Demande en paiement des charges ou des contributions

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/01166 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O3SW

MINUTE N° :

Syndic. de copro. [Adresse 1] c/ [X] [T]

Copie certifiée conforme le :

à :

Me Don Dick BERTRAND

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Maître Julien SEMERIA COUR D’APPEL DE [Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE Chambre de proximité Service civil [Adresse 2] [Localité 2]

--------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 03 Septembre 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire du tribunal judiciaire, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1] Agissant par FONCIA VBDS Sis [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocat au barreau de VAL D'OISE,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [T] [Adresse 4] [Localité 4]

représenté par Me Don Dick BERTRAND, avocat au barreau de PARIS,

-----------

Le tribunal a été saisi le 05 Novembre 2025, par Assignation - procédure au fond du 31 Octobre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 14 Avril 2026, et jugée le 03 septembre 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS, a saisi la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation Monsieur [X] [T], des sommes suivantes : - 2.282,10 € au titre des charges de copropriété - 1.250,03 € au titre des frais de recouvrement - Assortir des intérêts légaux à compter du 16 avril 2025, date de la sommation de payer ; - 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement, les frais d’inscription d’hypothèque légale et les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir. L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2026 puis a été renvoyée à la demande des parties. A l’audience du 14 avril 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation, sauf à actualiser la dette à la somme de 3.412,23 euros au titre des charges de copropriété, échéance du 1er trimestre 2026 inclus et de 1.474,18 euros au titre des frais de recouvrement. Il s’oppose au délai de paiement formulé par le défendeur. Monsieur [X] [T], représenté par son conseil, ne conteste ni le principe ni le montant des charges de copropriété. Il soutient oralement ses conclusions et demande de : - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais d’avocats évalués à 450 euros ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de commissaire de justice évalués à 600,35 euros ; - Condamner Monsieur [X] [T] au paiement des frais de recouvrement strictement nécessaires soit les frais de mise en demeure strictement nécessaire, hors capitalisation ; - Accorder à Monsieur [X] [T] un délai de 24 mois aux fins de règlement de la dette de charges de copropriété ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de capitalisation ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre de dommages et intérêts et à défaut la réduire à de plus justes proportions ; - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre de l’article 7 du code de procédure civile et à défaut la réduire à de plus justes proportions ; - Condamner Monsieur [X] [T] aux dépens strictement nécessaires, exclusion donc du coût du commandement de payer ou plutôt de la sommation, qui non seulement n’est pas un acte nécessaire et dont le remboursement avait déjà été demandé au titre des frais de recouvrement nécessaires. A cette audience, les parties, représentées par leur conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les charges En vertu de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’article 10 susmentionné précise que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires requérant verse aux débats : - le relevé de propriété sur les lots n°22123 et 9090 ; - le contrat de syndic prenant effet au 1er octobre 2024 et prenant fin au 30 juin 2026 ; - les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 6 mai 2024 et 9 septembre 2025 ; - les appels de fonds charges et travaux et régularisation de charges ; - le décompte arrêté au 25 mars 2026 des sommes dues à compter du 1er janvier 2024 au 25 février 2026 pour un montant de 3.412,23 €, hors frais ; - les factures d’honoraires du syndic ; - la facture du commissaire de justice ; - les lettres de mise en demeure des 14 mai 2024, 10 juin 2024 (absence du bordereau), 10 février 2025, 5 mars 2025 ; - la sommation de payer du 16 avril 2025 ; De sorte que la créance représentant les charges et travaux de copropriété pour un montant de 3.412,23 euros, pour la période du 1er janvier 2024 1er janvier 2026, (appel du 1er trimestre 2026 inclus), est certaine, liquide et exigible.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [T] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.473,64 euros à compter de la date de la délivrance de la sommation de payer, après déduction des frais et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Monsieur [X] [T] sollicite le rejet de cette demande. En application de ce texte et en présence d’une demande formulée en ce sens, les intérêts produits depuis la demande en ce sens du 31 octobre 2025, pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Sur les frais de recouvrement Monsieur [X] [T] demande le rejet des frais de recouvrement d’un montant de 1.474,18 euros faisant valoir qu’il ne s’agit pas de frais strictement nécessaires. Selon l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputé non écrite. Par dérogation, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi du 13 juillet 2006), prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. Dès lors, n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission de dossier aux auxiliaires de justice, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice et de sommation qui feront l’objet de dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi, en l’espèce les frais engagés, pour un montant de 1.474,18 euros ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires. La demande en paiement au titre des frais englobés dans le principal sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice de sorte qu’il sera débouté de sa demande au titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de grâce Selon l’article 1343-5 du code civil : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ". Le demandeur s’oppose à l’octroi de délais de paiement sans établir la mauvaise foi du débiteur. Monsieur [X] [T] justifiant de ressources lui permettant de faire face au règlement de la dette, il y a donc lieu de lui accorder des délais de grâce. Le Tribunal rappelle que s’il octroie un délai de grâce pour régler une dette, ce ne peut être que pour apurer les impayés seulement, et non également pour le règlement des charges courantes à venir. Par ailleurs, les modalités du délai de grâce doivent permettre un apurement de la totalité de l’arriéré de charges impayées en deux ans maximum sans obérer le bon règlement des charges courantes. Compte tenu de ces diverses considérations, il convient : — de laisser au défendeur une chance de régler sa dette par des versements mensuels de 140 € pendant 23 mois, le solde à la 24e échéance, mais ce en plus du règlement des charges courantes. — de prévoir qu’à défaut de respect d’une seule échéance ou de règlement des charges courantes, il perdra le bénéfice de cette mesure, de sorte que la dette redeviendra immédiatement exigible dans sa totalité.

Sur les demandes accessoires Il ne parait pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles engagés dans la présente procédure à la charge du syndicat des copropriétaires. Il y a donc lieu de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [X] [T], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des dépens, incluant les frais de sommation de payer du 16 avril 2025, acte nécessaire au recouvrement de la créance. Les frais d’exécution éventuels du jugement étant hypothétiques, la demande sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS : — la somme de 3.412,23 euros au titre des charges de copropriété impayées, pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, (appel de fond du 1er trimestre 2026 inclus), — les intérêts au taux légal sur la somme de 2.473,64 euros à compter de la sommation de payer du 16 avril 2025 et jusqu’à parfait paiement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts produits depuis le 31 octobre 2025 dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ; AUTORISE Monsieur [X] [T] à se libérer de sa dette par le règlement de 23 mensualités de 140 euros chacune, le solde étant réglé avec la 24e et dernière échéance, ce en plus du règlement des charges courantes ; DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, ou de règlement des charges courantes de copropriété, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible à compter de la date de la défaillance ; REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS ; CONDAMNE Monsieur [X] [T] aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 16 avril 2025 ; REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VBDS, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 3 septembre 2026. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE