Demande en paiement des charges ou des contributions

4ème Chambre

ARRÊT N°229

N° RG 25/01938

N° Portalis DBVL-V-B7J-V2CP

(Réf 1ère instance : 24/05489)

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

C/

Mme [L], [Q] [H] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Aurélie GRENARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Frédérique HABARE, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 04 Juin 2026

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANTE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] immatriculé au registre des copropriétés sous le n°AC0888727, représenté par son syndic en exercice la société FONCIERE LELIEVRE, SAS au capital de 2.324.000 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°349.157.230, dont le siège social est [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Sophie SOUET de la SELARL ARES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame [L], [Q] [H] [B]

NON CONSTITUEE destinataire de la declaration d'appel et des conclusions par acte de commissaire de justice du 18.07.2025 remis à domicile

née le 12 Juillet 1949 à [Localité 2] (PORTUGAL)

Chez Mr [K] [W]

[Adresse 5]

[Localité 1]

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Mme [L] [H] [B] est copropriétaire des lots n°30, 67 et 106 dans la copropriété [Adresse 6] [Adresse 2] située [Adresse 4] à [Localité 3]. Cette copropriété est gérée par la société Foncière Lelièvre laquelle a été désignée en qualité de syndic.

Mme [L] [H] [B] ne s'étant pas acquittée régulièrement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer le 15 décembre 2023 une sommation de payer, valant mise en demeure, pour un montant de 5 221,03 euros (suivant un décompte en date du 5 avril 2024).

En l'absence de paiement, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic la société Foncière Lelièvre a fait assigner, par acte d'huissier en date du 2 juillet 2024, Mme [L] [H] [B] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d'obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété.

Par jugement du 17 mars 2025, le tribunal judiciaire de Rennes a :

- Condamné Mme [L] [H] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 1 507,96 euros au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 date de la délivrance de l'assignation sur la somme de 891,85 euros et sur le solde à compter 14 janvier 2025 date de signification des conclusions ;

- Ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l`article 1343-2 du code civil ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 173,8l euros au titre des frais de recouvrement ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] aux dépens de l'instance ;

- Rejeté toutes les autres demandes ;

- Rappelé que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a relevé appel de cette décision le 27 mars 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a demande à la cour de :

- Juger son appel recevable et bien fondé,

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- Condamné Mme [L] [H] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 1 507,96 euros au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 date de la délivrance de l'assignation sur la somme de 891,85 euros et sur le solde à compter 14 janvier 2025 date de signification des conclusions ;

- Statuant de nouveau,

- Juger que Mme [L] [H] [B] était débitrice au jour du jugement de la somme de 5.693,05 € hors frais de recouvrement,

- Condamner Mme [L] [H] [B] au paiement de la somme de 6.101,06 € au titre de l'arriéré de charges et frais arrêté au 10 juin 2025 outre intérêts au taux légal sur la somme de 5.031,46 € à compter de la délivrance de l'assignation en date du 2 juillet 2024 et sur le solde à compter de la signification des présentes conclusions,

- Confirmer pour le surplus le jugement déféré en ce qu'il a :

- Ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 173,8l euros au titre des frais de recouvrement ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] aux dépens de l'instance ;

- Condamner Mme [L] [H] [B] aux dépens d'appel et au versement d'une indemnité de 2.500,00 euros à son égard,

- Débouter Mme [L] [H] [B] de ses demandes.

Mme [L] [H] [B] n'a pas constitué avocat devant la cour. La déclaration d'appel lui ainsi que les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] lui ont été signifiées, à personne, le 18 juin 2025.

MOTIFS

Le syndicat des copropriétaires n'ayant pas produit le contrat de syndic sur la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, le tribunal n'a retenu que les sommes dues à partir du 1er janvier 2020. Il a aussi rejeté des frais de recouvrement pas nécessaires ou non justifiés.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la production du mandat du syndic pour les années au cours desquelles s'est constitué l'arriéré n'est absolument pas une condition de recevabilité ou de bien-fondé de la demande du syndicat en recouvrement des charges de copropriété impayées. Le représentant légal du Syndicat des copropriétaires est le syndic. Il considère que les frais de recouvrement engagés étaient justifiés.

***

Vu les articles 10, 10-1, 19-2, 25 loi du 10 juillet 1965, 28 et 35 décret du 17 mars 1967

Vu l'article 1353 code civil

En l'espèce, la cour renvoie au jugement déféré qui a listé les pièces produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande : relevé de propriété, appels de provision et de cotisation de janvier 2019 au 31 mars 2025, cinq appels de provision pour travaux de ravalement de façade d'avril 2019 à avril 2020, appels de provision pour la pose de leds et pour des travaux de toiture en 2021 et 2022, un extrait de compte actualisé au 10 janvier 2025, les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les compte des années 2019 à 30 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie des contrats de syndic de 2019 au 31 décembre 2025 même si cette justification n'est pas nécessaire pour apprécier le bien-fondé du recouvrement par le syndicat de charges de copropriété impayées, le syndic n'étant que son représentant pour agir.

Au 10 janvier 2025, le relevé de compte arrêté à partir du 1er janvier 2019 mentionne un solde débiteur de 6 326,38 euros comprenant :

- inscription hypothèque : 100 euros

- assignation : 107,33 euros

- frais de relance : 20 euros + 50 euros + 20 euros

- frais de mise au contentieux : 200 euros

- frais de sommation : 189,57 euros

- frais de transmission dossier avocat : 216 euros

- frais de mise en demeure : 20 euros

S'agissant des charges impayées, elles s'élèvent à la somme de 5 403,48 euros que Mme [H] [B] sera condamnée à payer.

Pour les frais nécessaires exposés par le syndicat au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et imputables au seul copropriétaire concerné selon le contrat de syndic, le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui a condamné mme [H] [B] à lui payer la somme de 173,81 euros au titre de la mise en demeure et de la sommation de payer.

A ces frais s'ajoute la somme totale de 257,33 euros : les frais de relance après mise en demeure (50 euros), les deux autres relances n'étant pas nécessaires, les frais d'hypothèque à compter de la mise en demeure (100 euros), et frais d'assignation par huissier (107,33 euros).

En revanche, les frais de mise au contentieux, de sommation et de transmission du dossier à l'avocat ne sont pas justifiés ni, pour la transmission du dossier à l'avocat, constitutifs de diligences exceptionnelles.

Mme [H] [B] sera également condamnée à payer la somme totale de 300,45 euros au titre de l'actualisation des provisions et charges figurant dans le décompte des charges dues au 10 juin 2025 sur la base des éléments suivants :

- Appel travaux ascenseur du 1er avril 2025

- Appel de provision du 2ème trimestre 2025 + cotisation fonds travaux

- Procès-verbal d'assemblée générale spéciale du 3 mars 2025 ayant décidé des travaux urgents de réparation de la fosse de l'ascenseur (résolutions n°4 et 5).

Sur les dépens et frais irrépétibles d'appel, Mme [H] [B] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

- Confirme le jugement du 17 mars 2025 du tribunal judiciaire de Rennes sauf en ce qu'il a :

- Condamné Mme [L] [H] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 1 507,96 euros au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 date de la délivrance de l'assignation sur la somme de 891,85 euros et sur le solde à compter 14 janvier 2025 date de signification des conclusions ;

- Condamné Mme [L] [H] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 173,8l euros au titre des frais de recouvrement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

- Condamne Mme [L] [H] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 5 403,48 euros au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter du 2 juillet 2024 date de la délivrance de l'assignation sur la somme de 4787,37 euros et sur le solde à compter 14 janvier 2025 date de signification des dernières conclusions en première instance ;

- Condamne Mme [L] [H] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 432,14 euros au titre des frais de recouvrement ;

- Condamne Mme [L] [H] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sis à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 300,45 euros au titre de l'actualisation des provisions et charges figurant dans le décompte des charges dues au 10 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025, date de signification des conclusions en appel ;

- Condamne Mme [L] [H] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] sise à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société Foncière Lelièvre la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne Mme [L] [H] [B] aux dépens d'appel.

Le Cadre Greffier Le Président