assurance ;ordonner l'expulsion de M. [J] [I] et Mme [T] [H] ép. [I] ;ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2615,36 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. A l’audience du 3 juillet 2026, la SA D’HLM MON LOGIS - représentée par Mme [C] [N] - actualise l’arriéré locatif à la somme de 2615,36 € et se désiste de sa demande fondée sur le défaut d’attestation d’assurance, l’attestation d’assurance habitation a été fournie par les locataires. Elle précise que les locataires sont débiteurs depuis le mois de mars 2026 et que M. [J] [I] ne tient aucun engagement. En conséquence, elle maintient ses demandes.

Bien que convoqués par acte d’huissier en date du 22 janvier 2026 remis à étude d’huissier, M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I], ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 4] par la voie électronique le 22 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA D’HLM MON LOGIS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d'Allocations Familiales par la voie électronique le 7 août 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (article 11), conclu le 19 septembre 2002 a été signifié le 18 août 2025, pour la somme en principal de 1338,32 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 octobre 2025.

M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA D’HLM MON LOGIS, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I].

III. Sur le montant de l'arriéré locatif

La SA D’HLM MON LOGIS produit un décompte démontrant que M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2615,36 € à la date du 01 juillet 2026 (mois de juin 2026 inclus).

M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] seront donc condamnés solidairement à verser à la SA [Adresse 8] la somme de 2615,36 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer (18 août 2025) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 2 juillet 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. Sur les demandes accessoires

M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Caisse d'Allocations Familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM MON LOGIS, M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence,

DÉCLARONS recevable l’action de la SA D’HLM MON LOGIS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2002 entre la SA D’HLM MON LOGIS et M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au1 [Adresse 9], sont réunies à la date du 19 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS solidairement M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] à verser à la SA HLM MON LOGIS à titre provisionnel la somme de 2615,36 € (décompte arrêté au 01 juillet 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés jusqu'au mois de juin 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 août 2025 sur la somme de 1338,32 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] à payer à la SA [Adresse 1] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] à verser à la SA D’HLM MON LOGIS une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [J] [I] et Mme [T] [H] épouse [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Caisse d'Allocations Familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2026,

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.