Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE DU 11 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/00680 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FLZH Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du : 11 septembre 2026

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT

c/

Monsieur [A] [O] [S]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] AUBE HABITAT [Adresse 1] [Localité 1] représentée par Madame [B] [P], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [A] [O] [S] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 juillet 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 11 septembre 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 8 novembre 2024, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a donné à bail à M. [A] [O] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 247,60 € et 85,43 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT a fait assigner M. [A] [O] [S], à l 'audience du 3 juillet 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, représentée par Madame [B] [P], reprend les termes de son assignation pour demander de : constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de M. [A] [O] [S] ;ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;et de condamner ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de la somme actualisée de 4556,05 € avec les intérêts au taux légal à compter de chaque mensualité, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de septembre 2025. En conséquence, il maintient ses demandes.

Bien que convoqué par acte d’huissier en date du 31 octobre 2025 remis à personne, M. [A] [O] [S] n’est ni présent ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application des articles 473 et suivants du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d'irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l'article 24 de la même loi, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur. En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aube par la voie électronique le 4 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats signés depuis le 29 juillet 2023, prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.".

Le bail conclu le 8 novembre 2024 contient, de part la loi, une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juin 2025, pour la somme en principal de 741,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 août 2025.

M. [A] [O] [S] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [A] [O] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [A] [O] [S].

2. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l'espèce, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT produit un décompte démontrant que l'arriéré locatif s'élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 4556,05 € à la date du 2 juillet 2026 (mois de juin 2026 inclus).

Le locataire ne verse aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 8 août 2025, M. [A] [O] [S] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [A] [O] [S] à verser à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT, à titre provisionnel, cette somme de 4556,05 € comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayées (décompte arrêté au 2 juillet 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 741,16 € à compter du commandement de payer (26 juin 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 3 juillet 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Les dépens seront supportés par M. [A] [O] [S], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner M. [A] [O] [S] à verser à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2024 entre la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT et M. [A] [O] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [A] [O] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [A] [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [A] [O] [S] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS M. [A] [O] [S] à verser à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4556,05 € (décompte arrêté au 2 juillet 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés jusqu'au mois de juin 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 sur la somme de 741,16 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [A] [O] [S] à payer à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 juillet 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [A] [O] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [A] [O] [S] à verser à la société OPH [Localité 1] AUBE HABITAT la somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2026,

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.